11. November 2014, 23:49 Uhr

In den vergangenen Monaten hat der deutsche Autohersteller Mercedes-Benz verschiedene Umfragen und Marktforschungen durchgeführt, die zur Einführung eines neuen Benennungssystems für die gesamte Modellpalette geführt haben. Änderungen an traditionellen Indizes beginnen ab dem neuen Jahr 2015.

Obwohl der Zweck dieser Transformation darin besteht, die Logik, nach der neue Modelle benannt werden, zu vereinfachen und den Käufern das Verständnis dieser Indizes zu erleichtern, dauert es einige Zeit, bis alle Feinheiten dieser Idee aus Stuttgart verstanden sind. Wir werden versuchen klar zu erklären, was sich geändert hat und woran sich der Hersteller jetzt orientiert, wenn er seine Autos auf die eine oder andere Weise anruft.

Wie es funktioniert?

Die neue Namensstruktur codiert sowohl die Serie, zu der das Modell gehört, als auch den Motortyp.

Der Modellname (oder "Klassen" -Index) ist immer eine Abkürzung für ein bis drei Großbuchstaben. Insgesamt hat Mercedes noch fünf Hauptmodelle (Klassen): A, B, C, E und S.

Der Motortyp wird am Ende des Namens mit einem Kleinbuchstaben angegeben:

• "C" - komprimiertes Erdgas;
• "D" - Diesel (ersetzt die BlueTEC- und CDI-Embleme);
• "E" - Elektromotor (anstelle der Embleme Plug-in Hybrid und Electric Drve);
• "F" - Brennstoffzelleninstallation (anstelle von F-Cell);
• "H" - ein Index für Hybridmotoren (zuvor als HYBRID oder BlueTEC HYBRID bezeichnet).

Natürlich sind solche Buchstabenindizes viel kürzer als die vorherigen "BlueTEC HYBRID" und "Electric Drve", was natürlich die Kosten des Autogiganten für Briefe zur Installation auf dem Kofferraumdeckel etwas senken wird.

Für Benzinaggregate gibt es nach wie vor keine zusätzliche Bezeichnung. Alle Modelle mit Allradantrieb sind weiterhin als 4MATIC gekennzeichnet. Mercedes weist auch darauf hin, dass das Angebot im Bereich der Fahrzeuge mit Allradantrieb erweitert werden soll, da diese eine "stetig wachsende Nachfrage" aufweisen.

Wo sind die Schwierigkeiten?

SUVs. Ab sofort beginnen alle Mercedes-Benz SUV mit den Buchstaben „GL“ - eine Hommage an die berühmte G-Klasse. Nach dieser Abkürzung gibt es einen Hinweis auf die Zugehörigkeit zu einer bestimmten Klasse in Form eines dritten Großbuchstabens. Zum Beispiel ist GLA GL A-Klasse.

Vollständige Abschrift der modernen Modellreihe der Mercedes-Frequenzweichen:

• \u003d GL A-Klasse;
• \u003d GL C-Klasse (ehemals GLK);
• \u003d GL E-Klasse (früher M-Klasse oder ML);
• \u003d GL E-Klasse Coupé;
• \u003d GL S-Klasse (ex - GL);
• bleibt unverändert.

Viertürige Coupés. Hier sehen wir eine ähnliche Geschichte. Die ersten beiden Buchstaben sind immer "CL", gefolgt vom Index des Hauptmodells. Das heißt, CLA und CLS sind die gleichen wie zuvor.

Roadster. Ab 2016 starten alle MB Roadster mit "SL". Von da an heißt der SLK SLC.

AMG. Die Performance-Abteilung von AMG ist eine separate Submarke und wird eine eigene Reihe zukünftiger Modelle wie GT und C63 etablieren.

Wofür ist das alles?

Wie bereits erwähnt, soll die neue Namensstruktur den Käufern das Erkennen der Herstelleraufstellung erleichtern. Darüber hinaus hat Mercedes in den letzten Jahren das Volumen neuer Modelle, die ebenfalls benannt werden müssen, rasch erhöht. Daher plant Mercedes, sein Portfolio bis 2020 auf 30 Modelle zu erweitern, von denen 11 komplett neue Autos sein werden und nicht aus bestehenden Modellen entwickelt wurden. Das kommende Jahr 2015 wird beispielsweise eine echte Überarbeitung der gesamten SUV-Linie der Marke bedeuten.

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Im Jahr 2009 betrug die Gesamtinbetriebnahme von Einzelhandelsflächen mehr als 1 Million Quadratmeter. (GLA - 594,2 Tausend Quadratmeter), ein Rekordwert für den Moskauer Markt (1,5-mal mehr als 2008). So betrug der Anstieg des Gesamtvolumens an hochwertigen Einzelhandelsflächen im Jahr 2009 19,8%, der Anstieg des GLA 21,6%. Es ist zu beachten, dass die Anzahl der in Auftrag gegebenen Objekte im Vergleich zu 2008 gleich geblieben ist. Der Anstieg der in Auftrag gegebenen Flächen war auf die Erweiterung der Einzelhandelsflächen zurückzuführen - die meisten davon sind überregionale Einkaufszentren.

Das enorme Volumen der Inbetriebnahme von Einzelhandelsflächen im Jahr 2009 wurde hauptsächlich durch große Einkaufs- und Unterhaltungs- und Multifunktionszentren bereitgestellt, die sich 2008 in der letzten Bauphase befanden: das Einkaufs- und Unterhaltungszentrum Golden Babylon, das Einkaufs- und Unterhaltungszentrum Gorod, das Einkaufs- und Unterhaltungszentrum Filion, das Einkaufs- und Unterhaltungszentrum Metropolis ". Aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs und der schwachen Nachfrage der Einzelhändler wurde ihre Eröffnung auf 2009 verschoben. Aufgrund von Problemen bei der Anmietung von Einzelhandelsflächen sowie unzureichender Finanzierung und dem späten Ausscheiden von Mietern zur Fertigstellung war der allgemeine Trend auf dem Markt die Inbetriebnahme von Einrichtungen mit einer Einkaufsgalerie von 40-60%, gefolgt von der Eröffnung von Geschäften während des Betriebs der Einrichtung.

Anfang 2010 nahm das Flächenangebot in hochwertigen Einkaufszentren in Moskau nicht so dynamisch zu wie im entsprechenden Zeitraum des Jahres 2009. Die Tendenz, die Eröffnung von Einrichtungen zu verschieben, setzte sich im ersten Quartal fort. 2010: Anfang des Jahres wurde die Eröffnung von 3 Einkaufs- und Unterhaltungszentren angekündigt: SEC "Viva" in Nord-Butovo, SEC "Klyuchevoy" in Brateevo an der Kreuzung von st. Borisovskie Teiche, st. Schlüssel und st. Fähre, ich inszeniere das Rechnoy Einkaufs- und Unterhaltungszentrum auf der Straße. Festivalnaya in der Nähe der U-Bahnstation "Rechnoy Vokzal". Die Gesamtfläche der geplanten Inbetriebnahme beträgt 84,6 Tausend Quadratmeter. (GLA - 55,8 Tausend Quadratmeter). Bis Ende März wurde jedoch nur die erste Etappe des Einkaufs- und Unterhaltungszentrums Rechnoy mit einer Gesamtfläche von 26.000 Quadratmetern eröffnet. (GLA - 18,1 Tausend Quadratmeter). Die Inbetriebnahme von 2 weiteren Zentren wurde auf Ende April verschoben.

Gesamtangebot in Einkaufszentren in Moskau (GBA) zum Ende des ersten Quartals 2010 erreichte 6 476,9 Tausend Quadratmeter M. (GLA - 3.360,5 Tausend Quadratmeter). So sind heute 311,2 m² hochwertige Einkaufszentren für Moskauer zur Verfügung gestellt. (GLA) pro 1000 Einwohner, was immer noch unter dem Durchschnittswert dieses Indikators in Osteuropa liegt - 470 m². für 1000 Personen.

In Fortsetzung des bestehenden Trends wurde die Eröffnung so bedeutender Handelsprojekte wie Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky und Hudson auf 2010 verschoben. Ihre Gesamtfläche beträgt ca. 60% aller zur Inbetriebnahme geplanten Objekte. Insgesamt wurden für 2010 rund 25 Objekte angekündigt, deren Gesamtfläche ca. 1,5 Millionen Quadratmeter beträgt. (GLA - knapp 700.000 m²). Heute ist es ziemlich schwierig, genau vorherzusagen, welche Immobilien 2010 auf den Moskauer Markt kommen werden. Man kann mit hoher Sicherheit davon ausgehen, dass das Auftragsvolumen höher sein wird als im Vorjahr - etwa 600.000 m². GLA. Das Trägheitswachstum kann in der zweiten Jahreshälfte 2010 prognostiziert werden, da in den letzten Jahren die Tendenz zu ungleichmäßiger Inbetriebnahme von Gebieten während des Jahres und deren Aktivierung bis Ende des Jahres bestand.

Tabelle 2. Objekte, deren Eröffnung für 2010 geplant ist

Quelle: Daten der Firma "NDV Real Estate"

* Die Gesamtfläche der Handelskomponente des multifunktionalen Komplexes ist angegeben

Nachfrage

Ab Ende 2008 und im ersten Halbjahr 2009 war aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs eine geringe Aktivität der Einzelhändler zu verzeichnen, was zu einem Rückgang der Nachfrage sowohl nach Räumlichkeiten in Einkaufszentren als auch im Straßeneinzelhandel führte. Die Auswirkungen der Krise auf die Entwicklung des Handelssektors wurden nicht nur durch das Einfrieren von Projekten, die Ausfälle von Einzelhandelsunternehmen, sondern auch durch eine Erhöhung des Anteils leerstehender Flächen bestätigt. Im Jahr 2009 blieb die Zahl der leer stehenden Räumlichkeiten in Moskau instabil und lag im dritten Quartal des Jahres auf einem beispiellosen Niveau - 16%. Diese Zahl war teilweise auf die geringe Auslastung neuer Einkaufszentren zurückzuführen. Aufgrund der unzureichenden Finanzierung und des verspäteten Ausscheidens von Mietern für die Fertigstellung war ein allgemeiner Trend auf dem Markt die Inbetriebnahme von Einrichtungen mit einer Einkaufsgalerie von 40-60%, gefolgt vom Ausfüllen des Betriebs der Einrichtung.

Quelle: Daten der Firma "NDV Real Estate"

Eine hohe Leerstandsquote ist auch typisch für Einkaufszentren, die sich auf das Hochpreissegment konzentrieren (bis zu 35%). Der Abfluss von Mietern wird hauptsächlich in gemischt genutzten Komplexen und schlecht gelegenen Einrichtungen beobachtet, Zentren mit einem schwachen Konzept (15-25%). Gleichzeitig haben hochwertige Einkaufszentren mit einem durchdachten Konzept eine deutliche Erhöhung des Leerstands vermieden, und die erfolgreichsten Objekte (SEC Evropeyskiy, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) sind immer noch zu 100% gefüllt.

Ab dem dritten Quartal 2009 begann sich die Marktsituation zu ändern, und es war eine gewisse Belebung zu spüren. Die Mieter wurden aktiver: Die Anzahl der Leasingtransaktionen nahm zu, was zu einem Ende des Mietpreisverfalls führte (und bei einigen der erfolgreichsten Immobilien sowie bei einigen Einzelhandelskorridoren ein Anstieg zu verzeichnen war) und zu einem Rückgang der leer stehenden Räumlichkeiten (7% zum Jahresende).

Ab dem ersten Quartal 2010 bleibt Moskau ein vorrangiger Bereich für die Entwicklung großer Einzelhändler. Man kann die aktive Ausweitung der regionalen Ketten auf die freien Gebiete in den Einkaufszentren der Hauptstadt beobachten. Nach den Ergebnissen von Januar bis März 2010 sank die Leerstandsquote auf 5-7%. Aufgrund des großen Volumens an Einzelhandelsflächen, die für die Inbetriebnahme im Jahr 2010 geplant sind, ist es jedoch möglich, das Wachstum der freien Flächen bis Ende des Jahres auf 10-12% vorherzusagen.

Im Allgemeinen bevorzugen Einzelhandelsunternehmen erfolgreich funktionierende Einkaufszentren mit hervorragenden Standorten, effizienten Konzepten und angemessenen Mietrichtlinien. Auch die Nachfrage der Einzelhändler konzentriert sich weitgehend auf Großprojekte, die sich in der Endphase des Baus befinden.

Quelle: Daten der Firma "NDV Real Estate"

Eine bedeutende Rolle in der Struktur der Nachfrage spielte die Tatsache, dass viele Einzelhändler die Größe der Geschäfte reduzierten und gleichzeitig die Rentabilität beibehielten. Somit beträgt der Anteil der für den Mieter interessanten Räumlichkeiten 100 - 200 m². auf 58% erhöht, sind sie immer noch am gefragtesten. Während die Räumlichkeiten 200 - 400 qm groß sind. nur in 11% der Fälle an Mietern interessiert. Der Anteil der Nachfrage nach großen Räumlichkeiten ist deutlich zurückgegangen. Am wenigsten gefragt in dieser Situation auf dem Markt sind Räumlichkeiten über 1000 qm.

Handelsbedingungen

Der Einzelhandelsmarkt für Immobilienleasing im Jahr 2009 könnte durch die Tendenz des Übergangs vom „Verkäufermarkt“ zum „Käufermarkt“ gekennzeichnet sein. Der Rückgang des allgemeinen Mietpreisniveaus setzte sich ab Ende 2008 fort und erreichte Mitte 2009 sein Maximum und lag zwischen 25% und 50% des Niveaus von Mitte 2008. Bei den Mietern wurde eine Differenzierung der Objekte in erfolgreiche Objekte vorgenommen, bei denen die Mietpreise unverändert blieben das Niveau der Vorkrisenperiode und weniger erfolgreich, mit konzeptionellen Mängeln oder erfolglosem Standort, in dem das Ausmaß der Senkung der Mietpreise für leer stehende Räumlichkeiten maximal war.

Neue Moskauer Einkaufszentren sind halb leer, während die Zahl der Convenience-Stores wächst

Foto: Andrey Rudakov / Bloomberg über Getty Images

Die durchschnittliche Leerstandsquote in Moskauer Einkaufszentren betrug im ersten Quartal 11% - das sind 560.000 Quadratmeter. m GLA (Mietfläche), berechnet von den Experten des Makler- und Beratungsunternehmens Magazin Magazin. Bis Ende des Jahres prognostizieren sie einen Anstieg der unbesetzten Räumlichkeiten im Einkaufszentrum der Hauptstadt auf 12-14%.

Dynamik der Füllrate der Bereiche der größten Einkaufszentren in Moskau, seit 2014 eröffnet (Foto: Shop Store)

Gleichzeitig sind viele der im vergangenen Jahr in Betrieb genommenen Einkaufszentren halb leer. „Im Durchschnitt funktioniert etwa die Hälfte der Flächen in Einkaufszentren, die seit Anfang 2014 eröffnet wurden, zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme nicht“, heißt es in der analytischen Bewertung des Shop Stores. „Ein Indikator, der Mitte 2014 kaum wahrgenommen wurde, ist aufgrund der Turbulenzen auf dem Einzelhandelsmarkt mittlerweile fast zur Norm geworden.“ Wenn früher in den Prognosen der Entwickler zum Zeitpunkt der Eröffnung der Einkaufszentren die Mieter mindestens 80-90% besetzt haben sollten, wurde die Messlatte jetzt auf 60-70% gesenkt.

Die Leerstandsquote zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme in einigen Komplexen beträgt 94%, wie im Einkaufszentrum Columbus. Obwohl es Zentren gibt, in denen bei der Eröffnung nicht viele Bereiche leer waren. Insbesondere das Einkaufszentrum "Vesna", in dem nur 8% der Geschäfte leer standen.

Während der Krise ist laut Beratern die Dynamik seiner Belegung ein relevanter Indikator für den relativen Erfolg eines Einkaufszentrums. „Fast alle Zentren haben mit einem großen Anteil nicht arbeitender Geschäfte geöffnet“, erklärt Andrey Vasyutkin, Leiter der Forschungs- und Beratungsabteilung des Magazin Magazins. - Unserer Meinung nach ist es auch wichtig zu beurteilen, wie schnell sich in diesen Objekten nach dem Öffnen Punkte öffnen. In einigen Einkaufszentren, zum Beispiel in Columbus, öffnen Mieter ihre Punkte ziemlich schnell, während sie in anderen, wie Mosaic, nicht sehr aktiv sind. "

Das Columbus-Einkaufszentrum hat sich in Bezug auf die Raumabsorptionsrate zum absoluten Marktführer entwickelt - in anderthalb Monaten nach der Eröffnung nahmen neue Mieter 38,6 Tausend Quadratmeter ein m. Im März betrug der Anteil der freien Flächen im Einkaufszentrum bereits 67%. Eine gute Dynamik wurde laut "Magazin Magazin" von der SEC "Aviapark" und Vegas Crocus City demonstriert.

Seit 2014 sind in Moskau Einkaufszentren eröffnet

Convenience-Stores

Die Popularität von Einkaufszentren wird indirekt durch die wachsende Beliebtheit von Convenience-Stores beeinflusst, die in Moskau von Einzelhandelsketten aktiv eröffnet werden. Dies führt zu einem teilweisen Abfluss von Käufern aus großen Verbrauchermärkten, die Ankermieter in Einkaufszentren sind.

Laut dem internationalen Beratungsunternehmen Knight Frank ist die Anzahl der Lebensmittelketten auf dem Moskauer Markt in den letzten zehn Jahren von 21 auf 48 gestiegen. Die Gesamtzahl der Lebensmittelketten hat sich im Berichtszeitraum um das 3,2-fache erhöht und belief sich zum 1. April 2015 auf mehr als 2,1 Tausend. Die Gesamtverkaufsfläche beträgt mehr als 2,3 Millionen Quadratmeter. m. Durchschnittlich in Moskau 1 Quadratmeter. m Verkaufsfläche macht zum Vergleich etwa 5 Einwohner aus: 2005 1 m². m entfielen 9 Personen.

Das größte Wachstum bei der Anzahl der Geschäfte verzeichneten die Ketten Pyaterochka, Dixy und Magnit. Darüber hinaus sind in den letzten zehn Jahren neue Formate für Lebensmittelgeschäfte entstanden. Insbesondere die Einzelhändler widmeten der Entwicklung kleinformatiger Geschäfte sowie den Discountern mehr Aufmerksamkeit.

Zum Beispiel entwickelt die X5 Retail Group aktiv Perekrestok Express Convenience Stores und Pyaterochka Discounter, den französischen Einzelhändler Auchan - die Atak Discounterkette. Der Markt hat sich mit neuen Netzen aufgefüllt, darunter internationale und regionale russische Betreiber. Regionale Ketten sind durch Supermärkte wie Bakhetle (Tatarstan), Magnit (Krasnodar-Territorium), O'KEY (St. Petersburg), Lenta (St. Petersburg) usw. vertreten. Zu den internationalen Betreibern zählen Globus und Selgros Cash & Carry.

Olga Yasko, Leiterin der Analytikabteilung bei Knight Frank Russia & CIS, sagt, dass verschiedene Lebensmitteleinzelhandelsformate noch ein großes Entwicklungspotential haben. "Viele Bezirke der Hauptstadt, insbesondere die Randbezirke, in denen derzeit eine massive Wohnbebauung stattfindet, sind immer noch schlecht mit Lebensmittelgeschäften ausgestattet", sagte sie.

Vladimir Mironov

Im Jahr 2010 veröffentlichte BOMA einen neuen Standard für Einzelhandelsgebäude. Obwohl der Bürogebäude-Standard von 1996 bereits Bestimmungen für Ladenbereiche erwähnte, ist ANSI / BOMA Z65.5-2010 der erste Standard, der speziell für den modernen Einzelhandel entwickelt wurde.

Der Standard ist perfekt für den Straßeneinzelhandel, moderne Einkaufszentren und Einkaufszentren geeignet. Diese Norm wird empfohlen, wenn die Verkaufsfläche im Gebäude mehr als 50% der Gesamtfläche der Anlage einnimmt. Wenn das Gebäude von Büroräumen dominiert wird, sollte zur Messung der Fläche der Standard für Bürogebäude - ANSI / BOMA Z65.1-2010 - verwendet werden.

Der Standard für Einzelhandelsimmobilien berechnet nicht den Auslastungsfaktor, der eine wichtige Rolle bei der Messung der Fläche von Büro- und Lagerflächen spielt. Stattdessen bestimmt die Berechnung die Bruttomietfläche des Gebäudes. Der Standard enthält Definitionen und Formeln für alle Grundelemente moderner Einkaufszentren: Geschäfte, Zwischengeschosse, Kioske, Food Courts und Parkplätze.

Bruttomietfläche

Die Messung von Einzelhandelsflächen unterscheidet sich erheblich von der Messung von Büroflächen oder Ladenflächen. Folglich gibt es große Unterschiede in der Terminologie. Einzelhandelsimmobilien verwenden anstelle des Begriffs „Mietfläche“ für die Vermietung von Büroflächen die Definition „Bruttomietfläche“ oder kurz GLA. Darüber hinaus misst der Standard auch den Gemeinschaftsbereich: öffentliche Badezimmer, Maschinenräume, Schalttafeln, Reinigungsräume, Sicherheitsräume und das Büro der Verwaltungsgesellschaft. Diese Bereiche sind für die Ermittlung der Belastung durch die Instandhaltung des Gemeinschaftsbereichs von entscheidender Bedeutung. Gemäß diesem Standard wird jedoch der gesamte Servicebereich nicht durch einen Auslastungsfaktor zum Gebäude des Mieters hinzugefügt, wie dies bei der Messung der Fläche von Bürogebäuden der Fall ist.

Die Vermietung von Einkaufszentren umfasst häufig Nebenbereiche wie Außenterrassen, Lagerhäuser und andere Bereiche, die sich außerhalb des Umfangs der Gebäudehülle befinden. Die Norm regelt auch die Verwendung der in Einkaufszentren am häufigsten vorkommenden Elemente: Kioske, Inseln, Food Courts usw. In Bürogebäuden wird der Begriff Dominant Portion verwendet, um den Umfang von Räumlichkeiten zu definieren. In Einzelhandelsimmobilien wird diese Definition nicht verwendet - stattdessen wird ein neues Konzept verwendet - Lease Line.

ANSI / BOMA Z65.5-2010 ist keine überarbeitete Version des Standards für Bürogebäude - es ist ein völlig neuer Standard, der sich ausschließlich auf Einzelhandelsimmobilien konzentriert. Die Norm hat eine gemeinsame Basis und steht im Einklang mit anderen Normen, insbesondere mit Bruttoflächen eines Gebäudes: Messmethoden (ANSI / BOMA Z65.3-2009). So wurde ein Toolkit erstellt, mit dem Gebäude in allen Phasen von der Planung über den Bau und die Finanzierung bis hin zum Kauf, Verkauf, Management und zur Vermietung gemessen werden können.

Bei der Anmietung eines Grundstücks in einem anderen Einkaufszentrum möchte der Mieter sicher sein, dass seine Hoffnungen auf Gewinn nicht umsonst sind. Natürlich spielen Verkehr und Mieterrekrutierung eine wichtige Rolle, aber die Hauptvoraussetzung für ein erfolgreiches Einkaufszentrum ist ein qualitativ hochwertiges Konzept. Andrei Shuvalov, Senior Director Retail Real Estate bei Cushman & Wakefield, sprach in einem offenen Vortrag über „Konzepte von Einkaufszentren“ darüber, was es ist und woraus es besteht.

Das Erfolgsrezept

Das Konzept eines Einkaufszentrums ist nicht nur eine Planungslösung, sondern eine klare Geschäftsidee eines zukünftigen Einkaufszentrums. Mit dem Konzept können Sie bestimmen, welcher Komplex an einem bestimmten Standort gebaut werden kann, um dem Eigentümer unter Berücksichtigung des sich ändernden Wettbewerbsumfelds langfristig das maximale Einkommen zu bringen. Es enthält sowohl technische Indikatoren wie die optimale Fläche für eine bestimmte Einzelhandelszone, die Breite der Fenster und das Verhältnis zwischen Ankermietern und kleinen Geschäften als auch hochwertige - Empfehlungen zur Zusammensetzung der Mieter, zur Sortimentsmatrix, zum architektonischen Erscheinungsbild und zum Stil des Objekts. Dies ist jedoch nicht das Einzige, was zählt: Ein Einkaufszentrum sollte eine durchdachte Umgebung mit eigenem Charakter schaffen. Dies drückt sich in den Details aus, so dass der Name, die Innenbeleuchtung, das Design und die Organisation des Raums eine Rolle spielen.

Die Rentabilität eines Einkaufszentrums hängt stark von der Verfügbarkeit spezifischer Kenntnisse im Bereich Einzelhandelsimmobilien ab und davon, wie effektiv die aktuelle Vermarktung des Objekts ist. Wir dürfen nicht vergessen, dass die Mieter des Einkaufszentrums das Recht haben, den Mietvertrag einseitig zu kündigen, wenn sie der Ansicht sind, dass die Einrichtung schlecht besucht oder schlecht verwaltet wird. Daher wird sich kein vernünftiger Unternehmer nur auf persönliche Erfahrung verlassen und nach seinem eigenen Verständnis ein Einkaufszentrum bauen. Darüber hinaus können Sie durch die Zusammenarbeit mit Beratern über die neuesten Tendenzen und Mieterstimmungen auf dem Laufenden bleiben, da ihre unmittelbare Aufgabe darin besteht, am Puls des Marktes zu bleiben. Zum Beispiel wissen Berater, dass der "Mediamarkt" früher eine Fläche von mindestens 5.000 Quadratmetern gemietet hat. m, dann senkte er heute die untere Stange auf 3.800 sq. m, "Auchan" hat den Bedarf von 19 auf 10-12 Tausend reduziert, die Betreiber des Bekleidungssegments - von 1.800 auf 1.200 Quadratmeter. m.

Komponenten eines hochwertigen Einkaufszentrums

Ein wesentlicher Teil des Platzes rund um das Einkaufszentrum sollte mit Parkplätzen belegt sein, deren Wirksamkeit anhand eines speziellen Koeffizienten unter Berücksichtigung des Standorts des Einkaufszentrums bewertet wird. Ein gutes Verhältnis der Bereitstellung eines Einkaufszentrums mit Parkplätzen wird als 2 angesehen, wenn sich das Einkaufszentrum im Stadtzentrum befindet, und als 4, wenn das Einkaufszentrum außerhalb der Stadt gebaut ist und über einen Ankermarkt für Lebensmittel verfügt. Dieser Unterschied erklärt sich aus der Tatsache, dass der Großteil der Besucher des städtischen Einkaufszentrums öffentliche Verkehrsmittel nutzen kann. Zum Beispiel hat das Einkaufszentrum Galereya in St. Petersburg einen Koeffizienten von 1,35, was jedoch nicht bedeutet, dass die Einrichtung schlecht mit Parkplätzen ausgestattet ist, da die Hauptabnehmerströme aus der U-Bahn kommen.

Ein weiterer wichtiger Parameter in einem hochwertigen Einkaufszentrum-Konzept ist flächeneffizienz... Es ist definiert als das Verhältnis der Mietfläche (GLA) zur Gesamtfläche (GBA). Es kann keine 100% ige Effizienz geben: für ein großes Einkaufszentrum, das als Objekt mit einem GLA von 50.000 Quadratmetern betrachtet wird. m kann der Wirkungsgrad der Fläche bis zu 80% betragen, für die mittleren - 70%, für die kleinen - 67%. Ein solch merkwürdiger Rückgang erklärt sich aus dem Skaleneffekt: In kleinen Einkaufszentren nehmen öffentliche und technische Bereiche viel Platz ein, was sich stark auf das Gesamtvolumen der Nutzfläche auswirkt. Besitzer kleiner Einkaufszentren können ihre Effizienz verbessern, indem sie Stände in den Korridoren platzieren und das Format der Einkaufszentren ändern. Sie erhöhen somit die Mietfläche und damit die Einnahmen aus der Lieferung. Es ist jedoch unendlich unmöglich, den Effizienzfaktor für sich selbst gewinnbringend zu steigern: Die leer stehenden Räumlichkeiten in den Haupteinkaufsgalerien werden von Ankermietern bewohnt, deren Mietpreise fünfmal niedriger sind, und das Einkaufszentrum beginnt Geld zu verlieren.

Das Verhältnis von Ankermietern, zu denen Betreiber mit einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmetern gehören, und anderen Geschäften ist ein weiteres Erfolgsgeheimnis eines Qualitätskonzepts. Die Regel hier ist einfach: Je größer das Einkaufszentrum, desto mehr „Anker“ sollten vorhanden sein. Befindet sich das Einkaufszentrum in einem Gebiet mit großem Fußgängerverkehr, sollten die „Anker“ 30-40% der Mietfläche ausmachen. Wenn das Objekt außerhalb großer Fußgängerströme gebaut wird, müssen Anker mindestens 60% erhalten, um einen Anziehungspunkt für Käufer zu schaffen. Ein anschauliches Beispiel: Der Auchan-Hypermarkt kann einen Strom von 35.000 Menschen pro Tag erzeugen. Der Mietpreis dafür wird nicht hoch sein, aber kleinere Mieter werden mehr Besucher bekommen können, und die Gesamtsynergie wird zu einer Erhöhung der Mieteinnahmen führen. Befindet sich das Einkaufszentrum im zentralen Teil der Stadt oder in der Nähe der U-Bahn, ist die Anwesenheit eines Mieters wie "Auchan" nicht mehr von grundlegender Bedeutung: Es entsteht ein Besucherstrom auf natürliche Weise. Der Eigentümer des Einkaufszentrums muss lediglich eine bestimmte Anzahl hochwertiger "Anker" aus dem Modesegment platzieren.

Damit das Einkaufszentrum die Anforderungen der Mieter erfüllt, ist eine bestimmte Höhe des Komplexes erforderlich. Es wird angenommen, dass mehrstöckige Einkaufszentren nicht sehr effektiv sind, da der Verkehr in den oberen Stockwerken viel geringer ist als im ersten: Wenn Sie den ersten Stock als 100% betrachten, beträgt der Verkehr im zweiten 90% und im dritten 70%. In Bezug auf die Höhe jeder Etage sollte für Betreiber, die auf dem Massenmarkt und im mittleren Preissegment tätig sind, die Mindesthöhe des Raums von der Decke bis zum Boden 3,5 Meter betragen, im mittleren Hochpreissegment 4 Meter "sauber". Bei Verbrauchermärkten und Kinos ist die Situation natürlich etwas anders: Im ersten Fall sollte die Raumhöhe aufgrund des Rack-Aufbewahrungssystems 6 bis 7,5 Meter betragen, im zweiten Fall 8 bis 11 Meter für Hallen mit 100 bzw. 300 Sitzplätzen.

Ein besonderer Bereich, der Aufmerksamkeit erfordert, ist der Food Court des Einkaufszentrums. Heutzutage gibt es einen Trend zu einem Anstieg des Anteils der Gastronomie an Einkaufszentrumsprojekten, und dies ist typisch für ganz Russland. Hochwertige Einkaufszentren haben beliebte, auf Bundesebene bekannte Catering-Betriebe ausgewählt, und für jeden von ihnen gibt es genügend Landezone. Experten empfehlen regionalen Einkaufszentren, Bundesmarken nicht zu vernachlässigen, da jedes neue Einkaufszentrum mit mindestens einer von ihnen einen erheblichen Wettbewerb um lokale Marken schafft.

Eines der wichtigsten Elemente des Einkaufszentrums ist schließlich das zentrale Atrium. Währenddessen sollten Besucher einen guten Überblick haben und Geschäfte auf anderen Etagen sehen, da dies eine Garantie für die Teilnahme in den oberen Etagen ist. Die Mindestbreite des Atriums sollte 5-6 Meter betragen, die Breite des Balkons 3-4 Meter. Darüber hinaus sollte im Erdgeschoss Platz über dem Kopf der Besucher sein: Die hohe Kuppel vermittelt das Gefühl eines Wunders, das über den Alltag hinausgeht und die Stimmung der Besucher beeinflusst.

Konzeptakzente

Die Entwickler des Konzepts eines Einkaufszentrums haben nicht nur die Aufgabe, alle technischen Merkmale, die Standortkonfiguration, die Zoneneinteilung und die Berechnung der Kundenströme zu berücksichtigen. Sie müssen eine umfassende Vision haben, auch in architektonischer Hinsicht. Zum Beispiel ist es nicht notwendig, dem klassischen Weg des Neubaus zu folgen - manchmal können Sie das verwenden, was bereits verfügbar ist. Zum Beispiel ist es möglich, ein neues Gebäude in ein bestehendes einzubauen: Decken Sie den Raum zwischen den Gebäuden mit einer Glasabdeckung ab, um ein internes Volumen mit einem separaten Eingang zu schaffen. Unter den Bedingungen des wachsenden Wettbewerbs ist es auch sehr wichtig, eine Idee zu entwickeln, einen Chip, der das Projekt von vielen auf dem Markt unterscheidet. Manchmal kann das Design des Einkaufszentrums zu einem Highlight werden. Ein Beispiel ist ein einzigartiges Einkaufszentrum in der Nähe des Einkaufszentrums Krasnodar OZ, das eines der größten in Europa ist (GLA 164.000 m²). Es hat ein einzigartiges futuristisches Design: Ein Gebäude mit glatten, stromlinienförmigen Formen ähnelt einem riesigen Raumschiff. Ein spektakuläres Erscheinungsbild bedeutet jedoch nicht, dass das Objekt keine Engpässe aufweist. Einige Experten weisen darauf hin, dass der Nachteil des OZ-Einkaufszentrums das Fehlen eines Ringschemas ist, weshalb der Besucherstrom in Teile geteilt wird und jeder Flügel "für sich" arbeitet. Die Situation wird durch die Tatsache verschärft, dass sich der Anker-Hypermarkt dieses Einkaufszentrums - O'Key - in einem separaten Flügel befindet und sich die Kundenströme nicht mit dem allgemeinen Verkehr des Einkaufszentrums vermischen.

Neben dem herausragenden Design gibt es noch andere Möglichkeiten, sich auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt zu behaupten, beispielsweise einen anderen Mieterpool anzubieten. Sie müssen nicht weit gehen, um ein Beispiel zu finden: In Moskau wird neben dem Einkaufszentrum Evropeyskiy ein neues Einkaufszentrum gebaut. Es scheint, dass „frontaler“ Wettbewerb nichts Gutes bedeutet, aber die gemietete Fläche von „Evropeyskiy“ beträgt nur 6.000 Quadratmeter. Wenn Sie möchten, können Sie die neue Einrichtung mit Mietern füllen, die nicht da sind. Das Ergebnis ist ein interessanter synergistischer Effekt.

In jüngster Zeit gibt es unter den Einkaufszentren der neuen Generation viele nicht standardisierte Projekte. Dazu gehört das Mitino-Park-Projekt, bei dem große Anstrengungen unternommen werden, um Bedingungen für qualitativ hochwertige Erholung und Zeitvertreib zu schaffen. Zuerst wollten sie den Spar-Hypermarkt als Ankermieter in das Projekt einladen, aber dann wurde entschieden, dass das Objekt ein originelleres Lebensmittelkonzept benötigt. Infolgedessen wurde im Mitino-Park ein sogenannter „Frischmarkt“ mit ungewöhnlichem Layout geschaffen, in dem es Geschäfte mit landwirtschaftlichen Produkten, frischen Lebensmitteln und anderen Freuden der Hausmannskost gibt. Es ist merkwürdig, dass internationale Marken dank dieser Entscheidung begonnen haben, über das Projekt nachzudenken, was für ein Einkaufszentrum am Stadtrand von Moskau völlig unerwartet ist.

Einer der neuesten Trends bei der Suche nach Abwechslung in Einkaufszentren ist das Interesse an Kinder- und Kulturunterhaltung. In den geplanten Objekten werden Räume der Angst, riesige Aquarien, Theater, Museen und sogar Bibliotheken aktiv gestaltet. Experten empfehlen jedoch, die Bedeutung dieser Komponenten nicht zu übertreiben: Das Problem ist, dass Verbraucher solche Unterhaltungsangebote meist nur einmal besuchen, während die Menschen immer wieder ins traditionelle Kino zurückkehren. Wir können also sagen, dass das Rezept für ein ideales Einkaufszentrum schon lange gefunden wurde: eine gute Lage, Fußgänger- und Verkehrsanbindung, die Abwesenheit von Wettbewerbern mit einem ähnlichen Konzept in unmittelbarer Nähe, eine qualitativ hochwertige "Auswahl" von Einzelhandelsunternehmen, Restaurants und komfortablen Kinos. All dies sorgt bereits für ein hohes Besucherinteresse und eine optimale Rentabilität der Immobilie.

Bei der Anmietung eines Grundstücks in einem anderen Einkaufszentrum möchte der Mieter sicher sein, dass seine Hoffnungen auf Gewinn nicht umsonst sind. Natürlich spielen Verkehr und Mieterrekrutierung eine wichtige Rolle, aber die ...