2014 yil 11 noyabr, 23:49

So'nggi bir necha oy ichida nemis avtomobil ishlab chiqaruvchisi Mercedes-Benz turli xil so'rovlar va marketing tadqiqotlari, bu esa butun model oralig'ida yangi nomlash tizimining joriy etilishiga olib keldi. An'anaviy indekslarga o'zgartirishlar yangi 2015 yilda boshlanadi.

Ushbu transformatsiyadan maqsad yangi modellarning nomlari berilgan mantiqni soddalashtirish va xaridorlar uchun ushbu indekslarni tushunishni osonlashtirish bo'lishiga qaramay, Shtutgartdan ushbu g'oyaning barcha nozik tomonlarini tushunish uchun biroz vaqt talab etiladi. Biz nima o'zgarganligini va ishlab chiqaruvchi o'z avtomobillarini u yoki bu tarzda nomlashda nimaga amal qilishini aniq tushuntirishga harakat qilamiz.

U qanday ishlaydi?

Yangi nomlash strukturasi model tegishli seriyani ham, dvigatel turini ham kodlaydi.

Model nomi (yoki Sinf indeksi) har doim birdan uchtagacha bosh harfdan iborat qisqartma hisoblanadi. Hammasi bo'lib, Mercedes hali ham beshta asosiy modelga ega (sinflar): A, B, C, E va S.

Dvigatel turi nomning oxirida bitta kichik harf bilan ko'rsatilgan:

• "c" - siqilgan tabiiy gaz;
• "d" - dizel (BlueTEC va CDI emblemalarini almashtiradi);
• "e" - elektr motor (Plug-in gibrid va elektr haydovchi emblemalari o'rniga);
• "f" - yonilg'i xujayralariga o'rnatish (F-Cell o'rniga);
• "h" - gibrid dvigatellar uchun indeks (ilgari HYBRID yoki BlueTEC HYBRID deb belgilangan).

Albatta, bunday harf indekslari oldingi "BlueTEC HYBRID" va "Elektr haydovchi" ga qaraganda ancha qisqaroq, bu, albatta, avtomobil gigantining magistral qopqog'iga o'rnatish uchun harflar uchun xarajatlarini biroz kamaytiradi.

Benzinli quvvat bloklariga kelsak, avvalgidek, ular uchun qo'shimcha belgi yo'q. To'liq g'ildirakli modellar hali ham 4MATIC deb nomlanadi. Mercedes, shuningdek, to'liq g'ildirakli avtomashinalar sohasida takliflarini kengaytirishni rejalashtirayotganiga ishora qiladi, chunki ularga "doimiy ravishda o'sib borayotgan talab" mavjud.

Qiyinchiliklar qayerda

SUVlar. Bundan buyon barcha Mercedes-Benz SUVlari mashhur G-Class sharafiga "GL" harflari bilan boshlanadi. Ushbu qisqartmadan keyin uchinchi bosh harf shaklida ma'lum bir sinfga mansublik belgisi mavjud. Masalan, GLA - bu GL A-klassi.

Zamonaviy Mercedes krossover modelining to'liq taqsimoti:

• = GL A-sinfi;
• = GL C-Class (sobiq GLK);
• = GL E-sinf ( sobiq M-klassi yoki ML);
• = GL E-Class Coupé;
• = GL S-Class (sobiq - GL);
• o'zgarishsiz qoladi.

To'rt eshikli kupelar. Bu erda biz shunga o'xshash voqeani ko'ramiz. Birinchi ikkita harf har doim "CL" bo'lib, undan keyin asosiy modelning indeksi. Ya'ni, CLA va CLS - hamma narsa avvalgidek.

Yo'lovchilar. 2016 yildan boshlab barcha MB rodsterlari "SL" bilan boshlanadi. Shu vaqtdan boshlab SLK SLC deb nomlanadi.

AMG. AMG ning ishlash bo'limiga kelsak, u mustaqil subbrend bo'lib, GT va C63 kabi kelajakdagi modellarning o'ziga xos assortimentini yaratadi.

Bularning barchasi nima uchun?

Yuqorida aytib o'tilganidek, yangi nomlash strukturasi mijozlar uchun tushunishni osonlashtirish uchun ishlab chiqilgan model oralig'i ishlab chiqaruvchi. Bundan tashqari, so'nggi yillarda Mercedes yangi modellar hajmini tez sur'atlar bilan oshirmoqda, ular ham nomlanishi kerak. Shunday qilib, 2020 yilga kelib, Mercedes o'z portfelini 30 ta modelgacha kengaytirishni rejalashtirmoqda, ulardan 11 tasi butunlay yangi avtomobillar bo'ladi va hozirgilaridan rivojlanmagan. mavjud modellar. Kelgusi 2015 yil, masalan, brendning butun SUV liniyasini haqiqiy "ta'mirlash" ni belgilaydi.

Yangiliklar va test drayverlariga obuna bo'ling!

2009 yilda jami kirish chakana savdo maydoni m2 dan oshdi. (GLA - 594,2 ming kv.m.), bu Moskva bozori uchun rekord ko'rsatkichdir (2008 yilning shu ko'rsatkichidan 1,5 baravar ko'p). Shunday qilib, 2009 yilda yuqori sifatli chakana savdo maydonlarining umumiy hajmining o'sishi 19,8% ni, GLA o'sishi 21,6% ni tashkil etdi. Aytish joizki, foydalanishga topshirilgan obyektlar soni 2008 yilga nisbatan bir xil darajada saqlanib qoldi. Foydalanishga topshirilgan maydonlarning ko'payishi chakana savdo ob'ektlarini birlashtirish bilan bog'liq - ularning aksariyati super-mintaqaviy formatdagi savdo markazlariga tegishli.

2009 yilda foydalanishga topshirilgan chakana savdo maydonlarining katta hajmi asosan 2008 yilda qurilishning yakuniy bosqichida bo'lgan yirik savdo, ko'ngilochar va ko'p funktsiyali markazlar tomonidan ta'minlangan: Oltin Bobil savdo markazi, Gorod savdo markazi, Filion savdo markazi, Metropolis savdo markazi" Ularning ochilishi iqtisodiy tanazzul va chakana sotuvchilarning zaif talabi tufayli 2009 yilga qoldirildi. Chakana savdo maydonchalarini yetkazib berish bilan bog'liq muammolar, shuningdek, etarli darajada moliyalashtirilmaganligi va ijarachilarning kechiktirilishi tufayli bozordagi umumiy tendentsiya 40-60% ishlaydigan savdo galereyasi bo'lgan ob'ektlarni foydalanishga topshirish, keyin esa do'konlarni ochishga aylandi. ob'ektning ishlashi paytida.

2010 yil boshida Moskvadagi sifatli savdo markazlarida joy ta'minoti 2009 yilning mos davrida bo'lgani kabi dinamik ravishda kengaymadi. Birinchi chorakda ob'ektlarning ochilish sanalarini kechiktirish tendentsiyasi davom etdi. 2010 yil: yil boshida 3 ta savdo va ko'ngilochar markazlarning ochilishi e'lon qilindi: Shimoliy Butovodagi Viva savdo markazi, Brateevodagi Klyuchevoy savdo markazi ko'cha chorrahasida. Borisovskiy hovuzlari, st. Klyuchevaya va st. Paromnaya, ko'chadagi "Rechnoy" savdo markazining 1-bosqichi. Rechnoy Vokzal metro bekati yaqinidagi Festivalnaya. Rejalashtirilgan foydalanishga topshirishning umumiy maydoni 84,6 ming kv.m. (GLA - 55,8 ming kv.m.). Biroq, mart oyining oxiriga qadar umumiy maydoni 26 ming kv.m bo'lgan "Rechnoy" savdo markazining faqat birinchi navbati ochildi. (GLA - 18,1 ming kv.m.). Yana 2 ta markazni foydalanishga topshirish aprel oyining oxiriga qoldirildi.

1-chorak oxirida Moskva savdo markazlarida (GBA) umumiy ta'minot. 2010 yil 6476,9 ming kv.m.ga yetdi. (GLA - 3 360,5 ming kv.m.). Shunday qilib, bugungi kunda Moskva aholisi uchun sifatli savdo markazi maydonini ta'minlash 311,2 kv.m. (GLA) 1000 kishiga to'g'ri keladi, bu Sharqiy Evropa mamlakatlarida ushbu ko'rsatkichning o'rtacha qiymatidan hali ham past - 470 kv.m. 1000 kishiga.

Mavjud tendentsiyani davom ettirish uchun Vegas, Mall of Russia, Gagarinskiy va Gudson kabi muhim chakana loyihalarning ochilishi 2010 yilga qoldirildi. Ularning umumiy maydoni ishga tushirilishi rejalashtirilgan barcha ob'ektlarning qariyb 60 foizini tashkil qiladi. 2010 yilda jami 25 ga yaqin ob'ektlar e'lon qilingan bo'lib, ularning umumiy maydoni qariyb 1,5 million kv.m. (GLA - sal kamroq 700 ming kv.m). Bugungi kunda 2010 yilda qaysi mulklar Moskva bozoriga kirishini ishonchli bashorat qilish juda qiyin. Biz katta ishonch bilan o'tgan yilga nisbatan kattaroq foydalanishga topshirish hajmini kutishimiz mumkin - taxminan 600 ming kv.m. GLA. Inertial o'sishni 2010 yilning 2-yarmida bashorat qilish mumkin, chunki so'nggi bir necha yil ichida fazoning yil davomida notekis foydalanishga kirishish tendentsiyasi kuzatildi va yil oxiriga kelib uning kuchayishi kuzatildi.

Jadval 2. 2010 yilda ochilishi rejalashtirilgan ob'ektlar

Manba: NDV Real Estate kompaniyasi ma'lumotlari

* ko'p funktsiyali kompleksning chakana komponentining umumiy maydoni ko'rsatilgan

Talab

2008 yil oxiridan boshlab va 2009 yilning birinchi yarmida iqtisodiy tanazzul tufayli chakana sotuvchilarning past faolligi va buning natijasida savdo markazlaridagi binolarga ham, ko'cha chakana savdo segmentiga bo'lgan talabning pasayishi kuzatildi. Ta'sir qilish inqiroz holati chakana sektorning rivojlanishi to'g'risida nafaqat loyihalarni muzlatish va chakana operatorlarning defoltlari, balki bo'sh maydonlar ulushining ko'payishi ham tasdiqlandi. 2009 yil davomida Moskvadagi bo'sh ish o'rinlari darajasi beqaror bo'lib qoldi va yilning uchinchi choragida u 16% ga teng bo'ldi. Bu ko‘rsatkich qisman yangi savdo markazlarining bandlik darajasining pastligi bilan bog‘liq. Yetarlicha mablag‘ ajratilmaganligi va ijarachilarning o‘z vaqtida to‘ldirilmaganligi sababli bozordagi umumiy tendentsiya 40-60% ga ishlayotgan savdo galereyasiga ega ob’ektlarni foydalanishga topshirish, so‘ngra ob’ektni ekspluatatsiya qilish jarayonida to‘ldirishga aylandi.

Manba: NDV Real Estate kompaniyasi ma'lumotlari

Bo'sh joylarning yuqori ulushi, shuningdek, yuqori narx segmentiga (35% gacha) qaratilgan savdo markazlari uchun xosdir. Ijarachilarning chiqib ketishi asosan ko'p funktsiyali komplekslarda va yomon joylashgan ob'ektlarda, zaif kontseptsiyaga ega markazlarda (15-25%) kuzatiladi. Shu bilan birga, puxta o'ylangan kontseptsiyaga ega bo'lgan yuqori sifatli savdo markazlari bo'sh ish o'rinlari darajasining sezilarli darajada oshishiga yo'l qo'ymadi va eng muvaffaqiyatli ob'ektlar (Yevropa savdo markazi, MEGA Teply Stan, MEGA Ximki) hali ham 100%. ishg'ol qilingan.

2009 yilning uchinchi choragidan boshlab bozordagi vaziyat o'zgara boshladi va biroz tiklanish sezildi. Ijarachilar faollashdi: ijara bitimlari soni ko'paydi, bu esa ijara stavkalarining pasayishiga olib keldi (va o'sish bir qator eng muvaffaqiyatli ob'ektlar, shuningdek, ba'zi chakana koridorlar uchun qayd etildi) va vakansiya darajasining pasayishi (yil oxirida 7%).

2010 yilning birinchi choragi holatiga ko'ra, Moskva hali ham saqlanib qolgan ustuvor yo'nalish yirik chakana sotuvchilarning rivojlanishi. Poytaxt savdo markazlarida mintaqaviy zanjirlarning faol kengayishini kuzatish mumkin. 2010 yil yanvar-mart oylari natijalariga ko'ra bo'sh maydonlarning ulushi 5-7% gacha kamaydi. Biroq, 2010 yilda foydalanishga topshirilishi rejalashtirilgan savdo maydonlarining katta hajmi tufayli yil oxirigacha mavjud maydonlarning 10-12% gacha ko'payishini taxmin qilishimiz mumkin.

Umuman olganda, chakana savdo operatorlari mukammal joylashuvi, samarali kontseptsiyalari va tegishli ijara siyosati bilan muvaffaqiyatli faoliyat yurituvchi savdo markazlarini afzal ko'rishadi. Shuningdek, chakana talab asosan qurilishning yakuniy bosqichidagi yirik loyihalarga qaratilgan.

Manba: NDV Real Estate kompaniyasi ma'lumotlari

Ko'pgina chakana sotuvchilar o'z do'konlari hajmini bir xil darajada rentabellikni saqlab qolgan holda qisqartirganligi talabning tuzilishiga sezilarli ta'sir ko'rsatdi. Shunday qilib, ijarachini qiziqtiradigan binolarning ulushi 100 - 200 kv.m. 58% gacha oshdi, ular hali ham eng mashhur bo'lib qolmoqda. 200 - 400 kv.m binolarda esa. faqat 11% hollarda ijarachilarni qiziqtiradi. Katta binolarga bo'lgan talab ulushi sezilarli darajada kamaydi. Ushbu bozor sharoitida eng kam talab 1000 kv.m dan katta binolardir.

Tijorat shartlari

Chakana ko'chmas mulk ijarasi bozori 2009 yilda "sotuvchi bozori" dan "xaridor bozori" ga o'tish tendentsiyasi bilan tavsiflanishi mumkin. Ijara stavkalarining umumiy darajasining pasayishi 2008 yil oxiridan boshlab davom etdi va 2009 yil o'rtalarida maksimal darajaga yetdi va 2008 yil o'rtalari darajasidan 25% dan 50% gacha bo'ldi. ijara stavkalari inqirozdan oldingi davr darajasida saqlanib qolgan va kontseptual kamchiliklarga ega bo'lgan yoki muvaffaqiyatsiz joylashuvga ega bo'lgan, bo'sh binolarni ijaraga berish stavkalarini pasaytirish ko'lami maksimal bo'lgan ijarachilar orasida talab mavjud.

Moskvaning yangi savdo markazlari yarmi bo'sh turibdi, shu bilan birga do'konlar soni ortib bormoqda

Foto: Andrey Rudakov/Bloomberg Getty Images orqali

Birinchi chorak oxirida Moskva savdo markazlarida bo'sh joylarning o'rtacha darajasi 11% ni tashkil etdi - bu 560 ming kvadrat metr. m GLA (ijaraga beriladigan maydon), Magazin Magazin brokerlik va konsalting kompaniyasi mutaxassislari tomonidan hisoblab chiqilgan. Yil oxiriga qadar ular poytaxt savdo markazlarida bo‘sh ish o‘rinlari darajasi 12-14 foizgacha oshishini bashorat qilmoqda.

2014 yildan beri ochilgan Moskvadagi eng yirik savdo markazlarining maydonlarini to'ldirish tezligi dinamikasi (Surat: Shop Store)

Shu bilan birga, ko'pchilik uchun tanishtirildi O'tkan yili savdo markazlari yarmi bo'sh. “2014-yil boshidan buyon ochilgan savdo markazlarida oʻrtacha yarmiga yaqin joy foydalanishga topshirilayotgan vaqtda ishlamaydi”, — deyiladi Magazin Magazin tahliliy sharhida. "2014 yil o'rtalarida sezilishi qiyin bo'lgan ko'rsatkich hozirda chakana savdo bozoridagi notinchlik tufayli deyarli odatiy holga aylandi". Agar ilgari ishlab chiquvchilar prognozlariga ko'ra, savdo markazlarini ochish vaqtida ijarachilar kamida 80-90% ni egallashlari kerak bo'lsa, endi bar 60-70% gacha tushirildi.

Ba'zi majmualarda foydalanishga topshirilganda bo'sh xonalar darajasi Kolumb savdo markazidagi kabi 94% ga etadi. Garchi ochilganda ko'p joy to'ldirilmagan markazlar mavjud. Xususan, do'konlarning atigi 8 foizi bo'sh bo'lgan Vesna savdo markazi.

Biroq, inqiroz sharoitida, maslahatchilarning fikriga ko'ra, savdo markazining nisbiy muvaffaqiyatining ko'proq mos ko'rsatkichi uning bandligi dinamikasidir. "Deyarli barcha markazlar ishlamaydigan do'konlarning katta ulushi bilan ochiladi", deb tushuntiradi Andrey Vasyutkin, "Magazin Magazin" tadqiqot va konsalting bo'limi rahbari. — Bizning fikrimizcha, ochilgandan keyin bu ob'ektlarda ochkolar qanchalik tez ochilishini baholash muhimdir. Ba'zi savdo markazlarida, masalan, Kolumbusda ijarachilar tezda o'z savdo nuqtalarini ochishni boshlaydilar, boshqalarda esa, masalan, Mozaykada, ular unchalik faol emas.

Columbus savdo markazi kosmosni o'zlashtirish darajasi bo'yicha mutlaq etakchiga aylandi - ochilganidan keyin bir yarim oy ichida yangi ijarachilar 38,6 ming kvadrat metr maydonni egalladi. m Mart oyida savdo markazlarida bo'sh joy ulushi allaqachon 67% edi. Store Store ma'lumotlariga ko'ra, yaxshi dinamikani Aviapark savdo markazi va Vegas Crocus City namoyish etdi.

2014 yildan beri Moskvada savdo markazlari ochilgan

Do'konlar

Savdo markazlarining mashhurligiga bilvosita Moskvada zanjirli chakana sotuvchilar tomonidan faol ravishda ochilayotgan qulay do'konlarning mashhurligi ta'sir qiladi. Bu savdo markazlarida langar ijarachilar bo'lgan yirik gipermarketlardan mijozlarning qisman chiqib ketishiga olib keladi.

Knight Frank xalqaro konsalting kompaniyasining ma'lumotlariga ko'ra, so'nggi o'n yil ichida Moskva bozoridagi oziq-ovqat tarmoqlari soni 21 tadan 48 taga o'sdi. Ko'rib chiqilayotgan davrda zanjirli oziq-ovqat do'konlarining umumiy soni 3,2 baravar ko'paydi va 1 aprel holatiga ko'ra. , 2015 yil 2,1 mingdan ortiqni tashkil etdi Umumiy savdo maydoni 2,3 million kvadrat metrdan oshadi. m.Moskvada o'rtacha 1 kv. m chakana maydonda taxminan 5 ta rezident bor, taqqoslash uchun: 2005 yilda 1 kv. 9 kishi bor edi.

Do'konlar sonining eng katta o'sishini Pyaterochka, Dixie va Magnit zanjirlari ko'rsatdi. Bundan tashqari, so'nggi o'n yil ichida yangi oziq-ovqat do'konlari formatlari paydo bo'ldi. Xususan, chakana savdo operatorlari kichik formatdagi do'konlarni, shuningdek, "chegirmalarni" rivojlantirishga ko'proq e'tibor berishni boshladilar.

Shunday qilib, X5 Chakana savdo guruhi "Perekrestok Express" qulay do'konlari va "Pyaterochka" chegirmali do'konlarini faol rivojlantirmoqda, Frantsiya riteyleri Auchan esa "Atak" chegirmalar tarmog'ini rivojlantirmoqda. Bozor yangi tarmoqlar bilan to'ldirildi, ular orasida xalqaro va mintaqaviy rus operatorlari ham bor. Mintaqaviy tarmoqlar "Bakhetle" (Tatariston), "Magnit" () kabi supermarketlar bilan ifodalanadi. Krasnodar viloyati), "O'KEY" (Sankt-Peterburg), "Lenta" (Sankt-Peterburg) va boshqalar Xalqaro operatorlar orasida Globus va Selgros Cash&Carry bor.

Knight Frank Russia & MDH tahlil departamenti direktori Olga Yaskoning so'zlariga ko'ra, oziq-ovqat chakana savdosining turli formatlari hali ham rivojlanish uchun katta imkoniyatlarga ega. “Poytaxtning koʻplab hududlari, ayniqsa, turar-joy qurilishi davom etayotgan chekka hududlari hali ham yomon taʼminlangan. oziq-ovqat do'konlari", u aytadi.

Vladimir Mironov

2010 yilda BOMA mo'ljallangan binolar uchun yangi standartni nashr etdi chakana savdo. Garchi 1996 yilgi ofis binosi standarti allaqachon do'kon hududlariga murojaat qilgan bo'lsa-da, ANSI/BOMA Z65.5-2010 bugungi chakana savdo ob'ektlari uchun maxsus ishlab chiqilgan birinchi standartdir.

Standart ko'cha chakana savdosi, zamonaviy savdo markazlari va savdo majmualari uchun juda moslashtirilgan. Ushbu standart, agar binodagi chakana savdo maydoni ob'ektning umumiy maydonining 50% dan ko'prog'ini egallasa, foydalanish uchun tavsiya etiladi. Agar bino ustunlik qilsa ofis xonalari, bu holda, ofis binolari uchun standart - ANSI / BOMA Z65.1-2010 maydonni o'lchash uchun ishlatilishi kerak.

Chakana ko'chmas mulk standarti yuk koeffitsientini hisoblamaydi, bu ofis va ombor binolarining maydonini o'lchashda muhim rol o'ynaydi. Buning o'rniga, hisob-kitob binoning yalpi ijaraga olinadigan maydonini aniqlaydi. Standart zamonaviy savdo markazlarining barcha asosiy elementlari uchun ta'riflar va formulalarni o'z ichiga oladi: do'konlar, mezzaninalar, kiosklar, oziq-ovqat kortlari va to'xtash joylari.

Yalpi ijaraga olinadigan maydon

Savdo maydonini o'lchash ofis maydoni yoki do'kon maydonini o'lchashdan sezilarli darajada farq qiladi. Binobarin, terminologiyada katta farqlar mavjud. Ofis binolarini ijaraga berish uchun ishlatiladigan "Ijaraga olinadigan maydon" atamasi o'rniga, chakana ko'chmas mulkda "Yalpi ijaraga olinadigan maydon" (qisqartirilgan GLA) atamasi qo'llaniladi. Bundan tashqari, standart umumiy maydonni ham o'lchaydi: jamoat hammomlari, mashina xonalari, elektr xonalari, tozalash xonalari, xavfsizlik xonalari va ofislar. boshqaruv kompaniyasi. Ushbu hududlar Umumiy hududga texnik xizmat ko'rsatish yukini aniqlashda muhim ahamiyatga ega, ammo bu standart ofis binosining maydonini o'lchashda bo'lgani kabi, yuk koeffitsienti orqali ijarachining binolariga umumiy maydonni ta'mirlashni qo'shmaydi.

Savdo markazlaridagi ijaralar ko'pincha tashqi verandalar, omborlar va binoning chegara devorlarining perimetri tashqarisida joylashgan boshqa joylar kabi yordamchi joylarni o'z ichiga oladi. Standart shuningdek, savdo markazlarida eng ko'p uchraydigan elementlardan foydalanishni tartibga soladi: kiosklar, orollar, oziq-ovqat kortlari va boshqalar. Ofis binolarida binolarning perimetrini aniqlash uchun Dominant qism atamasi qo'llaniladi. Chakana ko'chmas mulkda bu ta'rif ishlatilmaydi - buning o'rniga yangi kontseptsiya qo'llaniladi - Lease Line.

ANSI/BOMA Z65.5-2010 ofis binolari uchun standartning qayta ko'rib chiqilgan versiyasi emas - bu mutlaqo yangi standart bo'lib, u faqat chakana mulklarga qaratilgan. Standart mavjud umumiy asos va boshqa standartlarga mos keladi, ayniqsa Binoning yalpi maydonlari: o'lchash usullari (ANSI/BOMA Z65.3-2009). Bu loyihalash, qurish va moliyalashtirishdan tortib sotib olish, sotish, boshqarish va ijaraga berishgacha bo'lgan barcha bosqichlarda binolarni o'lchash uchun asboblar to'plamini yaratadi.

Keyingi hududni ijaraga olish savdo markazi, ijarachi foyda olish umidlari behuda ketmasligiga ishonch hosil qilishni xohlaydi. Albatta, transport va ijarachilarni tanlash muhim rol o'ynaydi, ammo muvaffaqiyatli savdo markazining asosiy sharti yuqori sifatli kontseptsiyadir. Cushman&Wakefield kompaniyasining chakana ko'chmas mulk bo'yicha katta direktori Andrey Shuvalov "Savdo markazlari tushunchalari" ochiq ma'ruzasida bu nima va u nimadan iboratligi haqida gapirdi.

Muvaffaqiyat uchun retsept

Savdo markazi kontseptsiyasi nafaqat rejalashtirish yechimi, balki kelajakdagi savdo majmuasi uchun aniq tijorat g'oyasidir. Kontseptsiya bizga qanday kompleksni qurish mumkinligini aniqlash imkonini beradi bu joy egasiga olib kelish maksimal daromad V Uzoq muddat, o'zgaruvchini hisobga olgan holda raqobat muhiti. U ikkalasini ham o'z ichiga oladi texnik ko'rsatkichlar masalan, ma'lum bir chakana savdo maydoni uchun optimal maydon, do'konlarning kengligi va langar ijarachilari o'rtasidagi nisbat kichik do'konlar, va sifatli - ijarachilarning tarkibi bo'yicha tavsiyalar, assortiment matritsasi, ob'ektning me'moriy ko'rinishi va uslubi. Lekin bu muhim narsa emas: savdo markazi o'ziga xos xususiyatga ega bo'lgan puxta o'ylangan muhitni yaratishi kerak. Bu tafsilotlarda ifodalanadi, shuning uchun nom, ichki yoritish, dizayn va makonni tashkil qilish muhimdir.

Savdo markazining rentabelligi uning rahbarlarining chakana ko'chmas mulk sohasida aniq bilimga ega ekanligiga va ob'ektning joriy marketingi qanchalik samarali ekanligiga bog'liq. Shuni unutmasligimiz kerakki, savdo markazining ijarachilari ob'ektga yomon tashrif buyurilgan yoki yomon boshqariladigan deb hisoblasa, ijara shartnomasini bir tomonlama bekor qilish huquqiga ega. Shuning uchun, hech bir aqli raso tadbirkor faqat tayanmaydi shaxsiy tajriba va o'z tushunchangizga ko'ra savdo markazini qurish. Bundan tashqari, maslahatchilar bilan hamkorlik ijarachilarning eng so'nggi tendentsiyalari va kayfiyatlaridan xabardor bo'lish imkonini beradi, chunki ularning bevosita vazifasi bozorning zarbasida barmoqlarini ushlab turishdir. Masalan, maslahatchilar, agar ilgari Mediamarkt kamida 5 ming kvadrat metr maydonni ijaraga olgan bo'lsa, bilishadi. m, keyin bugungi kunda u pastki chegarani 3800 kvadrat metrga tushirdi. m, Auchan talablarni 19 dan 10-12 minggacha, kiyim segmenti operatorlari - 1800 dan 1200 kv. m.

Sifatli savdo markazining tarkibiy qismlari

Savdo markazi atrofidagi maydonning muhim qismini to'xtash joyi egallashi kerak, uning samaradorligi savdo markazining joylashishini hisobga olgan holda maxsus koeffitsient bilan baholanadi. Savdo markazini to'xtash joylari bilan ta'minlash uchun yaxshi koeffitsient, agar chakana savdo ob'ekti shahar markazida joylashgan bo'lsa, 2 ga, agar savdo markazi shahar tashqarisida qurilgan bo'lsa va langar oziq-ovqat gipermarketiga ega bo'lsa, 4 ga teng deb hisoblanadi. Bu farq shahar savdo markaziga tashrif buyuruvchilar oqimining asosiy qismi foydalanishi mumkinligi bilan izohlanadi jamoat transporti. Misol uchun, Sankt-Peterburgdagi Galereya savdo markazi 1,35 koeffitsientiga ega, ammo bu ob'ektning mashinalar joylari bilan yomon jihozlanganligini anglatmaydi, chunki mijozlarning asosiy oqimi metrodan keladi.

Yana bitta muhim parametr yuqori sifatli savdo markazi kontseptsiyasida - hududning samaradorligi. U yalpi ijaraga olinadigan maydonning (GLA) yalpi ijaraga olinadigan maydoniga (GBA) nisbati sifatida aniqlanadi. Yuz foiz samaradorlik bo'lishi mumkin emas: 50 ming kvadrat metrlik GLA bilan ob'ekt hisoblangan yirik savdo markazi uchun. m, maydondan foydali foydalanish koeffitsienti 80% gacha, o'rta uchun - 70%, kichik uchun - 67% bo'lishi mumkin. Bunday g'alati pasayish miqyosning ta'siri bilan izohlanadi: kichik savdo markazlarida ko'p joylarni jamoat va texnik joylar egallaydi, bu esa foydalanishga yaroqli maydonning umumiy hajmiga katta ta'sir qiladi. Kichik savdo markazlari egalari savdo kiosklarini koridorlarga joylashtirish va savdo galereyalari formatini o‘zgartirish orqali samaradorlik koeffitsientini oshirishi mumkin. Shunday qilib, ular ijara maydonini va shunga mos ravishda uni ijaraga berishdan keladigan daromadni oshiradilar. Biroq, samaradorlik koeffitsientini o'z foydasiga oshirishning cheksiz imkoni yo'q: asosiy savdo galereyalarida bo'sh joylarni ijara haqi besh baravar past bo'lgan langar ijarachilar egallab olishadi va savdo markazi pul yo'qotishni boshlaydi.

1000 kv.m dan ortiq maydonga ega bo'lgan operatorlar va boshqa do'konlarni o'z ichiga olgan ijarachilarning nisbati sifat kontseptsiyasi muvaffaqiyatining yana bir siri. Bu erda qoida oddiy: savdo markazi qanchalik katta bo'lsa, unda ko'proq "langar" bo'lishi kerak. Bundan tashqari, agar savdo markazi katta piyodalar oqimi bo'lgan hududda joylashgan bo'lsa, "langarlar" ijaraga beriladigan maydonning 30-40 foizini tashkil qilishi kerak. Agar ob'ekt katta piyodalar oqimidan tashqarida qurilgan bo'lsa, xaridorlarni jalb qilish markazini yaratish uchun kamida 60% langarlarga berilishi kerak. Yaxshi misol: Auchan gipermarketi kuniga 35 ming kishilik oqimni yaratishga qodir. Buning uchun ijara stavkasi yuqori bo'lmaydi, lekin kichikroq ijarachilar ko'proq tashrif buyuruvchilarni jalb qilishlari mumkin va umumiy sinergiya ijara daromadining oshishiga olib keladi. Agar savdo markazi shaharning markaziy qismida yoki metro yaqinida joylashgan bo'lsa, unda Auchan kabi ijarachining mavjudligi endi fundamental ahamiyatga ega emas: u erda tashrif buyuruvchilarning tabiiy oqimi mavjud. Savdo markazi egasi uchun faqat joy qoladi ma'lum miqdorda moda segmentidan yuqori sifatli "langarlar".

Savdo markazi ijarachilarning talablariga javob berishi uchun majmuaning ma'lum bir balandligi kerak. Ko'p qavatli savdo markazlari unchalik samarali emas, deb ishoniladi, chunki yuqori qavatlarga tashrif buyurish birinchisiga qaraganda ancha past: agar biz birinchi qavatni 100% deb olsak, ikkinchi qavatning tashrifi 90% ni tashkil qiladi va uchinchisi - allaqachon 70%. Har bir qavatning balandligiga kelsak, ommaviy bozorda va o'rtacha narx segmentida ishlaydigan operatorlar uchun xonaning shiftdan polgacha minimal balandligi 3,5 metr, o'rta va yuqori narx segmentida - 4 metr "toza" bo'lishi kerak. Gipermarketlar va kinoteatrlar bilan vaziyat, albatta, biroz boshqacha: birinchi holda, raf saqlash tizimi tufayli xonaning balandligi 6 metrdan 7,5 metrgacha, ikkinchisida esa - 8 metrdan 11 metrgacha bo'lishi kerak. mos ravishda 100 va 300 o'rinli zallar.

E'tibor talab qiladigan o'ziga xos joy - bu savdo markazining oziq-ovqat maydoni. Hozirgi vaqtda savdo markazlari loyihalarida ovqatlanish ulushini oshirish tendentsiyasi mavjud va bu butun Rossiya uchun xosdir. Yuqori sifatli savdo markazlarida federal darajada mashhur bo'lgan mashhur oziq-ovqat korxonalari tanlangan va ularning har birining mijozlari uchun etarli yashash joylari mavjud. Mutaxassislar mintaqaviy savdo markazlariga federal brendlarni e'tiborsiz qoldirmaslikni tavsiya qiladilar, chunki ulardan kamida bittasi bo'lgan har qanday yangi savdo markazi mahalliy brendlar uchun jiddiy raqobatni ta'minlaydi.

Nihoyat, savdo markazining eng muhim elementlaridan biri markaziy atriumdir. U erda bo'lganida, tashrif buyuruvchilar bo'lishi kerak yaxshi ko'rib chiqish va boshqa qavatlardagi do'konlarni ko'ring, chunki bu yuqori qavatlarda harakatlanishning kalitidir. Atriumning minimal kengligi 5-6 metr, balkonning kengligi 3-4 metr bo'lishi kerak. Bundan tashqari, birinchi qavatda tashrif buyuruvchilarning boshlari ustida bo'sh joy bo'lishi kerak: baland gumbaz mo''jiza tuyg'usini yaratadi, kundalik narsadan tashqarida va bu tashrif buyuruvchilarning kayfiyatiga ta'sir qiladi.

Kontseptsiyaning asosiy nuqtalari

Savdo markazi kontseptsiyasini ishlab chiquvchilarning vazifasi nafaqat hamma narsani hisobga olishdir texnik xususiyatlar, saytni konfiguratsiya qilish, rayonlashtirishni amalga oshirish va mijozlar oqimini hisoblash. Siz keng ko'rinishga ega bo'lishingiz kerak, shu jumladan arxitektura nuqtai nazaridan. Misol uchun, yangi qurilishning klassik yo'liga ergashish shart emas - ba'zida siz allaqachon mavjud bo'lgan narsadan foydalanishingiz mumkin. Aytaylik, siz yangi binoni mavjud binoga "moslashtirasiz": alohida kirish joyi bo'lgan ichki hajmni yaratish uchun binolar orasidagi bo'shliqni shisha qopqoq bilan yoping. Shuningdek, raqobat kuchayib borayotgan sharoitda loyihani bozorda mavjud bo'lgan ko'plab g'oyalardan ajratib turadigan g'oya, xususiyat yoki narsani ishlab chiqish juda muhimdir. Ba'zan diqqatga sazovor joy savdo markazining dizayni bo'lishi mumkin. Misol tariqasida, Evropadagi eng yiriklaridan biri bo'lgan Krasnodar OZ mall yaqinidagi noyob savdo markazi (GLA 164 ming kv. m). U noyob futuristik dizaynga ega: silliq, soddalashtirilgan shaklga ega bino gigantni eslatadi. kosmik kema. Biroq ajoyib tashqi ko'rinish ob'ektda to'siqlar bo'lmaydi degani emas. Ba'zi ekspertlarning ta'kidlashicha, OZ savdo markazining kamchiliklari qo'ng'iroq naqshining yo'qligi, shuning uchun tashrif buyuruvchilar oqimi qismlarga bo'lingan va har bir qanot "o'zi uchun" ishlaydi. Vaziyatni ushbu savdo markazining langar gipermarketi - "O'Key" alohida qanotda joylashgani va uning mijozlar oqimi savdo markazining umumiy trafigiga aralashmasligi bilan ham og'irlashtirmoqda.

Ajoyib dizaynga qo'shimcha ravishda, chakana ko'chmas mulk bozorida raqobatlashishning boshqa usullari mavjud, masalan, alohida ijarachilar pulini taklif qilish. Misol uchun uzoqdan izlash shart emas: Moskvada Evropeyskiy savdo markazi yonida yangi savdo markazi qurilmoqda. Ko'rinib turibdiki, to'g'ridan-to'g'ri raqobat yaxshi narsani anglatmaydi, ammo Evropeyskiyning ijaraga olinadigan maydoni atigi 6 ming kvadrat metrni tashkil qiladi. m., shuning uchun agar xohlasangiz, yangi ob'ektni u erda bo'lmagan ijarachilar bilan to'ldirishingiz mumkin. Natijada qiziqarli sinergik effekt bo'ladi.

IN Yaqinda Yangi avlod savdo markazlari orasida nostandart loyihalar ko'p. Bularga Mitino-Park loyihasi kiradi, bu erda sifatli dam olish va vaqt o'tkazish uchun sharoit yaratishga katta e'tibor qaratilgan. Avvaliga ular Spar gipermarketini langar ijarachisi sifatida loyihaga taklif qilmoqchi bo'lishdi, ammo keyin ob'ektga yanada original oziq-ovqat kontseptsiyasi kerak degan qarorga kelishdi. Natijada, Mitino Parkda ular g'ayrioddiy tartibli "yangi bozor" yaratdilar, u erda do'konlar bor. qishloq xo'jaligi mahsulotlari, yangi ovqat va uyda pishirishning boshqa quvonchlari. Qizig'i shundaki, ushbu qaror tufayli xalqaro brendlar Moskva chekkasidagi savdo markazi uchun juda kutilmagan bo'lgan loyihani ko'rib chiqa boshladilar.

Savdo markazlarida rang-baranglikni izlashning so'nggi tendentsiyalaridan biri bu bolalar va madaniy o'yin-kulgilarga bo'lgan qiziqishdir. Rejalashtirilgan ob'ektlar qo'rquv xonalari, ulkan akvariumlar, teatrlar, muzeylar va hatto kutubxonalarni faol ravishda loyihalashtirmoqda. Biroq, mutaxassislar ushbu komponentlarning ahamiyatini oshirib yubormaslikni tavsiya qiladilar: muammo shundaki, iste'molchilar asosan bunday o'yin-kulgilarga bir marta tashrif buyurishadi, odamlar esa an'anaviy kinoteatrga qayta-qayta qaytishadi. Shunday qilib, ideal savdo markazining retsepti uzoq vaqtdan beri topilgan deb aytishimiz mumkin: yaxshi joylashuv, piyodalar va transport uchun qulaylik, yaqin atrofda shunga o'xshash kontseptsiyaga ega raqobatchilarning yo'qligi, chakana savdo operatorlarining yuqori sifatli "tanlovi", restoranlar va qulay kinozallar. Bularning barchasi allaqachon tashrif buyuruvchilarning yuqori qiziqishini va mulkning optimal rentabelligini ta'minlaydi.

Boshqa savdo markazida bo'sh joyni ijaraga olayotganda, ijarachi foyda olish umidlari behuda ketmasligiga ishonch hosil qilishni xohlaydi. Albatta, transport va ijarachilar to'plami muhim rol o'ynaydi, lekin asosiy...