Najviše stambene zgrade prebačen na upravljanje raznim organizacijama, jer je vrlo koristan i prikladan za stanovnike.

Dragi čitatelji! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno svoj problem - kontaktirajte savjetnika:

PRIJAVE I POZIVI PRIHVAĆAJU SE 24/7 I BEZ DANA.

Brzo je i JE BESPLATNO!

Jedna od vrsta takvog upravljanja je partnerstvo.

Što je

Udruga vlasnika kuća ili udruga vlasnika kuća, po svojoj pravnoj prirodi, odnosi se na neprofitne organizacije.

To znači da jedan od glavnih ciljeva organizacije nije ostvarivanje dobiti u obliku novac, te zadovoljenje interesa i nematerijalnih potreba svojih članova.

Udruženje vlasnika kuća djeluje kao jedan od oblika upravljanja višestambenim zgradama u kojima su stambeni prostori u privatnom vlasništvu.

Kad se stanovi privatiziraju građanima, država se oslobađa dijela odgovornosti za njihovo održavanje, prebacujući ih na nove vlasnike.

Budući da građani nemaju praktično iskustvo o radu stambenih objekata, pozvani su da odaberu jedan od oblika organiziranja procesa upravljanja - stvaranje partnerstva.

Dakle, HOA je oblik samouprave stanovnika u odnosu na vlastitu imovinu, odnosno stambenu zgradu i susjedni teritorij.

Koncept upravljanja uključuje takve procese kao što su održavanje, rad, popravak i pružanje komunalnih usluga vlasnicima stambenih prostora.

Vrijedno je napomenuti da će većina stambenih zgrada uključivati \u200b\u200bne samo stambene već i nestambene prostore, čiji vlasnici imaju interesa upravljati domom.

S tim u vezi, uskoro će se stvoriti ne samo HOA, već i partnerstvo vlasnika nekretnina (TSN).

Ovaj oblik upravljanja omogućit će ostvarivanje prava i interesa šireg spektra subjekata.

U koje svrhe

Prije definiranja hOA ciljevi, vrijedi otkriti njegove zadatke koji uključuju:

Na temelju glavnih zadataka, glavni cilj partnerstva je pružanje visokokvalitetnih javnih usluga kod kuće, održavanje opće čistoće i reda, nadzor nad plaćanjem i ispunjavanjem izravnih dužnosti dodijeljenih zakonodavstvom Ruske Federacije.

Video: stvaranje udruge vlasnika kuća

Okupacija

Glavni cilj partnerstva može se kombinirati u jedan koncept - upravljanje. Ovaj je koncept prilično širok i uključuje različite vrste aktivnosti.

Stambeno zakonodavstvo, u, samo izdvaja kao glavno područje djelatnosti, upravljanje višestambenom zgradom.

Ako široko razmotrimo ovaj koncept, onda ga možemo razlikovati kao upravljačke funkcije - održavanje i popravak, uključujući pružanje različitih vrsta komunalnih usluga.

Popis glavnih aktivnosti HOA uključuje:

DO ekonomska aktivnostnavedeno u i, može se pripisati:

• operacija;
• servis;
• popravci zajedničke imovine;
• izgradnja novih objekata;
• transakcije;
• primanje i prijenos sredstava pružateljima usluga i dobavljačima.

Unatoč činjenici da je, prema pravilima, HOA stvoren u nekomercijalne svrhe, ima pravo na dobit iz vlastitih aktivnosti.

Prihod može koristiti samo za postizanje ciljeva zbog kojih je stvoren.

Na primjer, za usmjeravanje sredstava dobivenih za popravke ili poboljšanje zajedničke imovine i teritorija.

Sav primljeni dohodak podložan je oporezivanju, pa se sredstva moraju dokumentirati, kao i sve druge radnje odbora organizacije.

Upravljačka djelatnost partnerstva sastoji se u rješavanju velikog broja organizacijskih pitanja koja su u nadležnosti upravljačkih tijela. To uključuje sastanak vlasnika kuća.

Obveze organizacije

Obveze partnerstva objavljene su u stambenom zakonodavstvu.

U skladu s navedenom normom, HOA je dužan:

Zakonodavni okvir

HOA je posvećen Stambenom zakoniku Ruske Federacije. Nakon raspada Sovjetskog Saveza, počele su se stvarati prve vrste partnerstava.

S tim u vezi postalo je nužno stvoriti pravni akt koji regulira aktivnosti partnerstva. Tako pravni akt postao savezni zakon "O HOA".

Usvojen je 1996. godine, a važnost je izgubio u ožujku 2005. godine, kada je uvedeno trenutačno izdanje Stambenog zakona Ruske Federacije.

Sve prednosti i nedostaci HOA-e

Kao što je ranije rečeno, partnerstvo je neprofitna organizacijačija glavna svrha nije stvaranje prihoda, već zadovoljavanje potreba članova partnerstva, u smislu upravljanja njihovom zajedničkom imovinom koja se nalazi u stambenoj zgradi.

Za sve stanovnike višestambene zgrade stvaranje organizacije profitabilan je postupak. Udruženje vlasnika kuća za ili protiv - saznat ćemo što treba uzeti u obzir.

Dobivene koristi

Prednosti partnerstva uključuju:

Dakle, stvaranjem udruge vlasnika kuća, građani dobivaju znatan broj prednosti.

Kao što mnogi trgovci primjećuju, na temelju njihove prodajne prakse, četvorni metri u stambenim zgradama u kojima se nalazi ova organizacija imaju višu cjenovnu kategoriju.

Negativni bodovi

Značajan nedostatak partnerstva je nesavršenost zakonodavstva u smislu reguliranja sustava nagodbe.

Ako bilo koji od članova organizacije odbije izvršiti plaćanje, tada pružatelj usluga ima pravo prikupiti sredstva na sudu.

Sud neće voditi računa odakle dolaze isplate i moguće je da će dobronamjerni stanari račune morati platiti dva puta.

Osim toga, nedostaci mogu biti malo preskupi za rad, povećani rizik pri odabiru subjekta za ulogu predsjedatelja.

Sa strane zakonodavstva nisu predviđene ozbiljne mjere protiv nesavjesnih platiša.

Usporedna tablica s drugim oblicima vlasti

Koja će metoda biti izabrana ovisi o mnogim čimbenicima, uključujući karakteristike stambene zgrade, stanare, određene situacije itd.

Prilikom odabira trebali biste jasno razumjeti sve glavne točke, prednosti i nedostatke svake od metoda:

Referenca. Udruženje vlasnika kuća zakonski je oblik upravljanja imovinom u kojem su svi vlasnici kuća odgovorni za održavanje kuće.

Da bi se stvorio HOA, u kojem će vlasnici domova s \u200b\u200bvećom učinkovitošću pretrpjeti manje financijske gubitke nego kod drugog oblika upravljanja, potrebno je naučiti o oblicima državne potpore i što to znači za ovo tijelo samouprave. Iz ovoga će, prije svega, ovisiti koliko će biti svrsishodan izbor u korist stvaranja HOA.

Mjere potpore koje HOA može dobiti od države:

• veći popravci na štetu lokalnog ili državnog proračuna;
• jednaki, u usporedbi s drugim oblicima upravljanja, uvjeti za održavanje i popravak stambenih prostora;
• blagi uvjeti posudbe, sve do isplate dijela kamatne stope za partnerstvo.

Uz državnu potporu, izvedivost stvaranja HOA ovisit će o učinkovitosti trošenja sredstava za održavanje prostorija. Često nesposoban ili ne baš pošten menadžer može potrošiti novac u druge svrhe, u ovom će slučaju biti potrebno održati sastanak revizijskog odbora i, u slučaju odstupanja, održati sastanak radi promjene menadžera.

Da biste izračunali koliko će isplativo biti stvaranje samoupravnog tijela, trebate utvrditi koliki su troškovi svakog člana partnerstva za održavanje kuće i isplatu plaća zaposlenicima, ovisno o području zajedničko vlasništvo.

Izvedivost stvaranja HOA može se izračunati pomoću formule dane u tablici:

U ovoj formuli, BSO je teret na održavanju i servisu.

Ova je formula univerzalna i omogućuje vam izračunavanje izvedivosti stvaranja udruge vlasnika kuća. Što je niži koeficijent RSB-a to će stvaranje ovog tijela samouprave biti isplativije.

Glavni pro i kontra

U ovuda upravljanja imovinom, postoje i pozitivni i negativni aspekti.

U menadžmentu

Prvo, razmislite prednosti upravljanja udrugom vlasnika kuća:

Pored prednosti, HOA, kao i bilo koji drugi oblik upravljanja, ima svojih nedostataka:

• Dugotrajan. Da bi riješili bilo koji problem, vlasnici domova trebaju održati sastanke, a tek onda donijeti odluku. Za ovo je potrebno dodatno vrijeme.
• Složenost organiziranja učinkovitog upravljanja. Da bi HOA učinkovito obavljala svoj posao, iako je ekonomski isplativa, potreban vam je kompetentan i pošten menadžer kojeg je često vrlo teško pronaći.
• Neplatiše. Sve troškove održavanja zajedničke imovine sa HOA snose građani sami. Ako među njima ima neplatiša, to loše utječe na financiranje općenito, jer njihove dugove moraju platiti dobronamjerni stanari.

U plaćanju

profesionalci:

Minuse:

• Moguće su veće naknade za održavanje kuće. Budući da se HOA neovisno bavi poboljšanjem teritorija, možda će biti potrebni dodatni troškovi za bolju izvedbu posla.
• Hitni troškovi. Postoje nepredviđeni troškovi plaćanja usluge u HOA. Na primjer, u slučaju hitne potrebe za popravkom krova ili podruma, bit će potrebna velika količina novca. Ako taj iznos nije u rezervi partnerskog društva, tada će stanari morati hitno "baciti" na popravak.

U službi

profesionalci:

• Mogućnost kvalitetnog poboljšanja zajedničkog prostora. Na inicijativu stanovnika možete stvoriti dodatne pogodnosti na lokalnom području, stvoriti ugodnost na ulazima. Zajedno, ove mjere mogu podići tržišnu vrijednost stanova u zgradi.
• Sposobnost kontrole kvalitete obavljenog posla.
• Mogućnost brzog popravka i zamjene inženjerskih komunikacija. Odlukom sastanka stanovnici mogu zamijeniti komunikacije ne čekajući ozbiljne kvarove ili trenutak kada će "doći red".

  To naknadno može značajno smanjiti plaćanja za komunalije.

Minuse:

• Nedostatak inicijative. Često se dogodi da većinu građana nije briga kako će teritorij izgledati, u kakvom će stanju biti ulazi i komunikacije, ne pozdravljaju inicijativu i odbijaju platiti posao.
• Uz nepismenu raspodjelu sredstava, može se ispostaviti da Udruga vlasnika kuća nije u mogućnosti platiti ovu ili onu uslugu, to će opet dovesti do činjenice da će stanari morati samostalno riješiti ovaj financijski problem.

Na popravku

profesionalci:

Minuse:

• Preskupi popravci. HOA u pravilu nije redoviti kupac građevinskog materijala i usluga popravka, a izvođači nisu uvijek spremni pružiti popuste za jednokratne narudžbe.
• Glavni remont. Ako je kuća stara i zahtijeva veće popravke, stanari HOA bit će dužni preuzeti odgovornost za popravke na sebe, a istodobno će pretrpjeti velike financijske gubitke. Stoga, ako je zgrada stara i dugo nije bilo obnove, stvaranje udruge vlasnika kuća nepraktično je.

Iz svega rečenog možemo zaključiti - stvaranje HOA preporučljivo je ako su prisutni sljedeći čimbenici:

• Dobro stanje kuće.
• Prisutnost kompetentnog upravitelja.
• Solventnost stanara.
• Veliki broj stanova (što je veća kuća, niža je naknada za održavanje).

Rad HOA reguliran je člancima Stambenog zakona u kojem je poglavlje 13 posvećeno ovom pitanju.

Partnerstvo je predstavljeno kao dobrovoljno udruženje stanara stvoreno za upravljanje i osiguravanje normalnog funkcioniranja zgrade.

Dakle, shvatimo: "Što je HOA, njegove prednosti i nedostaci stambena zgrada?».

Pažnja! HOA je pravna osoba s pravom vođenja tekućeg računa, ali istovremeno se smatra neprofitnom organizacijom.

Svrha HOA nije ostvarivanje dobiti, već razumna organizacija upravljanja ekonomijom višestambene zgrade.

Hoće li HOA ovisiti o samim vlasnicima stanova ili ne. Ako više od polovice vlasnika kuća u kući glasa za njezino stvaranje, to će biti izraz općeg mišljenja. Samo aktivnim stavom većine možete ostvariti stvarne koristi hOA posao.

Nema smisla organizirati partnerstvo u malim kućama, jer će održavanje predsjednika, računovođe i ostalog osoblja biti prilično skupo za stanovnike.

Stanovnici koji nisu članovi HOA također mogu biti zainteresirani za aktivnosti partnerstva, žaliti se na njegov rad, jer račune plaćaju na jednakoj osnovi s članovima HOA.
Ti stanari nemaju samo pravo glasa na glavnoj skupštini.

Što daje?

Stvaranje HOA omogućuje vam neovisno rješavanje sljedećih problema:

• odabir pružatelja komunalnih usluga i izvođača radova. Zaključivanje ugovora i plaćanje po njima iz sredstava partnerstva;
• neovisno određivanje slijeda događaja ovisno o sastavljenoj procjeni prihoda i rashoda;
• utvrđivanje iznosa plaćanja za svakog vlasnika kuće;
• sposobnost samostalnog izvođenja određenih radova kako bi se smanjili ukupni troškovi;
• kontrola trošenja sredstava na računu ortačkog društva.

Koje su prednosti i nedostaci?

Moguće je analizirati rad HOA prema glavnim parametrima koji karakteriziraju učinkovitost upravljanja kućama.

Referenca! Kao i u svakoj organizaciji, i u partnerskim aktivnostima postoje i prednosti i nedostaci.

Jedan te isti faktor pozitivno utječe na proces upravljanja i donosi određene negativne aspekte u radu HOA-e.

Tablica za usporedbu: prednosti i nedostatke

Ishodi

Analizirajući sve prednosti i nedostatke partnerstva, možemo sažeti neke rezultate:

Pročitajte više o nedostacima i prednostima HOA u sljedećem videu:

Učinkovitost HOA postiže se samo aktivnim sudjelovanjem svih stanovnika kuće u rješavanju gorućih pitanja upravljanja. Bez toga niti jedan idealan sustav ne može normalno funkcionirati.

Prilikom odabira predsjednika i odbora partnerstva, vrijedi obratiti posebnu pozornost na ovo pitanje. U suprotnom, ako su nepošteni, može doći do situacije kada će stanari račune morati platiti dva puta.

Organizirali smo HOA (udruženje vlasnika kuća) u stambenoj zgradi.
I znate, sve mi odgovara - održavaju se generalni sastanci, nema prekida s vodom i toplinom. Vodoinstalater, električar, rukovatelj dizalom - uvijek pri ruci. Informativna tabla na ulazima se cijelo vrijeme ažurira, najave se objavljuju pravodobno. Čak osobno poznajem predsjednika našeg HOA-e.

Savezni zakoni koji uređuju postupak stvaranja udruge vlasnika kuća

Prije svega, želio bih napomenuti da je Savezni zakon "O udruženjima vlasnika domova" od 15. lipnja 1996., br. 72-FZ, postao nevažećim 1. ožujka 2005., tj. od stupanja na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije. Međutim, još uvijek postoje slučajevi kada se na njega spominje u zapisnicima skupština vlasnika o stvaranju udruge vlasnika kuća i u nekim drugim dokumentima.

Udruženja vlasnika kuća u Stambenom zakoniku Ruske Federacije odnose se na sljedeće članke: čl. - (održavanje općih skupština vlasnika, glasanje na glavnoj skupštini, nadležnost sastanka), poglavlja, (stvaranje i aktivnosti HOA-a, pravni položaj Članovi HOA).

Naravno, u RF LCD-u nema detaljne upute, kako stvoriti udrugu vlasnika domova, ali, svejedno, u njoj je sve jasno navedeno.

Popis dokumenata potrebnih za registraciju HOA kao pravna osoba, vrijeme i postupak registracije, također je reguliran Saveznim zakonom "O državna registracija pravne osobe i individualni poduzetnici"Dana 08.08.2001. Br. 129-FZ.

Gdje se može stvoriti HOA?

Partnerstvo vlasnika kuća može se organizirati:

• u bilo kojoj stambenoj zgradi (u daljnjem tekstu - MKD);
• kombiniranjem nekoliko višestambenih zgrada, pa čak i četvrti, čiji prostori pripadaju različitim (dvjema ili više) vlasnicima kuća tih kuća smještenih na zajedničkoj zemljišnoj parceli ili nekoliko susjednih (međusobno graničećih) zemljišnih parcela, sa zajedničkim inženjerskim mrežama i drugim elementima infrastruktura;
• pri kombiniranju nekoliko usko smještenih zgrada, građevina, građevina, kuća namijenjenih za boravak jedne obitelji, ladanjskih kuća sa ili bez osobnih parcela, garaža i ostalih smještenih na zajedničkoj zemljišnoj parceli ili nekoliko susjednih (graničnih) zemljišnih parcela sa zajedničkim objektima, inženjering mreže - tehnička podrška i drugi elementi infrastrukture.

Prednosti udruženja vlasnika kuća u odnosu na društvo za upravljanje

Ova metoda upravljanja kompleksom stambenih zgrada kao upravljanje udruženjem vlasnika kuća, za razliku od, na primjer, upravljanja tvrtkom za upravljanje, ima brojne prednosti.

Prvo, od predsjedavajući HOA a sami članovi odbora žive u istoj kući, djeluju u interesu članova HOA, tj. voditi brigu o stvaranju što ugodnijih životnih uvjeta za sve stanovnike višestambene zgrade.

Uz to, tijelo upravljanja višestambenom zgradom, čak i u prisutnosti HOA, skupština je vlasnika stambenih i nestambenih prostorija, koje samo ima pravo riješiti sva tekuća pitanja.

To je također povezano s činjenicom da financijske aktivnosti Udruženje vlasnika kuća apsolutno je transparentno, jer u bilo kojem trenutku vlasnik prostora ima pravo upoznati se s financijskim dokumentima, procjenama prihoda i rashoda HOA-e, nalozima za plaćanje izdatim putem računa, t.j. saznajte zašto mu, na primjer, uzimaju novac.

Uz to, revizijska komisija dužna je redovito provjeravati financijske dokumente HOA-e i izvještavati o provjerama koje su vlasnici izvršili na glavnoj skupštini o svom radu.

Drugo, u HOA-ima nagodba s tvrtkama koje opskrbljuju resursima za isporučene komunalne usluge (električna energija, voda, toplina) ide izravno s računa poravnanja HOA-e, stoga je u HOA-i, za razliku od društva za upravljanje, uvijek manje duga prema resursima davatelja usluga ili uopće nema duga.

Treće, HOA je, prema zakonodavstvu Ruske Federacije, neprofitna organizacija, ali istodobno ima pravo sudjelovati u komercijalne djelatnosti, ako to nije u suprotnosti s ciljevima i Poveljom HOA.

1. održavanje, rad i popravak nekretnina u stambenoj zgradi;
2. izgradnja dodatnih prostora i zajedničkih objekata u stambenoj zgradi;
3. davanje u zakup, iznajmljivanje dijela zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Na primjer, osoblje HOA-e (električar, vodoinstalater, rukovatelj dizalom, domar) može obavljati posao prema ugovoru s drugim HOA-ima koje nemaju takvo osoblje. HOA također može iznajmiti prazne nestambene prostore, podrume, tavane (na temelju odluke skupštine), što je također važno.

Dakle, HOA može imati vlastiti prihod.

Četvrto, javne vlasti i lokalne vlasti vrlo često daju ustupke HOA-ima i potiču njihovo stvaranje.

Tako su, na primjer, u nekim regijama vlasnici prostorija u stambenoj zgradi u kojoj je stvoren HOA i koji su, u skladu s poreznim zakonodavstvom Ruske Federacije, dužni platiti porez na zemlju, bili oslobođeni plaćanja . Na primjer, u Moskvi, Odjel za stambene i komunalne usluge i unapređenje grada Moskve organizira obuku za predsjedavajuće HOA-e u skladu s naredbom moskovske vlade od 10. rujna 2008. br. 2062-rp "O stvaranju uvjeta za razvoj samouprave građana u stambenom sektoru "...

Istodobno, kontrolu je uvijek moguće prenijeti na društvo za upravljanje, čak i ako se u MKD stvori HOA. U tom će slučaju sve ugovore zaključiti Kazneni zakon, a ne HOA kojeg zastupa predsjednik.

Osim toga, tvrtke koje opskrbljuju resursima nemaju želju podnijeti zahtjev arbitražnom sudu za proglašenje HOA bankrota u prisutnosti nepodmirenog duga većeg od 100 tisuća rubalja, jer u budućnosti nije moguće dobiti bilo kakav novac ili druge likvidna imovina iz HOA.

U osnovi se tvrtke koje se bave resursima obraćaju sudovima s takvim zahtjevima tvrtkama za upravljanje koje su LLC tvrtke, jer obično imaju likvidnu imovinu po pravu vlasništva.

Malo ljudi zna da HOA nema vlasništvo nad zajedničkim prostorijama u stambenoj zgradi, što se može izvršiti na osnovu dugova HOA, oni pripadaju vlasnicima stanova i nestambenih prostora na osnovi zajedničkog zajedničkog vlasništva, poput zemljišna parcela na kojoj se nalazi MKD i pripadajući pripadajući teritorij.

Mane HOA kao načina upravljanja višestambenom zgradom

Osim prednosti, HOA ima i niz nedostataka: na primjer, u jednoj stambenoj zgradi može se stvoriti samo jedna HOA, postoje određene poteškoće u određivanju iznosa obveznih plaćanja prilikom upravljanja zajedničkom imovinom nekoliko višestambenih zgrada koje su dio jedne HOA.

HOA-e također mogu odrediti dodatne članarine za održavanje zajedničke imovine i same pravne osobe, ali u pravilu se to događa prilično rijetko i ne predstavlja neizdrživ teret za vlasnike.

Kao što sam već gore napomenuo, HOA nema prostore na osnovi vlasništva, stoga ne postoje takvi prostori za smještaj osoblja za održavanje (zaposlenici) HOA. U takvim slučajevima predsjedavajući HOA najčešće drži dom kod kuće i govori na generalnim sastancima.

Prilikom izrade HOA, mora se imati na umu da Kodeks stanovanja Ruska Federacija ne utvrđuje da se odluka o stvaranju HOA može donijeti samo na glavnom sastanku vlasnika, stoga je u takvim slučajevima dopušteno i glasanje u odsutnosti.

Slažem se s onima koji tvrde da mogućnost glasovanja u odsutnosti prilikom stvaranja HOA-e i izbora članova odbora daje veću slobodu za krivotvorenje (falsificiranje), jer nema mogućnosti promatranja glasovanja i sumiranja njegovih rezultata.

S tim u vezi, često postoje jednostavno zločinački načini stvaranja HOA i biranja članova odbora (uključujući predsjednika) krivotvorenjem potpisa vlasnika prostora, a zatim, nakon registracije HOA, MKD se prenosi na upravu neke "podružnice" tvrtke za upravljanje. Ponekad se dogodilo i da je osoba neočekivano saznala da je bila predsjednica HOA-e.

Međutim, čak i uzimajući u obzir gore navedene nedostatke, treba prepoznati da je, između ostalog, izravno upravljanje i MC - HOA najprihvatljiviji način upravljanja MKD-om.

Glavne faze stvaranja udruge vlasnika kuća

Glavne faze izrade HOA su:

1. Stvaranje inicijativne skupine, održavanje skupštine vlasnika o stvaranju HOA, odobrenje generalni skup Povelje HOA, odabir članova odbora, predsjednik odbora, sastavljanje registra članova HOA, odabir osobe kojoj je povjerena registracija HOA kod poreznih vlasti
2. Registracija HOA kao pravne osobe kod poreznih vlasti, dobivanje potvrde o registraciji (OGRN) i registracija (TIN). Dodjela statističkih kodova, upis u izvanproračunske fondove.
3. Otvaranje računa za namiru (računa) HOA u kreditnoj instituciji za namire s pružateljima usluga i primanje sredstava od stanovništva. Prijenos MKD-a na bilancu HOA, prijenos tehničke dokumentacije.
4. Zaključivanje ugovora s organizacijama koje opskrbljuju resursima.

Više detalja o svemu što se odnosi na postupak izrade HOA bit će raspravljeno u sljedećim dijelovima.