Die Verwaltung des Vermögenskomplexes von Unternehmen und Organisationen des Staats- oder Gemeindeeigentums in der Russischen Föderation erfolgt auf der Grundlage der Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sowie auf der Grundlage Bundesgesetz Nr. 161-FZ „Über staatliche und kommunale Einheitsunternehmen“ Statuten und Verordnungen.

Die Hauptaufgabe der Verwaltung von Immobilienkomplexen von Unternehmen und Organisationen des Staats- und Gemeindeeigentums besteht darin, die Anforderungen des Eigentümers (Staat, Gemeinde) an die Buchführung, Nutzung und Veräußerung von Immobilien zu erfüllen. Gleichzeitig sind die folgenden Indikatoren Indikatoren für die Wirksamkeit der Immobilienverwaltung.

1. Vollständigkeit der Buchführung und Registrierung von Eigentumsrechten, die durch die Berücksichtigung der Zusammensetzung des Eigentumskomplexes in staatlichen Registern und insbesondere durch:

Durchführung einer jährlichen Bestandsaufnahme zur Kontrolle der Zusammensetzung des genutzten Immobilienkomplexes mit seiner eigentlichen Inspektion;

Durchführung einer technischen Bestandsaufnahme zur Identifizierung von Immobilienobjekten;

• - Katasterregistrierung;
• - Eingabe von Informationen in das Bundeseigentumsregister;
• - Genehmigung von Verzeichnissen von Immobilien und besonders wertvollen beweglichen Sachen;

Gewährleistung der staatlichen Registrierung der Eigentumsrechte der Russischen Föderation;

• - Sicherstellung der staatlichen Registrierung der Eigentumsrechte des Grundstückseigentümers.
• 2. Die Nutzung (Beteiligung) an der Durchführung gesetzlicher Tätigkeiten wird unter Berücksichtigung der Nutzung der Objekte und der hohen Qualität der Verwaltung jedes Objekts sichergestellt:
  • - Fehlen ungenutzter Gegenstände;
  • - gezielte Nutzung des Grundstückskomplexes, d.h. das Vorhandensein eines Programms für seine Verwendung mit Indikatoren, unter Berücksichtigung welcher Einheit, auf welcher Grundlage, unter welchen Bedingungen das Objekt verwendet;
  • - bei beweglichen Vermögensgegenständen - Anwesenheit finanziell verantwortlicher Personen, Prüfung der tatsächlichen Verfügbarkeit des Objekts, seiner Auslastung, Entwicklung und Einhaltung der Nutzungs- und Betriebsstandards.
• 3. Die Angemessenheit der Immobilien wird durch die Ermittlung der optimalen Zusammensetzung des Immobilienkomplexes auf der Grundlage von Machbarkeitsstudien und der Planung geeigneter Maßnahmen sichergestellt.
• 4. Die technische Qualität der Immobilie wird durch die Berücksichtigung ihres technischen Zustands sichergestellt, was durch die Ermittlung des Abnutzungsgrades, die Einhaltung von Sicherheitsanforderungen, die Energieeffizienz und Planungsarbeiten zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustands der Immobilienanlage erfolgt.
• 5. Die Kosteneffizienz wird auf der Grundlage ihrer Analyse und Ermittlung der optimalen Kostenstruktur für die Instandhaltung des Immobilienkomplexes, der Verfügbarkeit einer strengen Managementbuchhaltung der Kostenstruktur und der Vermeidung unnötiger Kosten sichergestellt.
• 6. Die Effizienz der Investitionsnutzung von Immobilien wird durch die Berücksichtigung der Einnahmen aus der Veräußerung des Immobilienkomplexes sichergestellt, mit Ausnahme von Veräußerungsfällen, die zu einem negativen Finanzergebnis führen, das Vorliegen einer Machbarkeitsstudie zu Transaktionen zur Veräußerung Eigentum und die Verfügbarkeit von Einnahmen aus jeder Transaktion.

Reflexionsherausforderung

Charakterisieren Sie jedes der angegebenen Wirksamkeitskriterien, wenn möglich, und heben Sie in jedem von ihnen mehrere konstituierende Elemente hervor, auf deren Grundlage der Grad der Wirksamkeit des Managementeinflusses bestimmt werden kann. Ist es möglich, zwischen diesen Kriterien grundlegende und unbedeutende Kriterien zu unterscheiden?

Gleichzeitig können Entscheidungen über Reparatur, Umbau, Verkauf, Vermietung, Verzicht auf das Recht auf Betriebsführung usw. getroffen werden.

Die Verwaltung eines Immobilienkomplexes im staatlichen oder kommunalen Eigentum erfolgt nach denselben Grundsätzen und Ansätzen, die auch für die Verwaltung staatlicher und kommunaler Einheitsunternehmen gelten.

In der Russischen Föderation werden zur Verbesserung der Qualität der Corporate Governance in Organisationen mit staatlicher Beteiligung Maßnahmen zur Schaffung eines angemessenen Vergütungssystems für Leitungsorgane im Zusammenhang mit der Erreichung wesentlicher Leistungsindikatoren ergriffen; Anwendung ausgewogener Ansätze bei der Dividendenzahlung durch Aktiengesellschaften mit staatlicher Beteiligung; Entwicklung und Umsetzung von Programmen zur Veräußerung von Nicht-Kernvermögenswerten und Kernvermögenswerten in Organisationen mit staatlicher Beteiligung.

Bei Entscheidungen über die Höhe der von Aktiengesellschaften mit staatlicher Beteiligung gezahlten Dividenden orientieren sich derzeit das Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung Russlands und die Föderale Immobilienverwaltungsagentur Mit Beschluss der Regierung der Russischen Föderation vom 29. Mai 2006 Nr. 774-r Danach sollte die Position der Russischen Föderation als Aktionär in Fragen der Dividendenpolitik auf der Grundlage der Notwendigkeit gebildet werden, mindestens 25 % des Nettogewinns der Unternehmen ohne Berücksichtigung von Einnahmen (Ausgaben) für die Zahlung von Dividenden bereitzustellen. aus der Neubewertung von Finanzinvestitionen erhalten, sofern durch Gesetze der Regierung der Russischen Föderation nichts anderes bestimmt ist.

So hat die Regierung der Russischen Föderation im Jahr 2012 die vom Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation vorgeschlagenen Änderungen an der festgelegten Verordnung der Regierung der Russischen Föderation bezüglich der Festlegung eines festen Mindestbetrags eines Teils angenommen Der Nettogewinn, der für die Zahlung von Dividenden durch Unternehmen mit staatlicher Beteiligung bereitgestellt wird, ermöglicht eine genauere Prognose der Höhe der Einnahmen des Bundeshaushalts im Planungszeitraum aus der Beteiligung der Russischen Föderation an den genehmigten Kapitalien von Aktiengesellschaften mit staatlicher Beteiligung.

Darüber hinaus in Verfolgung von Anweisungen des Präsidenten der Russischen Föderation vom 2. April 2011 Nr. Pr-846 2 Und vom 27.04.2012 Nr. Pr-1092 3 Die Arbeit an der schrittweisen Ersetzung von Beamten in den Leitungsorganen von Wirtschaftsgesellschaften, deren Anteile (Anteile) im Besitz der Russischen Föderation sind, durch professionelle Direktoren wird fortgesetzt 4.

Unter der Föderalen Immobilienverwaltungsagentur wurde eine Kommission gebildet, die unabhängige Direktoren, Interessenvertreter der Russischen Föderation und unabhängige Experten für die Wahl in die Verwaltungs- und Kontrollorgane von Aktiengesellschaften mit staatlicher Beteiligung auswählt. Die Zusammensetzung dieser Kommission umfasst Vertreter öffentlicher und beruflicher Organisationen, Mitarbeiter sektoraler Bundesvollzugsbehörden und der Bundesagentur für Immobilienverwaltung. Die Tätigkeit der Kommission ist offener Natur und gewährleistet die Transparenz der Verfahren zur Einreichung von Bewerbungen und zur Auswahl von Kandidaten aus dem Berufsstand der Direktoren für die Mitarbeit in den Leitungs- und Kontrollorganen von Aktiengesellschaften.

Im Rahmen der Ausführung von Ziffer 4 Anweisungen des Präsidenten der Russischen Föderation vom 06.05.2013 Nr. Pr-1474 Das Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation hat Richtlinien für die Verwendung durch staatliche Körperschaften, staatliche Unternehmen, staatliche Einheitsunternehmen sowie Wirtschaftsgesellschaften entwickelt, an deren genehmigtem Kapital der Anteil der Beteiligung der Russischen Föderation, einer konstituierenden Körperschaft, liegt Die Russische Föderation übersteigt insgesamt 50 %, wichtige Leistungsindikatoren, einschließlich Indikatoren für die Unternehmenskapitalisierung und Renditen. Anschließend wird die Erreichung wesentlicher Leistungsindikatoren bei Entscheidungen über die Vergütung der Geschäftsführung von Organisationen mit staatlicher Beteiligung und bei Personalentscheidungen berücksichtigt.

Aufsichts- und Kontrollfunktionen in Bezug auf die Verwaltung von Immobilienkomplexen von Unternehmen und Organisationen in staatlichem oder kommunalem Eigentum werden dem Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation übertragen, dessen Hauptaufgaben in diesem Bereich sind:

• - Sicherstellung der Optimierung der Zusammensetzung der Vermögenskomplexe von Unternehmen und Organisationen, unter anderem durch Überwachung der Aktivitäten von Unternehmen und Organisationen, die Teil des Vermögenskomplexes sind und das Recht haben, sich umzustrukturieren, in Handelsgesellschaften oder andere Organisations- und Rechtsformen umzuwandeln und Unternehmen zu liquidieren und Organisationen mit staatlichem oder kommunalem Eigentum, die keine finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten ausüben;
• - Bildung und Umsetzung eines Systems zur wirtschaftlichen Überwachung und Kontrolle der Aktivitäten von Unternehmen und Organisationen, einschließlich der Annahme und Umsetzung von Strategien für ihre Entwicklungs- und Aktivitätsprogramme, der Bildung eines Systems zur Bewertung der Leistung von Unternehmen und Organisationen des Staates oder kommunales Eigentum, dessen Eigentum Teil des Immobilienkomplexes ist, und effiziente Nutzung von Bundeseigentum;
• - effektive Verwaltung des Eigentums von Unternehmen und Organisationen in staatlichem oder kommunalem Eigentum.

Merkmale der Immobilienkomplexverwaltung. Ungelöste Probleme bestehen auch bei der Verwaltung des Vermögenskomplexes von Organisationen und Unternehmen in staatlichem und kommunalem Eigentum.

Daher unterscheiden sie sich bei der Verwaltung dieser Immobilienkomplexe häufig technikorientiert Und Menschenzentrierte Ansätze. Das Ziel beider Ansätze besteht darin, sich auf die Befriedigung menschlicher Bedürfnisse zu konzentrieren, sie unterscheiden sich jedoch in den Mitteln zur Erreichung dieser Bedürfnisse und in den Leistungsindikatoren. Insbesondere verfügt jeder Ansatz über ein eigenes Indikatorensystem zur Erzielung von Leistungsergebnissen und Feedbackmethoden zur Überwachung des Zielerreichungsgrades.

Der technologieorientierte Ansatz konzentriert sich vor allem auf Infrastrukturindikatoren als Mittel zur Deckung der Bedürfnisse der Bevölkerung. Dieser Ansatz geht davon aus, dass die Verfügbarkeit von Mitteln zur Befriedigung der Bedürfnisse der Bevölkerung automatisch zur Befriedigung dieser Bedürfnisse führt.

Das Feedback erfolgt durch die Verfolgung statistischer Informationen technischer Art (z. B. die Anzahl der Quadratmeter Wohnfläche, die Höhe der aufgenommenen Mittel, die Anzahl der Betten in Krankenhäusern usw.) sowie den Grad der Erfüllung bestimmter Aufgaben und Die Durchführbarkeit geeigneter Maßnahmen wird von Mitarbeitern staatlicher Stellen bestimmt. Nach dem technologieorientierten Ansatz werden die Endverbraucher von Dienstleistungen – Communities – von Management- und Feedbackprozessen praktisch ausgeschlossen.

Der personenorientierte Ansatz zielt auf das Endergebnis ab – die Erfüllung der Bedürfnisse der Bevölkerung. In diesem Fall erfolgt die Rückmeldung direkt durch die Bevölkerung auf der Grundlage sozialer und nicht statistischer Informationen. Indikatoren für diesen Ansatz sind der Index der menschlichen Entwicklung: Langlebigkeit, Bildungsniveau, Höhe des Pro-Kopf-Einkommens, Grad der Zufriedenheit mit verschiedenen Dienstleistungen, Sicherheitszustand, Umwelt usw.

Die Kombination dieser Ansätze im Bereich des staatlichen und kommunalen Eigentums hat ihre Vor- und Nachteile. Der erste Ansatz ermöglicht es den Landesbehörden und Kommunen, unabhängig von der Gemeinschaft Aufgaben zu formulieren; diese Aufgaben erweisen sich als erfolgsversprechender und wirtschaftlich umfangreicher. Allerdings kann dieser Ansatz zu ökologischen und sozialen Verlusten führen. Beim zweiten Ansatz wird die Aufmerksamkeit der Kommunalverwaltungen auf die Lösung aktueller gesellschaftlicher Probleme gelenkt, die zwar gesellschaftsnah, aber aus wirtschaftlicher Sicht nicht so erfolgversprechend sind, weshalb die Wahrscheinlichkeit, Innovationen in diesem Ansatz einzusetzen, recht gering ist.

In der ausländischen und inländischen Praxis der Verwaltung eines Komplexes von Unternehmen und Organisationen in staatlichem und kommunalem Eigentum haben sich technologieorientierte Ansätze durchgesetzt. Aber indem die Gemeinschaft von der Verwaltung ihres eigenen Lebens, von der Beteiligung an der Entscheidungsfindung und von der Überwachung der Aktivitäten staatlicher und lokaler Behörden entbunden wird, wird der Boden für die Begehung korrupter Handlungen geschaffen und es entsteht das Gefühl, dass die Anwendung dieses Ansatzes wirkungslos ist zur Verwaltung des Vermögenskomplexes von Unternehmen und Organisationen in staatlichem und kommunalem Eigentum. 1 . Der Ausweg aus dieser Situation wird in der Schaffung von Transparenz und Offenheit im Prozess der Verwaltung des Vermögenskomplexes von Unternehmen und Organisationen in staatlichem und kommunalem Eigentum gesehen, was durch den Einsatz von Informations- und Kommunikationstechnologien in der Verwaltung erreicht werden kann.

Angesichts dieser Mängel des technikorientierten Managementansatzes versuchen demokratisch entwickelte Länder, daneben menschenorientierte Ansätze anzuwenden. Sie sehen soziale Technologien zur Gewinnung von Bürgern wie Referenden und Konsultationsumfragen, öffentliche Anhörungen und Diskussionen, lokale Initiativen als Formen der öffentlichen Konsultation, strategische Planung der sozialen Entwicklung unter Beteiligung von Vertretern relevanter Gemeinschaften usw. vor. Somit ergänzen sich technik- und menschenorientierte Ansätze. Für fundierte Managemententscheidungen müssen jedoch Indikatoren eines menschenorientierten Ansatzes in technische Indikatoren für Aktionspläne von Managementstrukturen umgewandelt werden. Einer der Hauptindikatoren des menschenorientierten Ansatzes und seiner Bewertung ist der Human Development Index, der eng mit der Umsetzung des Managements nach den Prinzipien der nachhaltigen Entwicklung zusammenhängt, deren Bedeutung in einer umfassend ausgewogenen Entwicklung liegt.

Die Verwaltung von Eigentumskomplexen von Unternehmen und Organisationen mit staatlichem und kommunalem Eigentum erfolgt in der Russischen Föderation mit dem Ziel, eine nachhaltige Entwicklung sowohl des Staates als Ganzes als auch der Gemeinde im Besonderen zu gewährleisten und eine kontrollierte Entwicklung sicherzustellen. Das Hauptelement dieser Entwicklung sind daher die Managementaktivitäten öffentlicher Institutionen.

Das Konzept der „nachhaltigen Entwicklung“ berücksichtigt das ausgewogene Funktionieren dreier Komponenten: Natur, Gesellschaft und Wirtschaft. Der Umweltaspekt der nachhaltigen Entwicklung besteht darin, die Bemühungen der Gesellschaft zur Erhaltung und rationellen Nutzung natürlicher Ressourcen zu lenken und die Aktivitäten von Unternehmen unter dem Gesichtspunkt zu regulieren, die negativen Auswirkungen ihrer Aktivitäten auf die Umwelt zu minimieren. Der wirtschaftliche Aspekt liegt in der Eigenentwicklung auf Basis hocheffizienter, ressourcenschonender, umweltfreundlicher und wirtschaftlicher Technologien. Sozial – bei der Schaffung von Bedingungen für den Einzelnen, für seine Entwicklung und Selbstbildung. Die soziale Komponente der nachhaltigen Entwicklung steht in direktem Zusammenhang mit dem Index der menschlichen Entwicklung. Die menschliche Entwicklung setzt einerseits die Ausbildung menschlicher Fähigkeiten (Verbesserung der Gesundheit, Erwerb von Wissen und beruflichen Fähigkeiten) und andererseits die Nutzung dieser Möglichkeiten für Freizeit, Arbeit, kulturelle, soziale und politische Aktivitäten voraus.

Daher sollte in der gegenwärtigen Phase die Aufmerksamkeit auf die Einführung von Technologien zur Verwaltung des Eigentumskomplexes von Unternehmen und Organisationen in staatlichem und kommunalem Eigentum gerichtet werden, die für die Gebietsgemeinschaft sozial sicher und auf den Menschen und seine Bedürfnisse ausgerichtet sind. Solche Technologien können auf soziofunktionalen und diversifizierten Ansätzen basieren.

Ein Modell zur Verbesserung des Managementsystems des Eigentumskomplexes von Unternehmen und Organisationen in staatlichem und kommunalem Eigentum, basierend auf der Verwendung der vorgeschlagenen sozialfunktionalen und diversifizierten Ansätze, ist in Abb. dargestellt. 5.1.

Reis. 5.1.

Wie die Praxis zeigt, handelt es sich bei der traditionellen Herangehensweise an die Verwaltung von Staats- und Gemeindeeigentum um einen sozialfunktionalen Ansatz, der durch das Bewusstsein für die Natur des Gemeinschaftseigentums bedingt ist, auch wenn er heute verbessert und an die Anforderungen der Gegenwart angepasst werden muss Entwicklungsstand der kommunalen Selbstverwaltung in Russland und wirtschaftliche Trends. Die Verbesserung der Anwendung des soziofunktionalen Ansatzes besteht aus:

• - die Gesellschaft zur Selbstverwaltung zu bewegen (durch den Aufbau einer öffentlichen Infrastruktur und die direkte Einflussnahme auf die Organisation der Bereitstellung lebenswichtiger Dienstleistungen);
• - Verbesserung der Funktionsweise kommunaler Einheitsunternehmen;
• - Aufbau interkommunaler organisatorischer und wirtschaftlicher Verbindungen zur Verwaltung staatlicher und kommunaler Einrichtungen, Entwicklung und Umsetzung gemeinsamer Projekte der Gebietskörperschaften auf der Grundlage staatlicher und kommunaler Eigentumsverhältnisse.

Die Einbindung der Bevölkerung einer Gemeinde in den Prozess der Verwaltung von Objekten des Vermögenskomplexes von Unternehmen und Organisationen des Staats- und Gemeindeeigentums trägt zur Entwicklung des unternehmerischen Interesses der Bevölkerung an der Verwaltung dieser Objekte bei. Wie die weltweite Praxis zeigt, bringt dies nicht nur gesellschaftliche, sondern auch rein wirtschaftliche Ergebnisse mit sich (die Entwicklung verschiedener Formen der Selbstorganisation zur Erbringung von Dienstleistungen und dementsprechend eine effizientere Organisation ihrer Erbringung, transparente, angemessene Tarife, Qualitätskontrolle der Dienstleistungen, eine „wirtschaftliche“ Haltung gegenüber dem Objekt und damit auch gegenüber staatlichem und kommunalem Eigentum). In Russland kann ein solcher Prozess derzeit durch die mangelnde Bereitschaft der Bevölkerung der Gemeinden, Selbstverwaltungsmechanismen zur Verwaltung eines Teils des Staats- und Gemeindeeigentums anzuwenden, behindert werden, was in direktem Zusammenhang mit der tatsächlichen Fähigkeit der Gesellschaft zur Selbstverwaltung steht. Regierung als Ganzes.

Fallstudie

Die Europäische Charta der kommunalen Selbstverwaltung (1985) beschränkt sich nicht darauf, das Recht der lokalen Gebietskörperschaften zu erklären, unabhängig über Fragen von lokaler Bedeutung zu entscheiden, sondern konzentriert sich auf ihre tatsächliche Fähigkeit, dies zu tun. In Russland ist „Recht“ in der Verfassung verankert und weitgehend gesetzlich geregelt, das Niveau der „tatsächlichen Fähigkeit“ bleibt jedoch gering. Die Diskrepanz zwischen materieller und finanzieller Autonomie und wirtschaftlicher Selbstständigkeit in der kommunalen Selbstverwaltung sowohl mit den übertragenen Befugnissen als auch mit internationalen Traditionen und Gesetzen gibt Anlass zu der Annahme, dass die Führungskompetenz der Bevölkerung einer Gemeinde als Subjekt der Wirtschaftsbeziehungen in Vergleich mit anderen Ländern ist begrenzt.

Die Wirksamkeit der Verwaltung des Eigentumskomplexes von Unternehmen und Organisationen in staatlichem und kommunalem Eigentum, der die Grundlage des staatlichen/kommunalen Wirtschaftssektors bildet, ist ohne Berücksichtigung der Interaktion mit der Bevölkerung des Staates und (oder) der Gemeinde unmöglich . Die Verfügbarkeit ausreichender finanzieller, materieller, personeller, organisatorischer, Informationsressourcen usw., die den Kommunalverwaltungen zur Verfügung stehen, ist auch für die tatsächliche Fähigkeit, lokale Angelegenheiten unabhängig zu verwalten, von wesentlicher Bedeutung. Dieser Ansatz ist äußerst wichtig, da er uns ermöglicht herauszufinden, in welchen Fällen die Institution der kommunalen Selbstverwaltung tatsächlich funktioniert und in welchen Fällen sie nur deklariert bleibt und ihr formales Rechtsmodell nicht in die Praxis umgesetzt wird.

Selbstverwaltungsmechanismen Der Vermögenskomplex staatlicher/kommunaler Organisationen und Unternehmen umfasst:

• - die Möglichkeit, Organisationen mit besonderen Überwachungsfunktionen (Management) in Bezug auf soziale Objekte zu gründen und soziale Untersuchungen verschiedener Arten von Projekten auf staatlicher oder lokaler Ebene durchzuführen;
• - soziale Initiativen und Innovationen;
• - Überwachung der Qualität der Dienstleistungen und deren Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen;
• - Schaffung/maximale Verbreitung von Organen der Selbstorganisation der Bevölkerung und deren Bereitstellung bestimmter Funktionen zur Verwaltung und Sicherstellung der Verfügbarkeit staatlicher/kommunaler Dienstleistungen.

Problemanalyse

Der öffentliche Sektor der Wirtschaft und der Bereich der Lebenserhaltung der Bevölkerung des Staates im Allgemeinen oder einer Gemeinde im Besonderen werden heute schrittweise von privaten Strukturen im Rahmen einer partnerschaftlichen Zusammenarbeit mit den Behörden entwickelt. Die Zusammenarbeit zwischen dem privaten und dem öffentlichen/kommunalen Sektor und die Bereitstellung hochwertiger Dienstleistungen für die Bevölkerung ist am sinnvollsten in Bereichen der Lebenserhaltung der Bevölkerung wie Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Abfallbeseitigung, kommunale Energie, Verkehr, Gesundheitsfürsorge und Bildung, d. h. in Sektoren, die traditionell als öffentliche Dienstleistungen eingestuft werden.

Der Kern einer öffentlich-privaten Partnerschaft besteht darin, dass ein öffentlicher Partner (auf lokaler Ebene – eine lokale Regierungsbehörde) bestimmte Funktionen zur Verwaltung staatlicher oder kommunaler Eigentumsobjekte in einem bestimmten Unterstützungsbereich an einen privaten Partner überträgt das Leben einer Gemeinde unter klar festgelegten Bedingungen, basierend auf der effektiven Verteilung von Ressourcen und Nutzen, Verantwortung und Risiken.

Die Einbindung eines privaten Partners in die Verwaltung staatlicher oder kommunaler Immobilienkomplexe erleichtert die Nutzung von Markt- und Wirtschaftsmechanismen.

Erwähnenswert sind folgende Wettbewerbsvorteile:

• - niedriger Preis pro Produkteinheit (Dienstleistung) bei gleichzeitiger Gewährleistung der Qualität; unternehmerische Fähigkeiten und die Fähigkeit, das Preis-Leistungs-Verhältnis wirtschaftlich zu rechtfertigen;
• - Fähigkeit, Ihr Produkt auf dem Markt zu bewerben und eine Politik der Partnerschaft mit Verbrauchern zu verfolgen;
• - verbesserte Geschäftseffizienz durch flexible Reaktion auf Nachfrageschwankungen;
• - erfahrenes Management und Zugang zu neuen Technologien, der im Rahmen des staatlichen Monopols öffentlicher Dienstleistungen begrenzt war;
• - Möglichkeiten für Kapitalbewegungen und Zugang zu Kreditressourcen.

Daher haben wir Grund zu der Annahme, dass es in der gegenwärtigen Phase notwendig ist, sich auf die Verbesserung des Managementsystems des Eigentumskomplexes von Unternehmen und Organisationen in staatlichem und kommunalem Eigentum zu konzentrieren, indem sozial sichere Managementtechnologien identifiziert werden, die auf den Menschen und seine Bedürfnisse ausgerichtet sind. Eine mögliche Option, dies zu erreichen, ist die vorgeschlagene rationale Kombination soziofunktionaler und diversifizierter Ansätze.

Die erste ist eine objektive Notwendigkeit in Bezug auf die Institution des Staats- und Gemeindeeigentums als Ganzes, die die tatsächliche Umsetzung der Grundfunktionen der Staatsverwaltung und der kommunalen Selbstverwaltung gewährleistet. Die zweite Möglichkeit schafft Möglichkeiten, Marktmechanismen im staatlichen und kommunalen Sektor zu nutzen.

• Beschluss der Regierung der Russischen Föderation vom 29. Mai 2006 Nr. 774-r „Über die Bildung der Stellung des Aktionärs – der Russischen Föderation in Aktiengesellschaften, deren Anteile sich im Bundeseigentum befinden.“
• Liste der Anweisungen zur Umsetzung vorrangiger Maßnahmen zur Verbesserung der Bedingungen des Investitionsklimas in Russland vom 04.02.2011. URL: http://kremlin.ru/events/president/news/10807 (Zugriffsdatum: 29. November 2015).
• Anleitungsliste zur Entwicklung von Wettbewerb und Unternehmertum vom 27.04.2012. URL: http://kremlin.ru/events/president/news/15166 (Zugriffsdatum: 29. November 2015).
• Rosimushchestvo vom 16. September 2011 Nr. GN-15/28327 „Über die Umsetzung von Absatz 1 Unterabsatz „e“ der Verordnung des Präsidenten der Russischen Föderation vom 2. April 2011 Nr. 846.“ URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=120137 (Zugriffsdatum: 29.11.2015) .
• „Richtlinien für die Anwendung wichtiger Leistungsindikatoren durch staatliche Körperschaften, staatliche Unternehmen, staatliche Einheitsunternehmen sowie Wirtschaftsunternehmen, an deren genehmigtem Kapital der Anteil der Russischen Föderation, einer konstituierenden Körperschaft der Russischen Föderation, insgesamt besteht.“ übersteigt fünfzig Prozent“ (vtb. Rosimushchestvo). URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LA W;n=17105(W=134;dst= 100002,0;rnd=0.056764388210389205(Zugriffsdatum: 29. November 2015).
• Klenov S. N. Rechtliche Unterstützung der staatlichen und kommunalen Verwaltung. M., 2015. S. 82.
• Shamarova G. M. Grundlagen des Staats- und Kommunalmanagements. M., 2013.S. 116.
• Europäische Charta der kommunalen Selbstverwaltung (geschehen in Straßburg am 15.10.1985).

Unter Eigentum versteht man im allgemein anerkannten Verständnis meist das Anlagevermögen von Unternehmen. Dieser Ansatz entstand aus der Definition des Wirtschaftswörterbuchs, wonach Eigentum ein materieller Gegenstand bürgerlicher Rechte, vor allem Eigentumsrechte, ist. Darüber hinaus wird Eigentum als eine Reihe von Eigentumsrechten (Vermögenswert) oder Eigentumsrechten und -pflichten (Vermögenswert + Verbindlichkeit) betrachtet, die einer bestimmten Person gehören. Besitz ist der tatsächliche Besitz einer Sache, eine der Befugnisse des Eigentümers.

In der Wirtschaftsliteratur betrachten viele Autoren den Vermögenskomplex eines Unternehmens als eine Kombination aus Immobilien und beweglichem Vermögen und Investitionen, immateriellen Vermögenswerten (in der Bilanz enthalten und nicht enthalten), Betriebskapital, Wertpapieren und anderen Vermögenswerten.“

Die Verwaltung des Immobilienkomplexes soll folgende Probleme lösen: Gewährleistung einer einfachen und erweiterten Reproduktion des Anlagevermögens der Produktion, Sicherheit und notwendige Erhöhung des eigenen Betriebskapitals, rationelle Nutzung der von Unternehmen verwalteten Grundstücke, 1

1 Grigoriev V.V., Ostrovkin I.M. Unternehmensbewertung: Immobilienansatz: Lehr- und Praxishandbuch. M.: Delo, 2000.

Entwicklung der Produktionskapazität und Erhaltung des funktionstüchtigen Eigentums 1.

Im Zusammenhang mit dem Privatisierungsprozess und der Übertragung verschiedener Arten von Staatseigentum in Form von Gebäuden, Bauwerken, Ausrüstungen, Maschinen, Mechanismen und anderen Elementen des Anlagevermögens auf gemeinsame Themen kamen Fragen der Immobilienverwaltung von Organisationen und Unternehmen auf die Tagesordnung -Aktiengesellschaften.

Es traten Eigentümer auf, aber die Struktur und Zusammensetzung des im Rahmen des Übertragungsprozesses erhaltenen Eigentums nahm vor 1991 Gestalt an und basierte nicht so sehr auf Produktionsbedürfnissen, sondern auf dem Prozess der Bereitstellung von Anlagevermögen für Unternehmen und der Zuweisung zentraler Kapitalinvestitionen. Mit anderen Worten, das Eigentum vieler Unternehmen ist eine Folge des geplanten Systems der Volkswirtschaftsführung und seine Zusammensetzung entsprach diesem System, d.h. Produktionsstruktur, Nomenklatur und produzierte Produktmengen.

Darüber hinaus wurden im Zuge der Entwicklung der Marktbeziehungen neue Anlagegüter erworben und abgenutzte und veraltete Anlagen ersetzt. Das Anlagekapital eines Unternehmens wurde als Bewertung des Anlagevermögens und anderer materieller und immaterieller Vermögenswerte gebildet, die der Bilanz gutgeschrieben und über einen langen Zeitraum in vielen Produktionszyklen verwendet werden. Im Laufe des Betriebs übertragen Anlagegüter nach und nach ihren Wert auf die Produktionskosten in Teilen, werden nach und nach unbrauchbar und müssen ersetzt werden. Während seines Betriebs muss das Unternehmen in der Lage sein, ausreichende Mittel für den Austausch oder die Modernisierung von Geräten zu sammeln.

Daher ist der Immobilienkomplex in erster Linie eine reproduktive Kategorie. Jedes Unternehmen ist verpflichtet, die Reproduktion seines Ressourcenpotenzials sicherzustellen. Die Unaufmerksamkeit gegenüber diesem Thema hat zu einer starken Alterung des Anlagevermögens, einem hohen Abnutzungsgrad von mehr als 60 %, einer äußerst langsamen Einführung neuer Technologien, einem ineffizienten Umgang mit Land und einem Rückgang des Qualifikationsniveaus der Arbeitnehmer geführt , eine Verringerung der Größe des eigenen Betriebskapitals und andere negative Folgen. Das Ergebnis dieser Trends liegt auf der Hand: Viele Unternehmen stehen kurz vor dem Bankrott.

In einer Marktwirtschaft ist es äußerst wichtig, auf Unternehmensebene einen effektiven Immobilienverwaltungsmechanismus zu schaffen, um den größtmöglichen Gewinn zu erzielen.

1 Kozlovsky A.V. Eigentumskomplex von Bauorganisationen: Lehrbuch, Handbuch. M.: Staatliche Pädagogische Universität, 2001.

war. Es ist notwendig, das Problem der Verwaltung des Immobilienkomplexes umfassend zu betrachten und dabei alle Beziehungen zu berücksichtigen, die im Prozess der Produktion und des Verkaufs von Produkten entstehen, um Kosten und Ausgaben, die Steuerbelastung zu optimieren und die wirtschaftliche und finanzielle Zuverlässigkeit sicherzustellen des Unternehmens und minimieren die Wahrscheinlichkeit eines Konkurses, einer Liquidation oder eines Unternehmensverkaufs.

Der Immobilienkomplex des Unternehmens muss optimale Bedingungen und die Grundlage für eine effektive Entwicklung bieten, dafür ist es notwendig:

• Bestimmen Sie die Effizienz von Unternehmen, basierend auf den Grundsätzen eines integrierten systematischen Ansatzes zur Bewertung des Einflusses verschiedener Gruppen externer und interner Umweltfaktoren sowie in Abhängigkeit vom Vorhandensein und Grad des Einflusses verschiedener Risikofaktoren und Unsicherheiten in der Funktionsweise von Unternehmen in verschiedenen wirtschaftlichen Situationen;
• Umsetzung der Ressourcenpolitik des Unternehmens und Gewährleistung der rationellen Nutzung von Ressourcen in verschiedenen Phasen des Bauzyklus.

Es empfiehlt sich, die Kategorie „Immobilienkomplex“ als Gegenstand und Subjekt des Zivilrechts zu analysieren und auch die Bewertung des Wertes von Immobilien und Grundstücken als Investitionsressourcen zu berücksichtigen 1 .

Bauunternehmen sind das wichtigste strukturelle Glied im Investitionsprozess. Wenn der Investitionsprozess insgesamt recht effektiv ist, haben seine Ergebnisse erhebliche positive Auswirkungen auf andere Branchen: die Baustoffindustrie, die chemische und metallurgische Industrie usw. Mit anderen Worten, es gibt einen wirtschaftlichen Effekt für verbundene Unternehmen in der Form einer Steigerung der Produktionsmengen und Gewinne. Daher muss der Anlageprozess über klar definierte Perspektiven und eine durchdachte, effektive Anlagestrategie verfügen. Diese Strategie wird durch Veränderungen der Investitionsmarktbedingungen, die Rolle des Staates, das aktuelle Steuersystem, die effektive Nachfrage der Verbraucher nach Bauprodukten und andere Faktoren bestimmt. Daher muss jede Investitionsentscheidung in mehreren Optionen ausgearbeitet werden, was sich erheblich auf die Struktur des Immobilienkomplexes des Unternehmens auswirkt.

Die Anlagestrategie und die Möglichkeit ihrer Konkretisierung setzen die Anhäufung der für ihre Umsetzung notwendigen finanziellen Mittel voraus. Leider ist die geringe Rentabilität des Baus 1 Kulikov A.S. Einschätzung des Wertes von Immobilien als Investitionsressource: Zusammenfassung des Autors. dis.... ehrlich. ökon. Wissenschaft. M., 2001.

Die wirtschaftliche Produktion und die bestehende Abschreibungspolitik erlauben es nicht, das erforderliche Sparniveau sicherzustellen, um eine einfache, geschweige denn erweiterte Reproduktion des Anlagevermögens von Bauunternehmen zu gewährleisten. Und nur ein richtig bewerteter Immobilienkomplex kann nach Ansicht vieler Wissenschaftler unter modernen Bedingungen ein Garant für die Anziehung von Investitionen von außen sein und unter modernen Bedingungen als Investitionsressource betrachtet werden.

In den letzten Jahren haben viele Forscher zu den Problemen des russischen Wertpapiermarktes die These aufgestellt, dass russische Unternehmen im Vergleich zu Unternehmen aus Industrie- oder sogar Entwicklungsländern vom Markt deutlich unterbewertet werden. Laut Analysten sind russische Unternehmen daher im Vergleich zu ihren ausländischen Pendants unterbewertet.

Lassen Sie uns auf die Merkmale der Immobilienkomplexe von Bauunternehmen eingehen. Bauunternehmen beanspruchen im Gegensatz zu Industrieunternehmen keine großen Grundstücke. Eine Ausnahme bilden Unternehmen, die über eine eigene Produktionsbasis verfügen, beispielsweise Wohnungsbaufabriken. Bauunternehmen können über Steinbrüche für die Gewinnung von Sand oder Kies, über Standorte für die Installation von Metallkonstruktionen sowie über Gebiete verfügen, in denen sich Abteilungen für Produktion und technologische Ausrüstung befinden.

Betrachtet man bewegliches Vermögen und Investitionen, kann man feststellen, dass der Hauptplatz darin Maschinen, Mechanismen, Fahrzeuge, Werkzeuge und Geräte einnimmt. Auf diese Gruppe entfallen mehr als 70 % des gesamten Immobilienkomplexes der Bauunternehmen. Diese Eigentumsstruktur ist auch darauf zurückzuführen, dass Baumaschinen und -vorrichtungen extrem teuer sind, eine lange Lebensdauer haben, gleichzeitig aber eine sehr geringe zeitliche Auslastung aufweisen. Daher beträgt die Rendite des aktiven Teils der Immobilie 60-70 %.

Bei der Beurteilung des Artikels „Bestände und Kosten“ kann festgestellt werden, dass Bauunternehmen unter modernen Bedingungen keine großen Mengen an Baustoffbeständen anlegen müssen, da dieser Markt ziemlich gesättigt ist. Ausnahmen können Unternehmen sein, die in Regionen tätig sind, in denen es aufgrund natürlicher und klimatischer Bedingungen erforderlich ist, eine saisonale Materiallieferung sicherzustellen und daher einen Vorrat für mehrere Monate bereitzustellen. Darüber hinaus hat das Problem der Vorräte zwei Seiten – die Ableitung von Geldern aus dem Wirtschaftskreislauf über einen längeren Zeitraum und die Verlangsamung ihres Umsatzes sowie die Verfügbarkeit ausreichenden eigenen Betriebskapitals, um diese Vorräte zu erhalten.

Im Artikel „Barmittel und sonstige finanzielle Vermögenswerte“ ist ein hoher Forderungsbestand aufgrund von Verstößen gegen die Zahlungsbedingungen der Kunden für Bau- und Montagearbeiten zu verzeichnen. Zusätzliche Kosten entstehen für Bauunternehmen auch dadurch, dass zwischen der Fertigstellung der Arbeiten vor Ort und deren Abnahme durch den Kunden eine Zeitspanne vergeht. Während dieser Zeit muss das Bauunternehmen die mit dem Betrieb der errichteten Anlage verbundenen Kosten tragen. Dies betrifft vor allem Wohngebäude und soziale Einrichtungen.

Im Zuge der Vertiefung der Marktbeziehungen und im Zusammenhang mit periodischen Neubewertungen des Anlagevermögens begann sich deren Struktur zu verändern.

Neubewertungen des Anlagevermögens, die auf der Grundlage der vom Staatlichen Statistikausschuss Russlands entwickelten Koeffizienten zur Umrechnung ihres Buchwerts in Wiederbeschaffungswert durchgeführt wurden, führten natürlich zu erheblichen Abweichungen zwischen dem tatsächlichen und dem Buchwert des Anlagevermögens.

Es liegt auf der Hand, dass die Branche mit einer solchen Struktur des Anlagevermögens im Vergleich zu anderen positiv abschneidet, da der Hauptgegenstand der Kapitalanlage der aktive Teil ist.

In den letzten Jahren hat sich das Verhältnis zwischen den Anteilen an Gebäuden und Bauwerken und dem aktiven Teil der Mittel umgekehrt proportional verändert. Dies ist sowohl auf Marktfaktoren als auch auf quantitative Veränderungen im Spektrum der wichtigsten Maschinen- und Anlagentypen zurückzuführen.

Es ist zu beachten, dass in der Struktur der Immobilienkomplexe aller größten Bauunternehmen der Republik Tatarstan aufgrund der schlechten Bilanzierung von immateriellen Vermögenswerten und geistigem Eigentum ihr Anteil an der Vermögensbilanz 1 % nicht überschreitet.

Somit weist die Analyse statistischer Informationen auf einen erheblichen Anteil des Anlagevermögens in der Struktur des Immobilienkomplexes von Bauunternehmen hin.

Darüber hinaus ergab eine qualitative Analyse des Zustands des Immobilienkomplexes von Unternehmen, dass:

• Das Anlagevermögen von Unternehmen wird zum Buchwert bilanziert, der nicht ihrem Marktwert entspricht;
• die Grundstücksstruktur berücksichtigt nicht die Grundstückskosten;
• Unternehmensleiter widmen der Buchhaltung nicht genügend Aufmerksamkeit

immaterielle Vermögenswerte.

Bei der Neubewertung von Immobilien (einer Gruppe homogener Anlagegüter) eines Unternehmens ändert sich in der Regel dessen Anfangswert

(Buchwert. Dadurch ändert sich die Höhe der an den Haushalt zu zahlenden Grundsteuer:

wo b"Ho und AHf - die Höhe der Grundsteuer jeweils vor und nach der Neubewertung des Anlagevermögens;

DAN I – Änderung (Erhöhung oder Verringerung) des Grundsteuerbetrags infolge der Neubewertung des Anlagevermögens.

Eine Wertänderung der neu bewerteten Immobilie führt zu einer proportionalen Änderung der Höhe der Abschreibungskosten, die sich wiederum aufgrund der Zuordnung zu den Produktkosten (Bauarbeiten, Dienstleistungen) auf die Berechnung der Höhe der Einkommensteuer auswirkt :

wo AHJJ und AN“ ​​- die Höhe der Einkommensteuer vor und nach der Neubewertung des Anlagevermögens;

DAN P – Änderung (Erhöhung oder Verringerung) des Einkommensteuerbetrags infolge der Neubewertung des Anlagevermögens.

Somit schafft die Neubewertung des Anlagevermögens die Möglichkeit, die Steuerbemessungsgrundlagen für Grundsteuer und Einkommensteuer zu verwalten.

Wir zeigen die wichtigsten Punkte bei der Ermittlung von Reserven für die Entwicklung von Unternehmen auf der Grundlage der Verwaltung des Anlagevermögens durch deren Neubewertung auf.

Zu den bestimmenden modernen Aufgaben der Neubewertung des Anlagevermögens gehören:

• Beseitigung der gemischten Bewertung des Anlagevermögens zu vollen Anschaffungskosten zu Preisen verschiedener Jahre;
• Beschaffung objektiver Daten, die das Gesamtvolumen, die Art und Branchenstruktur, die territoriale Verteilung und den technischen Zustand des Anlagevermögens widerspiegeln;
• Ermittlung des tatsächlichen physischen Verschleißes und Vergleich mit den kumulierten Abschreibungskosten;
• Beschaffung einer angemessenen Grundlage für die Berechnung der Abschreibungskosten;
• Koordination des Mittelvolumens mit der Produktionsdynamik;
• Optimierung der Besteuerung durch Neuberechnung der Grundsteuern;
• Minimierung der Preisgestaltung durch Ausgleich des Abschreibungsanteils an den Produktkosten (Bauarbeiten, Dienstleistungen);
• Erhöhung der Kontrollierbarkeit des Anlagevermögens durch Bestimmung der Wirksamkeit seiner Nutzung im Produktionsprozess;

• Ermittlung der Verkaufskosten des Anlagevermögens;
• Bestimmung des Volumens und der Struktur von Kapitalinvestitionen, Produktion von Anlagevermögen;
• Versicherung von Unternehmenseigentum;
• Übertragung von Anlagevermögen zum Operating-Leasing;
• Leasingorganisation;
• Eintragung des Anlagevermögens als Einlage in das genehmigte Kapital eines anderen Unternehmens;
• Entwicklung eines Geschäftsplans zur Umsetzung eines Investitionsvorhabens.

Heutzutage wird die Neubewertung des Anlagevermögens von Forschern und Wirtschaftspraktikern immer weniger als Buchhaltungs- und Kontrollverfahren betrachtet und fungiert zunehmend als Mechanismus der Geschäftsplanung. Durch die Neubewertung können Führungskräfte das Entwicklungspotenzial des Unternehmens angemessen einschätzen und Wege zu seiner Umsetzung aufzeigen.

Eine weitere Möglichkeit, die Effizienz der Verwaltung des Anlagevermögens von Unternehmen zu steigern, ist die Verbesserung der Qualität ihrer Buchhaltung.

Eine qualitativ hochwertige Neubewertung auf Basis technischer Bestandsdaten sorgt für eine Reduzierung der Gewinnausfälle beim Verkauf oder der Abschreibung von Maschinen und Anlagen. Die Lösung der aktuellen Probleme von Unternehmen durch die Verschiebung des Ersatzes veralteter Anlagegüter auf unbestimmte Zeit kann für diese Unternehmen schwer zu beseitigende Folgen haben und ihre Existenz in Frage stellen. Die Restwertveränderung durch den gemeinsamen Prozess der technischen Inventur und Neubewertung ermöglicht den Ersatz veralteter Geräte durch Abschreibung des nicht abgeschriebenen Teils mit minimalen Gewinneinbußen.

Mit der Veränderung des Systems der Wirtschaftsbeziehungen und der Intensivierung der Markttrends entwickelt sich die Neubewertung des Anlagevermögens zunehmend von einem Kontroll- und Buchhaltungsinstrument zu einem Mechanismus zur Identifizierung interner Reserven und zur Steigerung der Produktionseffizienz. Die Einbeziehung der Neubewertung des Anlagevermögens in die Marketingtechnologien der Unternehmensführung ermöglicht es, durch einen integrierten Ansatz deren Wirkung auf die Aktivitäten des Gesamtunternehmens deutlich zu steigern.

Die Bewertung des Marktwerts von Immobilien erfolgt anhand klassischer Wertermittlungsansätze – Kosten, Vergleich und Ertrag.

Bei der Ermittlung des Marktwertes des Bewertungsobjekts wird der wahrscheinlichste Preis ermittelt, zu dem das Bewertungsobjekt am Bewertungstag auf dem freien Markt in einem Wettbewerbsumfeld veräußert werden kann, wenn die an der Transaktion beteiligten Parteien vernünftig handeln und über alle erforderlichen Mittel verfügen Informationen, und der Wert des Transaktionspreises spiegelt sich nicht in außergewöhnlichen Umständen wider. Umstände, d. h. Wann:

• eine der Parteien des Geschäfts ist nicht verpflichtet, den Bewertungsgegenstand zu veräußern, und die andere Partei ist nicht verpflichtet, die Ausführung anzunehmen;
• die Transaktionsparteien sind sich des Transaktionsgegenstandes bewusst und handeln im eigenen Interesse;
• das Bewertungsobjekt wird auf dem freien Markt durch ein öffentliches Angebot präsentiert, wie es für ähnliche Bewertungsobjekte typisch ist;
• der Preis der Transaktion stellt eine angemessene Vergütung für den Bewertungsgegenstand dar und es bestand keinerlei Zwang zum Abschluss der Transaktion gegenüber den Transaktionsparteien;
• Die Bezahlung des Bewertungsgegenstandes erfolgt in Geldform. Die Möglichkeit der Veräußerung auf dem freien Markt bedeutet, dass die Immobilie

Die Bewertung erfolgt auf dem freien Markt durch ein öffentliches Angebot, wie es für ähnliche Objekte typisch ist, und die Expositionsdauer des Objekts auf dem Markt muss ausreichend sein, um die Aufmerksamkeit einer ausreichenden Anzahl potenzieller Käufer zu erregen.

Die Angemessenheit der Handlungen der an der Transaktion beteiligten Parteien bedeutet, dass der Transaktionspreis der höchste für den Verkäufer vernünftigerweise erreichbare Preis und der niedrigste für den Käufer vernünftigerweise erreichbare Preis ist.

Die Vollständigkeit der verfügbaren Informationen bedeutet, dass die an der Transaktion beteiligten Parteien ausreichend über den Gegenstand der Transaktion informiert sind und sich bemühen, aus Sicht jeder Partei die besten Bedingungen für die Transaktion in Übereinstimmung mit dem Gesamtbetrag zu erzielen am Bewertungsstichtag verfügbare Informationen über die Marktlage und den Bewertungsgegenstand.

Das Fehlen außergewöhnlicher Umstände bedeutet, dass jede an der Transaktion beteiligte Partei Motive für den Abschluss der Transaktion hat, die Parteien jedoch nicht gezwungen sind, die Transaktion abzuschließen.

Beim Kostenansatz handelt es sich um eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Wertes eines bewerteten Objekts, die auf der Ermittlung der Kosten basieren, die für die Reproduktion oder den Ersatz des bewerteten Objekts unter Berücksichtigung von Abnutzung und Veralterung erforderlich sind. Die Kosten für die Reproduktion des Bewertungsobjekts sind die Kosten, die erforderlich sind, um unter Verwendung der zur Erstellung des Bewertungsobjekts verwendeten Materialien und Technologien eine exakte Kopie des Bewertungsobjekts zu erstellen. Die Kosten für den Ersatz eines Bewertungsobjekts sind die Kosten, die erforderlich sind, um ein ähnliches Objekt unter Verwendung der zum Bewertungsstichtag verwendeten Materialien und Technologien herzustellen.

Der vergleichende Ansatz ist eine Reihe von Methoden zur Bewertung des Wertes eines Bewertungsobjekts, die auf einem Vergleich des Bewertungsobjekts mit Objekten basieren, die dem Bewertungsobjekt analog sind und für die Preisinformationen verfügbar sind. Als Objekt – ein Analogon des Bewertungsobjekts für Bewertungszwecke – wird ein Objekt anerkannt, das dem Bewertungsobjekt hinsichtlich der wesentlichen wirtschaftlichen, materiellen, technischen und sonstigen Merkmale, die seinen Wert bestimmen, ähnlich ist.

Der Ertragswertansatz ist eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Wertes des Bewertungsobjekts, basierend auf der Bestimmung des erwarteten Einkommens aus der Nutzung des Bewertungsobjekts.

Der Grundstücks- und Eigentumskomplex ist ein Gegenstand von allgemeinem Interesse, ein Faktor im Reproduktionsprozess, ein Grundelement der Eigentumsverhältnisse und erfordert eine moderne und effektive Verwaltung. Eine der wichtigen Managementaufgaben besteht darin, den Wert der Immobilien eines Unternehmens zu ermitteln.

Thema 4

Verwaltung von Immobilienkomplexen von Organisationen und Unternehmen

ICH. Eigenschaften von Immobilien

II. Abschreibung des Anlagevermögens eines Unternehmens. Ihre Einschätzung

Lineare Methode. Der jährliche Abschreibungsbetrag wird auf der Grundlage der Anschaffungskosten oder der aktuellen (Wiederbeschaffungs-)Kosten (im Falle einer Neubewertung) des Objekts und des auf der Grundlage der Nutzungsdauer dieses Objekts berechneten Abschreibungssatzes ermittelt.

Methode des reduzierenden Gleichgewichts. Die jährliche Höhe der Abschreibungskosten wird auf der Grundlage des Restwerts des Objekts zu Beginn des Jahres und des Abschreibungssatzes ermittelt, der auf der Grundlage der Nutzungsdauer dieses Objekts und des gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation festgelegten Beschleunigungsfaktors berechnet wird.

Der Beschleunigungskoeffizient wird gemäß der von den Bundesbehörden erstellten Liste der High-Tech-Industrien und effizienten Maschinen- und Ausrüstungstypen angewendet.

Eine Methode zur Abschreibung von Kosten basierend auf der Summe der Anzahl der Jahre der Nutzungsdauer. Die jährliche Höhe der Abschreibungskosten wird auf der Grundlage der ursprünglichen Anschaffungskosten oder der aktuellen (Wiederbeschaffungs-)Anschaffungskosten (im Falle einer Neubewertung) des Objekts und des Verhältnisses ermittelt, in dessen Zähler die Anzahl der verbleibenden Jahre bis zum Ende der Nutzungsdauer steht dieses Objekts im Nenner - die Summe der Jahre der Nutzungsdauer des Objekts .

Die Abschreibungsmethode der Kosten ist proportional zum Volumen der Produkte (Werke). Die Abschreibung erfolgt auf der Grundlage des natürlichen Indikators des Produktionsvolumens (Arbeit) im Berichtszeitraum und des Verhältnisses der Anschaffungskosten des Objekts zum geschätzten Produktionsvolumen (Arbeit) für die gesamte Nutzungsdauer des Objekts.

Die lineare Methode bedeutet eine gleichmäßige Abschreibung. Die Methoden der Reduzierung des Saldos und der Abschreibung um die Summe der Nutzungsjahre führen zu einer beschleunigten Abschreibung des Anlagevermögens.

Die Methoden und das Verfahren zur Berechnung der Abschreibungsabzüge für die Gewinnbesteuerung sind in Art. definiert. 256-259 Abgabenordnung der Russischen Föderation.

Abschreibungsfähiges Vermögen ist Eigentum, Ergebnisse geistiger Tätigkeit und sonstige Gegenstände geistigen Eigentums, die Eigentum des Steuerpflichtigen sind und von ihm zur Erzielung von Einkünften verwendet werden und deren Kosten durch Berechnung der Abschreibung zurückgezahlt werden.

Zu den abschreibungsfähigen Immobilien zählen nicht Grundstücke, andere natürliche Ressourcen (Wasser, Untergrund und andere natürliche Ressourcen) sowie Vorräte, Waren, Wertpapiere, Finanzinstrumente von Termingeschäften (einschließlich Termingeschäften, Terminkontrakten, Optionen).

Zur Zusammensetzung des abschreibungsfähigen Vermögens gehören außerdem nicht:

· Eigentum von Haushaltsorganisationen;

Ø der Preis der Transaktion eine angemessene Vergütung für den Bewertungsgegenstand darstellt und von den Parteien der Transaktion keinerlei Zwang ausgeübt wurde;

Ø Die Zahlung für Gegenstände erfolgt in Geldform.

Versicherung Preis wird durch eine Vereinbarung zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Versicherer auf der Grundlage des Marktwerts eines bestimmten Teils des Anlagevermögens bestimmt. Die versicherten Wiederbeschaffungskosten sind die vollen Kosten der in der Versicherungspolice aufgeführten Bestandteile des Anlagevermögens. Der Versicherungswert unter Berücksichtigung der Wertminderung (Versicherungsrestwert) ist der versicherbare Wiederbeschaffungswert abzüglich der aufgelaufenen Wertminderung.

Sicherheitenwert als Sicherheit für Kredite und Kredite verwendet werden. Es besteht aus folgenden Teilen:

¨ Höhe des gewährten Darlehens;

¨ Entschädigung für Schäden oder Strafen (Geldstrafe, Strafe) aufgrund der Verzögerung bei der Erfüllung der Hauptpflicht;

¨ Zinsen für das Darlehen;

¨ Entschädigung für Rechts- und sonstige Kosten, die durch die Zwangsvollstreckung der Sicherheit entstehen;

Abschreibungspolitik– eine Reihe von Grundsätzen, Plänen und staatlichen Maßnahmen im Hinblick auf die Bildung, Verteilung und Verwendung von Abschreibungskosten. Die Abschreibungspolitik umfasst eine zentrale Regelung der Standardnutzungsdauern (Abschreibungsstandards); Erlaubnis (Verbot) der Nutzung der beschleunigten Abschreibung von Geräten und Festlegung der Grenzen (Grenzen) der Nutzung der beschleunigten Abschreibung; Festlegung von Regeln für die Verwendung von Abschreibungsabzügen; Förderung des gezielten Einsatzes von Abschreibungen und Sanktionen bei unangemessenem Einsatz beschleunigter Abschreibungen.

III. Inhalt der immateriellen Vermögenswerte des Unternehmens. Abschreibung immaterieller Vermögenswerte

Die Zusammensetzung der immateriellen Vermögenswerte (INA) von Unternehmen wird durch zwei Vorschriften bestimmt: die Rechnungslegungsvorschriften „Buchhaltung für immaterielle Vermögenswerte“ (PBU 14/2000) und Kapitel 25 der Abgabenordnung.

Bei der Anerkennung von Vermögenswerten als immaterielle Vermögenswerte müssen gleichzeitig folgende Bedingungen erfüllt sein:

a) Mangel an materieller (physischer) Struktur;

b) die Möglichkeit der Identifizierung (Zuteilung, Trennung) durch die Vermögensorganisation;

c) Verwendung bei der Herstellung von Produkten, bei der Ausführung von Arbeiten oder der Erbringung von Dienstleistungen oder für Managementzwecke der Organisation;

d) eine langfristige Nutzung, d. h. eine Nutzungsdauer von mehr als 12 Monaten. oder normaler Betriebszyklus, wenn dieser 12 Monate überschreitet;

e) die Organisation beabsichtigt nicht, diese Immobilie später weiterzuverkaufen;

f) die Fähigkeit, der Organisation in Zukunft wirtschaftliche Vorteile (Einkommen) zu bringen;

g) das Vorhandensein ordnungsgemäß ausgestellter Dokumente, die die Existenz des Vermögenswerts selbst und das ausschließliche Recht der Organisation an den Ergebnissen der geistigen Tätigkeit bestätigen (Patente, Zertifikate, andere Schutzdokumente, Vereinbarung über die Abtretung (Erwerb) eines Patents, einer Marke usw. ).

Gemäß diesen Bedingungen umfassen immaterielle Vermögenswerte das ausschließliche Recht:

Beim Erwerb von immateriellen Vermögenswerten können zusätzliche Kosten entstehen, um diese in einen Zustand zu versetzen, in dem sie für die beabsichtigte Verwendung geeignet sind. Dabei kann es sich um die Höhe des Arbeitsentgelts der beschäftigten Arbeitnehmer, entsprechende Beiträge zur Sozialversicherung und Sicherheit, Material- und sonstige Ausgaben handeln. Zusätzliche Kosten erhöhen die Anschaffungskosten immaterieller Vermögenswerte.

Die Anschaffungskosten der von der Organisation selbst erstellten immateriellen Vermögenswerte werden als Summe der tatsächlichen Kosten der Erstellung und Produktion (aufgewandte materielle Ressourcen, Löhne, Dienstleistungen von Drittorganisationen im Rahmen von Vereinbarungen mit Gegenparteien (Co-Executive) und damit verbundene Patentgebühren) bestimmt Erlangung von Patenten, Zertifikaten usw.), mit Ausnahme der Mehrwertsteuer und anderer erstattungsfähiger Steuern (mit Ausnahme der in der Gesetzgebung der Russischen Föderation vorgesehenen Fälle).

Immaterielle Vermögenswerte gelten als erstellt Wenn:

1) Das ausschließliche Recht an den Ergebnissen der geistigen Tätigkeit, die in Ausübung der Amtspflichten oder für bestimmte Aufgaben des Arbeitgebers erzielt werden, steht der arbeitgebenden Organisation zu;

2) Das ausschließliche Recht an den Ergebnissen der geistigen Tätigkeit, die der Autor (die Autoren) im Rahmen einer Vereinbarung mit einem Kunden, der kein Arbeitgeber ist, erlangt, liegt bei der Kundenorganisation;

3) Im Namen der Organisation wird ein Zertifikat für eine Marke oder für das Recht zur Nutzung der Ursprungsbezeichnung eines Produkts ausgestellt.

Allgemeine und ähnliche Aufwendungen sind nicht in den tatsächlichen Aufwendungen für den Erwerb und die Schaffung immaterieller Vermögenswerte enthalten, es sei denn, sie stehen in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb von Vermögenswerten.

Gemäß der Abgabenordnung sind immaterielle Vermögenswerte die Ergebnisse geistiger Tätigkeit, die der Steuerpflichtige erworben und (oder) geschaffen hat, und andere Gegenstände geistigen Eigentums (ausschließliche Rechte daran), die bei der Herstellung von Produkten (Arbeitsleistung, Erbringung von Dienstleistungen) verwendet werden ) oder für den Managementbedarf der Organisation über einen längeren Zeitraum anerkannt sind (Dauer über 12 Monate).

Um einen immateriellen Vermögenswert anzuerkennen, ist es erforderlich, dem Steuerpflichtigen einen wirtschaftlichen Nutzen (Einkommen) zu bringen sowie ordnungsgemäß ausgestellte Dokumente vorzulegen, die die Existenz des Vermögenswerts selbst und (oder) das ausschließliche Recht des Steuerpflichtigen an den Ergebnissen der geistigen Tätigkeit bestätigen (Patente, Zertifikate, andere Schutzdokumente, Abtretungs-(Erwerbs-)Vereinbarung) Patent, Marke).

Zu den immateriellen Vermögenswerten gehört insbesondere das ausschließliche Recht:

· Patentinhaber einer Erfindung, eines Geschmacksmusters, eines Gebrauchsmusters;

· für eine Handels- und Dienstleistungsmarke, Herkunftsbezeichnung der Waren und Firmenname;

· Patentinhaber für Auswahlleistungen;

· Besitz von Know-how, einer geheimen Formel oder eines geheimen Verfahrens, Informationen über industrielle, kommerzielle oder wissenschaftliche Erfahrung.

Die Anschaffungskosten abschreibungsfähiger immaterieller Vermögenswerte werden als Höhe der Aufwendungen für deren Erwerb, Schaffung und Überführung in einen Zustand bestimmt, in dem sie für die Nutzung geeignet sind, mit Ausnahme der Steuern, die gemäß der Abgabenordnung als Aufwendungen berücksichtigt werden.

Kosten für immaterielle Vermögenswerte Die von der Organisation selbst geschaffenen Kosten sind definiert als die Höhe der tatsächlichen Kosten für ihre Erstellung und Produktion (einschließlich Materialkosten, Arbeitskosten, Dienstleistungen von Drittorganisationen, Patentgebühren im Zusammenhang mit der Erlangung von Patenten, Zertifikaten), ohne die berücksichtigten Steuerbeträge Konto in der Zusammensetzung der Ausgaben gemäß der Abgabenordnung.

Zu den immateriellen Vermögenswerten zählen nicht:

à Forschungs-, Entwicklungs- und Technologiearbeiten, die zu keinem positiven Ergebnis geführt haben;

à intellektuelle und geschäftliche Qualitäten des Personals der Organisation, ihre Qualifikationen und Arbeitsfähigkeit.

Ein Vergleich der Zusammensetzung der immateriellen Vermögenswerte gemäß PBU 14/2000 und in der Abgabenordnung zeigt, dass grundsätzlich die gleichen Arten als immaterielle Vermögenswerte eingestuft werden, es jedoch auch Unterschiede gibt.

In der PBU 14/2000 umfassen immaterielle Vermögenswerte den geschäftlichen Ruf der Organisation und die Organisationskosten (Kosten im Zusammenhang mit der Gründung einer juristischen Person, die gemäß den Gründungsdokumenten als Teil des Beitrags der Teilnehmer (Gründer) zum genehmigten ( Aktienkapital der Organisation). Diese Arten von immateriellen Vermögenswerten sind nicht in der Zusammensetzung der immateriellen Vermögenswerte gemäß Art. 257 Abgabenordnung der Russischen Föderation.

Gleichzeitig definiert die Abgabenordnung immaterielle Vermögenswerte als das ausschließliche Recht an einem Firmennamen sowie den Besitz von Know-how, einer geheimen Formel oder einem geheimen Verfahren und Informationen über industrielle, kommerzielle oder wissenschaftliche Erfahrungen. Diese Arten von immateriellen Vermögenswerten sind nicht in den in der PBU aufgeführten immateriellen Vermögenswerten enthalten.

Es empfiehlt sich, eine einheitliche Zusammensetzung der immateriellen Vermögenswerte festzulegen.

In der Industrie beliefen sich die immateriellen Vermögenswerte zum Buchwert Ende 2000 auf 23,6 Milliarden Rubel. oder 1,2 % des Restwerts des Anlagevermögens.

An der Gesamtmenge der immateriellen Vermögenswerte in der Industrie machten diejenigen aus Urheberrechts- und anderen Verträgen für wissenschaftliche Werke, für Computerprogramme usw. 33 % aus; Rechte aus Patenten für Erfindungen, Geschmacksmuster, Zertifikate für Gebrauchsmuster, Marken usw. – 28,8 %.

Wie beim Anlagevermögen gibt es Unterschiede bei der Ermittlung der Abschreibungskosten für immaterielle Vermögenswerte für Buchhaltungszwecke und für Zwecke der Körperschaftssteuer.

Aus buchhalterischen Gründen erfolgt die Abschreibung immaterieller Vermögenswerte nach einer der folgenden Methoden zur Berechnung der Abschreibungskosten:

Linear;

Sinkender Saldo;

Abschreibungen erfolgen proportional zum Volumen der Produkte (Werke).

Die Anwendung einer der Methoden auf eine Gruppe homogener immaterieller Vermögenswerte erfolgt über deren gesamte Nutzungsdauer.

Während der Nutzungsdauer von immateriellen Vermögenswerten wird die Abschreibung von Abschreibungskosten nicht ausgesetzt, mit Ausnahme der Stilllegung der Organisation.

Der jährliche Betrag der Abschreibungskosten wird ermittelt, wenn:

ü lineare Methode– basierend auf den Anschaffungskosten immaterieller Vermögenswerte und dem Abschreibungssatz, der auf der Grundlage der Nutzungsdauer dieses Objekts berechnet wird;

ü reduzierende Gleichgewichtsmethode– aus dem Restwert der immateriellen Vermögenswerte zu Beginn des Berichtsjahres und dem auf Basis der Nutzungsdauer dieses Objekts berechneten Abschreibungssatz.

Im Berichtsjahr werden unabhängig von der Berechnungsmethode monatlich Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte in Höhe von 1/12 des Jahresbetrags abgegrenzt.

Bei der Saisonproduktion wird der jährliche Abschreibungsbetrag für immaterielle Vermögenswerte gleichmäßig über die Betriebsdauer der Organisation im Berichtsjahr verteilt.

ü Methode zur Abschreibung der Kosten proportional zum Volumen der Produkte (Werke)- Die Abgrenzung erfolgt auf der Grundlage des natürlichen Indikators des Produktvolumens (Arbeit) im Berichtszeitraum und des Verhältnisses der Anschaffungskosten des immateriellen Vermögenswerts zum erwarteten Produktvolumen (Arbeit) für die gesamte Nutzungsdauer des immateriellen Vermögenswerts.

Die Nutzungsdauer immaterieller Vermögenswerte wird von der Organisation bei der Annahme des Objekts zur Buchhaltung festgelegt.

Definition nützliches Leben Immaterielle Vermögenswerte werden auf der Grundlage von Folgendem erstellt:

à die Gültigkeitsdauer eines Patents, Zertifikats und andere Beschränkungen der Nutzungsbedingungen von Objekten des geistigen Eigentums gemäß der Gesetzgebung der Russischen Föderation;

à die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gegenstands, während der die Organisation wirtschaftliche Vorteile erzielen kann.

Für bestimmte Gruppen immaterieller Vermögenswerte wird die Nutzungsdauer auf der Grundlage der Produktmenge oder eines anderen natürlichen Indikators für den erwarteten Arbeitsaufwand durch die Nutzung dieses Objekts bestimmt.

Für immaterielle Vermögenswerte, deren Nutzungsdauer nicht bestimmt werden kann, werden Abschreibungssätze für 20 Jahre (jedoch nicht mehr als die Lebensdauer der Organisation) festgelegt.

Die Abschreibungskosten für immaterielle Vermögenswerte beginnen am ersten Tag des Monats, der auf den Monat folgt, in dem dieser Gegenstand zur Buchführung übernommen wurde, und werden bis zur vollständigen Rückzahlung der Kosten oder bis zur Veräußerung dieses Gegenstands aus der Buchhaltung im Zusammenhang mit der Abtretung (Verlust) abgegrenzt. der ausschließlichen Rechte der Organisation an den Ergebnissen der geistigen Tätigkeit.

Die Abschreibung von immateriellen Vermögenswerten endet mit dem ersten Tag des Monats, der auf den Monat folgt, in dem die Kosten dieses Objekts vollständig zurückgezahlt oder dieses Objekt aus der Buchhaltung ausgebucht wurden.

Abschreibungskosten für immaterielle Vermögenswerte werden in den Buchhaltungsunterlagen der Berichtsperiode berücksichtigt, auf die sie sich beziehen, und werden unabhängig von den Ergebnissen der Aktivitäten in der Berichtsperiode abgegrenzt.

Abschreibungskosten für immaterielle Vermögenswerte werden in der Buchhaltung auf eine der folgenden Arten berücksichtigt: durch Ansammlung der entsprechenden Beträge auf einem separaten Konto oder durch Reduzierung der Anschaffungskosten des Objekts.

Abschreibungskosten für Organisationskosten einer Organisation werden in der Buchhaltung berücksichtigt, indem die Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 20 Jahren (jedoch nicht mehr als die Lebensdauer der Organisation) gleichmäßig reduziert werden.

Die Anwendung einer der Abschreibungsmethoden bei der Bilanzierung einer Gruppe homogener immaterieller Vermögenswerte erfolgt über deren gesamte Nutzungsdauer.

Die Methoden und Verfahren zur Berechnung der Abschreibung auf immaterielle Vermögenswerte zu Buchhaltungszwecken sind im Wesentlichen dieselben wie zur Berechnung der Abschreibung auf Anlagevermögen zu Buchhaltungszwecken.

Manche Unterschiede sind wie folgt:

× unter den Methoden (Methoden) zur Berechnung der Abschreibung für immaterielle Vermögenswerte gibt es keine Methode zur Abschreibung durch die Summe der Jahre der Nutzungsdauer;

× für immaterielle Vermögenswerte, deren Nutzungsdauer nicht bestimmbar ist, werden Abschreibungssätze für 20 Jahre festgelegt;

× Abschreibungskosten für immaterielle Vermögenswerte können in der Buchhaltung nicht nur durch die Kumulierung der entsprechenden Beträge, sondern auch durch eine Reduzierung der Anschaffungskosten des Objekts berücksichtigt werden.

Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte für Zwecke der Gewinnsteuer werden auf die gleiche Weise berechnet wie für Anlagevermögen – es wird die Nutzungsdauer der immateriellen Vermögenswerte bestimmt.

Die Nutzungsdauer eines immateriellen Vermögenswerts wird auf der Grundlage der Gültigkeitsdauer eines Patents, eines Zertifikats und anderer Beschränkungen der Nutzungsdauer eines geistigen Eigentumsgegenstands gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation oder den geltenden Rechtsvorschriften eines ausländischen Staates bestimmt sowie auf der Grundlage der in entsprechenden Vereinbarungen festgelegten Nutzungsdauern immaterieller Vermögenswerte. Für immaterielle Vermögenswerte, deren Nutzungsdauer nicht bestimmt werden kann, werden Abschreibungssätze für 10 Jahre (jedoch nicht mehr als die Dauer der Tätigkeit des Steuerpflichtigen) festgelegt.

Bedenken Sie, dass bei der buchhalterischen Berechnung der Abschreibungskosten für immaterielle Vermögenswerte, deren Nutzungsdauer nicht bestimmt werden kann, die Abschreibungssätze für 20 Jahre festgelegt werden.

Die Abschreibung wird für jeden immateriellen Vermögenswert nach einer der folgenden Methoden berechnet:

Linear;

Nichtlinear.

IV. Formen der Überlassung von Staats- und Gemeindeeigentum zum Besitz und zur Nutzung an andere Organisationen

Staatliches und kommunales Eigentum kann auf der Grundlage von Pacht, Treuhandverwaltung, Betriebsführung, Wirtschaftsführung und unentgeltlicher Nutzung in den Besitz und die Nutzung anderer Organisationen übergehen.

Aus rechtlicher Sicht sind Wirtschaftsführung und Betriebsführung besondere Eigentumsrechte an Immobilien, Pacht- und Treuhandverwaltung Beschränkungen (Belastungen) von Eigentumsrechten.

Die Wahl der einen oder anderen Form der Immobiliennutzung wird von einer Reihe von Faktoren bestimmt, von denen der wichtigste die Erreichung der Managementziele ist. Die Übertragung auf die Wirtschaftsführung, die Betriebsführung und die freie Nutzung ermöglicht die Erreichung von Zielen im Zusammenhang mit der integrierten Entwicklung des Gemeindegebiets durch die Schaffung kommunaler Einheitsunternehmen und Institutionen.

Die Mietbeziehungen in Russland, deren Bildung mit der Verabschiedung der Grundlagen der Gesetzgebung der UdSSR und der Unionsrepubliken zur Miete begann, entwickelten sich mit dem Beginn der Marktreformen in der russischen Wirtschaft intensiv, was die Situation der Staatseigentümer erheblich veränderte Unternehmen und eröffnete den Bürgern die Möglichkeit, in der unternehmerischen Tätigkeit zur wirtschaftlichen Unabhängigkeit überzugehen.

Gemäß der Unionsgesetzgebung zur Pacht, die bis heute nicht aufgehoben wurde, und nachfolgenden Rechts- und Verwaltungsakten handelt es sich bei der Pacht um den vertraglichen, befristeten und entgeltlichen Besitz und die Nutzung von Grundstücken, anderen natürlichen Ressourcen, Unternehmen und anderen Immobilienkomplexen sowie Grundstücke, die der Mieter zur selbständigen Ausübung geschäftlicher oder sonstiger Tätigkeiten benötigt.

In der weltweiten und inländischen Praxis ist das Leasing bei der Ausübung jeder Geschäftstätigkeit, die nicht gesetzlich verboten ist, zulässig und kann auf Eigentum aller Formen und Arten von Eigentum angewendet werden, d. h. als Leasingobjekte können auch vom Staat übernommen werden:

a) Grundstücke und andere isolierte Naturobjekte;

Der Eigentümer eines Grundstücks kann es anderen Personen zur Miete oder zur zeitlich freien Nutzung überlassen. Das Gesetz kann Einzelheiten für die Pacht von Grundstücken und anderen isolierten Naturobjekten festlegen.

b) Unternehmen und andere Immobilienkomplexe;

c) einzelne Gebäude, Bauwerke, Ausrüstung, Fahrzeuge, Inventar, Werkzeuge;

d) andere Arten von Eigentum, Rohstoffen, Produkten, anderen Dingen, die während ihrer Nutzung ihre natürlichen Eigenschaften nicht verlieren (nicht verbrauchbare Dinge);

e) Anspruchsrechte, Schulden sowie Rechte an Bezeichnungen, die das Unternehmen, seine Produkte, Werke und Dienstleistungen individualisieren (Firmenname, Warenzeichen, Dienstleistungsmarken) und sonstige ausschließliche Rechte.

Das Gesetz kann Beschränkungen für bestimmte Gegenstände vorsehen, deren Vermietung nicht erlaubt oder beschränkt ist.

Das Mietrecht steht dem Eigentümer der Mietsache oder einer gesetzlich zum Abschluss eines Mietvertrages befugten Person bzw. dem Eigentümer zu.

In der Anfangsphase der Bildung von Mietverhältnissen in Russland, als der Eigentümer hauptsächlich der Staat war, wurde staatseigenen Unternehmen und Organisationen das Recht eingeräumt, Eigentumskomplexe, einzelne Gebäude, Bauwerke, Ausrüstungen und andere materielle Vermögenswerte zu pachten, die ihnen unterstanden volle wirtschaftliche Kontrolle bzw. Betriebsführung. Dies ermöglichte es, eine tiefgreifende Umstrukturierung staatlicher Unternehmen durchzuführen, die alles, was mietpflichtig war, an juristische Personen und Bürger, Joint Ventures, internationale Verbände und Organisationen verpachteten, und dadurch erhebliche Mittel für ihren Kern zu erhalten Aktivitäten.

Gleichzeitig ist es die Russische Föderation, die die Rechte einschränkt Landpächter. Neben, Landpächter sind zur Durchführung von Flächenschutzmaßnahmen verpflichtet.

Im Rahmen eines Finanzierungsleasingvertrags (Leasingvertrag) kann der Leasinggeber Eigentum erwerben vom Mieter vorgegeben Eigentum von einem von ihm benannten Verkäufer erwerben und dem Mieter dieses Eigentum gegen Entgelt zum vorübergehenden Besitz und zur Nutzung für geschäftliche Zwecke überlassen. In diesem Fall ist der Vermieter nicht für die Wahl des Mietgegenstandes und des Verkäufers verantwortlich. Gegenstand eines Finanzierungsleasingvertrags können alle nicht verbrauchbaren Sachen sein, die für die Geschäftstätigkeit genutzt werden, mit Ausnahme von Grundstücken und anderen Naturgegenständen.

Die Exekutivbehörden der Mitgliedsstaaten des Bundes müssen und können die Entwicklung von Leasingaktivitäten zur technischen Umrüstung und Modernisierung der Produktion mit der notwendigen Unterstützung unterstützen, unter anderem durch Beteiligung an der Finanzierung entsprechender Projekte aus ihren Haushalten.

Es wird erwartet, dass das Leasingvolumen in Russland auf das Niveau der entwickelten westlichen Länder gebracht wird: 25-30 %.

Im Wesentlichen stellt sich die Frage der Verpachtung von Staatseigentum hauptsächlich in der Anfangsphase der unternehmerischen Tätigkeit und tritt in der Phase ihrer Entstehung in den Hintergrund, da in diesem Fall wirtschaftliche Beziehungen, auch Mietbeziehungen, entstehen, die mit anderen Umständen verbunden sind: Innovationstätigkeit, intellektuelle Eigentum, Know-how, Leasing usw., aber es handelt sich nicht mehr um Fragen des Leasings als Form vertraglicher Beziehungen, sondern um Fragen der Personal- und Wissenschafts- und Technikpolitik, einschließlich der Staatspolitik.

Im System der kommunalen Immobilienverwaltung nehmen Miete und Untermiete einen besonderen Platz ein. Eine übliche Grundlage für die Vermietung von Immobilien ist, dass die Miete (ohne Abschreibungen und Grundsteuer) die Kapitalrendite übersteigt, wenn die Immobilie direkt vom Eigentümer genutzt wird.

Die Durchführbarkeit der Vermietung einer Immobilie wird durch folgende Faktoren bestimmt:

¨ die Immobilie wird vom Eigentümer nicht für die laufende wirtschaftliche Tätigkeit genutzt, d. h. erwirtschaftet kein Einkommen;

¨ die Immobilie vom Eigentümer genutzt wird, aber aus baulichen und technischen Gründen Verluste verursacht;

¨ Immobilien können aus wirtschaftlichen Gründen nicht am wirtschaftlichen Umsatz beteiligt werden (z. B. weil nicht genügend Betriebskapital für die Organisation der Produktion vorhanden ist).

Die Vorteile des Leasings als Managementform liegen zum einen in der Stabilität der Erzielung zusätzlicher Einnahmen und zum anderen in der Möglichkeit, Immobilien auch in Zukunft zur Entwicklung der eigenen Wirtschaftstätigkeit zu nutzen, wenn sich die äußeren Bedingungen ändern. Gleichzeitig werden die Geldeinnahmen aus der Nutzung der Einrichtungen langfristig verteilt.

Das der Treuhandverwaltung übertragene kommunale Eigentum wird von anderen Immobilien des Verwaltungsgründers sowie von den Immobilien des Treuhänders getrennt. Dieses Vermögen wird vom Treuhänder in einer gesonderten Bilanz ausgewiesen und es wird eine unabhängige Buchführung darüber geführt. Für Zahlungen für Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Treuhandverwaltung wird ein separates Bankkonto eröffnet. Der Treuhänder handelt im eigenen Namen, weist jedoch darauf hin, dass er Treuhänder ist (ansonsten geht die Haftung für Verbindlichkeiten auf sein Vermögen über).

V. System von Indikatoren, die die Aktivitäten von Unternehmen charakterisieren

Die Analyse der Wirtschaftstätigkeit besteht aus zwei eng miteinander verbundenen Abschnitten: 1) Finanzanalyse; 2) Managementanalyse.

Bonitätsbewertung der Produktionsressourcen

Analyse des Produktionsvolumens emittierender Unternehmen

Beziehungsanalyse

Kosten, Volumen

Produkte und Gewinne

Die Aufteilung der Analyse in Finanz- und Managementanalyse ist auf die gängige Praxis zurückzuführen, das Rechnungswesen auf Unternehmensebene in Finanzbuchhaltung und Managementbuchhaltung zu unterteilen. Eine Finanzanalyse, die ausschließlich auf Daten der öffentlichen Buchhaltung basiert, hat den Charakter einer externen Analyse, d. h. einer Analyse, die außerhalb des Unternehmens durch interessierte Gegenparteien, Eigentümer oder staatliche Stellen durchgeführt wird. Bei der Analyse ausschließlich öffentlicher Berichtsdaten wird nur ein sehr begrenzter Teil der Informationen über die Aktivitäten des Unternehmens verwendet, sodass nicht alle Aspekte der Aktivitäten des Unternehmens offengelegt werden können.

Merkmale der externen Finanzanalyse sind:

° Vielzahl von Analysethemen, Nutzer von Informationen über die Aktivitäten des Unternehmens;

° Vielfalt der Ziele und Interessen der Analysesubjekte;

° Verfügbarkeit von Standardmethoden, Rechnungslegungs- und Berichtsstandards;

° Die Analyse konzentriert sich nur auf die öffentliche, externe Berichterstattung des Unternehmens.

° Einschränkung der Analyseaufgaben als Folge des vorherigen Faktors;

° maximale Offenheit der Analyseergebnisse für Nutzer von Informationen über die Aktivitäten des Unternehmens.

° Analyse absoluter Gewinnindikatoren;

° wirtschaftliche Diagnostik der Finanzlage des Unternehmens und Ratingbewertung der Emittenten.

Bei der Durchführung betriebsinterner Finanzanalysen werden neben Jahresabschlüssen auch andere systemische Buchhaltungsdaten, Daten zur technischen Vorbereitung der Produktion sowie regulatorische und planerische Informationen als Informationsquelle herangezogen.

Merkmale der Managementanalyse sind:

° Ausrichtung der Analyseergebnisse an den Zielen und Interessen der Unternehmensleitung;

° Nutzung aller Informationsquellen zur Analyse;

° fehlende Regulierung der Analyse durch Regierungsbehörden;

° Vollständigkeit der Analyse, Untersuchung aller Aspekte der Unternehmensaktivitäten;

° Integration von Buchhaltung, Analyse, Planung und Entscheidungsfindung;

° maximale Geheimhaltung der Analyseergebnisse zur Wahrung von Geschäftsgeheimnissen.

Die zentrale Frage zum Verständnis des Wesens und der Wirksamkeit der Finanzanalyse ist das Konzept der Wirtschaftstätigkeit (Geschäft) als ein Fluss von Entscheidungen über den Einsatz von Ressourcen (Kapital) zur Erzielung von Gewinnen. Die Erzielung von Gewinnen ist das oberste Ziel der wirtschaftlichen Tätigkeit eines Unternehmens, denn sie ist eine notwendige Voraussetzung für die Aufrechterhaltung der wirtschaftlichen Lebensfähigkeit des Unternehmens und die Wahrung der Möglichkeit weiterer Kapitalinvestitionen und Entwicklung.

VI. Bewertung von Geräten, Fahrzeugen

Bewertung von Maschinen und Geräten – Bestimmung des Wertes einer Art beweglichen Vermögens. Eine wichtige Rolle bei der Bewertung spielen Indikatoren ihrer Verbrauchereigenschaften wie: funktional begründete Indikatoren; Leistungsindikatoren, Zuverlässigkeit; Automatisierungsgrad, Genauigkeit und Stabilität des Betriebs usw. Zu den Hauptzielen der Bewertung gehören: Neubewertung des Unternehmensvermögens für Buchhaltungs- und Steuerzwecke; Ermittlung des Gesamtwertes des Immobilienkomplexes bei der Gründung von Aktiengesellschaften; Zweitangebot von Aktien; Berechnung des Marktwerts von Maschinen und Geräten zum Kauf und Verkauf; deren Beleihungswert, Versicherungswert usw.

Die Bewertungsmethode hat viele Gemeinsamkeiten mit den Bewertungsmethoden für Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und Unternehmen. Zu den Merkmalen der Bewertung gehören: die Besonderheiten des zu bewertenden Objekts, die Komplexität des Problems der Identifizierung des Objekts, die hohe Relevanz der Bestimmung der physischen, moralischen und äußeren Abnutzung usw.

Die Bewertung erfolgt auf Basis von drei klassischen Ansätzen (Kosten, Vergleich und Ertrag).

Zu den spezifischen Kostenarten, deren Ermittlung in manchen Fällen bei der Begutachtung notwendig wird, gehören: die Kosten für den Restersatz, die Entsorgungskosten, die Kosten für Schrott (Schrott).

Russlands PRIORITÄTEN

UDC: 338.121:656.2

Wahrung der staatlichen Interessen bei der Bildung eines Mechanismus zur Verwaltung von Immobilienkomplexen großer Unternehmen*

V. O. FEDOROVICH, Doktor der Wirtschaftswissenschaften, Direktor des Instituts für Masterstudiengänge E-Mail: [email protected] Staatliche Universität für Wirtschaft und Management Nowosibirsk

Die Bildung eines rationalen organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismus zur Verwaltung des Vermögenskomplexes (Eigentum), der einen Interessenausgleich des Staates und anderer Teilnehmer an Unternehmensbeziehungen gewährleistet, ist eine Aufgabe von größter Bedeutung, die weit über den Rahmen der bloßen wirtschaftlichen Interessen hinausgeht die Hauptaktionärsgruppen (Eigentümer). Die Unterschätzung der Bedeutung der Corporate Governance in Industrieunternehmen mit staatlicher Beteiligung untergräbt den Investitionsprozess, verringert die Effizienz der Kapitalverwendung, hemmt das Wirtschaftswachstum, verhindert die Mobilisierung von Ersparnissen und macht eine objektive Analyse der Rentabilität verschiedener Arten von Vermögenswerten (Eigentum) unmöglich Komplex) von Unternehmen und deren Kapitalisierung. Und im Gegenteil, ein richtig gewähltes Corporate-Governance-System garantiert den Schutz der wirtschaftlichen Interessen des Staates,

* Der Artikel wurde auf der Grundlage von Materialien aus der Zeitschrift „National Interests: Priorities and Security“ erstellt. 2013. Nr. 26 (215).

finanzielle Transparenz der wirtschaftlichen Aktivitäten des Unternehmens und seiner Rechenschaftspflicht gegenüber Eigentümern und Gläubigern.

Moderne schnell wachsende Unternehmenseinheiten unterscheiden sich deutlich von traditionellen Aktiengesellschaften, vor allem in der Zusammensetzung und Struktur des Vermögens. Der gesamte Immobilienkomplex moderner Unternehmenseinheiten hängt weitgehend von der Menge und Qualität der immateriellen Vermögenswerte ab, die auf den Faktor Mensch ausgerichtet sind. Dabei handelt es sich um Handelsmarken, Eigenentwicklungen (Know-how), strategische Vereinbarungen, Patente. Solche Unternehmen verfügen über sehr flexible, für beide Seiten vorteilhafte Verträge mit Mitarbeitern und Geschäftspartnern mit einem hohen Maß an wirtschaftlicher Freiheit.

Hochintegrierte Industrieunternehmen sind für ein breites Investorenspektrum attraktiv, wenn sie sich dynamisch entwickeln, auf Innovationen ausgerichtet sind und hohe Dividenden zahlen. Integration verschiedener Geschäftsbereiche mit Schaffung eines adäquaten Mechanismus zur Kor-

Unternehmensführung verbessert die Wettbewerbsposition eines modernen Unternehmens. Möglichkeiten zur Verbesserung der gesetzlichen Rahmenbedingungen im Bereich Corporate Governance werden von den wirtschaftlichen Interessen der Wirtschaftskreise bestimmt. Diese Interessen liegen im Bereich der Etablierung verlässlicher Partnerschaften zwischen den wichtigsten Ressourcengebern und werden von den Beteiligten (Eigentümern) und Gläubigern geteilt. Die Hauptprobleme interessierter Teilnehmer an Unternehmensbeziehungen werden während der Verhandlungen gelöst.

Die Vielfalt der Interessen der Aktionäre bzw. ihrer Hauptgruppen hinsichtlich Anreizen, Risikobereitschaft, Präferenzen für Anlagestrategien und Finanzierungsquellen bestimmt die Variabilität der Methoden und Mittel zur Gestaltung der Verwaltung des Immobilienkomplexes großer Unternehmenseinheiten. Daher können sich die organisatorischen und wirtschaftlichen Steuerungsmechanismen in Hochrisikounternehmen, die Risikokapital einsetzen und bei ihren wirtschaftlichen Aktivitäten auf den Faktor Mensch setzen, erheblich von denen in Unternehmen unterscheiden, die schon lange am Markt präsent sind.

Neben den Besonderheiten der Kapital-(Eigentums-)Struktur einer Kapitalgesellschaft werden die organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismen zur Verwaltung des Vermögenskomplexes maßgeblich durch die Gesetzgebung, das System der staatlichen Regulierung und etablierte Geschäftspraktiken bestimmt. Diese Bedingungen legen die institutionellen Grenzen der Unternehmenseigentumsverwaltung (Kapitalverwaltung) großer integrierter Industrieunternehmen fest.

Die institutionelle Grundlage für die Immobilienverwaltung ist:

Regeln und Vorschriften für die Bildung von Statusrechten (Eigentumstitel) und deren späteren Schutz;

Freiwillig angenommene Standards, nationale Kodizes, die das System der internen Unternehmensverwaltung von Immobilienkomplexen regeln;

Auf der Grundlage gesellschaftlicher Normen, religiöser Überzeugungen und nationaler Besonderheiten bestimmter Staaten (Territorien) entwickelte sich eine Kultur der Geschäftsbeziehungen.

Bei der Bildung organisatorischer, wirtschaftlicher und finanzieller Mechanismen, die eine effektive Verwaltung des Immobilienkomplexes gewährleisten, ist es wichtig, Probleme institutioneller Art zu lösen, die bei der Aufteilung der Eigentumsrechte auf gesetzgeberischer Ebene auftreten.

Verantwortlichkeiten und Rechte der Unternehmenskontrolle. Wenn das Outsider-Modell der Unternehmenskontrolle durch eine verstreute Eigentümerstruktur gekennzeichnet ist, dann impliziert das Insider-Modell die Konzentration des Eigentums (und damit des strategischen Managements) auf einen oder mehrere Eigentümer. Der Staat kann an beiden Systemen der Unternehmenskontrolle beteiligt sein.

Der Ausgleich der wirtschaftlichen Interessen der Teilnehmer des Outsider-Modells wird auf der Grundlage der Interaktion zwischen uneinigen Teilnehmern (Eigentümern-Aktionären) und den Hauptmanagern des Unternehmens erreicht, die über echte wirtschaftliche Chancen verfügen. Die Probleme des Insider-Modells liegen im Ungleichgewicht der wirtschaftlichen Interessen des kontrollierenden Teilnehmers (oder seiner Gruppe) und der Minderheitsteilnehmer (Eigentümer).

Lassen Sie uns auf die Hauptfaktoren eingehen, die die Bildung grundlegender Modelle des Immobilienverwaltungsmechanismus zum Ausgleich der wirtschaftlichen Interessen des Staates und anderer Teilnehmer an Unternehmensbeziehungen beeinflussen. Dies sind der Grad der Eigentumskonzentration, Motivation, materielle und moralische Anreize für das Produktionsmanagement, institutionelle Unterstützung des Prozesses von Fusionen (Übernahmen) und Spaltungen, Modelle für die Bildung von Aktienkapital (genehmigtes Kapital), Kreuzbesitz von Aktien, usw. Letztlich beeinflusst der Einfluss dieser Faktoren die Effizienz der wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens, seine Innovationstätigkeit, die Interaktion mit mittleren und kleinen Unternehmen (Unternehmertum) und sein Wirtschaftswachstum.

Der organisatorische und wirtschaftliche Mechanismus zur Verwaltung des Immobilienkomplexes zielt auf die Lösung von Problemen ab, die zwischen den Beteiligten (Eigentümern) und dem Staat (und der Staat kann auch einer der Eigentümer sein) sowie zwischen den Beteiligten und der Produktionsleitung auftreten. Bei der Trennung der Funktionen Eigentum und Kontrolle gilt traditionell der Wettbewerb als Hauptmotivation für die Suche nach optimalen Management- und Kontrollmechanismen, die die Transaktionskosten minimieren. Aber auch der Marktwettbewerb mit der Dominanz der staatlichen Eigentumsform löst das Problem des wirtschaftlichen Interessenkonflikts im System „Teilnehmer (Eigentümer) – Produktionsleitung“ sowie im System „Staat (Eigentümer) – staatliche Regulierung“ nicht Körperschaften der Wirtschaftstätigkeit“ (Staat – Steuerbehörde) .

In der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur werden Probleme der Unternehmensführung aus zwei Perspektiven betrachtet. Das erste ist das Konzept der Aktionäre (Eigentümer) und eines engen Teilnehmerkreises. Für Aktionäre ist die volle Rechenschaftspflicht des Produktionsmanagements (Top-Manager) gegenüber den Eigentümern, d. h. den Gesellschaftern, am akzeptabelsten. Zu diesem Zweck wird ein organisatorischer und wirtschaftlicher Mechanismus gebildet, der es ermöglicht, die Rechte der Teilnehmer (Eigentümer) bei der Verwaltung der folgenden Instrumente zu maximieren:

Durch Ausgleichszahlungen und Optionen wird die wirtschaftliche Motivation der Manager mit der wirtschaftlichen Motivation der Eigentümer verknüpft;

Um den institutionellen Schutz der Eigentümer und ihrer Rechte zu stärken, wird ein Verbot (Beschränkung) von Insidergeschäften eingeführt und der Markt für Fusionen und Spaltungen reguliert.

Aus Sicht der Aktionäre ist das entscheidende Bewertungskriterium die maximale Höhe des Einkommens der Eigentümer, bestimmt durch den maximalen Konzerngewinn der Kapitalgesellschaft. Das einfachste Kriterium ist in diesem Fall der Marktpreis des Immobilienkomplexes der Kapitalgesellschaft, der als Produkt aus dem Aktienpreis (Börsenkurs) und deren Menge berechnet wird. Dieser Indikator ermöglicht eine umfassende Beurteilung der Wirksamkeit der Steuerung der wirtschaftlichen Aktivitäten des Unternehmens als Ganzes.

Ein anderes Konzept berücksichtigt die wirtschaftlichen Interessen eines breiteren Personenkreises – Teilnehmer (Eigentümer), leitende Angestellte, Gläubiger, Personal und Regierungsbehörden (staatliche Institutionen). Es ist kein Geheimnis, dass die wirtschaftlichen Ziele dieser Personengruppen (Subjekte) deutlich unterschiedlich sein können. Daher stimmen die Ziele von Eigentümern und Managern bei der Trennung der Kontroll- und Eigentumsfunktionen meist nicht überein. Im Gegensatz zu Teilnehmern, die den Wert (Kapital) des Unternehmens steigern wollen, kommt es für das Produktionsmanagement (mittleres und höheres Management) auf die aktuelle materielle Vergütung an, für das Personal auf eine Lohnerhöhung, die durch steigende Verkaufsmengen (Erfassung von a) erreicht wird (größerer Marktanteil) sowie vertriebsrisikoreicher Investitionsprojekte.

Das Problem des Ausgleichs der Interessen der Beteiligten (Eigentümer) und der Produktionsleitung kann auf der Grundlage des Konzepts der „unvollkommenen Verträge“ (Restkontrollrechte) betrachtet werden, das die Unmöglichkeit eines idealen Vertrages beweist, bei dem alle Bedingungen und Umstände gegeben sind Denn schließlich will das Management

Manchmal ist es notwendig, Managemententscheidungen unter unvorhergesehenen Umständen und in Situationen zu treffen, die nicht in Verträgen festgelegt sind. In manchen Fällen behält sich der Teilnehmer solche „Restkontrollrechte“ vor, was das Problem der Informationsasymmetrie deutlich verschärft. So führen Unterschiede in der beruflichen Ausbildung und im Bewusstsein von Eigentümern und Managern oft zu gravierenden Verlusten.

Der organisatorische und wirtschaftliche Mechanismus zur Verwaltung des Immobilienkomplexes im ersten Modell umfasst auch Beziehungen zum institutionellen Umfeld und bietet Möglichkeiten, die wirtschaftlichen Interessen von Gläubigern, Personal und staatlichen Stellen (Behörden) zu berücksichtigen. Durch die Integration der wirtschaftlichen Interessen dieser Gruppen ermöglicht dieses Modell eine angemessene Bewertung der Aktivitäten der Führungskräfte des Unternehmens und gibt ihnen konkrete Ziele. In diesem Fall kann der Wert der wirtschaftlichen Wertschöpfung (EVA) als komplexer integraler Indikator dienen (Tabelle 1).

Die von verschiedenen Forschern vorgeschlagenen konzeptionellen Grundlagen zur Gestaltung eines organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismus zur Verwaltung des Eigentums großer Industrieunternehmen basieren auf dem modernen Konzept der Wertverwaltung eines Unternehmens, dessen Hauptziel die Sicherstellung des Marktwachstums ist Wert des Unternehmens durch eine Steigerung des Marktwerts der Aktien. Das System der als Bewertungsindikatoren verwendeten Indikatoren wird ständig verbessert. Moderne Informationstechnologien ermöglichen den Empfang im Echtzeitüberwachungsmodus. Basierend auf einer Verallgemeinerung der Ergebnisse grundlegender theoretischer und angewandter Entwicklungen ausländischer und inländischer Autoren wird unter Berücksichtigung dieser Aspekte ein schrittweises Schema zur Bildung eines organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismus zur Verwaltung des Eigentums von Industrie- und Verkehrsunternehmen vorgeschlagen die strukturelle Beziehung seiner Elemente (Abb. 1).

Bei der Bewertung eines Unternehmens wird die ökonomische Kategorie des Unternehmenswerts herangezogen. In seiner allgemeinsten Form handelt es sich dabei um den Buchwert bzw. Nominalwert, also entweder um die Bilanzsumme oder um den Wert des Vermögens der Organisation. Der tatsächliche Wert der Organisation weicht jedoch vom Nominalwert ab, beispielsweise aufgrund einer gewissen Diskrepanz zwischen dem Buchwert langfristiger (einschließlich immaterieller) Vermögenswerte und ihrem Marktwert (z. B. aufgrund erheblicher Zeiträume).

Tabelle 1

Indikatoren für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens für verschiedene Anspruchsgruppen

Teilnehmer (Eigentümer) Gläubiger Produktionsleitung (Top-Manager)

Eigenkapitalrendite Absolute Liquiditätsquote Produktrentabilität. Umsatzrendite

Höhe des Gewinns pro Aktie. Ökonomische Merkmale der Cashflows. Grenzeinkommen

Das Verhältnis zwischen der Höhe der Dividenden und dem Wert des Vermögens. Liquidationswert des Unternehmens. Indikatoren für den Vermögensumschlag

Verhältnis von Kapitalisierung und Buchwert des Unternehmens Stärke der finanziellen Hebelwirkung (Financial Leverage) Höhe der operativen Hebelwirkung (Operating Leverage)

Dynamik des Kapitalisierungsgrads des Unternehmens Anteil (Struktur) der Schuldenverpflichtungen im Verhältnis zur Kapitalisierung Struktur der Forderungen und Verbindlichkeiten, ihr Verhältnis

Kapitalrendite und Gesamtbetrag des Konzerngewinns. Finanzielle Stabilität des Unternehmens. Gehalts- und Lohnintensität der Produkte, Effizienz des Personaleinsatzes

Steuerbelastung von Immobilien Zinsdeckungsgrad Effizienz von Investitionsvorhaben (Amortisationszeit)

Steigerungsrate des Aktienkapitals, Solvenz, Effizienz der Produktions-, Wirtschafts- und Finanzaktivitäten

nutzbringende Nutzung). Typischerweise werden zwei Ansätze verwendet, um den Marktwert von Unternehmen abzuleiten.

Der erste Ansatz geht davon aus, dass der Marktwert dem Gleichgewichtspreis entspricht, den die interessierten Parteien bei der Durchführung einer Transaktion im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel der Kapitalgesellschaft (Kauf und Verkauf einer Organisation) festlegen.

Der Marktwert eines Unternehmens ist ein relativer Wert, der von vielen Faktoren beeinflusst wird. Seine Vermögensbestandteile sollten umfassend als ein sich selbst entwickelnder Mechanismus bewertet werden, dessen Handlungen vom Zustand der Vermögenswerte bestimmt werden und von der Effizienz der Manager des Unternehmens abhängen. Sehr oft wird eine quantitative Bewertung des wirtschaftlichen Wertes eines Unternehmens verwendet – der Goodwill, der durch die Differenz zwischen dem tatsächlichen Preis und dem Buchwert der Vermögenswerte des Unternehmens bestimmt wird.

Der zweite Ansatz basiert auf den oben beschriebenen Grundprinzipien, d. h. der Marktpreis eines Unternehmens wird durch eine wirtschaftliche Bewertung des wahrscheinlichen Werts der Mittelzuflüsse an die Höhe des zukünftigen Wachstums seiner Vermögenswerte angepasst. In der Praxis handelt es sich in der Regel um die Summe der über die Nutzungsdauer des aktiven Anlagevermögens des Konzerns abgezinsten Cashflows.

Der wirtschaftliche Mehrwert (EVA) ist der Buchwert plus der Barwert des zukünftigen EVA. Mit anderen Worten: Dies ist die Rendite abzüglich des gewichteten Durchschnitts

die realen Kapitalkosten multipliziert mit der Höhe des investierten Kapitals.

Im Rahmen der Wertsteuerung des Vermögenskomplexes von Kapitalgesellschaften wird der EVA-Indikator bei der Erstellung des Kapitalbudgets, bei der Beurteilung der Effizienz der wirtschaftlichen Aktivitäten sowohl einzelner separater Strukturbereiche, Tochtergesellschaften und abhängiger Unternehmen (juristische Personen) als auch der Unternehmenseinheit (Gruppe) als Ganzes.

Der wirtschaftliche Grundgedanke hinter der Verwendung von EVA besteht darin, dass das Eigenkapital eines Unternehmens mindestens die gleiche Rendite erwirtschaften sollte wie eine Investition mit einem ähnlichen Risikoniveau auf dem Markt für Staats- oder Unternehmensaktien (Anleihen).

Um staatliche Interessen an der Gestaltung von Steuer- und Nichtsteuerzahlungen an Haushalte aller Ebenen zu charakterisieren, gehen wir näher auf Szenariooptionen für das wirtschaftliche Verhalten großer Unternehmenseinheiten mit Dominanz oder 100-prozentiger Beteiligung an der Struktur des Grundkapitals ein des Staatseigentums. Die wirtschaftlichen Interessen des Staates hängen mit der Festlegung der Höhe und Zeiträume der Einkünfte zusammen. Es handelt sich um Steuer- und Nichtsteuereinnahmen des Staatshaushalts, deren Zahler (Steuersubjekte) nach der geltenden Gesetzgebung alle juristischen Personen sind, die im Unified State Register of Enterprises and Organizations (USRPO) eingetragen sind. Der wirtschaftliche und rechtliche Aspekt dieses Problems kommt irgendwie in Kontakt

Für Ausgeglichenheit sorgen

wirtschaftliche Interessen der Subjekte der Unternehmensbeziehungen

Wirtschaftliche Interessen von Subjekten der Unternehmensbeziehungen

Eigentümer

Gläubiger

Manager

Ökonomischer Mehrwert (EVA) Eigenkapital-Wertschöpfung (EVA)

Erstellung eines Corporate-Governance-Modells

Eigentümerstruktur als quantitative Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Befugnisse) der Beteiligten an der Immobilienverwaltung (privat, staatlich, kommunal)

Staatseigentum 100 %

Konzentrierte Eigentümerstruktur mit dominantem Eigentümer (Anwesenheit einer Gruppe von Minderheitsaktionären)

Ausschüttende (zerstreute) Eigentumsstruktur mit einer erheblichen Anzahl „gleicher“ Kleinaktionäre (eine Aktie – eine Stimme)

Insider-Modell Outsider-Modell

Unternehmensführung, Unternehmensführung

Konzept der Aktionäre Konzept der Teilnehmer

Konsolidierter Haushalt der Russischen Föderation, konsolidierte Haushalte der Mitgliedsstaaten der Russischen Föderation

Körperschaftssteuer

Steuereinnahmen

Grundsteuer für juristische Personen

Einkünfte aus der Nutzung von Eigentum im Staats- oder Gemeindeeigentum oder aus der Tätigkeit staatlicher und kommunaler Organisationen

Nichtsteuereinnahmen

Reis. 1. Stadien der Bildung des organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismus der Immobilienverwaltung

Großkonzerne mit staatlicher Beteiligung

Probleme der Corporate Governance großer Unternehmensstrukturen.

In diesem Zusammenhang ist es notwendig, die folgenden Fragen zu beantworten. Wie lassen sich die wirtschaftlichen Interessen des Staates angesichts der Gleichheit aller Eigentumsformen bestimmen? Wie lassen sich Integrations- und Desintegrationsprozesse in der Volkswirtschaft so beeinflussen, dass wirtschaftlicher Nutzen aus wirtschaftlichen Vorteilen entsteht?

war die wirtschaftliche Aktivität der Untertanen und die Nutzung des Eigentums maximal? Welche Indikatoren sollten verwendet werden?

Gemäß der geltenden Gesetzgebung gelten als Haushaltseinnahmen Mittel, die unwiderruflich und unentgeltlich den Regierungsorganen der Russischen Föderation, den Teilstaaten der Russischen Föderation und den lokalen Behörden zur Verfügung stehen.

Selbstverwaltung. Im Allgemeinen werden Haushaltseinnahmen durch steuerliche und nichtsteuerliche Zahlungen sowie unentgeltliche Transfers erzielt. Die Einnahmen aus Zielhaushaltsmitteln werden gesondert berücksichtigt.

Zu den Steuereinnahmen gehören Bundes-, Regional- und Kommunalsteuern und Gebühren, die in der Steuergesetzgebung der Russischen Föderation vorgesehen sind, sowie Strafen und Bußgelder; zu den nichtsteuerlichen Einkünften zählen Einkünfte aus der Nutzung von Eigentum im Staats- oder Gemeindeeigentum (nach Zahlung von Steuern usw.). Gebühren), aus kostenpflichtigen Dienstleistungen, die von Haushaltsinstitutionen erbracht werden, die der Zuständigkeit der föderalen Exekutivbehörden, der Exekutivbehörden der Teilstaaten der Russischen Föderation, der lokalen Regierungen usw. unterliegen.

Gemäß Art. Gemäß Art. 42 der Haushaltsordnung der Russischen Föderation (BC RF) umfassen Einkünfte aus der Nutzung von Eigentum im Staats- oder Gemeindeeigentum:

In Form von Mieten erhaltene Mittel für den vorübergehenden Besitz und die vorübergehende Nutzung oder vorübergehende Nutzung von Staats- oder Gemeindeeigentum;

Erhaltene Mittel in Form von Zinsen auf Haushaltsguthaben auf Konten bei Kreditinstituten;

Einnahmen aus der Übertragung von Staats- oder Gemeindeeigentum in die Treuhandverwaltung;

Mittel aus der Rückzahlung von Staatsdarlehen, Haushaltsdarlehen und Haushaltsdarlehen, einschließlich Mitteln aus dem Verkauf von Immobilien und anderen Sicherheiten, die an Empfänger von Haushaltsdarlehen, Haushaltsdarlehen und staatlichen und kommunalen Garantien an die zuständigen Exekutivbehörden als Sicherheit für Verpflichtungen aus Haushaltsdarlehen übertragen werden , Haushaltsdarlehen sowie staatliche und kommunale Garantien;

Zahlung für die Verwendung von Haushaltsmitteln, die anderen Haushalten, ausländischen Staaten oder juristischen Personen auf rückzahlbarer und entgeltlicher Basis zur Verfügung gestellt werden;

Einkünfte in Form von Gewinnen, die auf Anteile am genehmigten (Aktien-)Kapital von Handelsgesellschaften und Personengesellschaften entfallen, oder Dividenden auf Anteile im Besitz der Russischen Föderation, der Teilkörperschaften der Russischen Föderation oder der Gemeinden;

Sonstige Einkünfte aus der Nutzung von Eigentum, die in der Gesetzgebung der Russischen Föderation vorgesehen sind, wurden gefunden

Zugehörigkeit zum Staats- und Gemeindeeigentum.

Einnahmen einer Haushaltsinstitution aus unternehmerischen und anderen einkommensschaffenden Tätigkeiten werden in den Einnahmen- und Ausgabenschätzungen der Haushaltsinstitution vollständig berücksichtigt und spiegeln sich in den Einnahmen des entsprechenden Haushalts als Einnahmen aus der Nutzung von Eigentum des Staates oder der Gemeinde wider , oder als Einkünfte aus der Erbringung kostenpflichtiger Dienstleistungen. Dienstleistungen.

Die wirtschaftlichen Interessen des Staates, interpretiert als Umfang und Intensität (Geschwindigkeit) des Zuflusses finanzieller Ressourcen (Geld) in die Haushalte der entsprechenden Ebenen, charakterisieren den Staat als Regulator der Unternehmensbeziehungen. In der Tabelle In Abb. 1 stellt Gruppen von Indikatoren vor, die den Eigentümerstaat als gleichberechtigten Teilnehmer an der Bildung des genehmigten Kapitals – des Eigentumskomplexes großer Unternehmenseinheiten – charakterisieren. Um die Wirtschaftsbeziehungen des Staates als Regulator der Unternehmensbeziehungen durch das Funktionieren des Systems der Besteuerung wirtschaftlicher (unternehmerischer) Aktivitäten zu charakterisieren, betrachten wir die Dynamik eines siebenjährigen Zeitraums der Gesamteinkommen und Steuereinnahmen des Bundeshaushalts der Russischen Föderation (Abb. 2).

Der Zweck der Analyse der in Abb. grafisch dargestellten Informationsfelder. 2-5 besteht darin, Trends und Abhängigkeiten zwischen Steuer- und Nichtsteuereinnahmen für den Haushalt zu identifizieren. Die angegebenen Umsatzbeträge ermöglichen uns eine volumetrische (quantitative) wirtschaftliche Einschätzung der tatsächlichen Nutzung von Immobilienkomplexen großer Unternehmenseinheiten in den entsprechenden Zeiträumen.

Die betriebswirtschaftliche Bewertung charakterisiert das System der Besteuerung der Produktions-, Wirtschafts- und Finanzaktivitäten von Unternehmen durch die Erhebung von Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer.

Eine strategische wirtschaftliche Bewertung kann auf der Grundlage einer Analyse des Systems zur Erhebung von Grundsteuern, der Miete für die Nutzung von Immobilien (Immobilienkomplexen) im Wirtschaftskreislauf und der Höhe der Einnahmen (gemeldet und geplant) aus dem Verkauf von Staats- und Gemeindeeigentum erfolgen , Umstrukturierung und Korporatisierung staatlicher und kommunaler Eigentumskomplexorganisationen.

Um einen Ausgleich der wirtschaftlichen Interessen der Teilnehmer an Kapitalgesellschaften zu erreichen, ist es erforderlich, das Verhältnis der angegebenen Volumina zu ermitteln

25.000 20 LLC

15.000 10 LLC

bestimmte Arten von Geldeingängen. Dieser Wert ermöglicht es uns, die Funktionseffizienz der Eigentumskomplexe der teilnehmenden Organisationen und ihrer strukturellen Abteilungen zu beurteilen (Abb. 3).

Aus der Analyse von Abb. 3 zeigt, dass es eine deutliche große Diskrepanz zwischen Steuer- und Nichtsteuereinnahmen des Bundeshaushalts der Russischen Föderation gibt, was auf das geringe „wirtschaftliche Gewicht“ der Staatseinnahmen aus Immobilien (Immobilienkomplexen) hinweist.

Um die Qualität der von der Regierung der Russischen Föderation verfolgten Wirtschaftspolitik im Hinblick auf die operative und strategische Nutzung von Immobilienkomplexen mit 100 % oder einem anderen, genau definierten Anteil staatlicher oder kommunaler Immobilien am Kapital großer Unternehmen zu beurteilen, ist sie zuständig Es ist ratsam, die Dynamik der nichtsteuerlichen Einnahmen für den Haushalt der Russischen Föderation zu analysieren.

16 000 14 000 12 000

6 000 4 000 2 000 0

einschließlich der Gesamteinnahmen aus der Nutzung von Eigentumskomplexen staatlicher und kommunaler Eigentumsformen im Wirtschaftskreislauf. Seit 2008 sind deutliche Veränderungen in der Herangehensweise erkennbar (Abb. 4), was durch eine gewisse Übereinstimmung zwischen den operativen und strategischen Einschätzungen der Nutzung von Immobilienkomplexen von Unternehmenseinheiten im Wirtschaftsumsatz bestätigt wird (Abb. 5).

Die wirtschaftliche Rechtfertigung der Legitimität staatlicher Regulierung von Privatisierungsprozessen als Instrument zur Bewältigung von Strukturveränderungen und Kapitalisierung von Unternehmenseinheiten mit Eigenkapital oder 100 % staatlicher Eigentumsbeteiligung wird durch die gleichen Wachstumsraten der entsprechenden Einnahmen belegt (siehe Abb. 4 und 5). ). Diese Handlung wird vom Autor in den Artikeln ausführlicher besprochen.

Das Modell zur Koordinierung staatlicher Wirtschaftsinteressen und der Interessen dieser Gruppen von Teilnehmern an Unternehmensbeziehungen mit der Bildung aggregierter volumetrischer Finanzindikatoren ist in Abb. dargestellt. 6.

Betrachten wir die Bildung eines Mechanismus zur staatlichen Regulierung der wirtschaftlichen Interessen von Subjekten der Unternehmensbeziehungen in Russland. Derzeit ist die Wahl der Quellen und Formen der Finanzierung (Investition) zur Sicherstellung sowohl der strategischen Entwicklung als auch der laufenden Produktions- und Wirtschaftsaktivitäten für Unternehmen von besonderer Bedeutung. Lassen Sie uns näher auf die Verteilung der wirtschaftlichen Interessen von Aktionären (Eigentumsinhabern), Gläubigern und Betriebsgruppen von Kapitalgesellschaften (juristischen Personen), d. h. Tochtergesellschaften, abhängigen und verbundenen Organisationen, und dem Staat als gleichberechtigtem Subjekt dieser Beziehungen eingehen , einerseits und ihr Regulator andererseits.

Reis. 2. Dynamik des Gesamtbetrags der Einnahmen und Steuereinnahmen des konsolidierten Bundeshaushalts der Russischen Föderation im Zeitraum 2005-2011, Milliarden Rubel: I - Einnahmen des konsolidierten Haushalts der Russischen Föderation; II - Steuereinnahmen

Reis. 3. Dynamik der Steuereinnahmen (I) und Nichtsteuereinnahmen (II) aus der Einnahmenseite des Bundeshaushalts der Russischen Föderation im Zeitraum 2005-2011, Milliarden Rubel.

Die Praxis zeigt, dass die wirtschaftlichen Interessen der Aktionäre, integriert in die Eigentumsstruktur bestimmter Unternehmenseinheiten, nicht nur zwischen den Gruppen zu erheblichen Unterschieden in der Struktur der Quellen ihrer langfristigen (strategischen) und kurzfristigen (operativen) Finanzierung führen selbst, aber auch einzelner Tochtergesellschaften und abhängiger Unternehmen innerhalb von Konzernen.

Die staatliche Regulierung der wirtschaftlichen Interessen der Subjekte der Unternehmensbeziehungen unter Bedingungen eines bestimmten Wirtschaftswachstums wird durch den organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismus der Immobilienverwaltung sichergestellt. Analog zur Aufteilung der Managementfunktionen und wirtschaftlichen Aktivitäten auf der Ebene des Staatsapparats gliedert sich auch die Verwaltung auf Unternehmensebene in die Funktionen der Gesellschafter (Eigentümertitelinhaber), die Funktionen der öffentlichen Kontrolle (externe Revisionsdienste) und die Funktionen des laufenden Managements von Produktions-, Wirtschafts- und Finanzaktivitäten (Produktionsmanagement). In der Praxis weisen die Interessen all dieser Subjekte in der Regel erhebliche Unterschiede auf, insbesondere zwischen Teilnehmern (Aktionären-Investoren) und Managern des Unternehmens.

Vertreter des Top-Managements des Konzerns streben im eigenen Interesse nach möglichst hohen Gehältern und können im Rahmen ihrer Amtsbefugnisse über angeschlossene Organisationen einen Teil des Vermögens für eigene Zwecke beschlagnahmen. Führungskräfte können sich auch mit den ihnen gemäß der geltenden Gesetzgebung zur Verfügung stehenden Mitteln widersetzen

Eigentümer (Aktionäre) im Hinblick auf das vom Unternehmen erhaltene Residualeinkommen (einbehaltene konsolidierte Gewinne).

Die institutionellen Grundlagen der Eigentumsverhältnisse, die bei der Reform großer Industriekonzerne entstehen, sowie moderner staatlich geregelter Unternehmensbeziehungen werden durch drei grundlegende Gesetzgebungsakte bestimmt. Dabei handelt es sich um Bundesgesetze vom 25.04.1996 Nr. 39-F3 „Auf dem Wertpapiermarkt“, vom 26.12.1995 Nr. 208-FZ „Über Aktiengesellschaften“, vom 05.03.1999 Nr. 46 -FZ „Über den Schutz von Rechten und Gesetzen

Reis. 4. Dynamik der Höhe der nichtsteuerlichen Einnahmen (I) und Einnahmen aus der Nutzung von Eigentum im Staats- und Gemeindeeigentum (II)

im Jahr 2005-2011 Milliarden Rubel.

Reis. 5. Dynamik der Einkommensteuer (I) und Einnahmen aus der Nutzung von Staatseigentum (II) im Zeitraum 2005-2011, Milliarden Rubel.

Reis. 6. Abwägung der wirtschaftlichen Interessen des Staates und anderer Hauptteilnehmer

Unternehmensbeziehungen

Interessen der Anleger am Wertpapiermarkt.“ Das Bundesgesetz über Aktiengesellschaften ermöglichte in Russland die Bildung eines zweistufigen Managementsystems für große Unternehmen (OJSC), das im Allgemeinen aus einem Vorstand und einem Verwaltungsrat besteht. Dieses Gesetz schafft eine ziemlich starke Rechtsgrundlage für eine effektive Unternehmensverwaltung des Eigentums komplexer Organisationsstrukturen.

Nach diesem Gesetz kann eine Minderheit im Verwaltungsrat Geschäfte blockieren, die ihren wirtschaftlichen Interessen zuwiderlaufen. So erfordern Entscheidungen über Änderungen des genehmigten Kapitals, über die Annahme von Änderungen der Satzung und über große Transaktionen (d. h. über die Hälfte des Buchwerts des Immobilienkomplexes der Gesellschaft hinaus) drei Viertel der Stimmen der Hauptversammlung der Aktionäre.

Es scheint auch ausreichend, die Rechte der Aktionäre vor einer möglichen „Verwässerung“ der ausstehenden Aktien zu schützen. Eine neue (zusätzliche) Ausgabe von Aktien muss zum Marktwert auf dem Sekundärmarkt platziert werden. Die Annahme eines entsprechenden Platzierungsbeschlusses bedarf der Zustimmung von zwei Dritteln der Stimmen der Mitgliederversammlung. Das Abstimmungsverfahren selbst ist streng geregelt, insbesondere wenn die Anzahl der Aktionäre 1.000 Personen übersteigt. Laut Gesetz hat jeder Aktionär ein Stimmrecht, dessen „Gewicht“ der Anzahl der Aktien multipliziert mit der Anzahl der zu wählenden Mitglieder des Verwaltungsrats entspricht. Der externen Kontrolle wird ausreichend Aufmerksamkeit geschenkt

Tätigkeiten des Produktionsmanagements ist in erster Linie eine obligatorische externe Prüfung, und zwar für Unternehmen mit mehr als 500 Mitarbeitern. - externer unabhängiger Registerführer für Wertpapiere (Aktien einer Körperschaft).

Das Bundesgesetz über den Schutz der Anlegerrechte regelt die Verhaltensregeln für Wertpapierregisterführer, Depotbanken und Händler. Dies erleichtert das Verfahren zum freien Verkauf (Kauf und Verkauf) von Wertpapieren auf dem Sekundärmarkt erheblich. Darüber hinaus legt die aktuelle Gesetzgebung recht strenge Standards hinsichtlich des Umfangs der Finanzinformationen fest, die in der öffentlichen Presse veröffentlicht werden müssen. Hierbei handelt es sich um Jahresabschlüsse (Formulare 1 und 2), Informationen über für die Gesellschaft bedeutsame Ereignisse (Änderungen des genehmigten Kapitals, Zusammensetzung des Verwaltungsrates, Geschäftsführer, Aktienkapitalstruktur).

Die wichtigsten Vektoren der wirtschaftlichen Interessen der Teilnehmer, die durch die geltende Gesetzgebung (Gesetzgebungs- und Regulierungsakte der Russischen Föderation) geregelt werden, sind in Abb. dargestellt. 7.

Lassen Sie uns die in Abb. gezeigten kommentieren. 7 Richtungen und Ebenen der Interaktion wirtschaftlicher Interessen von Subjektgruppen.

1-2 - Beziehungen zwischen den Teilnehmern und der Produktionsleitung, die größtenteils durch die Art des Eigentums (konzentriert oder verteilt) bestimmt werden, auf deren Grundlage das genehmigte Kapital der Körperschaft gebildet wird. Hier gibt es potenzielle Chancen

Reis. 7. Die Hauptrichtungen der Interaktion zwischen den wirtschaftlichen Interessen des Staates und anderen Subjekten der Unternehmensbeziehungen, geregelt durch die geltende Gesetzgebung der Russischen Föderation: 1- Teilnehmer (Eigentümer, d. h. Aktionäre);

2 - Produktionsmanagement (mittel und hoch).

Manager); 3- Gläubiger; 4 - Personal (angestellte Mitarbeiter); 5- staatliche Regulierungsbehörden

Fusionen oder Übernahmen einer juristischen Person und die damit verbundenen Risiken des Arbeitsplatzverlusts.

2-3 - Beziehungen zwischen Produktionsmanagement und Kreditorganisationen, die oft nicht nur die Beziehungen zwischen Kreditgeber und Kreditgeber bestimmen, sondern auch durch die finanzielle Stabilität der Organisation und die Liquidität des Unternehmens geregelt werden. Die Beziehung zwischen leitenden Managern und dem kreditgebenden Institut entwickelt sich häufig zu einer Beziehung zwischen Teilnehmern (Eigentümern) und dem Kreditgeber als möglichem potenziellen institutionellen Eigentümer der Unternehmenseinheit (Link 3-1 in Abbildung 7).

2-4 - Beziehungen zwischen Top-Managern und Unternehmenspersonal, geregelt durch ein Vertragssystem und die Bedingungen eines Tarifvertrags, der jährlich zwischen der Verwaltung (Top-Manager) und dem eingestellten Personal des Unternehmens geschlossen wird.

3-5 - Beziehungen zwischen staatlichen Institutionen (Bankensektor) und Geschäftsbanken oder zwischen der Zentralbank der Russischen Föderation und kommerziellen Organisationen im Bereich der Regulierung von Kreditbeziehungen und der Besteuerung von Kreditorganisationen, einschließlich Währungsregulierung.

4-5 – Beziehungen zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern, vom Staat durch Zivil- und Arbeitsgesetze geregelt.

5-1 – Beziehungen zwischen Regierungsbehörden (Behörden) und Teilnehmern

(Eigentümer), die durch die drei oben genannten Rechtsvorschriften geregelt werden.

5-3 - Beziehungen zwischen Regierungsbehörden (Behörden) und Produktionsleitung, geregelt durch das Zivilrecht und den Corporate Governance Kodex.

Betrachtet man die Einflussrichtungen wirtschaftlicher Interessen für jedes der fünf in Abb. dargestellten Subjekte der Unternehmensbeziehungen? 7 Unter Berücksichtigung der eingehenden Einflussrichtungen mit Minuszeichen und der ausgehenden mit Pluszeichen kann dann eine Bilanzgleichung der wirtschaftlichen Interessen der Teilnehmer an Unternehmensbeziehungen erstellt werden, die berücksichtigt werden müssen in der Verwaltung berücksichtigen und mithilfe der organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismen der Immobilienverwaltung anpassen.

Widersprüche zwischen den wirtschaftlichen Interessen der Beteiligten (Eigentümer) und der Produktionsleitung (Topmanager) werden in der konzeptionellen Agententheorie bzw. dem Konzept der Machtübertragung – Agenturtheorie – berücksichtigt. Gleichzeitig werden die wirtschaftlichen Interessen von Eigentümern und Managern untersucht und die Gruppen ihrer Hauptwidersprüche klassifiziert.

Leicht unterschiedliche konzeptionelle Ansätze bilden die Grundlage der Stakeholder-Theorie, die Möglichkeiten zur Harmonisierung der wirtschaftlichen Interessen aller Einheiten vorschlägt, die direkt oder indirekt mit der Funktionsweise des Unternehmens verbunden sind. Ziel der wirtschaftlichen Tätigkeit eines Unternehmens ist nach diesem Konzept nicht die Maximierung des Unternehmenswertes (Kapitalisierungswachstum), sondern die Verbesserung seines Images durch Verbesserung der sozialen und wirtschaftlichen Situation des Personals und Reduzierung von Umweltrisiken. Wenn keine Informationsasymmetrie vorliegt, treffen Manager Managemententscheidungen und berücksichtigen dabei alle interessierten Parteien (Eigentümer, Gläubiger, Personal usw.).

Versuchen wir, die Fähigkeiten des Produktionsmanagements realistisch einzuschätzen, um die wirtschaftlichen Interessen der Subjekte der Unternehmensbeziehungen auszugleichen. Zu diesem Zweck klassifizieren wir wirtschaftliche Meinungsverschiedenheiten, die im Prozess der Verwirklichung der Rechte und Pflichten der Subjekte gemäß der geltenden Gesetzgebung der Russischen Föderation potenziell möglich sind, in Gruppen (Tabelle 2).

Zusammenfassung der Daten in einer Tabelle. 2 können wir folgende wesentliche Widersprüche in den wirtschaftlichen Interessen der betrachteten Subjektgruppen hervorheben.

Tabelle 2

Bei der Gestaltung des organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismus der Immobilienverwaltung werden die wirtschaftlichen Interessen der Hauptfachgruppen berücksichtigt

Themen der Unternehmensbeziehungen Merkmale wirtschaftlicher Interessen Grad des Einflusses auf die Zielerreichung Verantwortung

Eigentümer (Beteiligte): Mehrheit (Vorstand), Minderheitsaktionäre (Vorstand) Strategisch, langfristig Taktisch, operativ, kurzfristig Hoch Niedrig Durch Beteiligung beschränkt Durch Beteiligung begrenzt

Produktionsleitung: Geschäftsführer (Geschäftsführer), leitende Führungskräfte (Vorstand, Verwaltung), Personal, Mitarbeiter (Mannschaftsrat, Gewerkschaft) Taktische und kurzfristige (Amplitude), individuelle operative, kurzfristige, kollektive (Gruppe) Taktische Gruppe und betriebsbereit Individuum Hoch (teilweise begrenzt) Durchschnittlich (begrenzt) Niedrig, minimal Hoch Individuell Durchschnittlich Individuell Niedrig

Staatlicher Teilnehmer (Aktionär) Strategische, sozioökonomische Ausrichtung Hoch, begrenzt durch Eigentümerstruktur Hoch, begrenzt durch Beteiligung

Der Staat ist eine Regulierungs- und Finanzbehörde. Strategisch, ausgerichtet auf makroökonomische Ziele Hoch Hoch

Stakeholder (einschließlich verbundener Unternehmen) Taktisch und mittelfristig Begrenzt oder niedrig Niedrig, abhängig von den Kontrollbedingungen

1. Meinungsverschiedenheiten in wirtschaftlichen Interessen zwischen Teilnehmern (Eigentümern) und Produktionsleitung (Top-Managern) können sehr erheblich sein. So sind Eigentümer an maximaler Kapitalisierung und Dividendenzahlungen interessiert, während Topmanager an hohen materiellen Belohnungen (Gehalt, Boni, Führungsstatus) interessiert sind. Dominanten hängen vom Grad der Eigentumskonzentration ab.

2. Widersprüchliche Interessen der dominierenden Aktionärsgruppen (Mehrheitsaktionäre) und der übrigen Aktionäre (Minderheitsaktionäre) der Kapitalgesellschaft manifestieren sich in der Regel im Zusammenhang mit der Dynamik des Marktwertes von Aktien: Mehrheitsaktionäre haben langfristige Interessen, Minderheitsaktionäre haben kurzfristige Interessen. Was Investitionen betrifft, so sind für einige strategische Innovationen entscheidend, für andere operative. Nach Angaben der International Finance Corporation stieg beispielsweise der Anteil der einbehaltenen (Netto-)Gewinne, die von nationalen Unternehmen der Russischen Föderation für Dividendenzahlungen bereitgestellt wurden, auf 21 %, während solche Zahlungen bei weniger als 30 % der regionalen Unternehmen mit Umsatzvolumen erfolgten von weniger als 10 Millionen US-Dollar oder mehr als bei 50 % der Unternehmen mit einem Umsatzvolumen von über 10 Millionen US-Dollar.

3. Meinungsverschiedenheiten zwischen Führungskräften und Mitarbeitern (Mitarbeitern) sowie zwischen Eigentümern und Mitarbeitern werden hauptsächlich auf Vertragsbasis gelöst

bei der Zulassung (Einstellung) für eine Stelle, in der Zukunft – mit Hilfe von Gewerkschaften, Zivil- und Arbeitsrecht.

4. Unterschiede in den Interessen von Eigentümern und anderen interessierten Parteien (Tochterunternehmen, Regierungsbehörden).

Die Praxis hat gezeigt, dass ein rationaler organisatorischer und wirtschaftlicher Mechanismus zur Verwaltung des Immobilienkomplexes dazu beiträgt, die Unternehmensbeziehungen auf allen Ebenen der Uzu rationalisieren, was letztendlich die Geschäftsprozesse rationalisiert und zum Wachstum der Investitionen in die Volkswirtschaft beiträgt. Gleichzeitig wird durch zwei identische und weit verbreitete Indikatoren eine quantitative ökonomische Bewertung bereitgestellt, die die wirtschaftlichen Interessen des Staates und anderer Subjekte der Unternehmensbeziehungen umfassend und einigermaßen objektiv berücksichtigt und die Wirksamkeit des Mechanismus zur Verwaltung des Immobilienkomplexes widerspiegelt - Marktmehrwert (MAV) und wirtschaftlicher Mehrwert (Economic Value Added, EVA).

Das Problem der Lösung wirtschaftlicher Widersprüche zwischen Subjekten der Unternehmensbeziehungen wird in entwickelten kapitalistischen Ländern aktiv untersucht. Traditionell wird zwischen angloamerikanischen und deutsch-japanischen Modellen der Unternehmensführung unterschieden. Der erste Schwerpunkt liegt auf der staatlichen Regulierung der Kapitalmärkte für rechtliche Zwecke

heulschutz von Eigentümern (Teilnehmern) sowie juristischen Personen als gleichberechtigten Teilnehmern am Wirtschaftsumsatz. Gleichzeitig werden die Rechte von Minderheitsaktionärsgruppen (im Falle einer verteilten Eigentümerstruktur) gleichermaßen geschützt. Darüber hinaus gibt es Sonderregelungen zur Mitbestimmung von Arbeitnehmervertretern (Betriebspersonal) im Vorstand, durch die den wirtschaftlichen Belangen der Belegschaft Rechnung getragen wird.

Im deutsch-japanischen Modell der Corporate Governance (Deutschland, Japan, Österreich, Holland, Belgien, Frankreich, Italien usw.) gibt es zweistufige Managementsysteme – den Vorstand und den Aufsichtsrat, dem unabhängige Direktoren – Vertreter aller – angehören Themen der Wirtschaftsbeziehungen. Das russische, jüngste Modell der Corporate Governance in der Praxis sichert recht bedeutende Rechte zum Ausdruck der Interessen aller Subjekte der Unternehmensbeziehungen der geschäftsführenden Direktoren (Präsident der JSC, Vorsitzender des Verwaltungsrats, General (geschäftsführender Direktor)). Derzeit ist dies der Fall Es ist notwendig, den Erfahrungen in Deutschland besondere Aufmerksamkeit zu schenken, wo der Grad der Beteiligung des Arbeitnehmers an Eigentums-, Management- und Produktionsprozessen seine Motivation und sein Interesse an den Endergebnissen der Aktivitäten des Unternehmens bestimmt (was nicht nur zum Ausgleich der wirtschaftlichen Interessen dieser beiträgt). Fächergruppen, sondern entspricht auch den Grundsätzen wirtschaftlicher und sozialer Gerechtigkeit).

Betrachten wir einige Situationsmodelle, die für die Praxis moderner Unternehmensbeziehungen typisch sind und es uns ermöglichen, über die Möglichkeit der Integration wirtschaftlicher Interessen bei der Verwaltung des Immobilienkomplexes großer Unternehmenseinheiten zu sprechen.

Den Eigentümern stehen wirksame Instrumente zur Verfügung, mit denen es möglich ist, Managemententscheidungen von Managern zu korrigieren. Dabei handelt es sich um Mechanismen der internen und externen Kontrolle, den Einsatz unabhängiger Personen in Verwaltungsräten, Veränderungen in der Eigentümerstruktur – bei Fusionen (Übernahmen) oder Teilungen des Konzerns. In einigen Fällen ist durch den Mechanismus der finanziellen Entschädigung eine relative Harmonisierung der Interessen von Eigentümern und Managern möglich. Die Relativität wird durch das Maß der Verantwortung bestimmt, gemessen an der spezifischen Höhe der Kosten, die Eigentümer und Manager aufgrund ihrer Managemententscheidungen tragen.

Die betrachtete Situation wird durch das Erscheinen eines dritten Subjekts – eines Exponenten – verkompliziert.

getrennte wirtschaftliche Interessen – der Kreditgeber (bei langfristigen Krediten gilt der Kreditgeber als Investor) als Inhaber der Schuldverschreibungen des Unternehmens. Kommt es zu einer Konfliktsituation (Diskrepanz zwischen den wirtschaftlichen Interessen von Eigentümern und Gläubigern), droht die Insolvenz des Unternehmens. Wenn die Schulden eines Unternehmens jedoch nur einem geringen oder gar keinem Risiko ausgesetzt sind, haben die Gläubiger weder ein Interesse an der Rendite noch am Marktwert (Kapitalisierung) des Unternehmens selbst. Besteht ein solches Risiko dennoch, dann haben die Eigentümer immer gewisse Vorteile gegenüber den Gläubigern. Solche Vorteile liegen im rechtlichen Bereich, da es sich bei Ansprüchen auf Aktien ihrem wirtschaftlichen und rechtlichen Wesen nach um Residualforderungen handelt und im Falle einer Wertminderung von Schuldverpflichtungen der Wert von Verbindlichkeiten aus Aktien für einige Zeit unverändert bleibt.

Es ist nicht auszuschließen, dass die Produktionsleitung Führungsentscheidungen trifft, die es (im Rahmen der geltenden Gesetzgebung) ermöglichen, das Vermögen des Unternehmens in den Bereich seiner eigenen Befugnisse zu überführen und so seine wirtschaftliche Position zu stärken. Wenn Manager im Interesse der Eigentümer handeln, können sie bei Eintritt des Ausfallrisikos daran interessiert sein, Kreditressourcen an die Eigentümer des Unternehmens zu übertragen, beispielsweise auf folgende Weise:

Direktinvestitionsressourcen (Darlehen) für die riskantesten und ertragsstärksten Vermögenswerte. Bei der Erzielung eines Gewinns bleiben die Eigentümer Gewinner, andernfalls tragen die Gläubiger das Verlustrisiko;

Reduzierung der Aktivierung von Kosten, die aus eingeworbenen Finanzmitteln finanziert werden (zusätzliche Aktienausgabe). Typischerweise wird die Anwerbung so lange durchgeführt, bis der daraus erzielte Gewinn (Kapitalwert) der Höhe der zu diesem Zweck angeworbenen Finanzmittel (Investitionen) entspricht. Werden Kredite als zusätzliche Mittel eingesetzt, so wird die Marktwertsteigerung der Schuldverschreibungen zu einer Art „Kapital“ für diesen Teil der Investition. Bei der Tilgung von Schulden kommt es in diesem Fall zu einer Reduzierung der Investitionen;

Eine ausreichend aktive Kreditpolitik durchgeführt zu haben, um die von den Eigentümern des Unternehmens geliehenen Mittel teilweise zurückzuzahlen. Dies trägt dazu bei, den Marktwert von Schuldverschreibungen zu reduzieren und zu erhalten

eine Verringerung (wenn auch oft eine Verringerung) der Kapitalisierung des Unternehmens. Gleichzeitig gleicht die Höhe der Dividenden, die die Eigentümer erhalten, den Wertverlust ihrer Aktien weitgehend aus;

Indem den Gläubigern Informationen über die Finanzkraft des Unternehmens vorenthalten werden. Durch die Verzögerung des Umstrukturierungsverfahrens oder die Ausnutzung von Gesetzeslücken erschweren Manager das Insolvenz- und Sanierungsverfahren des Unternehmens so weit wie möglich. Der (sehr relative) wirtschaftliche Gewinn aufgrund der Beibehaltung der Altersstruktur der Schulden und des erhöhten Risikos geht zu Lasten der Gläubiger an die Eigentümer. Die Lösung des Problems der Vereinbarkeit der Interessen von Eigentümern und Managern erfordert die Suche nach Ansätzen und Methoden zur quantitativen Messung der Qualität von Managemententscheidungen. Eigentümer sind möglicherweise bereit und in der Lage, für Managemententscheidungen von Managern angemessen zu bezahlen, wenn es Indikatoren gibt, die es ihnen ermöglichen, ihren Managementbeitrag mit einem bestimmten Grad an Objektivität effektiv zu messen und zu bewerten. Zu diesen Indikatoren können die Höhe des Gewinns pro Stammaktie, die Kapitalisierung des Unternehmens, eine positive Rentabilitätsdynamik, die Höhe des wirtschaftlichen Mehrwerts oder der Mehrwert des Aktienkapitals gehören.

Richtig ausgewählte Kriterien für die betriebsstrategische Wirtschaftsbewertung stärken die professionelle Motivation der Unternehmensleitung, Finanzerträge zu erwirtschaften, die die Kapitalisierung des Unternehmens steigern, statt organisatorische Pseudo-Restrukturierungen und riskante Investitionen mit geringer Rendite. Die russische Wirtschaft ist derzeit durch eine Stärkung der staatlichen Position gekennzeichnet. Dies äußert sich im Sinne der Regulierung der Wirtschafts- und Finanzbeziehungen auf der Makroebene in einer Erhöhung des Anteils des Staatseigentums in besonders bedeutenden Wirtschaftszweigen. Die staatliche Regulierung der Finanzmärkte und Umstrukturierungsprozesse großer Industrie- und Verkehrsunternehmen beeinflusst die Struktur des genehmigten Kapitals, den Ausgleich der wirtschaftlichen Interessen der Teilnehmer und die Quellen der strategischen und laufenden Finanzierung wirtschaftlicher Aktivitäten. In der Praxis geschieht dies durch die Umsetzung gezielter staatlicher Programme (Kreditvergabe an bestimmte Wirtschaftszweige), die Regulierung der Börsenpreise und durch staatliche Beteiligungen an großen Industriekonzernen.

tive Formationen (Beteiligungen) durch die Politik der Kreditzinsen (staatliche Beteiligung an Kreditorganisationen, Anpassung des Refinanzierungssatzes der Zentralbank der Russischen Föderation usw.).

Wie oben erwähnt, kann die Koordinierung der wirtschaftlichen Interessen der Teilnehmer (Eigentümer) direkte Auswirkungen auf die Struktur der Finanzierungsquellen großer Unternehmen haben. V. B. Kondratiev betrachtet drei grundlegende Ansätze, die die Unterschiede in der Finanzierungsstruktur erklären. Beim ersten Ansatz scheint sich die Kapitalstruktur des Unternehmens in Richtung eines klar definierten optimalen Modells zu bewegen, das unter der aktuellen Insolvenzgesetzgebung und dem aktuellen Steuerniveau möglich ist und die Zusammensetzung und Struktur der Vermögenswerte, die Höhe des Investitionsrisikos und die Höhe der Rentabilität harmonisiert.

Der zweite Ansatz charakterisiert die Auswirkungen des wirtschaftlichen Interessenkonflikts von Insidern und Outsidern auf die optimale Struktur der Unternehmensfinanzierungsquellen. In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass die Agenturkosten im Zusammenhang mit der Ausübung von Führungsbefugnissen durch Unternehmensmanager überwiegen.

Beim dritten Ansatz liegt der Schwerpunkt auf Problemen, die mit den Unvollkommenheiten des russischen Finanzmarktes verbunden sind. Eine gewisse Informationsasymmetrie und das Vorhandensein von Transaktionskosten schränken die Fähigkeit des Produktionsmanagements ein, den Investitionsprozess zu steuern. Der Konflikt der wirtschaftlichen Interessen von Eigentümern, Gläubigern und Management kann sich direkt auf die Effizienz des Unternehmens und seine Entwicklungsstrategie auswirken und es schwierig machen, eine rationale Struktur der Finanzierungsquellen zu bilden. Somit bietet die Analyse der Fremdfinanzierung einerseits Kontrolle über die Maßnahmen des Produktionsmanagements, führt andererseits aber zu einer Erhöhung der Agenturkosten. Dies erklärt sich aus der Tatsache, dass die Erhöhung der Kreditrisiken zu einer Erhöhung des Anteils der Vergütungen führt, die Gläubiger und andere Schuldner bei der Ausschüttung des konsolidierten Nettogewinns aus allen einkommensschaffenden Investitionen des Unternehmens erhalten. Diese Aussicht auf Einkommensumverteilung trägt in Wirklichkeit dazu bei, dass Eigentümer strategisch gewinnbringende Kapitalinvestitionen verweigern.

In erster Näherung die Finanzstruktur großer Unternehmenseinheiten, in deren Hauptstadt der Staat präsent ist (oder vorherrscht)

Schenkungseigentum kann durch die folgenden Grundindikatoren dargestellt werden:

Indikatoren der Finanzstabilität (Verhältnis von Eigen- und Fremdmitteln);

Der Anteil der Schuldenverpflichtungen am Gesamtbetrag der Finanzierung von Kapitalinvestitionen;

Der Anteil der kurzfristigen Verbindlichkeiten am Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten der Gesellschaft;

Der Grad der Deckung von Schuldverschreibungen mit Bargeld, d. h. das Verhältnis der aktuellen Bruttobarmittel vor Steuern und Abschreibungen zu den durchschnittlichen Zinssätzen für Schuldverschreibungen (Darlehen) für den Zeitraum.

Um einen Interessenausgleich aller Beteiligten großer Unternehmenseinheiten (einschließlich des Staates) zu erreichen und einen Anreiz zum Aufbau einer rationalen Struktur des Immobilienkomplexes zu schaffen, der die Mobilisierung und den optimalen Fluss finanzieller Ressourcen gewährleistet, sollte Folgendes erreicht werden:

Legalisierung der Gleichheit aller Eigentumsformen, Entwicklung von Methoden zur Registrierung relevanter Rechte und deren anschließender Schutz;

Eine klare Verteilung der Rechte und Pflichten der Parteien, Kohärenz der Entscheidungen und Bestimmungen, die auf der Grundlage von Gesetzgebungs- und Regulierungsakten getroffen werden;

Konsequente Reform des Unternehmenssektors durch ein System von Bundesgesetzen, die das Verfahren für die Gründung, den Beitritt (Fusion) und die Teilung großer Unternehmenseinheiten vorschreiben, sowie Gesetze über die Funktionsweise des Aktienmarktes (Wertpapiermarkts) und über die Insolvenz von Organisationen usw.;

Transparenz bei der Verwaltung des Immobilienkomplexes (Unterstützung der Verteilung finanzieller Ressourcen durch zuverlässige und transparente Berichterstattung über die Produktions- und Wirtschaftstätigkeit des Unternehmens und seine Finanzlage);

Regelmäßige Überwachung der internen Unternehmensverteilung der Führungsbefugnisse, Analyse der Entscheidungsprozesse, Einhaltung der Regeln der statistischen und finanziellen Berichterstattung.

Referenzliste

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Informationssystem " Verwaltung und Veräußerung des Immobilienkomplexes„(im Folgenden als System bezeichnet) ist für den Einsatz in Regierungsbehörden der Russischen Föderation bestimmt, die die Buchhaltung und Veräußerung von Eigentum in verschiedenen Rechtsformen durchführen. Das System verfügt über folgende Funktionalität:

Katasterregistrierung von Grundstücken, Immobilien und beweglichen Sachen im Hinblick auf rechtliche, wirtschaftliche und technische Merkmale;

Führung eines Verzeichnisses der Gegenparteien – juristische Personen, Einzelpersonen, Einzelunternehmer sowie Unternehmen und Institutionen im Rahmen von Verträgen (und anderen Transaktionen) mit Immobilienobjekten;

Durchführung aller Arten von Transaktionen mit Immobilienobjekten, Vorbereitung von Vertragsentwürfen, Anordnungen, Beschlüssen, Gesetzen und anderen Dokumenten;

Berechnung der Gebühren für die Nutzung von Eigentum, Abgrenzung von Strafen, Bußgeldern auf den persönlichen Konten der Zahler;

Analyse von Belegen des Bundesfinanzministeriums über persönliche Konten von Zahlern, die Möglichkeit des Einsatzes von Abrechnungstechnologien (Zahlungsterminals), Interaktion mit Banken sowie Interaktion mit dem GIS GMP;

Überwachung und Analyse des Zustands der Immobilienanlage;

Ein Internetportal für Gegenparteien zum Zugriff auf Informationen zu Privatkonten, zur Erstellung von Zahlungsbelegen usw.

Die Implementierung des Systems ermöglicht Ihnen:

Vollständige Inventarbuchhaltung von Immobilien, beweglichen Sachen und Grundstücken, Kontrolle der Integrität und Vollständigkeit der Daten;

Reduzieren Sie die Arbeitskosten, die Belastung der Mitarbeiter und das Risiko des „menschlichen Faktors“ bei der Berechnung von Gebühren für die Nutzung von Eigentum, der Erstellung und dem Ausdruck von Finanz- und Buchhaltungsdokumenten sowie der Analyse von Belegen, indem Sie die Führung persönlicher Konten und die Analyse von Zahlungen automatisieren;

Einrichtung des Systems entsprechend Änderungen in der Gesetzgebung (Regulierungs- und Referenzinformationen, Methoden und Berechnungsparameter);

Steigerung der Einnahmen aus der Nutzung von Immobilien durch zeitnahe Erkennung von Zahlungsrückständen und Automatisierung des Prozesses der Schadensregulierung;

Reflexion des Immobilienpotenzials, seiner Dynamik und Struktur;

Überwachung und Analyse von Eigentum und Landressourcen, um die Kontrolle über die Nutzung des Eigentums sicherzustellen;

Sicherstellung der Einhaltung der Open-Data-Gesetzgebung usw.

FUNKTIONALITÄTSBESCHREIBUNG

Subsystem „Führung eines einheitlichen Registers von Immobilienobjekten“

Das Subsystem dient der Umsetzung und Darstellung der Prozesse der Bildung von Eigentumsobjekten (Grundstücke, Immobilien, bewegliche Sachen) ihrer staatlichen Registrierung mit der Möglichkeit der Aufteilung in Gemeinden, der Entstehung und staatlichen Registrierung von Eigentumsrechten an ihnen. Es verfügt über die Funktionalität, Daten zu rechtlichen, wirtschaftlichen, technischen und anderen Merkmalen einzugeben/herunterzuladen, die Registrierung von Eigentumsrechten widerzuspiegeln, technische und Eigentumsdokumente aufzuzeichnen und den Verlauf von Änderungen an Objekten zu verwalten.

Das Teilsystem gewährleistet optimale Managemententscheidungen über die Veräußerung von Immobilien bei der Vermietung, Veräußerung, Übertragung an die Wirtschafts- und Betriebsführung, Überlassung zur Nutzung oder Treuhandverwaltung, Einlage als Anteil bei der Gründung von Handelsgesellschaften und Verwendung als Sicherheit zur Besicherung von Krediten Verpflichtungen.

Teilsystem „Führen eines Kontrahentenregisters“

Die Führung eines Verzeichnisses der Gegenparteien (juristische Personen, Einzelpersonen und Einzelunternehmer) umfasst die Speicherung von Informationen über Personen, die Rechtsbeziehungen mit der Verwaltung eingehen. Es werden Informationen zu allen Arten von Rechtsbeziehungen mit der Gegenpartei im Bereich der Eigentumsverhältnisse (Miete, Erwerb (Veräußerung) von Eigentum usw.) angezeigt und die Historie der Aktivitäten geführt.

Das Register umfasst auch Unternehmen und Institutionen. Es werden Daten über die von ihnen übertragenen und erworbenen Immobilien erhoben und eine Analyse der finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten durchgeführt.

Die Überwachung erfolgt in jeder Phase des Liquidationsverfahrens und des Konkurses der Gegenparteien, um rechtzeitig Eigentum zu beschlagnahmen und Schulden einzutreiben.

Teilsystem „Verwaltung und Veräußerung von Immobilienobjekten“

Dieses Subsystem dient der Umsetzung und Darstellung der Prozesse der Veräußerung von Objekten (Transaktionen): Eigentumsübertragung zur Miete, Eintragung des Eigentums, unentgeltliche Nutzung, Verwaltung und Betriebsführung, dauerhafte (unbefristete) und unentgeltliche befristete Nutzung, Treuhandverwaltung, Lagerung , Immobilienerwerb, Kauf/Verkauf von Wohnungen und Zimmern in Gemeinschaftswohnungen.

Das Subsystem sorgt für die Erstellung von Entwurfsdokumenten (Bestellungen, Beschlüsse, Mietverträge etc.) und führt die Berechnung des Kaufpreises von Objekten durch.

Die Integrität und Vollständigkeit der Dokumente wird überwacht, die Fristen für die Ausführung der Dokumente, die Nutzungsbedingungen des Eigentums und die Einhaltung der Vorschriften für Transaktionen werden überwacht.

Es gibt ein Erinnerungssystem für Benutzer an wichtige Ereignisse im System (die Notwendigkeit, ein Dokument auszuführen, ein Dokument vorzubereiten usw.).

Teilsystem „Personenkontenführung und Verwaltung der Einkünfte aus der Nutzung von Vermögen“

Das Subsystem dient der Führung persönlicher Konten, der Berechnung und Abgrenzung von Gebühren für die Nutzung von Immobilien, der Erstellung von Vorkalkulationen (für Mietverträge), der Überwachung von Zahlungen, der Analyse von Zahlungsrückständen und der Umsetzung von Maßnahmen zur Reduzierung von Zahlungsrückständen (Claim-Arbeit) sowie der Erstellung von Finanz- und Buchhaltungsberichten.

Das Subsystem führt eine Massen- und Einzelvorbereitung von Abrechnungsformularen und Zahlungsmitteln (PD-4) für den Versand an Zahler durch.

Das Subsystem bietet die Möglichkeit, Informationen von Gemeinden und Teilgebieten der Russischen Föderation zu sammeln, zu speichern und zu verarbeiten.

Die Umsetzung des Bundesgesetzes der Russischen Föderation vom 27. Juli 2010 Nr. 210-FZ „Über die Organisation der Erbringung staatlicher und kommunaler Dienstleistungen“ wurde durch die Interaktion mit dem GIS GMP sichergestellt.

Subsystem „Analyse der Einnahmen (Zahlungen) von persönlichen Konten der Zahler“

Das Subsystem dient der Interaktion mit den Bundesfinanzbehörden, dem Herunterladen und Verarbeiten von Zahlungsinformationen sowie der Interaktion mit Bankstrukturen zum Herunterladen von Zahlungsaufträgen. Die Abrechnungstechnologie dient zur Erfassung von Zahlungen über Zahlungsterminals.

Teilsystem „Durchführung von Forderungen und Schadensbearbeitung mit Schuldnern aus Mietverträgen“

Das Subsystem vereint die Arbeit von Spezialisten bei der Berechnung von Gebühren für die Nutzung von Immobilien und juristischen Dienstleistungen. Das Subsystem identifiziert säumige Schuldner, bereitet Anordnungen, Zahlungsansprüche und Forderungserklärungen vor.

Das Subsystem steuert die Fristen für die Ausführung von Dokumenten mithilfe eines Systems von Erinnerungen und Benutzerbenachrichtigungen.

Die Prozessführung erfolgt bis zur Rechtskraft der Gerichtsentscheidungen. Die Tätigkeit des Gerichtsvollzieherdienstes wird überwacht.

Teilsystem „Überwachung des Zustands des Immobilienkomplexes“ und Teilsystem „Analyse der Wirksamkeit der Immobilienverwaltung“

Die Subsysteme unterstützen instrumentell die Erstellung analytischer Materialien zum aktuellen Nutzungszustand der Immobilie und für den ausgewählten Berichtszeitraum, die sowohl textliche als auch grafische Formen der Informationsdarstellung enthalten. Die Erstellung analytischer Materialien erfolgt automatisiert nach benutzerdefinierten Parametern.

Im Rahmen dieser Subsysteme wurden Mechanismen zur informationellen und technologischen Unterstützung von Managementaktivitäten und Managemententscheidungen geschaffen.

Subsystem „Internetportal“

Das Subsystem umfasst die Erstellung eines elektronischen Portals (Verwaltungsgegenpartei), über das der Benutzer die folgenden Informationen erhalten kann:

Drucken Sie einen Zahlungsauftrag zur Begleichung der Hauptschuld, Vertragsstrafen und Schulden zur tatsächlichen Verwendung aus, ohne zusätzliche Daten manuell einzugeben;

Möglichkeit, eine Anfrage für Bescheinigungen, Abgleichsberichte, Auszüge aus Privatkonten und andere Dokumente zu hinterlassen;

Hinterlassen Sie einen vorläufigen Antrag auf Vertragsverlängerung, Abtretung von Mietrechten oder Kündigung des Mietvertrags;