Предпринимательство

Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции

                                   МИИГАиК

                                   Реферат
    На тему:”Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости
                          в условиях конкуренции”.



      Преподаватель:
      Фирсова В.А.
      Студенты:
      УТФ-4-1 Болотцева О.В
      УТФ-4-2 Кулаков О.А


      В настоящее время , когда в России появилась нормативная база купли  и
продажи   объектов   недвижимости   и   формируется   механизм    банкротств
предприятий,  все  чаще  возникает   необходимость   определения   стоимости
предприятий и объектов недвижимости ( в  том числе земельных  участков  )  ,
при купле и  продаже  имущества,  получение  кредита  под  залог  имущества,
определении базы налогообложения, страховании  имущества  ,  выделении  доли
участков предприятий , реорганизации , ликвидации ,  а  также  использовании
прав  наследования  и  судебного   приговора.   Сегодня   российский   рынок
недвижимости   начинает   обретать   цивилизованные   формы    ,    начинает
формироваться  его  необходимая   инфраструктура.  Поэтому  ,  все   большее
значение  приобретает  правильное  определение  цены   конкретного   объекта
недвижимости.
      Понятие  стоимости  трудно  поддается  четкому  определению  и   имеет
множество  интерпретаций  .  Для  того  ,чтобы  разобраться  со  стоимостью,
следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие  на
нее .
      Стоимость  недвижимости   создают   4    фундаментальных   фактора   ,
действующих на рынке : спрос на  недвижимость  со  стороны  платежеспособных
покупателей  ;  полезность  ;  ограниченность  предложения  ;  отчуждаемость
объектов недвижимости .
      Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна  простая  вещь  -
доход от использования данного объекта . Доход  есть  выраженное  в  деньгах
отдача имущества . При этом следует  учитывать  ,  что  :  чем  выше  размер
дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем  лучше  ;  чем
дольше вы получаете доход  , тем лучше .
      Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик  должен
принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода  от
использования данного имущества .
      Оценка стоимости предприятия -  это  процесс  оценки  предприятия  как
единого функционирующего комплекса ,  приносящего  прибыль  .  Этот  процесс
включает в себя обоснованную оценку основных фондов и  оборотных  средств  ,
материальных  и  нематериальных  активов  ,  текущих   и   будущих   доходов
предприятия на определенный момент времени .
      В  зависимости  от  цели  функций  оценки  различают  отдельные   виды
оценочной стоимости предприятия . Например , при  сделках  купли  -  продажи
предприятия или его  части  важно  оценить  его  рыночную  стоимость  ;  при
осуществлении  инвестиций  -  инвестиционную  стоимость  ;  при  страховании
имущества предприятия  -  стоимость  восстановления  ;  при  кредитовании  -
залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную  стоимость
.
      При  проведении  оценки  необходимо   определить    каждый   компонент
имущества, влияющий на  стоимость  ,  включая  нематериальные  (неосязаемые)
факторы.  Примером  влияния  нематериальных  факторов  может   быть    общее
впечатление от объекта  недвижимости.  Внутреннее  оформление  здания  может
быть  средним,  однако  хорошее  впечатление  ,  произведенное  его  внешним
оформлением  может  быть  очень  важным  для  покупателя.  Другим   примером
неосязаемого фактора может быть хорошая  репутация  застройщика.  Престижный
тип  квартир  в   каком-либо   районе   прибавит   стоимость   квартирам   ,
расположенным рядом , но построенным  другими  застройщиками  .  Квартиры  ,
предлагаемые для перепродажи отдельными  владельцами,  будут  иметь  меньшую
цену  .  чем  квартиры  ,  продаваемые  при  поддержке  серьезной  рекламной
компании .  Необходимо  установить  стоимость  в  денежном  выражении  таких
нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения  типичного
покупателя ,  с  учетом  предложения  аналогичных  объектов  недвижимости  в
сходном окружении  на  момент  оценки  .  При  оценке  необходимо  учитывать
потенциальные потребности и желания типичного покупателя .  Стоимость  таких
возможностей потом должна быть переведена  в  денежную  форму  с  учетом  их
вклада в суммарную стоимость .
      Рыночная стоимость - это  наиболее  вероятная  цена  ,  которую  можно
получить  от  продажи  имущества  на  конкурентном  и  открытом  рынке   при
соблюдении условий “ равновесия ”,  т.е.  продавец  и  покупатель  действуют
рационально , информирован , а при обсуждении  цены  стороны  не  испытывают
давления  каких-либо  чрезвычайных  обстоятельств   .   Данное   определение
стоимости  включает представление о “нормальной “  (  равновесной  )  сделке
как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в  определенный
 момент времени при выполнении следующих условий :
      мотивация продавца и покупателя является типичной ;
      обе  стороны  хорошо  информированы  ,   например   квалифицированными
консультантами,  и  действуют  целесообразно  пониманию  своего  интереса  ;
имеется достаточное  время  ,  чтобы  выявить  реакцию  рынка  на  сделанное
предложение ;
      платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным  способом
;
      компенсация продавцу за отчуждаемое имущество  полностью  представлена
договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот .
      Стоимость   коммерческой    недвижимости    редко    можно    получить
непосредственно от сравнения сходных продаж, потому  что  влияние  различных
сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого  вида
недвижимости   подвержена  действию  рыночных   сил   на   гораздо   большей
территории , чем , например  ,  жилая  недвижимость.  Для  крупных  объектов
доходной  недвижимости  границы  рынка  могут  охватывать  территорию  всего
региона и даже республики . Зачастую инвесторы  часто  используют  для  себя
объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.
      Поправки к стоимости налогов  должны быть  сделаны  с  учетом  условий
финансирования . Не требуется  поправок  к  ценам  ,  если  часть  стоимости
уплачивается продавцом  ,  и  это  является  обычным  для  данного  рынка  .
Поправки  не  должны  производиться  механически  ,  они  должны   учитывать
рыночную реакцию на условия финансирования.
      Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости,  особенно  если
отсутствуют те или иные  условия  равновесия.  Например,  продавец  вынужден
соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у  него  нет  достаточно
времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение  именно
данного объекта  недвижимости имеет особую привлекательность ,  вызванную  ,
к  примеру  ,  налоговым  регулированием  .  На  продажную  цену   оказывают
влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования .
      Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта
инвестированная .
      Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением .  Недвижимое
имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования  дохода
.
      Типичный инвестор , вкладывая  в  недвижимость  ,  стремится  получить
наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал  .
Инвестор так же  хотел  бы  ,  чтобы  были  компенсированы  все  затраты  на
получение  дохода  .  Для  настоящего  инвестора  все  иные  удовольствия  ,
связанные   с   владением   собственностью   ,   не   имеет   сколько-нибудь
существенного значения .
      Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных  целей,
инвестор может иметь в виду рыночную стоимость ,  однако  чаще  он  обращает
внимание  на условия финансирования, потенциальное будущее  использование  и
будущую   стоимость   .   Эти   факторы   сравниваются   с   альтернативными
возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости  .  Данный
вид  стоимости  соотносится  с  индивидуальным  инвестором,  обезличенной  и
отражающей наиболее вероятное поведение на рынке .
      Например ,  крупная  страховая  компания   приобретает  инвестиционный
объект с  целью  получения  долгосрочных  преимуществ.  Торговое  здание  со
сроком аренды на 20 лет предлагается за цену ,  определенную  на  основе  9%
нормы капитализации . Данная стоимость является текущей рыночной  стоимостью
,  и  данное  капиталовложение  может  обеспечить  внутреннюю  эффективность
капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на  уровне  11%  за  20-летний
период .
      В приведенном примере , даже  несмотря  на  то  ,  что  инвестиционная
стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли ,  компания  может
изменить  свое  значение  критерия   инвестиционной   стоимости   с   учетом
приоритета  ликвидности  .  Перед  тем  как  приобрести  здание  ,  компания
обнаруживает , что  она  может  купить   20-летний  облигации  ,  выпущенные
арендатором с выплатой 11%-годовых . Поскольку облигации  более  ликвидны  ,
чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции  будут  произведены  в
ценные бумаги .


                       Принципы оценки недвижимости .

      Процесс оценки недвижимого имущества заключается  в  оценке  стоимости
имущественных  прав  владельца  .  Право  использовать   земельный   участок
представляет для собственника земли важный момент при определении  стоимости
участка . При определении  своей точки зрения оценщик должен встать  так  же
и на позицию покупателя , понять ,  какую  ценность  для  него  представляет
владение  данной  собственностью  и  почему  .  В  случае   с   коммерческой
недвижимостью  ответ  содержится  в  принципе  отдачи  от  инвестиций  после
погашения операционных расходов . Знание экономических принципов  необходимо
для понимания приемов и процедур оценки коммерческой  недвижимости .



                       Принцип спроса и предложения .

      В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена
влиянию закона спроса  и  предложения  .  Это  так  же  верно  и  для  рынка
недвижимости  .  Если  предложение  падает  или  растет  спрос  ,  стоимость
имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся  в  желаемом
районе , обычно будет  котироваться  выше  ,  чем  первый  проданный  лот  .
Вызванная многими причинами ограниченность предложения  привлекательных  для
вложения  денег  объектов  недвижимости   будет  увеличивать   спрос   ,   а
следовательно , и стоимость .


                             Принцип изменения .

      Все природные  и  социально-экономические  условия  меняются  ,  любая
собственность испытывает на себе воздействие  этих  изменений  .  Недвижимое
имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность  ипотечного
кредита на  разумных  условиях  и  соответствующие  прирост  или  сокращение
эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке  потребительских
товаров в течение длительного времени или высокие  процентные  ставки  будут
негативно отражаться на конъюнктуре рынка  недвижимости  .  Внешние  силы  ,
такие, как погода , пожары , засуха  ,  ураганы  ,  землетрясения  и  другие
природные явления, могут нанести материальный урон .


                             Принцип замещения .

      Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах  покупателя  сильно
зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или  сопоставимый  объект  .
Мы можем приблизится к определению стоимости имущества ,  используя  принцип
замещения  в  рамках  трех  подходов  к  оценке  .  Для  этого   мы   должны
спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах  ,  затратах  на
их создание  , получаемых доходах или их продажной  цене  .  Это  называется
принципом замещения и обусловлено наличием  вариантов  выбора  для  обычного
покупателя , если он не купит данный  объект  .  Применительно  к  оценке  с
точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого  дохода
от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение  ,
как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом ,  предполагая
, что их качества и длительность не  сильно различается .



           Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .

      В  поисках  наилучшего  и  наиболее  рентабельного  использования  для
оцениваемых строений и участка земли под  ними  мы  сравниваем  существующий
вариант использования с другими возможными вариантами .  Лучшее  и  наиболее
эффективное   использование   определяется   как   наиболее   вероятное    и
рентабельное на момент оценки . Это  такое  использование  участка  земли  и
расположенных на нем строений , которое обеспечит  наиболее  высокую  отдачу
сегодня или в  ближайшем  будущем  .  Анализ  распадается  на  две  части  :
оптимальное   использование   вакантного   участка   земли   и   оптимальное
использование участка со строениями .
      Анализ свободного  участка  производится  для  того  чтобы  определить
наиболее  рентабельный  вариант  его  использования  ,   не   замыкаясь   на
существующем  .  Необходимо  пронять  во   внимание   срок   предполагаемого
использования  ,  реакцию  непосредственного  окружения  ,  а  также   вклад
произведенных улучшений ,  если  таковые  имеются  .  Рамки  анализа  должны
ограничиваться допускаемыми  законом  вариантами  использования  ,  а  также
учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также  зональные
ограничения и ограничения правомочий владельца , которые  следует  принимать
во внимание .
      С течением времени представления об  оптимальном  использовании  может
измениться ввиду произошедших перемен . Зданием  отеля  ,  расположенное  на
оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое  шоссе
республиканского значения проложено в стороне от  него  .  Закрытые  станции
технического обслуживания могут использоваться  как  предприятия  питания  .
Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны  отдыха
или частный аэропорт , чем ферма .
      Поскольку  стоимость  недвижимости  меняется  под  действием   внешних
факторов,  нечто  подобное  происходит   и   с   определением   оптимального
использования.  В  силу  этого  заключения   о   стоимости   и   направлении
оптимального  использования  должны  даваться  на  конкретную  дату  оценки.
существующие улучшения должны быть проверены  с точки зрения:  добавляют  ли
они возможностей  обоснованного  оптимального  использования  имущественного
комплекса. Если участок земли свободен от строений , необходимо  определить,
какое именно строение следует возвести  с учетом рыночной  ситуации  .  Если
строения существуют,  следует   определить  насколько  они  увеличивают  или
уменьшают  стоимость  земли  участка  при  выбранном   для   него   варианте
оптимального использования.


                Принцип падающей и растущей продуктивности .

      Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли  для  того  ,
чтобы увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление  того
или иного  производственного фактора , а значит ,  и  стоимости.  Однако  по
достижении некого предела  дальнейшие  улучшения  будут  не  будут  вызывать
адекватного  прироста отдачи или даже компенсировать  произведенные  затраты
.  Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи .


                              Принцип вклада .

      Как  правило,  произведенные  в  разумных  пределах  улучшения  влекут
увеличение  стоимости  имущества   .   Согласно   принципу   дополнительного
улучшения  обладают  ценностью  ,  когда  они   сопровождаются   увеличением
рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда   совпадает  с  затратами
на эти улучшения. Один вид улучшений  может  добавить  к  стоимости  гораздо
меньше , нежели произведенные затраты . Наоборот ,  проведение  ремонта  или
иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру  ,
строительство зоны  для  парковки  автомобилей  может  значительно  повысить
стоимость магазина розничной торговли , если  в результате  возрастет  объем
продаж . Косметический ремонт помещений делает  их   более  привлекательными
для арендаторов и должен считаться полезным улучшением .  Следует  учесть  ,
что порции улучшений  могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества  ,
однако проследить их связь со  стоимостью  воспроизводства  того  или  иного
элемента собственности достаточно трудно .


                            Принцип конкуренции .

      Фундаментальные  экономические  силы  ,  поскольку   они   влияют   на
соотношение спроса-предложения и конкуренцию , в полную  силу  действуют  на
рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая  конкуренция  достаточно
сильна  ,  то  для  новичка  строительство  еще  одного  магазина   окажется
убыточным . Если же в настоящее время  в районе ощущается  неудовлетворенный
спрос  и  ограниченная  конкуренция  ,   приобретение   недвижимости   будет
достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким примером является  рынок
жилья , прежде всего квартир .  Поскольку  из-за  длительности  строительных
работ  реакция на колебания спроса проявляется  с запозданием  ,  достаточно
длительное время может  наблюдаться  одна  и  та  же  ситуация,  например  ,
избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов  жилья  может  сбивать
цены . однако ограниченность числа квартир в  данный  момент  будет  держать
арендные ставки на  достаточно  высоком  уровне  .  Окончание  строительства
нового жилья радикально изменит ситуацию , создав  переизбыток  предложения.
Со  временем  колебания  от  избыточного  спроса   к   избытку   предложения
выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы .


                           Принцип соответствия .

      Действие  принципа  соответствия  легко  наблюдать  в  районах   жилой
застройки  где  преобладание  тех  или  иных  домов  формирует  определенный
стандарт  окружения . Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья  США
возводится ультрасовременный коттедж среди строений  колониального  стиля  ,
то его стоимость может упасть  в  силу  принципа  соответствия  окружения  .
Подобное строительство может привести также к потере  стоимости  близлежащих
домов . Запущенное здание в привилегированном районе может найти  приращение
стоимости за счет привлекательного вида всей округи  .  Учитывая  это  ,  во
многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме  тех
или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт .
      Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной”  или  “недостаточной”
застроенности территории . Жилой дом , на строительство  которого  затратили
в  несколько  раз  больше  средств  ,  чем  в  среднем  по  округе  ,  будет
оцениваться гораздо ниже, чем если бы он  находился  в  более  благоприятном
окружении . Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной  конструкцией  может
воспринять  часть  добавочной  стоимости  от  более  роскошных   соседей   .
Аналогичный  процесс  имеет  место  на  рынке  коммерческой  недвижимости  .
Размеры офисных помещений в одном районе , как правило , варьируются  вокруг
некоей нормы  .  На  территории  крупного  торгового  центра  незначительные
архитектурные различия между торговыми  помещениями  будут  создавать  общий
определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов .


                             Принцип регрессии .

      Этот принцип гласит : когда дорогие  и  дешевые  объекты  недвижимости
расположены в одном районе , то  более  дорогая  недвижимость  уменьшится  в
цене  из-за  соседства  с  более  дешевой  .   Если   принцип   соответствия
способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на  одном
уровне  ,  то  отсутствие  соответствия   способствует   уменьшению   уровня
стоимости в данном районе .
      Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует
зонирование и различные участки  в  различное  время   были  проданы  разным
владельцам . Из-за неадекватных ограничений на  использование  и  отсутствие
зонирования  можно обнаружить на  одной  улице  обычный  одноэтажный  дом  ,
подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом  и  т.д.  Можно  сделать
вывод , что отсутствие соответствия  в  долгосрочной  перспективе  уменьшает
стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости .


                             Принцип ожидания .

      Инвесторы во многих случаях хотят  вложить  деньги  в  недвижимость  ,
предвидя  увеличение  ее  стоимости  .  Современная  история  многих   стран
показывает, что стоимость недвижимого  имущества  постоянно  растет  в  силу
увеличения спроса  и ограниченности  предложения  .  Ожидание  роста  цен  и
спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой  недвижимости
. Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной  .
Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей  на  солидные  барыши
от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов .
      В  отдельных  случаях  ,  когда  в  каком-либо  регионе   депрессивное
состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение  может
иметь негативный  результат  .  Другими  негативными  факторами  могут  быть
высокая  стоимость  кредита  ,  законодательные   ограничения   ,   вводящие
избыточные требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги  на
владение недвижимостью .
      Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной
                               администрации .

      Когда  федеральное   правительство    принимает    общегосударственную
программу или парламент страны  издает новый закон , это  достаточно  быстро
меняет климат на местных рынках  недвижимости  и  соответственно  влияет  на
стоимость .
      Действия местной администрации могут оказывать влияние  на  конъюктуру
рынка недвижимости несколькими путями . Если  городские  налоги  значительно
выше , чем в окрестности ,  то  это  определенно  будет  тормозить   деловую
активность со всеми вытекающими последствиями для  цен   на  недвижимость  .
Если местная  власть  пользуется  доверием  ,  укрепляет  правоохранительные
органы  ,  пожарную  службу  и  местную  систему  образования  ,  это  будет
способствовать росту стоимости жилья в данном  районе.  Доступность  средств
транспорта и удобство путей сообщения также важны .


                            Зональные различия .

      Во многих странах территория поделена на округа  ,  в  рамках  которых
самофинансируются  коммунальные  системы  (  транспорт  ,  водоснабжение   ,
канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение  в  зоне  с
конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том  или
ином направлении . Хорошее состояние школ  привлекает  покупателей  жилья  с
детьми  школьного  возраста   и   увеличивает   доходность   предприятий   ,
обслуживающих эту сферу .


                 Влияние на стоимость ближайшего окружения .

      Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов ,  стремящихся
иметь   солидных  клиентов  .  Если  же  преступность  в  районе  высока   ,
большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые  помещения
пустуют , не находя арендатора , то вряд ли  здесь  захочется  открыть  свой
бизнес .
      Большинство профессионалов сходятся во  мнении  о  существовании  трех
подходов к определению рыночной стоимости:  оценка  с  точки  зрения  затрат
         ( затратный подход  )  ,  оценка  по  прямому  сравнению  продаж  (
сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого  или  фактического
дохода  ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов  имущества
наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение  всеми
указанными подходами крайне важно . Оценка по  доходности   близка  к  точке
зрения потенциального инвестора , поэтому они  наиболее  часто  используется
при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости .



                       Подход с точки зрения затрат .

      Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание ,  сначала
определяется стоимость воспроизведения ранее  выполненных  улучшений,  затем
вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного  участка
.
      Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :
      определение стоимости земельного участка ;
      определение стоимости воспроизведения улучшений ;
      расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;
      добавление  стоимости  земельного  участка  к   остаточной   стоимости
воспроизводства .


                    Оценка по прямому сравнению продаж .

      Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения ,
согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег ,  с
которой можно отправиться на  поиски  и  приобрести  другой  товар,  который
удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения  рыночных
продаж наиболее часто  применяется  при  оценке  жилья  ,  поскольку  другие
подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей .

      Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :
      сбор всех  заслуживающих  внимания  данных  относительно  оцениваемого
объекта и сопоставимых с ним объектов ;
      количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам  сравнения   и
необходимые поправки на различия.
      Обычно выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при
сравнении  аналогов  :  дата  продажи   ,   местонахождение   ,   физические
характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) .


                     Подход с точки зрения доходности .

      Инвесторы обычно вкладывают деньги в  недвижимость  ,  чтобы  защитить
свои средства от обесценения и получить доход , при  этом  др.  преимущества
от владения собственностью не берутся в расчет . В общем  смысле  оценка  по
доходности  осуществляется  путем  преобразования  дохода  в  стоимость  при
помощи коэффициента капитализации  .  Капитализация  может  быть  определена
как  выбор  такого  коэффициента  преобразования  ,  который   устанавливает
достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим  доходом  от
ее использования .
      Необходимо  провести  анализ  и  учесть   все   факторы-физические   ,
социальные,                             экономические   ,   действующие    в
ближайшем окружении объекта недвижимости . При  оценке  физических  факторов
необходимо  принимать  во  внимание  характерные  элементы   окрестности   :
структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда  ,  связь  с  основными
магистралями ,  возможности  подъезда  ,  расстояние  до  центра  города   ,
расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых центров  )
, транспортную инфраструктуру ( это  связано  с  затрачиваемым  временем  на
поездки  ,  стоимостью  и  временными  интервалами  движения   общественного
транспорта ; расположение  основных  магистралей  и  шоссейных  дорог  также
очень важно )  ;  фактор  удобства  (  пользователи  земли  обращают  важное
внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков  ,  церквей
,   культурных   учреждений   )   ;   природное   окружение   (    природная
привлекательность района особенно важна для жилой застройки ) .
      Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются :  процент
домовладельцев , престижность внешнего вида зданий  ,  сильное  коммунальное
управление .
      Существует  еще  ряд  факторов  ,  влияющих  на  стоимость:  спрос   ,
полезность , дефицит и возможность передачи .
      Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных
для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это  одновременно
и желание  обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить за  него  .
Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены .
      Полезность определяется способностью  какого-либо  товара  или  услуги
удовлетворить определенные человеческие потребности  или  желания  .  Обычно
чем более полезна вещь , чем больше потребностей она способна  удовлетворить
, тем большим будет спрос на нее . Большая полезность обычно  сопровождается
увеличением  цены  .  Считается  ,  что  свободный  участок  земли   (   без
ограничений на использование и застройку ) с подведенными  коммуникациями  и
дорогами является наиболее ценным для освоения . Все застройщики -  жилой  ,
доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить  такой  участок
земли .
      Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или
услуг в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена  .  В
случае  оценки  недвижимого  имущества   собственности   “дефицит”   следует
отличать от “предложения”  .  Предложение  предполагает  ,  что  товары  или
услуги , на которые предъявлен спрос , могут  быть  доставлены  или  сделаны
для  потенциального  покупателя  .  Но   из-за   того   ,   что   недвижимая
собственность привязана к определенному месту , считается , что  она  должна
быть доступна . Едва  ли  может  существовать  “дефицитный”  участок  в  той
местности , где никто не хочет жить .
      Возможность  передачи  является  свойством  товаров  или  услуг   быть
приобретенными целиком или по частям . Даже если на  участок  земли  имеется
спрос , этот участок имеет большую полезность и достаточно  дефицитен  ,  он
не будет иметь стоимость , если его владельцы не захотят с ним расстаться  .
Таким образом , если запрашиваемая собственность не может  быть  приобретена
потенциальным покупателем , она не будет иметь стоимости .





смотреть на рефераты похожие на "Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции "