Enamik korterelamud üle erinevate organisatsioonide juhtimisele, kuna see on elanikele üsna kasulik ja mugav.

Head lugejad! Artikkel räägib tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas oma probleemi lahendamiseks - pöörduge konsultandi poole:

Avaldusi ja kõnesid võetakse vastu ööpäevaringselt ja ilma päevadeta.

See on kiire ja ON VABA!

Üks sellistest juhtimisviisidest on partnerlus.

Mis see on

Majaomanike ühendus või majaomanike ühendus viitab oma õiguslikule olemusele mittetulundusühingutele.

See tähendab, et organisatsiooni üks peamisi eesmärke ei ole vormis kasumi teenimine rahaning oma liikmete huvide ja immateriaalsete vajaduste rahuldamine.

Majaomanike ühistu tegutseb kortermajade haldamise ühe vormina, kus eluruumid asuvad eraomandis.

Kui korterid antakse kodanikele üle, vabastatakse riik erastamise teel mõnest vastutusest nende hooldamise eest, viies need seeläbi uutele omanikele.

Kuna kodanikel pole praktiline kogemus eluasemeobjektide kasutamise kohta kutsutakse neid üles valima üks juhtimisprotsessi korraldamise vormidest - partnerluse loomine.

Seega on HOA elanike omavalitsuse vorm seoses omaenda vara, see tähendab elamu ja sellega piirneva territooriumiga.

Juhtimise mõiste hõlmab selliseid protsesse nagu elamute omanikele avalike teenuste hooldus, käitamine, remont ja osutamine.

Väärib märkimist, et enamus korterelamuid hõlmavad lisaks elamutele ka mitteeluruume, mille omanikel on huvi kodu haldamise vastu.

Sellega seoses luuakse varsti mitte ainult majaomanike ühendused, vaid ka kinnisvaraomanike partnerlus (TSN).

See juhtimisvorm võimaldab realiseerida suurema hulga subjektide õigusi ja huve.

Mis eesmärkidel

Enne määratlemist hOA väravad, tasub avaldada selle ülesanded, mis hõlmavad järgmist:

Põhiülesannetest lähtuvalt on partnerluse põhieesmärk pakkuda kodus kvaliteetseid avalikke teenuseid, säilitada üldine puhtus ja kord, kontrollida tasumise ja Vene Föderatsiooni õigusaktidega talle pandud otseste kohustuste täitmise üle.

Video: majaomanike ühenduse loomine

Okupatsioon

Partnerluse põhieesmärgi saab ühendada üheks kontseptsiooniks - juhtimine. See kontseptsioon on üsna lai ja hõlmab erinevaid tegevused.

Elamuehitusalased õigusaktid toovad peamise tegevusvaldkonnana välja just kortermaja haldamise.

Kui käsitleme seda mõistet laiemalt, siis saab seda eristada juhtimisfunktsioonidena - hooldus ja remont, sealhulgas mitmesuguste kommunaalteenuste pakkumine.

HOA põhitegevuse loend sisaldab:

TO majanduslik tegevustäpsustatud ja saab omistada:

• operatsioon;
• teenus;
• ühisvara remonditööd;
• uute rajatiste ehitamine;
• tehingud;
• rahaliste vahendite kättesaamine ja ülekandmine teenuseosutajatele ja töövõtjatele.

Hoolimata asjaolust, et reeglite kohaselt luuakse HOA mitteärilistel eesmärkidel, on tal õigus oma tegevusest kasumit saada.

Ta saab tulusid kasutada ainult eesmärkide saavutamiseks, mille jaoks see loodi.

Näiteks suunata saadud vahendid remonditööde teostamiseks või ühisvara ja territooriumi parandamiseks.

Kogu saadud sissetulek kuulub maksustamisele, seega peavad vahendid olema dokumenteeritud, nagu ka kõik muud organisatsiooni juhatuse tegevused.

Partnerluse juhtimistegevus on paljude organisatsiooniliste küsimuste lahendamine, mis kuuluvad juhtorganite jurisdiktsiooni alla. See hõlmab koduomanike koosolekut.

Organisatsiooni kohustused

Seltsingu kohustused on avalikustatud elamumajandust käsitlevates õigusaktides.

Määratud normi kohaselt on HOA kohustatud:

Õiguslik raamistik

HOA on pühendatud Vene Föderatsiooni elamukoodeksile. Pärast Nõukogude Liidu lagunemist hakkasid tekkima esimest tüüpi partnerlused.

Sellega seoses tekkis vajadus luua partnerluste tegevust reguleeriv õigusakt. Niisiis õigusakt sai föderaalseadusega "HOA kohta".

See võeti vastu 1996. aastal ja kaotas kehtivuse 2005. aasta märtsis, kui võeti kasutusele Vene Föderatsiooni elamiskoodeksi praegune versioon.

Kõik HOA plussid ja miinused

Nagu varem öeldud, on partnerlus mittetulundusühing, mille põhieesmärk ei ole tulu teenimine, vaid seltsingu liikmete vajaduste rahuldamine nende kortermajas asuva ühisvara haldamise osas.

Kõigi kortermaja elanike jaoks on organisatsiooni loomine kasumlik protseduur. Majaomanike ühendus poolt või vastu - saate teada, mida tuleb arvestada.

Saadud eelised

Partnerluse eelised hõlmavad järgmist:

Seega saavad HOA loomisel kodanikud märkimisväärse hulga eeliseid.

Nagu paljud kinnisvaramaaklerid märgivad, on nende organisatsioonide eluruumide ruutmeetritel kõrgem hinnakategooria oma müügipraktika põhjal.

Negatiivsed punktid

Partnerluse oluline puudus on arveldussüsteemi reguleerimise osas õigusaktide ebatäiuslikkus.

Kui üks organisatsiooni liikmetest keeldub maksetest, on teenuse pakkujal õigus koguda raha kohtus.

Kohtut ei huvita, kust maksed tulevad ja on võimalik, et heausksed üürnikud peavad oma arved tasuma kaks korda.

Lisaks võivad puudused olla kergelt paisutatud tööhinnad, suurenenud risk esimehe rolli teema valimisel.

Õigusaktide poolt pole hoolimatute maksjate vastu tõsiseid meetmeid.

Võrdlustabel muude valitsemisvormidega

Milline meetod valitakse, sõltub paljudest teguritest, sealhulgas korterelamu omadustest, üürnikest, teatud olukordadest jne.

Valides peaksite selgelt mõistma iga meetodi kõiki põhipunkte, eeliseid ja puudusi:

Viide. Majaomanike ühistu on seadusega ette nähtud kinnisvara haldamise vorm, kus maja hooldamise eest vastutavad kõik majaomanikud.

HOA loomiseks, mille puhul koduomanikud saavad suurema efektiivsusega vähem rahalisi kahjusid kui mõne muu juhtimisvormi korral, on vaja õppida tundma riigi toetuse vorme ja seda, mida see selle omavalitsusorgani jaoks tähendab. See määrab esiteks ära, kui otstarbekas on valik majaomanike ühistu loomise kasuks.

Toetusmeetmed, mida HOA saab riigilt:

• kapitaalremont kohaliku või riigieelarve arvelt;
• võrdsed eluruumide hooldamise ja remondi tingimused muude haldamisvormidega võrreldes;
• leebed krediiditingimused kuni osaluse intressimäära maksmiseni.

Lisaks valitsuse toetusele hOA loomise teostatavus sõltub kulutuste tõhususest ruumide korrashoiuks. Sageli võib ebapädev või mitte eriti aus juht kulutada raha muuks otstarbeks, sellisel juhul on vaja pidada revisjonikomisjoni koosolek ja lahknevuse korral korraldada koosolek juhi vahetamiseks.

Et arvutada, kui tulus on omavalitsusorgani loomine, on vaja kindlaks määrata, millised on iga ühingu liikme kulud maja ülalpidamiseks ja töötajatele palga maksmiseks, sõltuvalt ühisvara pindalast.

HOA loomise otstarbekuse saab arvutada tabelis toodud valemi abil:

Selles valemis on SRF koormus hooldusele ja hooldusele.

See valem on universaalne ja võimaldab teil arvutada majaomanike ühenduse loomise otstarbekuse. Mida madalam on NSV koefitsient, seda tulusam on selle omavalitsusorgani loomine.

Peamised plussid ja miinused

IN nii kinnisvara haldamisel on nii positiivseid kui ka negatiivseid külgi.

Juhtimises

Kõigepealt kaaluge hOA haldamise eelised:

Lisaks eelistele on HOA, nagu mis tahes muu juhtimisvorm, on oma puudused:

• Aega võttev. Mis tahes probleemi lahendamiseks peavad majaomanikud korraldama koosolekuid ja alles pärast seda otsuse langetama. See võtab lisaaega.
• Tõhusa juhtimise korralduse keerukus. Selleks, et HOA saaks oma tööd tõhusalt teha, olles samal ajal majanduslikult tulus, vajate pädevat ja ausat juhti, keda on sageli väga raske leida.
• Mittemaksjad. Kõik HOA-ga ühisvara hooldamise kulud kannavad kodanikud ise. Kui nende hulgas on maksejõuetusi, on sellel halb mõju rahastamisele tervikuna, sest nende võlad peavad tasuma heausksed üürnikud.

Makses

plussid:

Miinused:

• Võimalikud on kõrgemad kodu hooldustasud. Kuna HOA tegeleb maastikukujundusega iseseisvalt, võib töö paremaks teostamiseks vaja minna lisakulusid.
• Kiireloomulised kulud. HOA-s on teenuste eest tasumisel ettenägematuid kulusid. Näiteks katuse või keldri remondi kiireloomulise vajaduse korral on vaja suurt raha. Kui seda summat ei ole partnerluse reservis, peavad üürnikud remondiks kiiresti "ära viskama".

Teeninduses

plussid:

• Ühispinna kvaliteedi parandamise võimalus. Elanike algatusel saate luua kohalikus piirkonnas täiendavaid mugavusi, luua mugavust sissepääsudes. Need meetmed võivad koos tõsta hoone korterite turuväärtust.
• Oskus kontrollida tehtud töö kvaliteeti.
• Insenerikommunikatsiooni kiire parandamise ja asendamise võimalus. Koosoleku otsusel saavad elanikud kommunikatsiooni asendada, ootamata tõsiseid rikkeid või hetke, mil "saabub kord".

  Seejärel võib see märkimisväärselt vähendada makset kommunaalteenused.

Miinused:

• Initsiatiivi puudumine. Tihti juhtub, et enamikul kodanikest pole vahet, milline territoorium välja näeb, millises seisus sissepääsud ja kommunikatsioonid on, nad ei tervita algatust ja keelduvad töö eest maksmast.
• Kirjaoskamatu rahajagamise korral võib see osutuda Majaomanike ühendus ei saa selle või selle teenuse eest maksta, toob see jällegi kaasa asjaolu, et üürnikud peavad selle finantsprobleemi iseseisvalt lahendama.

Remondis

plussid:

Miinused:

• Ülehinnatud remont. Reeglina ei ole HOA-d ehitusmaterjalide ja remonditeenuste püsikliendid ning töövõtjad pole alati valmis ühekordsete tellimuste korral allahindlusi pakkuma.
• Kapitaalremont. Kui maja on vana ja nõuab kapitaalremonti, on HOA üürnikud kohustatud ise remondi eest vastutama ja samal ajal kandma suuri rahalisi kahjusid. Seega, kui hoone on vana ja seda pole pikka aega renoveeritud, on majaomanike ühistu loomine ebapraktiline.

Kõigest öeldust võime järeldada - hOA loomine on soovitatav, kui esinevad järgmised tegurid:

• Maja hea seisukord.
• Pädeva juhi olemasolu.
• Üürnike maksevõime.
• Suur hulk kortereid (mida suurem on maja, seda madalam on hooldustasu).

HOA-de tööd reguleerivad eluaseme seadustiku artiklid, milles sellele küsimusele on pühendatud 13. peatükk.

Partnerlust esitletakse kui vabatahtlikku üürnike ühendust, mis on loodud hoone tavapärase toimimise haldamiseks ja tagamiseks.

Nii mõtleme välja: "Mis on HOA, selle plussid ja miinused korterelamu?».

Tähelepanu! HOA on juriidiline isik, kellel on õigus arvelduskontot pidada, kuid samal ajal peetakse seda mittetulundusühinguks.

HOA eesmärk ei ole kasumi teenimine, vaid kortermaja majanduse juhtimise korraldamine.

Sõltumata sellest, kas HOA on korteriomanike enda teha või mitte. Kui enam kui pooled majaomanikest hääletavad selle loomise poolt, siis on see üldise arvamuse avaldus. Ainult enamuse aktiivsel positsioonil saate tõelist kasu hOA töö.

Väikestes majades pole mõtet partnerlust korraldada, sest esimehe, raamatupidaja ja muu personali ülalpidamine läheb elanikele üsna kalliks maksma.

Elanikud, kes ei ole HOA liikmed, võivad olla huvitatud ka seltsingu tegevusest, esitada kaebusi selle tööle, kuna nad maksavad arveid võrdselt HOA liikmetega.
Nendel üürnikel ei ole üldkoosolekul hääleõigust.

Mis annab?

HOA loomine võimaldab teil iseseisvalt lahendada järgmised probleemid:

• kommunaalteenuste pakkujate ja töövõtjate valik. Lepingute sõlmimine ja nende alusel tasumine partnerluse vahenditest;
• tegevuste prioriteedi sõltumatu määramine sõltuvalt koostatud tulude ja kulude hinnangust;
• maksete suuruse määramine igale koduomanikule;
• võime teatud töid iseseisvalt teostada, et vähendada üldkulusid;
• kontroll fondide kulutuste üle partnerluse arvel.

Mis on eelised ja puudused?

HOA tööd on võimalik analüüsida peamiste parameetrite järgi, mis iseloomustavad maja haldamise efektiivsust.

Viide! Nagu igas organisatsioonis, on ka partnerluse tegevuses nii eeliseid kui ka puudusi.

Üks ja sama tegur mõjutab nii juhtimisprotsessi positiivselt kui ka toob HOA töösse teatud negatiivseid külgi.

Võrdlustabel: plusse ja miinuseid

Tulemus

Analüüsides kõiki partnerluse plusse ja miinuseid, võib teha mõned järeldused:

HOA puuduste ja eeliste kohta lugege lähemalt järgmisest videost:

HOA efektiivsus saavutatakse ainult kõigi majaelanike aktiivsel osalemisel pakiliste juhtimisküsimuste lahendamisel. Ilma selleta ei saa ükski ideaalne süsteem normaalselt toimida.

Seltsingu esimehe ja juhatuse valimisel tasub seda küsimust erilise tähelepanuga kaaluda. Muul juhul, kui nad on ebaausad, võib tekkida olukord, kus üürnikud peavad oma arveid maksma kaks korda.

Meie kortermajas on korraldatud HOA (majaomanike ühistu).
Ja teate, mulle sobib kõik - peetakse üldkoosolekuid, vee ja kuumusega pole katkestusi. Torulukksepp, elektrik, lifti operaator - alati käepärast. Sissepääsude infotahvlit uuendatakse pidevalt, kuulutused postitatakse õigeaegselt. Tunnen isegi isiklikult meie HOA esimeest.

Föderaalsed seadused, mis reguleerivad HOA loomise korda

Kõigepealt tahaksin märkida, et 15. juuni 1996. aasta föderaalne seadus "Koduomanike ühenduste kohta" nr 72-FZ muutus kehtetuks alates 1. märtsist 2005, st. alates Vene Föderatsiooni elamukoodeksi jõustumisest. Siiski on endiselt juhtumeid, kui talle osutatakse majaomanike ühistu loomise üldkoosolekute protokollides ja mõnes muus dokumendis.

Vene Föderatsiooni elamukoodeksis asuvad majaomanike ühendused on seotud järgmiste artiklitega: Art. - (omanike üldkoosolekute pidamine, üldkoosolekul hääletamine, koosoleku pädevus), peatükid (HOA-de loomine ja tegevus, õiguslik seisund HOA liikmed).

Muidugi, RF LCD mitte üksikasjalikud juhised, kuidas luua HOA, kuid sellest hoolimata on selles kõik selgelt välja toodud.

HOA as as registreerimiseks vajalike dokumentide loetelu juriidilise isiku, registreerimise tingimusi ja korda reguleerib ka föderaalne seadus "On riiklik registreerimine juriidilised isikud ja üksikud ettevõtjad"08.08.2001, nr 129-FZ.

Kust saab HOA-d luua?

Majaomanike partnerlust saab korraldada:

• igas kortermajas (edaspidi - MKD);
• kombineerides mitu korterelamut ja isegi kvartalit, mille ruumid kuuluvad nende maja erinevatele (kahele või enamale) majaomanikule, mis asuvad ühisel maatükil või mitmel naabruses asuval (üksteisega piirneval) maatükil, ühiste insenerivõrkude ja muude elementidega infrastruktuur;
• mitme lähedale asuva hoone, rajatise, rajatise, ühele perele mõeldud maja, maamajade, isikliku krundiga või ilma, garaažide jt kombineerimisel ühisel maatükil või mitmel naaberalal (piirneval) asuval maatükil ühiste objektidega, insenerivõrkudega - tehniline tugi ja muud infrastruktuuri elemendid.

Majaomanike ühistu eelised fondivalitseja ees

Sellel korterelamukompleksi haldamisel majaomanike ühistu haldamisel on erinevalt näiteks haldusfirma juhtimisest üsna palju eeliseid.

Esiteks, kuna hOA esimees ja juhatuse liikmed ise elavad samas majas, nad tegutsevad HOA liikmete huvides, s.t. hoolitsege kõigi kortermaja elanike jaoks parimate mugavate elamistingimuste loomise eest.

Lisaks on korterelamu juhtorgan isegi HOA juuresolekul elamute ja mitteeluruumide omanike üldkoosolek, millel on endal õigus lahendada kõik jooksvad küsimused.

Sellega on seotud asjaolu, et finantstegevus Majaomanike ühendus on täiesti läbipaistev, sest igal ajal on ruumi omanikul õigus tutvuda finantsdokumentide, HOA tulude ja kulude kalkulatsioonide, arvetega väljastatud maksekorraldustega, s.t. teada, miks nad näiteks temalt raha võtavad.

Lisaks on revisjonikomisjon kohustatud regulaarselt kontrollima HOA finantsdokumente ja andma üldkoosolekul omanikele kontrollide kohta aru oma töö kohta.

Teiseks, HOA-des toimub arveldamine tarnitavate kommunaalteenuste (elekter, vesi, soojus) ressursse varustavate ettevõtetega otse HOA arvelduskontolt, seetõttu on HOA-s erinevalt fondivalitsejast alati vähem võlga ressursside pakkujate ees või puudub võlg üldse.

Kolmandaks on HOA vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele mittetulundusühing, kuid samal ajal on tal õigus tegeleda kaubandustegevus, kui see ei ole vastuolus HOA eesmärkide ja põhikirjaga.

1. kortermaja kinnisvara hooldus, haldamine ja remont;
2. kortermaja täiendavate ruumide ja ühisvara ehitamine;
3. üürimine, korterelamu ühisvara üürimine.

Näiteks võivad HOA töötajad (elektrik, torulukksepp, liftioperaator, korrapidaja) teha lepingu alusel tööd teiste HOA-dega, kellel sellist töötajat pole. HOA saab rentida ka tühje mitteeluruume, keldreid, pööninguid (üldkoosoleku otsuse alusel), mis on samuti oluline.

Seega võib HOA-l olla oma sissetulek.

Neljandaks teevad riigiasutused ja kohalikud omavalitsusorganid väga sageli järeleandmisi HOA-dele ja julgustavad nende loomist.

Nii näiteks vabastati mõnes piirkonnas selle maksmisest kortermaja omanikud, kus HOA loodi, ja kes on vastavalt Venemaa Föderatsiooni maksuseadustele kohustatud maksma maamaksu. Näiteks Moskvas korraldab Moskva linna eluaseme- ja kommunaalteenuste ning remondiosakond HOA-de esimeestele koolitust vastavalt Moskva valitsuse 10. septembri 2008. aasta korraldusele nr 2062-rp "Kodanike omavalitsuse arengule tingimuste loomise kohta elamumajanduses" ...

Samal ajal on alati võimalik juhtimist fondivalitsejale üle anda, isegi kui MKD-sse luuakse HOA. Sellisel juhul sõlmib kõik lepingud kriminaalkoodeks, mitte HOA, mida esindab esimees.

Lisaks ei ole ressursse tarnivatel ettevõtetel soovi pöörduda arbitraažikohtusse HOA pankroti väljakuulutamiseks enam kui 100 tuhande rubla suuruse võlgnevuse korral, kuna tulevikus ei ole HOA-lt võimalik saada sularaha ega muud likviidset vara.

Põhimõtteliselt pöörduvad ressursifirmad selliste nõuetega kohtusse äriühingute haldusfirmade suhtes, sest neil on tavaliselt omandiõigusega likviidne vara.

Mitte paljud inimesed ei tea, et HOA-le ei kuulu kortermaja ühised ruumid, mille saab HOA võlgadelt sundida, nad kuuluvad ühise kaasomandi alusel korterite ja mitteeluruumide omanikele, nagu näiteks maatükk, millel asub MKD. ja vastav külgnev territoorium.

HOA kui kortermaja haldamise viisi puudused

Lisaks eelistele on HOA-l mitmeid puudusi: näiteks ühes kortermajas saab luua ainult ühe HOA, mitme HOA koosseisu kuuluva korterelamu ühisvara haldamisel on kohustuslike maksete suuruse määramisel teatavaid raskusi.

HOA-d võivad määrata ka ühisvara ja juriidilise isiku enda hooldamiseks täiendavaid liikmemakse, kuid reeglina juhtub seda üsna harva ja see pole omanikele talumatu koormus.

Nagu ma eespool märkisin, ei ole HOA-l omandiõigusel ühtegi ruumi, seetõttu pole HOA töötajate (töötajate) majutamiseks selliseid ruume. Sellistel juhtudel peab HOA esimees kodus kõige sagedamini vastuvõttu ja esineb üldkoosolekutel.

HOA loomisel tuleb seda silmas pidada Eluasemekoodeks Vene Föderatsioon ei tõenda, et HOA loomise otsuse saab teha ainult omanike üldkoosolekul, seetõttu on sellistel juhtudel lubatud ka puudujate hääletamine.

Olen nõus nendega, kes väidavad, et võimalus puuduvate isikute hääletamiseks HOA loomisel ja selle juhatuse liikmete valimisel annab võltsimisele (võltsimisele) suurema vabaduse, kuna puudub võimalus hääletamist jälgida ja selle tulemusi kokku võtta.

Sellega seoses on HOA loomiseks ja juhatuse liikmete (sealhulgas esimehe) valimiseks ruumide omanike allkirju võltsides sageli lihtsalt kuritegelikke viise ja seejärel, pärast HOA registreerimist, antakse MKD üle mõne "tütarettevõtte" fondivalitseja juhtkonnale. Mõnikord juhtus nii, et inimene sai ootamatult teada, et ta on HOA esimees.

Kuid isegi ülaltoodud puudusi arvesse võttes tuleb tunnistada, et teiste hulgas - otsene juhtimine ja CM - on HOA MKD juhtimiseks kõige vastuvõetavam viis.

Majaomanike ühenduse loomise peamised etapid

HOA loomise peamised etapid on:

1. Algatusrühma loomine, omanike üldkoosoleku pidamine HOA loomiseks, heakskiitmine üldkoosolek HOA põhikirjast juhatuse liikmete valik, juhatuse esimees, HOA liikmete registri koostamine, isiku valimine, kellele on usaldatud maksuametis HOA registreerimine
2. HOA-de registreerimine juriidilise isikuna maksuametis, registreerimistunnistuse (OGRN) ja registreerimise (TIN) saamine. Statistikakoodide määramine, registreerimine eelarvevälistes vahendites.
3. HOA arvelduskonto (kontode) avamine krediidiasutuses teenusepakkujatega arveldamiseks ja elanikkonnalt rahaliste vahendite saamiseks. MKD ülekandmine HOA bilanssi, tehnilise dokumentatsiooni üleandmine.
4. Ressursse tarnivate organisatsioonidega lepingute sõlmimine.

Lisateavet kõige selle kohta, mis on seotud HOA loomise protseduuriga, kirjeldatakse järgmistes osades.