11 de noviembre de 2014, 23:49

Durante los últimos meses, el fabricante de automóviles alemán Mercedes-Benz ha realizado varias encuestas e investigaciones de mercado, que han dado como resultado la introducción de un nuevo sistema de nombres en toda la gama de modelos. Los cambios en los índices tradicionales comenzarán a partir del nuevo 2015.

Aunque el propósito de esta transformación es simplificar la lógica mediante la cual se nombran los nuevos modelos y facilitar que los compradores comprendan estos índices, se necesita algo de tiempo para comprender todas las complejidades de esta idea de Stuttgart. Intentaremos explicar claramente qué ha cambiado y en qué se guía ahora el fabricante al llamar a sus coches de una forma u otra.

¿Cómo funciona?

La nueva estructura de nombres codifica tanto la serie a la que pertenece el modelo como el tipo de motor.

El nombre del modelo (o índice de "Clase") es siempre una abreviatura de una a tres letras mayúsculas. En total, Mercedes todavía tiene cinco modelos principales (clases): A, B, C, E y S.

El tipo de motor se indica al final del nombre con una letra minúscula:

• "C" - gas natural comprimido;
• "D" - diesel (reemplaza los emblemas BlueTEC y CDI);
• "E" - motor eléctrico (en lugar de los emblemas Plug-in Hybrid y Electric Drve);
• "F" - instalación de pila de combustible (en lugar de F-Cell);
• "H" - un índice para motores híbridos (previamente etiquetados como HÍBRIDO o BlueTEC HÍBRIDO).

Por supuesto, estos índices de letras son mucho más cortos que los anteriores "BlueTEC HYBRID" y "Electric Drve", lo que, por supuesto, reducirá un poco los costos del gigante automotriz para las letras para la instalación en la tapa del maletero.

En cuanto a las unidades de potencia de gasolina, entonces, como antes, no hay una designación adicional para ellas. Y todos los modelos con tracción en las cuatro ruedas todavía están designados como 4MATIC. Mercedes también insinúa que planea expandir su oferta en el campo de los vehículos con tracción en las cuatro ruedas, ya que disfrutan de una "demanda en constante crecimiento".

Donde estan las dificultades

SUV. A partir de ahora, todos los SUV de Mercedes-Benz comenzarán con las letras “GL”, un tributo a la famosa Clase G. Después de esta abreviatura, hay una indicación de pertenencia a una clase particular en forma de una tercera letra mayúscula. Por ejemplo, GLA es GL A-Class.

Transcripción completa de la línea de modelos modernos de crossovers Mercedes:

• \u003d Clase GL A;
• \u003d GL Clase C (antes GLK);
• \u003d Clase E GL (anteriormente Clase M o ML);
• \u003d GL Clase E Coupé;
• \u003d GL Clase S (ex - GL);
• permanece sin cambios.

Cupés de cuatro puertas. Aquí vemos una historia similar aquí. Las dos primeras letras son siempre "CL", seguidas del índice del modelo base. Es decir, CLA y CLS son los mismos que antes.

Roadsters. A partir de 2016, todos los roadsters MB comenzarán con "SL". A partir de entonces, el SLK se llamará SLC.

AMG. La división de rendimiento de AMG es una submarca separada y establecerá su propia gama de modelos futuros como el GT y el C63.

¿Para qué es todo esto?

Como ya se mencionó, la nueva estructura de nombres está destinada a facilitar que los compradores perciban la alineación del fabricante. Además, Mercedes ha ido ampliando rápidamente su volumen de nuevos modelos en los últimos años, que también necesitan ser nombrados. Así, para 2020, Mercedes planea expandir su portafolio a 30 modelos, 11 de los cuales serán autos completamente nuevos y no evolucionarán a partir de modelos existentes. El próximo año 2015, por ejemplo, marcará una verdadera revisión de toda la gama de SUV de la marca.

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En 2009, la puesta en servicio total de locales comerciales superó el millón de m2. (SBA - 594,2 mil metros cuadrados), que es una cifra récord para el mercado de Moscú (1,5 veces más que en 2008). Por lo tanto, el aumento en el volumen total de espacio comercial de calidad en 2009 ascendió a 19,8%, el aumento en SBA - 21,6%. Cabe señalar que el número de objetos encargados en comparación con 2008 se mantuvo igual. El aumento en el espacio encargado se debió a la ampliación de las instalaciones comerciales, la mayoría de ellas son centros comerciales superregionales.

El enorme volumen de puesta en servicio del espacio comercial en 2009 fue proporcionado principalmente por grandes centros comerciales y de entretenimiento y multifuncionales, que se encuentran en la etapa final de construcción en 2008: el centro comercial y de entretenimiento Golden Babylon, el centro comercial y de entretenimiento Gorod, el centro comercial y de entretenimiento Filion, el centro comercial y de entretenimiento Metropolis. ". Debido a la recesión económica y la débil demanda de los minoristas, su apertura se pospuso hasta 2009. Debido a problemas con el arrendamiento de locales comerciales, así como a la financiación insuficiente y a la salida tardía de los inquilinos para terminar, la tendencia general en el mercado fue la puesta en servicio de instalaciones con galería comercial operando al 40-60%, seguida de la apertura de tiendas durante la operación de la instalación.

A principios de 2010, la oferta de espacio en los centros comerciales de alta calidad en Moscú no se expandió tan dinámicamente como en el período correspondiente de 2009. La tendencia a posponer la apertura de instalaciones continuó en el primer trimestre. 2010: a principios de año, se anunció la apertura de 3 centros comerciales y de entretenimiento: SEC "Viva" en North Butovo, SEC "Klyuchevoy" en Brateevo en la intersección de st. Estanques de Borisovskie, st. Llave y st. Ferry, piso del centro comercial y de entretenimiento Rechnoy en la calle. Festivalnaya cerca de la estación de metro "Rechnoy Vokzal". El área total de la puesta en servicio planificada es de 84,6 mil metros cuadrados M. (ABR - 55,8 mil m2). Sin embargo, a fines de marzo, solo se inauguró la primera etapa del centro comercial y de entretenimiento Rechnoy con un área total de 26 mil metros cuadrados. (ABR - 18,1 mil m2). La puesta en servicio de otros 2 centros se pospuso hasta finales de abril.

Oferta agregada en centros comerciales de Moscú (GBA) al final del primer trimestre 2010 alcanzó 6 476,9 miles de m2. (ABR - 3360,5 mil metros cuadrados). Por lo tanto, hoy la disposición de centros comerciales de alta calidad para los residentes de Moscú es de 311,2 metros cuadrados. (GLA) por cada 1000 personas, que aún es menor que el valor promedio de este indicador en Europa del Este: 470 metros cuadrados. para 1000 personas.

Continuando con la tendencia existente, la apertura de proyectos comerciales tan importantes como Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky, Hudson se pospuso hasta 2010. Su área total es aproximadamente el 60% de todos los objetos previstos para la puesta en servicio. En total, se han anunciado unos 25 objetos para 2010, su área total es de aproximadamente 1,5 millones de metros cuadrados. (GLA - poco menos de 700 mil metros cuadrados). Hoy en día, es bastante difícil predecir con precisión qué propiedades ingresarán al mercado de Moscú en 2010. Se puede esperar con un alto grado de certeza que el volumen de puesta en servicio sea mayor que en el año anterior: alrededor de 600 mil m2. GLA. El crecimiento inercial se puede pronosticar en el segundo semestre de 2010, ya que en los últimos años se ha observado una tendencia a la puesta en marcha desigual de áreas durante el año y su activación a finales de año.

Cuadro 2. Objetos cuya apertura está prevista para 2010

Fuente: datos de la empresa "NDV Real Estate"

* se indica el área total del componente comercial del complejo multifuncional

Demanda

A partir de finales de 2008 y durante el primer semestre de 2009, debido a la recesión económica, se produjo una baja actividad de los minoristas y, como consecuencia, una disminución de la demanda tanto de locales en centros comerciales como en el segmento de retail callejero. El impacto de la crisis en el desarrollo del sector minorista fue confirmado no solo por el hecho de congelar proyectos, incumplimientos de los operadores minoristas, sino también por un aumento en la proporción de espacio vacante. Durante 2009, el nivel de locales desocupados en Moscú se mantuvo inestable, y en el tercer trimestre del año se registró en un máximo histórico del 16%. Esta cifra se debió en parte a la baja ocupación de los nuevos centros comerciales. Debido a la insuficiencia de fondos y la salida tardía de los inquilinos por terminación, una tendencia general en el mercado fue la puesta en marcha de instalaciones con galería comercial operando al 40-60%, seguida de completar el proceso de operación de la instalación.

Fuente: datos de la empresa "NDV Real Estate"

Una alta tasa de vacantes también es típica de los centros comerciales enfocados en el segmento de precios altos (hasta un 35%). La salida de inquilinos se observa principalmente en complejos de uso mixto e instalaciones mal ubicadas, centros con un concepto débil (15-25%). Al mismo tiempo, los centros comerciales de alta calidad con un concepto bien pensado evitaron un aumento significativo en el nivel de espacio vacío, y los objetos más exitosos (SEC Evropeyskiy, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) todavía están llenos al 100%.

A partir del tercer trimestre de 2009, la situación del mercado comenzó a cambiar y se sintió cierta reactivación. Los inquilinos se volvieron más activos: aumentó el número de transacciones de arrendamiento, lo que provocó el fin de la caída de las tarifas de alquiler (y se observó un aumento en algunas de las propiedades más exitosas, así como en algunos corredores comerciales) y una disminución en el nivel de locales desocupados (7% al final del año).

Desde el primer trimestre de 2010, Moscú sigue siendo un área prioritaria para el desarrollo de los principales minoristas. Se puede observar la expansión activa de las cadenas regionales hacia las áreas desocupadas en los centros comerciales de la capital. Según los resultados de enero a marzo de 2010, la tasa de vacantes disminuyó a 5-7%. Sin embargo, debido al gran volumen de espacio comercial previsto para la puesta en servicio en 2010, es posible predecir el crecimiento del espacio desocupado para finales de año hasta un 10-12%.

Por lo general, los operadores minoristas prefieren centros comerciales que funcionen con éxito con excelentes ubicaciones, conceptos eficientes y políticas de alquiler adecuadas. Además, la demanda de los minoristas se centra principalmente en proyectos a gran escala que se encuentran en la etapa final de construcción.

Fuente: datos de la empresa "NDV Real Estate"

Un papel importante en la estructura de la demanda fue jugado por el hecho de que muchos minoristas redujeron el tamaño de las tiendas mientras mantenían el mismo nivel de rentabilidad. Por lo tanto, la proporción de locales de interés para el inquilino es de 100 a 200 m2. aumentado al 58%, siguen siendo los más demandados. Si bien las instalaciones son de 200 a 400 metros cuadrados. interesado en inquilinos solo en el 11% de los casos. La parte de la demanda de grandes locales ha disminuido significativamente. Los menos demandados en esta situación en el mercado son los locales de más de 1000 m2.

Términos comerciales

El mercado de arrendamiento de inmuebles minoristas en 2009 podría caracterizarse por la tendencia de transición del "mercado de vendedores" al "mercado de compradores". El descenso en el nivel general de las tarifas de alquiler continuó desde finales de 2008 y alcanzó su máximo a mediados de 2009, oscilando entre el 25% y el 50% del nivel de mediados de 2008. el nivel del período anterior a la crisis, y menos exitoso, con fallas conceptuales o ubicación fallida, en el que la escala de la reducción en las tarifas de alquiler de locales desocupados fue máxima.

Los nuevos centros comerciales de Moscú están medio vacíos, mientras que el número de tiendas de conveniencia crece

Foto: Andrey Rudakov / Bloomberg a través de Getty Images

La tasa promedio de vacantes en los centros comerciales de Moscú en el primer trimestre fue del 11%, esto es 560 mil metros cuadrados. m GLA (espacio alquilable), calculado por expertos de la empresa de corretaje y consultoría Magazin Magazin. A finales de año prevén un aumento del nivel de locales vacíos en el centro comercial de la capital hasta el 12-14%.

Dinámica de la tasa de llenado de los centros comerciales más grandes de Moscú, abiertos desde 2014 (Foto: Tienda Tienda)

Al mismo tiempo, muchos de los centros comerciales encargados durante el último año están medio vacíos. “En promedio, cerca de la mitad del espacio en los centros comerciales que se han abierto desde principios de 2014 no está funcionando en el momento de la puesta en servicio”, dice la revisión analítica de la Tienda Shop. “Un indicador que apenas se percibía a mediados de 2014 se ha convertido ahora casi en la norma debido a las turbulencias en el mercado minorista”. Si antes, en las previsiones de los desarrolladores en el momento de la apertura de los centros comerciales, los inquilinos deberían haber ocupado al menos el 80-90%, ahora la barra se ha reducido al 60-70%.

La tasa de desocupación al momento de la puesta en servicio en algunos complejos alcanza el 94%, como en el centro comercial Columbus. Aunque hay centros donde no se dejaron muchas áreas vacías en la inauguración. En particular, el centro comercial "Vesna", donde solo el 8% de las tiendas estaban vacías.

Sin embargo, durante la crisis, según consultores, un indicador más relevante del éxito relativo de un centro comercial es la dinámica de su ocupación. “Casi todos los centros abren con una gran proporción de tiendas que no funcionan”, explica Andrei Vasyutkin, jefe de investigación y consultoría de Magazin Magazin. - En nuestra opinión, también es importante evaluar qué tan rápido se abren los puntos en estos objetos después de la apertura. En algunos centros comerciales, por ejemplo Columbus, los inquilinos comienzan a abrir sus puntos con bastante rapidez, mientras que en otros, como Mosaic, no son muy activos ".

El centro comercial Columbus se ha convertido en el líder absoluto en términos de tasa de absorción de espacio: durante un mes y medio después de la apertura, los nuevos inquilinos ocuparon 38,6 mil metros cuadrados. m) En marzo, la proporción de espacio vacante en el centro comercial ya era del 67%. La buena dinámica, según el "Magazin Magazin", fue demostrada por la SEC Aviapark y Vegas Crocus City.

Centros comerciales abiertos en Moscú desde 2014

Tiendas de conveniencia

La popularidad de los centros comerciales está influenciada indirectamente por la creciente popularidad de las tiendas de conveniencia, que las cadenas minoristas abren activamente en Moscú. Esto conduce a una salida parcial de compradores de los grandes hipermercados, que son inquilinos ancla en los centros comerciales.

Según la consultora internacional Knight Frank, en los últimos diez años el número de cadenas de abarrotes en el mercado de Moscú ha crecido de 21 a 48. El número total de cadenas de abarrotes en el período analizado aumentó 3,2 veces y al 1 de abril de 2015 ascendía a más de 2,1 mil. La superficie total de ventas supera los 2,3 millones de metros cuadrados. m. En promedio en Moscú, 1 cuadrado. m de espacio comercial representa alrededor de 5 residentes, a modo de comparación: en 2005, 1 sq. m contabilizado 9 personas.

El mayor crecimiento en el número de tiendas lo mostraron las cadenas Pyaterochka, Dixy y Magnit. Además, han surgido nuevos formatos de tiendas de comestibles durante la última década. En particular, los minoristas comenzaron a prestar más atención al desarrollo de tiendas de pequeño formato, así como a las tiendas de descuento.

Por ejemplo, X5 Retail Group está desarrollando activamente las tiendas de conveniencia Perekrestok Express y las tiendas de descuento Pyaterochka, el minorista francés Auchan, la cadena de tiendas de descuento Atak. El mercado se ha reabastecido con nuevas redes, entre las que se encuentran operadores rusos tanto internacionales como regionales. Las cadenas regionales están representadas por supermercados como Bakhetle (Tartaristán), Magnit (Territorio de Krasnodar), O'KEY (San Petersburgo), Lenta (San Petersburgo), etc. Entre los operadores internacionales se encuentran Globus y Selgros Cash & Carry.

Olga Yasko, directora del departamento de análisis de Knight Frank Rusia & CIS, dice que los diferentes formatos de venta minorista de comestibles todavía tienen un gran potencial de desarrollo. “Muchos distritos de la capital, especialmente los periféricos, donde se está llevando a cabo un desarrollo residencial masivo, todavía están mal provistos de tiendas de comestibles”, dijo.

Vladimir Mironov

En 2010, BOMA publicó un nuevo estándar para edificios comerciales. Aunque el estándar de edificios de oficinas de 1996 ya mencionaba disposiciones para las áreas de tiendas, ANSI / BOMA Z65.5-2010 es el primer estándar diseñado específicamente para el comercio minorista moderno.

El estándar está perfectamente adaptado para el comercio minorista, los centros comerciales modernos y los centros comerciales. Se recomienda esta norma si el espacio comercial en el edificio ocupa más del 50% del área total de la instalación. Si el edificio está dominado por espacio de oficinas, entonces se debe utilizar el estándar para edificios de oficinas, ANSI / BOMA Z65.1-2010, para medir el área.

El estándar para bienes raíces minoristas no calcula el factor de carga, que juega un papel importante en la medición del área de espacio de oficinas y almacenes. En cambio, el cálculo determina el área bruta alquilable del edificio. El estándar incluye definiciones y fórmulas para todos los elementos básicos de los centros comerciales modernos: tiendas, entrepisos, quioscos, patios de comidas y estacionamientos.

Superficie bruta alquilable

Medir el espacio comercial es significativamente diferente de medir el espacio de oficinas o tiendas. En consecuencia, existen grandes diferencias en la terminología. En lugar del término "Área alquilable" que se utiliza para el alquiler de espacio de oficinas, los bienes raíces comerciales utilizan la definición de "Área bruta alquilable" o GLA para abreviar. Además, la norma también mide el Área Común: baños públicos, cuartos de máquinas, cuartos de control eléctrico, cuartos de limpieza, cuartos de seguridad y la oficina de la empresa gestora. Estas áreas son críticas para determinar la carga del Mantenimiento de Área Común, sin embargo, de acuerdo con esta norma, el área de servicio total no se agrega a las instalaciones del inquilino mediante un factor de carga, como es el caso al medir el área de edificios de oficinas.

Los alquileres de centros comerciales a menudo incluyen áreas auxiliares como patios al aire libre, almacenes y otros espacios que se encuentran fuera del perímetro de la envolvente del edificio. La norma también regula el uso de los elementos más habituales en los centros comerciales: kioscos, islas, patios de comidas, etc. En los edificios de oficinas se utiliza el término Porción Dominante para definir el perímetro del local. En el sector inmobiliario minorista, esta definición no se utiliza, sino que se utiliza un nuevo concepto: Línea de arrendamiento.

ANSI / BOMA Z65.5-2010 no es una versión revisada del estándar para edificios de oficinas, es un estándar completamente nuevo que se enfoca exclusivamente en bienes raíces comerciales. El estándar tiene una base común y es consistente con otros estándares, especialmente con Áreas brutas de un edificio: métodos de medición (ANSI / BOMA Z65.3-2009). Así, se ha creado un conjunto de herramientas para medir edificios en todas las etapas desde el diseño, la construcción y la financiación hasta la compra, venta, gestión y alquiler.

Al alquilar un área en otro centro comercial, el inquilino quiere estar seguro de que sus esperanzas de lucro no serán en vano. Por supuesto, el tráfico y la contratación de inquilinos juegan un papel importante, pero la condición principal para un centro comercial exitoso es un concepto de alta calidad. Andrei Shuvalov, Director Senior de Retail Real Estate en Cushman & Wakefield, habló sobre qué es y de qué está hecho durante una conferencia abierta “Conceptos de centros comerciales”.

La receta del éxito

El concepto de centro comercial no es solo una solución de planificación, es una clara idea comercial de un futuro centro comercial. El concepto le permite determinar qué complejo se puede construir en una ubicación determinada para brindarle al propietario los ingresos máximos a largo plazo, teniendo en cuenta el entorno competitivo cambiante. Incluye tanto indicadores técnicos como el área óptima para una zona comercial en particular, el ancho de las ventanas y la relación entre los inquilinos ancla y las pequeñas tiendas, y los de alta calidad: recomendaciones sobre la composición de los inquilinos, la matriz de surtido, la apariencia arquitectónica y el estilo del objeto. Pero esto no es lo único que importa: un centro comercial debe crear un entorno bien pensado y con carácter propio. Esto se expresa en los detalles, por lo que el nombre, la iluminación interior, el diseño y la organización del espacio importan.

La rentabilidad de un centro comercial depende en gran medida de la disponibilidad de conocimientos específicos en el campo de los inmuebles comerciales por parte de sus gestores, de la eficacia de la comercialización actual del objeto. No debemos olvidar que los inquilinos del centro comercial tienen derecho a rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento si consideran que la instalación está mal visitada o mal gestionada. Por lo tanto, ningún emprendedor en su sano juicio dependerá únicamente de su experiencia personal y construirá un centro comercial de acuerdo con su propio entendimiento. Además, la cooperación con los consultores le permite estar al tanto de las últimas tendencias y sentimientos de los inquilinos, porque su tarea inmediata es mantenerse al día con el pulso del mercado. Por ejemplo, los consultores saben que si antes "Mediamarkt" alquilaba un área de al menos 5 mil metros cuadrados. m, entonces hoy bajó la barra inferior a 3800 sq. m, "Auchan" redujo los requisitos de 19 a 10-12 mil, operadores del segmento de ropa - de 1.800 a 1.200 metros cuadrados. metro.

Componentes de un centro comercial de calidad

Una parte importante del espacio alrededor del centro comercial debe estar ocupada por estacionamiento, cuya efectividad se evalúa mediante un coeficiente especial que tiene en cuenta la ubicación del centro comercial. Una buena proporción de dotación de un centro comercial con plazas de aparcamiento se considera 2 si el centro comercial está ubicado en el centro de la ciudad y 4 si el centro comercial está construido fuera de la ciudad y tiene un hipermercado de abarrotes ancla. Esta diferencia se explica por el hecho de que la mayor parte del flujo de visitantes al centro comercial de la ciudad puede utilizar el transporte público. Por ejemplo, el centro comercial Galereya en San Petersburgo tiene un coeficiente de 1,35, pero esto no significa que la instalación esté mal dotada de plazas de aparcamiento, ya que los principales flujos de compradores proceden del metro.

Otro parámetro importante en un concepto de centro comercial de calidad es eficiencia de área... Se define como la relación entre el área alquilable (GLA) y el área total (GBA). No puede haber una eficiencia del 100%: para un gran centro comercial, que se considera un objeto con un GLA de 50 mil metros cuadrados. m, la eficiencia del área puede ser de hasta el 80%, para el medio - 70%, para el pequeño - 67%. Un descenso tan extraño se explica por el efecto de la escala: en los pequeños centros comerciales, las áreas públicas y técnicas ocupan mucho espacio, lo que afecta en gran medida el volumen total de superficie útil. Los propietarios de centros comerciales pequeños pueden aumentar la eficiencia colocando puestos en los pasillos y cambiando el formato de los centros comerciales. Así, aumentan el área de alquiler y, en consecuencia, los ingresos por su entrega. Sin embargo, es infinitamente imposible aumentar el factor de eficiencia de manera rentable para uno mismo: los locales vacíos en las principales galerías comerciales serán ocupados por inquilinos ancla, cuyas tarifas de alquiler son cinco veces más bajas, y el centro comercial comenzará a perder dinero.

La proporción de inquilinos ancla, que incluyen operadores con una superficie de más de 1.000 metros cuadrados, y otras tiendas es otro de los secretos del éxito de un concepto de calidad. La regla aquí es simple: cuanto más grande es el centro comercial, más "anclas" debe haber. Además, si el centro comercial está ubicado en una zona de gran tráfico peatonal, las "anclas" deben representar entre el 30 y el 40% del área alquilable. Si el objeto se construye fuera de los grandes flujos de peatones, entonces, para crear un centro de atracción para los compradores, se debe entregar al menos el 60% a los anclajes. Un ejemplo ilustrativo: el hipermercado Auchan es capaz de generar un flujo de 35 mil personas al día. La tarifa de alquiler no será alta, pero los inquilinos más pequeños podrán obtener más visitantes, y la sinergia general conducirá a un aumento en los ingresos por alquiler. Si el centro comercial está ubicado en la parte central de la ciudad o cerca del metro, entonces la presencia de un inquilino como "Auchan" ya no es fundamentalmente importante: hay un flujo de visitantes creado de forma natural. Lo único que le queda por hacer al propietario del centro comercial es colocar un cierto número de "anclas" de alta calidad del segmento de la moda.

Para que el centro comercial cumpla con los requisitos de los inquilinos, se requiere una cierta altura del complejo. Se cree que los centros comerciales de varios pisos no son muy eficientes, porque el tráfico en los pisos superiores es mucho menor que en el primero: si toma el primer piso como 100%, entonces el tráfico en el segundo será del 90% y el tercero - 70%. En cuanto a la altura de cada piso, para los operadores que trabajan en el mercado masivo y el segmento de precio medio, la altura mínima de la habitación desde el techo hasta el piso debe ser de 3,5 metros, en el segmento de precio medio alto - 4 metros "limpio". Con los hipermercados y los cines, la situación es, por supuesto, un poco diferente: en el primer caso, debido al sistema de almacenamiento en estantes, la altura de la sala debe ser de 6 a 7,5 metros, y en el segundo, de 8 a 11 metros para salas con 100 y 300 asientos, respectivamente.

Un área específica que requiere atención es el patio de comidas del centro comercial. Hoy en día, existe una tendencia hacia un aumento en la participación de la restauración en los proyectos de centros comerciales, y esto es típico de toda Rusia. Los centros comerciales de alta calidad han seleccionado establecimientos de alimentos en demanda, reconocidos a nivel federal, y hay suficiente zona de aterrizaje para cada uno de ellos. Los expertos recomiendan que los centros comerciales regionales no descuiden las marcas federales, ya que cualquier nuevo centro comercial con al menos una de ellas creará una competencia significativa para las marcas locales.

Finalmente, uno de los elementos más importantes del centro comercial es el atrio central. Mientras estén en él, los visitantes deben tener una buena visión general y ver las tiendas en otros pisos, porque esto es una garantía de asistencia en los pisos superiores. El ancho mínimo del atrio debe ser de 5 a 6 metros, el ancho del balcón, de 3 a 4 metros. Además, debe haber espacio sobre la cabeza de los visitantes en la planta baja: la cúpula alta crea la sensación de un milagro, algo que trasciende la vida cotidiana, y esto afecta el estado de ánimo de los visitantes.

Acentos conceptuales

La tarea de los desarrolladores del concepto de centro comercial no es solo tener en cuenta todas las características técnicas, la configuración del sitio, realizar la zonificación y calcular los flujos de clientes. Es necesario tener una visión amplia, incluso en términos arquitectónicos. Por ejemplo, no es necesario seguir el camino clásico de la nueva construcción; a veces puede usar lo que ya está disponible. Por ejemplo, es posible "encajar" un nuevo edificio en uno existente: cubra el espacio entre los edificios con una cúpula de vidrio para crear un volumen interno con una entrada independiente. Además, en el contexto de una competencia creciente, es muy importante tener una idea, un chip, algo que distinga al proyecto de los muchos del mercado. A veces, el diseño del centro comercial puede convertirse en un punto culminante. Un ejemplo es el exclusivo centro comercial cerca del centro comercial Krasnodar OZ, que es uno de los más grandes de Europa (SBA 164 mil m2). Tiene un diseño futurista único: un edificio con formas suaves y aerodinámicas se asemeja a una nave espacial gigante. Sin embargo, una apariencia espectacular no significa que el objeto no tenga cuellos de botella. Algunos expertos señalan que la desventaja del centro comercial OZ es la falta de un esquema de anillo, por lo que el flujo de visitantes se divide en partes y cada ala funciona "por sí misma". La situación se ve agravada por el hecho de que el hipermercado ancla de este centro comercial, O'Key, está ubicado en un ala separada y sus flujos de clientes no se mezclan con el tráfico general del centro comercial.

Además del diseño sobresaliente, hay otras formas de competir en el mercado inmobiliario minorista, como ofrecer un grupo diferente de inquilinos. No hace falta buscar muy lejos para ver un ejemplo: se está construyendo un nuevo centro comercial en Moscú junto al centro comercial Evropeisky. Parecería que la competencia "frontal" no significa nada bueno, pero el área arrendada de "Evropeyskiy" es de solo 6 mil metros cuadrados. m., por lo que si lo desea, puede llenar la nueva instalación con inquilinos que no están allí. El resultado es un efecto sinérgico interesante.

Recientemente, entre los centros comerciales de nueva generación, hay muchos proyectos no estándar. Estos incluyen el proyecto Mitino-Park, donde se hace un gran sesgo hacia la creación de condiciones para el descanso y el pasatiempo de alta calidad. Al principio querían invitar al hipermercado Spar como inquilino ancla en el proyecto, pero luego se decidió que el objeto necesitaba un concepto de comida más original. Como resultado, se realizó un llamado "mercado de productos frescos" con un diseño inusual en "Mitino-Park", donde hay tiendas con productos agrícolas, alimentos frescos y otros placeres de la cocina casera. Es curioso que gracias a esta decisión, las marcas internacionales empezaron a plantearse el proyecto, lo cual es bastante inesperado para un centro comercial en las afueras de Moscú.

Una de las últimas tendencias en la búsqueda de variedad en los centros comerciales es el interés por el entretenimiento infantil y cultural. En los objetos planificados, se están diseñando activamente salas del miedo, enormes acuarios, teatros, museos e incluso bibliotecas. Sin embargo, los expertos recomiendan no exagerar la importancia de estos componentes: el problema es que los consumidores visitan este tipo de entretenimiento en su mayoría solo una vez, mientras que las personas regresan a un cine tradicional una y otra vez. Por lo tanto, podemos decir que la receta para un centro comercial ideal se ha encontrado durante mucho tiempo: una buena ubicación, accesibilidad peatonal y de transporte, la ausencia de competidores con un concepto similar en las inmediaciones, una selección de alta calidad de minoristas, restaurantes y cines cómodos. Todo esto ya asegura un alto interés de los visitantes y una óptima rentabilidad de la propiedad.

Al alquilar un área en otro centro comercial, el inquilino quiere estar seguro de que sus esperanzas de lucro no serán en vano. Por supuesto, el tráfico y la contratación de inquilinos juegan un papel importante, pero el principal ...