11. November 2014, 23:49

Der deutsche Autohersteller Mercedes-Benz hat in den letzten Monaten verschiedene Umfragen durchgeführt und Marktforschung, was zur Einführung eines neuen Namenssystems für die gesamte Modellpalette führte. Änderungen an traditionellen Indizes werden ab dem neuen Jahr 2015 beginnen.

Obwohl das Ziel dieser Transformation darin besteht, die Logik hinter den Namen neuer Modelle zu vereinfachen und den Käufern das Verständnis dieser Indizes zu erleichtern, dauert es einige Zeit, alle Feinheiten dieser Stuttgarter Idee zu verstehen. Wir werden versuchen, klar zu erklären, was sich geändert hat und woran sich die Hersteller nun orientieren, wenn sie ihre Autos auf die eine oder andere Weise benennen.

Wie es funktioniert?

Die neue Namensstruktur verschlüsselt sowohl die Baureihe, zu der das Modell gehört, als auch den Motortyp.

Der Modellname (oder „Klassen“-Index) ist immer eine Abkürzung mit ein bis drei Großbuchstaben. Insgesamt verfügt Mercedes über fünf Hauptmodelle (Klassen): A, B, C, E und S.

Der Motortyp wird am Ende des Namens mit einem Kleinbuchstaben angegeben:

• „c“ – komprimiertes Erdgas;
• „d“ – Diesel (ersetzt die Embleme BlueTEC und CDI);
• „e“ – Elektromotor (anstelle der Embleme „Plug-in-Hybrid“ und „Elektroantrieb“);
• „f“ – Installation auf Brennstoffzellen (anstelle von F-Zellen);
• „h“ – ein Index für Hybridmotoren (zuvor als HYBRID oder BlueTEC HYBRID bezeichnet).

Natürlich sind solche Buchstabenregister deutlich kürzer als bei den bisherigen „BlueTEC HYBRID“ und „Electric Drive“, was die Ausgaben des Autogiganten für Buchstaben zur Montage auf dem Kofferraumdeckel natürlich etwas reduzieren wird.

Für Benzinmotoren gibt es nach wie vor keine zusätzliche Bezeichnung. Und alle Allradmodelle heißen weiterhin 4MATIC. Mercedes deutet außerdem an, dass man sein Angebot im Bereich der Allradfahrzeuge ausbauen will, da diese „einer stetig steigenden Nachfrage“ ausgesetzt seien.

Wo die Schwierigkeiten liegen

SUVs. Ab sofort beginnen alle SUVs von Mercedes-Benz mit den Buchstaben „GL“ als Hommage an die berühmte G-Klasse. Dieser Abkürzung folgt ein Hinweis auf die Zugehörigkeit zu einer bestimmten Klasse in Form eines dritten Großbuchstabens. Zum Beispiel GLA – GL A-Klasse.

Eine vollständige Abschrift der modernen Modellreihe der Mercedes-Crossover:

• = GL A-Klasse;
• = GL C-Klasse (ex GLK);
• = GL E-Klasse ( ehemalige M-Klasse oder ML);
• = GL E-Klasse Coupé;
• = GL S-Klasse (ex-GL);
• bleibt unverändert.

Viertüriges Coupé. Wir sehen hier eine ähnliche Geschichte. Die ersten beiden Buchstaben sind immer „CL“, gefolgt vom Index des Hauptmodells. Das heißt, CLA und CLS – alles ist wie zuvor.

Roadster. Ab 2016 starten alle MB-Roadster mit „SL“. Von diesem Moment an wird SLK SLC heißen.

AMG. Die Performance-Abteilung von AMG ist eine eigenständige Untermarke und wird ihre eigene Produktpalette für zukünftige Modelle wie den GT und den C63 festlegen.

Wozu dient das alles?

Wie bereits erwähnt, soll die neue Namensstruktur die Verständlichkeit für Kunden erleichtern Modellpalette Hersteller. Darüber hinaus hat Mercedes in den letzten Jahren das Volumen an neuen Modellen, denen auch Namen gegeben werden müssen, rasant erhöht. Daher plant Mercedes, sein Portfolio bis 2020 auf 30 Modelle zu erweitern, von denen 11 völlig neue Autos sein werden und keine Weiterentwicklung des aktuellen Modells darstellen bestehende Modelle. Das nächste Jahr 2015 wird beispielsweise eine echte „Überarbeitung“ der gesamten SUV-Linie der Marke bedeuten.

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Im Jahr 2009 Gesamteingang Verkaufsraumüberschritt 1 Million m². (GLA - 594,2 Tausend Quadratmeter), was ein Rekordwert für den Moskauer Markt ist (1,5-mal mehr als im Jahr 2008). So betrug im Jahr 2009 der Anstieg des Gesamtvolumens hochwertiger Einzelhandelsflächen 19,8 %, der Anstieg der Bruttomietfläche 21,6 %. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Zahl der in Auftrag gegebenen Objekte im Vergleich zu 2008 gleich geblieben ist. Der Anstieg der beauftragten Flächen ist auf die Vergrößerung der Einzelhandelsflächen zurückzuführen – die meisten davon gehören zu Einkaufszentren mit überregionalem Format.

Ein riesiges Volumen an in Auftrag gegebenen Einzelhandelsflächen wurde 2009 hauptsächlich von großen Einkaufs-, Unterhaltungs- und Multifunktionszentren bereitgestellt, die sich 2008 in der letzten Bauphase befanden: Einkaufszentrum Zolotoy Vavilon, Einkaufszentrum Gorod, Einkaufszentrum Filion, Einkaufszentrum Metropolis. Aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs und der schwachen Nachfrage des Einzelhandels wurde die Eröffnung auf 2009 verschoben. Aufgrund von Problemen bei der Anmietung von Einzelhandelsflächen sowie unzureichender Finanzierung und verspäteten Mietern, die in die Fertigstellung eintreten, besteht der allgemeine Trend auf dem Markt darin, Einrichtungen mit einer Einkaufsgalerie in Betrieb zu nehmen, die zu 40–60 % in Betrieb ist, und anschließend zu eröffnen von Filialen während des Betriebs der Anlage.

Zu Beginn des Jahres 2010 wuchs das Flächenangebot in hochwertigen Einkaufszentren in Moskau nicht so dynamisch wie im entsprechenden Zeitraum des Jahres 2009. 2010: Zu Beginn des Jahres wurde die Eröffnung von drei Einkaufs- und Unterhaltungszentren angekündigt: dem Einkaufs- und Unterhaltungszentrum Viva in Nord-Butovo, dem Einkaufs- und Unterhaltungszentrum Klyuchevoi in Brateevo an der Kreuzung von st. Borisovskie Prudy, st. Schlüssel und st. Ferry, ich stufe das Einkaufszentrum „River“ auf der Straße ein. Festivalnaya an der U-Bahnstation „River Station“. Die Gesamtfläche der geplanten Inbetriebnahme beträgt 84,6 Tausend Quadratmeter. (GLA - 55,8 Tausend qm). Bis Ende März wurde jedoch nur die erste Etappe des Einkaufs- und Unterhaltungszentrums Rechnoy mit einer Gesamtfläche von 26.000 qm eröffnet. (GLA - 18,1 Tausend Quadratmeter). Die Inbetriebnahme von zwei weiteren Zentren wurde auf Ende April verschoben.

Kumuliertes Angebot in Moskauer Einkaufszentren (GBA) am Ende des ersten Quartals Im Jahr 2010 wurden 6.476,9 Tausend Quadratmeter erreicht. (GLA - 3.360,5 Tausend Quadratmeter). Somit beträgt die Versorgung der Moskauer Einwohner mit hochwertigen Einkaufszentren bisher 311,2 m². (GLA) pro 1000 Einwohner, was immer noch unter dem Durchschnittswert dieses Indikators in den Ländern Osteuropas liegt - 470 m². pro 1000 Personen.

In Fortsetzung des aktuellen Trends wurde die Eröffnung so bedeutender Einzelhandelsprojekte wie Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky und Hudson auf 2010 verschoben. Ihre Gesamtfläche beträgt etwa 60 % aller zur Inbetriebnahme geplanten Objekte. Insgesamt sind für 2010 rund 25 Objekte angekündigt, deren Gesamtfläche etwa 1,5 Mio. qm beträgt. (GLA - etwas weniger als 700.000 m²). Welche Objekte im Jahr 2010 auf den Moskauer Markt kommen werden, lässt sich heute kaum noch zuverlässig vorhersagen. Man kann mit hoher Sicherheit mit einem größeren Inbetriebnahmevolumen als im Vorjahr rechnen – etwa 600.000 m². G.L.A. Für das 2. Halbjahr 2010 ist mit einem Trägheitswachstum zu rechnen, da seit einigen Jahren die Tendenz zu einer ungleichmäßigen Inbetriebnahme von Gebieten über das ganze Jahr und deren Aktivierung bis zum Jahresende besteht.

Tabelle 2. Einrichtungen, deren Eröffnung für 2010 geplant ist

Quelle: Unternehmensdaten von NDV Real Estate

* Angegeben ist die Gesamtfläche des Einzelhandelsteils des Multifunktionskomplexes

Nachfrage

Ab Ende 2008 und im ersten Halbjahr 2009 kam es aufgrund der wirtschaftlichen Rezession zu einer geringen Aktivität der Einzelhändler und infolgedessen zu einem Rückgang der Nachfrage sowohl nach Räumlichkeiten in Einkaufszentren als auch im Straßeneinzelhandel. Beeinflussen Krisensituation Die Entwicklung des Einzelhandelssektors wurde nicht nur durch das Einfrieren von Projekten und Zahlungsausfällen von Einzelhandelsbetreibern bestätigt, sondern auch durch den Anstieg des Anteils leerstehender Flächen. Im Jahr 2009 blieb der Anteil leerstehender Räumlichkeiten in Moskau instabil und erreichte im dritten Quartal des Jahres einen beispiellosen Wert von 16 %. Diese Zahl ist zum Teil auf die niedrige Auslastung neuer Einkaufszentren zurückzuführen. Aufgrund der unzureichenden Finanzierung und der verspäteten Freigabe der Mieter für die Fertigstellung besteht der allgemeine Trend auf dem Markt darin, Einrichtungen mit einer Einkaufsgalerie in Betrieb zu nehmen, die zu 40–60 % in Betrieb ist, gefolgt von einer Befüllung während des Betriebs der Einrichtung.

Quelle: Unternehmensdaten von NDV Real Estate

Ein hoher Leerstandsanteil ist auch charakteristisch für Einkaufszentren, die sich am Hochpreissegment orientieren (bis zu 35 %). Die Abwanderung von Mietern ist vor allem in multifunktionalen Komplexen und schlecht gelegenen Einrichtungen, Zentren mit schwachem Konzept (15-25 %) zu beobachten. Gleichzeitig konnten hochwertige Einkaufszentren mit einem durchdachten Konzept einen deutlichen Anstieg des Leerstandsstandes vermeiden und die erfolgreichsten Einrichtungen (SEC Evropeisky, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) sind immer noch zu 100 % ausgelastet .

Ab dem 3. Quartal 2009 begann sich die Marktsituation zu ändern und es war eine gewisse Belebung zu spüren. Die Mieter sind aktiver geworden: Die Zahl der Mietverträge hat zugenommen, was zu einem Ende des Rückgangs der Mietpreise (und bei einigen der erfolgreichsten Immobilien sowie einigen Einzelhandelskorridoren war ein Wachstum zu verzeichnen) und zu einem Rückgang geführt hat in der Leerstandsquote (7 % zum Jahresende).

Ab dem 1. Quartal 2010 ist Moskau immer noch Priorität Entwicklung großer Einzelhändler. Man kann die aktive Expansion regionaler Ketten auf die frei gewordenen Flächen in den Einkaufszentren der Hauptstadt beobachten. Der Anteil leerstehender Flächen sank im Zeitraum Januar – März 2010 auf 5 – 7 %. Angesichts der großen Menge an Einzelhandelsflächen, die im Jahr 2010 in Betrieb genommen werden sollen, können wir jedoch mit einem Anstieg der Leerstandsflächen bis zum Jahresende auf 10 – 12 % rechnen.

Generell bevorzugen Einzelhandelsbetreiber erfolgreich funktionierende Einkaufszentren mit hervorragender Lage, einem effizienten Konzept und einer adäquaten Mietpolitik. Zudem konzentriert sich die Nachfrage der Einzelhändler weitgehend auf Großprojekte, die sich in der Endphase der Bauausführung befinden.

Quelle: Unternehmensdaten von NDV Real Estate

Eine wesentliche Rolle in der Nachfragestruktur spielte die Tatsache, dass viele Einzelhändler bei gleichbleibender Rentabilität die Größe ihrer Filialen reduzierten. Der Anteil der für den Mieter interessanten Räumlichkeiten beträgt also 100 – 200 qm. Auf 58 % gestiegen, sind sie nach wie vor am gefragtesten. Die Räumlichkeiten sind 200 - 400 qm groß. Mieter sind nur in 11 % der Fälle interessiert. Der Anteil der Nachfrage nach Großflächen ist deutlich zurückgegangen. Am wenigsten gefragt sind in dieser Situation auf dem Markt Räumlichkeiten über 1000 qm.

Handelsbedingungen

Der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien könnte im Jahr 2009 durch einen Trend des Übergangs vom „Verkäufermarkt“ zum „Käufermarkt“ gekennzeichnet sein. Der Rückgang des allgemeinen Mietpreisniveaus setzte sich ab Ende 2008 fort und erreichte Mitte 2009 sein Maximum und betrug 25 % bis 50 % des Niveaus von Mitte 2008. das Niveau der Vorkrisenzeit und weniger erfolgreich, mit konzeptionellen Mängeln oder erfolgloser Standort, bei dem das Ausmaß der Preissenkung bei der Anmietung leerstehender Räumlichkeiten maximal war.

Moskaus neue Einkaufszentren stehen halb leer, während die Convenience-Stores wachsen

Foto: Andrey Rudakov/Bloomberg über Getty Images

Die durchschnittliche Leerstandsquote in Einkaufszentren in Moskau betrug im ersten Quartal 11 % – das sind 560.000 Quadratmeter. m GLA (mietbare Fläche), berechnet von den Spezialisten des Makler- und Beratungsunternehmens Magazin Magazin. Bis zum Jahresende prognostizieren sie einen Anstieg des Leerstands im Einkaufszentrum der Hauptstadt auf 12-14 %.

Dynamik der Füllrate der Flächen der größten Einkaufszentren in Moskau, eröffnet seit 2014 (Foto: Shop Store)

Gleichzeitig wurden viele der eingeführten Letztes Jahr Einkaufszentren sind halb leer. „Im Durchschnitt sind etwa die Hälfte der Flächen in Einkaufszentren, die seit Anfang 2014 eröffnet wurden, zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme nicht in Betrieb“, heißt es in der analytischen Analyse des Magazin Magazins. „Der Indikator, der Mitte 2014 noch kaum wahrgenommen wurde, ist aufgrund der Turbulenzen im Einzelhandelsmarkt inzwischen fast zur Norm geworden.“ Mussten früher in den Prognosen der Entwickler zum Zeitpunkt der Eröffnung von Einkaufszentren die Mieter mindestens 80-90 % bewohnen, wurde die Messlatte nun auf 60-70 % gesenkt.

Der Leerstand der Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme liegt in einigen Komplexen bei 94 %, beispielsweise im Einkaufszentrum Columbus. Allerdings gibt es Zentren, in denen bei der Eröffnung nicht so viele Bereiche unbesetzt blieben. Insbesondere das Einkaufszentrum Vesna, wo nur 8 % der Geschäfte leer waren.

In einer Krise ist laut Beratern jedoch die Dynamik seiner Belegung ein relevanterer Indikator für den relativen Erfolg des Einkaufszentrums. „Fast alle Zentren eröffnen mit einem großen Anteil nicht funktionierender Geschäfte“, erklärt Andrey Vasyutkin, Leiter Forschung und Beratung beim Magazin Magazin. — Unserer Meinung nach ist es auch wichtig zu bewerten, wie schnell die Filialen in diesen Einrichtungen nach der Eröffnung öffnen. In einigen Einkaufszentren, zum Beispiel Columbus, beginnen die Mieter recht schnell, ihre Filialen zu eröffnen, während sie in anderen, wie Mozaika, nicht sehr aktiv sind.“

Das Einkaufszentrum Columbus hat sich zum absoluten Spitzenreiter bei der Flächenabsorption entwickelt – eineinhalb Monate nach der Eröffnung belegten neue Mieter 38,6 Tausend Quadratmeter. m. Im März lag der Leerstandsanteil im Einkaufszentrum bereits bei 67 %. Eine gute Dynamik zeigten laut Magazin Shops das Einkaufs- und Unterhaltungszentrum Aviapark und Vegas Crocus City.

Seit 2014 wurden in Moskau Einkaufszentren eröffnet

Convenience-Stores

Die Beliebtheit von Einkaufszentren wird indirekt durch die wachsende Beliebtheit von Convenience-Stores beeinflusst, die in Moskau aktiv von Einzelhandelsketten eröffnet werden. Dies führt zu einer teilweisen Abwanderung von Käufern aus großen Verbrauchermärkten, die Ankermieter in Einkaufszentren sind.

Nach Angaben des internationalen Beratungsunternehmens Knight Frank ist die Zahl der Lebensmittelketten auf dem Moskauer Markt in den letzten zehn Jahren von 21 auf 48 gewachsen. Die Gesamtzahl der Lebensmittelketten hat sich im Berichtszeitraum um das 3,2-fache erhöht, Stand April 1, 2015 belief sich auf mehr als 2,1 Tausend. Die gesamte Verkaufsfläche übersteigt 2,3 Millionen Quadratmeter. m. Im Durchschnitt in Moskau für 1 Quadratmeter. m Verkaufsfläche entfallen auf etwa 5 Einwohner, zum Vergleich: im Jahr 2005 auf 1 m². Auf mich entfielen 9 Personen.

Das größte Wachstum bei der Anzahl der Filialen verzeichneten die Ketten Pyaterochka, Dixy und Magnit. Darüber hinaus sind im letzten Jahrzehnt neue Lebensmittelladenformate entstanden. Insbesondere begannen die Einzelhandelsbetreiber, der Entwicklung kleiner Ladengeschäfte sowie „Discounter“ mehr Aufmerksamkeit zu schenken.

So entwickelt die X5 Retail Group aktiv die Convenience-Stores Perekrestok Express und die Discounter Pyaterochka weiter, der französische Auchan-Einzelhändler ist die Discounterkette Atak. Der Markt wurde mit neuen Netzen aufgefüllt, darunter sowohl internationale als auch regionale russische Betreiber. Regionale Netzwerke werden durch Supermärkte wie „Bakhetle“ (Tatarstan), „Magnit“ ( Region Krasnodar), O'KEY (St. Petersburg), Lenta (St. Petersburg) usw. Zu den internationalen Betreibern zählen Globus und Selgros Cash&Carry.

Laut Olga Yasko, Leiterin der Analytics-Abteilung bei Knight Frank Russia & CIS, haben verschiedene Lebensmitteleinzelhandelsformate noch großes Entwicklungspotenzial. „Viele Bezirke der Hauptstadt, insbesondere Randbezirke, in denen eine massive Wohnbebauung im Gange ist, sind immer noch schlecht versorgt Lebensmittelgeschäfte", Sie denkt.

Wladimir Mironow

Im Jahr 2010 veröffentlichte BOMA einen neuen Standard für Gebäude, die dazu bestimmt sind Einzelhandel. Obwohl im Bürogebäudestandard von 1996 bereits Bestimmungen für Ladenflächen erwähnt wurden, handelt es sich bei ANSI/BOMA Z65.5-2010 um den ersten Standard, der speziell für moderne Einzelhandelsimmobilien entwickelt wurde.

Der Standard ist perfekt für den Straßenhandel, moderne Einkaufszentren und Einkaufszentren geeignet. Die Anwendung dieses Standards wird empfohlen, wenn die Verkaufsfläche im Gebäude mehr als 50 % der Gesamtfläche der Anlage einnimmt. Wenn das Gebäude dominiert wird Büroräume In diesem Fall sollte der Standard für Bürogebäude, ANSI/BOMA Z65.1-2010, zur Messung der Fläche verwendet werden.

Der Standard für Gewerbeimmobilien berechnet nicht den Auslastungsfaktor, der bei der Bemessung der Fläche von Büro- und Lagerflächen eine wichtige Rolle spielt. Stattdessen ermittelt die Berechnung die Bruttomietfläche des Gebäudes. Der Standard enthält Definitionen und Formeln für alle Hauptelemente moderner Einkaufszentren: Geschäfte, Zwischengeschosse, Kioske, Food-Courts und Parkplätze.

Bruttomietfläche

Die Messung von Einzelhandelsflächen unterscheidet sich erheblich von der Messung von Büro- oder Ladenflächen. Daher gibt es große Unterschiede in der Terminologie. Anstelle des Begriffs „mietbare Fläche“ (Rentable Area), der für die Anmietung von Büroflächen verwendet wird, wird bei Einzelhandelsimmobilien die Definition der „Gross Leasable Area“ (kurz: Bruttomietfläche oder GLA) verwendet. Darüber hinaus misst der Standard auch den Gemeinschaftsbereich: öffentliche Toiletten, Maschinenräume, Elektroräume, Reinigungsräume, Sicherheitsräume und ein Büro Verwaltungsgesellschaft. Diese Flächen sind für die Bestimmung der Belastung durch die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen von entscheidender Bedeutung. Nach dieser Norm wird die Gemeinschaftsnutzungsfläche jedoch nicht durch einen Belastungsfaktor zu den Räumlichkeiten des Mieters addiert, wie dies bei der Messung der Fläche von Bürogebäuden der Fall ist.

Mietverträge für Einkaufszentren umfassen häufig Nebenbereiche wie Außenterrassen, Lagerhallen und andere Räume, die außerhalb der Begrenzungsmauern des Gebäudes liegen. Die Norm regelt auch die Verwendung der häufigsten Elemente in Einkaufszentren: Kioske, Inseln, Food-Courts usw. In Bürogebäuden wird der Begriff „Dominanter Teil“ verwendet, um den Umfang von Räumlichkeiten zu bestimmen. Bei Gewerbeimmobilien wird diese Definition nicht verwendet, sondern ein neues Konzept verwendet – Mietverträge (Lease Line).

ANSI/BOMA Z65.5-2010 ist keine überarbeitete Version des Standards für Bürogebäude – es handelt sich um einen völlig neuen Standard, der sich ausschließlich auf Gewerbeimmobilien konzentriert. Der Standard hat gemeinsame Basis und steht im Einklang mit anderen Standards, insbesondere Bruttoflächen eines Gebäudes: Messmethoden (ANSI/BOMA Z65.3-2009). Auf diese Weise wurde ein Toolkit zur Messung von Gebäuden in allen Phasen von Planung, Bau und Finanzierung bis hin zu Kauf, Verkauf, Verwaltung und Vermietung erstellt.

Anmietung einer Fläche im nächsten Einkaufszentrum, möchte der Mieter sicher sein, dass seine Gewinnhoffnungen nicht umsonst sind. Natürlich spielen der Verkehr und die Anzahl der Mieter eine wichtige Rolle, aber die wichtigste Voraussetzung für ein erfolgreiches Einkaufszentrum ist ein Qualitätskonzept. Andrey Shuvalov, Senior Director für Einzelhandelsimmobilien bei Cushman & Wakefield, sprach während eines offenen Vortrags „Konzepte von Einkaufszentren“ darüber, was es ist und woraus es besteht.

Erfolgsrezept

Das Konzept des Einkaufszentrums ist nicht nur eine Planungsentscheidung, es ist eine klare kommerzielle Idee des zukünftigen Einkaufszentrums. Anhand des Konzepts können Sie festlegen, welcher Komplex eingebaut werden kann dieser Ort um dem Eigentümer ein maximales Einkommen zu bescheren langfristig, unter Berücksichtigung des Veränderlichen Wettbewerbsumfeld. Es beinhaltet wie technische Indikatoren wie die optimale Fläche für eine bestimmte Verkaufsfläche, die Breite der Schaufenster und das Verhältnis zwischen Ankermietern und kleine Geschäfte und qualitativ – Empfehlungen zur Zusammensetzung der Mieter, Sortimentsmatrix, architektonisches Erscheinungsbild und Stil des Objekts. Doch nicht nur darauf kommt es an: Ein Einkaufszentrum soll eine bis ins kleinste Detail durchdachte Umgebung mit eigenem Charakter schaffen. Dies drückt sich im Detail aus, so kommt es auf den Namen, die Innenbeleuchtung, die Gestaltung und die Organisation des Raumes an.

Die Rentabilität eines Einkaufszentrums hängt stark davon ab, dass seine Manager über spezifische Kenntnisse im Bereich Einzelhandelsimmobilien verfügen und wie effektiv die aktuelle Vermarktung des Objekts ist. Wir dürfen nicht vergessen, dass die Mieter des Einkaufszentrums das Recht haben, den Mietvertrag einseitig zu kündigen, wenn sie der Meinung sind, dass die Einrichtung schlecht besucht oder schlecht verwaltet wird. Daher wird sich kein vernünftiger Unternehmer allein darauf verlassen persönliche Erfahrung und selbst ein Einkaufszentrum bauen. Darüber hinaus ermöglicht Ihnen die Zusammenarbeit mit Beratern, über die neuesten Trends und Stimmungen der Mieter auf dem Laufenden zu bleiben, denn ihre unmittelbare Aufgabe besteht darin, mit dem Markt Schritt zu halten. Berater wissen beispielsweise, dass Mediamarkt früher eine Fläche von mindestens 5.000 Quadratmetern angemietet hat. m, heute hat er die untere Messlatte auf 3.800 m² gesenkt. m, Auchan reduzierte den Bedarf von 19 auf 10-12 Tausend, Betreiber des Bekleidungssegments - von 1.800 auf 1.200 m². M.

Bestandteile eines hochwertigen Einkaufszentrums

Ein erheblicher Teil der Fläche rund um das Einkaufszentrum sollte mit Parkplätzen belegt sein, deren Wirksamkeit anhand eines speziellen Koeffizienten unter Berücksichtigung der Lage des Einkaufszentrums bewertet wird. Ein guter Koeffizient für die Ausstattung von Einkaufszentren mit Parkplätzen ist 2, wenn das Einkaufszentrum im Stadtzentrum liegt, und 4, wenn das Einkaufszentrum außerhalb der Stadt gebaut wird und über einen Anker-Lebensmittel-Hypermarkt verfügt. Dieser Unterschied erklärt sich aus der Tatsache, dass der Großteil des Besucherstroms in die Stadt einkaufszentrum nutzen kann öffentlicher Verkehr. Das Einkaufszentrum „Gallery“ in St. Petersburg hat beispielsweise einen Koeffizienten von 1,35, was aber nicht bedeutet, dass das Objekt schlecht mit Parkplätzen ausgestattet ist, denn der Hauptkäuferstrom kommt aus der U-Bahn.

Noch eins wichtiger Parameter in einem hochwertigen Shopping-Center-Konzept - Flächeneffizienz. Sie ist definiert als das Verhältnis der vermietbaren Fläche (GLA) zur Bruttofläche (GBA). Eine hundertprozentige Effizienz kann es nicht geben: für ein großes Einkaufszentrum, das als Objekt mit einer Bruttomietfläche von 50.000 Quadratmetern gilt. m, der Flächenwirkungsgrad kann bis zu 80 % betragen, für den Durchschnitt - 70 %, für den Kleinen - 67 %. Dieser merkwürdige Rückgang erklärt sich aus dem Skaleneffekt: In kleinen Einkaufszentren wird viel Platz von öffentlichen und technischen Bereichen eingenommen, was sich stark auf die Gesamtnutzfläche auswirkt. Besitzer kleiner Einkaufszentren können die Effizienzquote steigern, indem sie Einkaufskioske in den Fluren platzieren und das Format der Einkaufsgalerien ändern. Dadurch erhöhen sie die Mietfläche und dementsprechend die Einnahmen aus deren Übergabe. Es ist jedoch unendlich unmöglich, den Nutzungskoeffizienten zu Ihrem Vorteil zu erhöhen: Die frei gewordenen Flächen in den Haupteinkaufsgalerien werden von Ankermietern belegt, deren Miete fünfmal niedriger ist, und das Einkaufszentrum beginnt, Geld zu verlieren.

Ein weiteres Erfolgsgeheimnis eines Qualitätskonzeptes ist das Verhältnis von Ankermietern, zu denen Betreiber mit einer Fläche von mehr als 1.000 m² zählen, und anderen Filialen. Dabei gilt die einfache Regel: Je größer das Einkaufszentrum, desto mehr Anker sollte es haben. Liegt das Einkaufszentrum zudem im Bereich eines großen Fußgängerstroms, sollten die „Anker“ 30-40 % der Mietfläche ausmachen. Wenn das Objekt außerhalb großer Fußgängerströme gebaut wird, müssen mindestens 60 % auf Anker entfallen, um einen Anziehungspunkt für Käufer zu schaffen. bildhaftes Beispiel: Der Auchan-Hypermarkt ist in der Lage, einen Zustrom von 35.000 Menschen pro Tag zu schaffen. Der Mietpreis dafür wird nicht hoch sein, aber kleinere Mieter werden in der Lage sein, mehr Besucher zu gewinnen, und die Gesamtsynergie wird zu einer Steigerung der Mieteinnahmen führen. Befindet sich das Einkaufszentrum im zentralen Teil der Stadt oder in der Nähe der U-Bahn, ist die Anwesenheit eines Mieters wie Auchan nicht mehr grundsätzlich wichtig: Es entsteht ein auf natürliche Weise erzeugter Besucherstrom. Dem Eigentümer des Einkaufszentrums bleibt nur noch die Platzierung eine bestimmte Menge von hochwertige „Anker“ aus dem Fashion-Segment.

Damit das Einkaufszentrum den Ansprüchen der Mieter gerecht wird, ist eine bestimmte Höhe des Komplexes erforderlich. Man geht davon aus, dass mehrstöckige Einkaufszentren nicht sehr effizient sind, da die Auslastung in den oberen Stockwerken viel geringer ist als in der ersten: Wenn wir die erste Etage als 100 % annehmen, beträgt die Auslastung der zweiten Etage 90 % und der dritte - schon 70 %. Was die Höhe jeder Etage betrifft, sollte für Betreiber, die im Massenmarkt und im mittleren Preissegment tätig sind, die Mindesthöhe des Raums von der Decke bis zum Boden 3,5 Meter betragen, im mittleren bis hohen Preissegment 4 Meter „sauber“. Bei Verbrauchermärkten und Kinos sieht die Situation natürlich etwas anders aus: Im ersten Fall sollte die Raumhöhe aufgrund des Regallagersystems 6 bis 7,5 Meter betragen, im zweiten Fall 8 bis 11 Meter Meter für Säle mit 100 bzw. 300 Sitzplätzen.

Ein besonderer Bereich, der Aufmerksamkeit erfordert, ist der Food-Court des Einkaufszentrums. Mittlerweile ist für ganz Russland typisch, dass der Anteil der Gemeinschaftsverpflegung an Einkaufszentrumsprojekten steigt. In hochwertigen Einkaufszentren sind beliebte Gastronomiebetriebe auf Bundesebene bekannt und bieten jeweils ausreichend Sitzgelegenheiten für die Kunden. Experten empfehlen regionalen Einkaufszentren, Bundesmarken nicht zu vernachlässigen, da jedes neue Einkaufszentrum mit mindestens einer davon ein erheblicher Konkurrent lokaler Marken sein wird.

Schließlich ist das zentrale Atrium eines der wichtigsten Elemente des Einkaufszentrums. Während sich darin befinden, müssen Besucher haben gute Rezension und sehen Sie sich Geschäfte in anderen Etagen an, denn dies ist eine Garantie für den Besuch in den oberen Etagen. Die Mindestbreite des Atriums sollte 5-6 Meter betragen, die Breite des Balkons 3-4 Meter. Darüber hinaus sollte im ersten Stock Platz über den Köpfen der Besucher sein: Die hohe Kuppel erzeugt ein Gefühl des Staunens, das über den Alltag hinausgeht und sich auf die Stimmung der Besucher auswirkt.

Konzeptakzente

Die Aufgabe der Entwickler des Konzepts des Einkaufszentrums besteht nicht nur darin, alle zu berücksichtigen technische Eigenschaften, Standortkonfiguration, Zoneneinteilung vornehmen und Kundenströme berechnen. Sie müssen eine umfassende Vision haben, auch in Bezug auf die Architektur. Es ist beispielsweise nicht notwendig, den klassischen Weg des Neubaus zu beschreiten – manchmal kann auch auf bereits Vorhandenes zurückgegriffen werden. Sie können beispielsweise ein neues Gebäude in ein bestehendes „einpassen“: Überdecken Sie den Raum zwischen den Gebäuden mit einer Glaskuppel, um ein Innenvolumen mit separatem Eingang zu schaffen. Angesichts des wachsenden Wettbewerbs ist es außerdem sehr wichtig, eine Idee, eine Funktion oder etwas zu entwickeln, das das Projekt von den vielen auf dem Markt verfügbaren Produkten unterscheidet. Manchmal kann das Design des Einkaufszentrums das Highlight sein. Ein Beispiel ist das einzigartige OZ-Einkaufszentrum in der Nähe von Krasnodar, das zu den größten in Europa zählt (GLA 164.000 m²). Es hat ein einzigartiges futuristisches Design: Das Gebäude mit seinen glatten, stromlinienförmigen Formen ähnelt einem Riesen Raumschiff. Allerdings spektakulär Aussehen bedeutet noch nicht, dass das Objekt keine Engpässe aufweist. Einige Experten weisen darauf hin, dass der Nachteil des OZ-Einkaufszentrums das Fehlen eines Ringschemas ist, weshalb der Besucherstrom in Teile geteilt wird und jeder Flügel „für sich“ funktioniert. Erschwerend kommt hinzu, dass sich der Anker-Hypermarkt dieses Einkaufszentrums – O’Key – in einem separaten Flügel befindet und sich seine Kundenströme nicht mit dem allgemeinen Verkehr des Einkaufszentrums vermischen.

Neben herausragendem Design gibt es noch andere Möglichkeiten, auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien zu konkurrieren, beispielsweise durch das Anbieten eines anderen Mieterpools. Nach einem Beispiel muss man nicht lange suchen: In Moskau entsteht in der Nähe des Europa-Einkaufszentrums ein neues Einzelhandelsgebäude. Es scheint, dass ein direkter Wettbewerb nichts Gutes bedeutet, aber die gepachtete Fläche von Evropeisky beträgt nur 6.000 Quadratmeter. m., so dass Sie die neue Anlage auf Wunsch auch mit Mietern füllen können, die nicht da sind. Das Ergebnis ist ein interessanter synergistischer Effekt.

IN In letzter Zeit Unter den Einkaufszentren der neuen Generation gibt es viele nicht standardmäßige Projekte. Dazu gehört das Projekt „Mitino-Park“, bei dem ein großer Schwerpunkt auf die Schaffung von Bedingungen für hochwertige Erholung und Zeitvertreib gelegt wird. Zunächst wollte man den Spar-Hypermarkt als Hauptmieter für das Projekt einladen, doch dann wurde entschieden, dass die Einrichtung ein originelleres Lebensmittelkonzept brauchte. Infolgedessen entstand im Mitino-Park ein sogenannter „Frischmarkt“ mit ungewöhnlicher Anordnung, auf dem Geschäfte mit landwirtschaftliche Produkte, frische Lebensmittel und andere Freuden der Hausmannskost. Es ist merkwürdig, dass dank dieser Entscheidung internationale Marken begannen, über das Projekt nachzudenken, was für ein Einkaufszentrum am Stadtrand von Moskau ziemlich unerwartet ist.

Einer der neuesten Trends bei der Suche nach Vielfalt im Einkaufszentrum ist das Interesse an Kinder- und Kulturunterhaltung. Panikräume, riesige Aquarien, Theater, Museen und sogar Bibliotheken werden in den geplanten Einrichtungen aktiv gestaltet. Experten empfehlen jedoch, die Bedeutung dieser Komponenten nicht zu überbewerten: Das Problem besteht darin, dass Verbraucher solche Unterhaltungsangebote meist nur einmal besuchen, während die Menschen immer wieder in das traditionelle Kino zurückkehren. Wir können also sagen, dass das Rezept für ein ideales Einkaufszentrum längst gefunden ist: eine gute Lage, Fußgänger- und Verkehrsanbindung, das Fehlen von Wettbewerbern mit einem ähnlichen Konzept in unmittelbarer Nähe, eine hochwertige Auswahl an Einzelhandelsunternehmen, Restaurants usw komfortable Kinosäle. All dies sorgt bereits für ein hohes Besucherinteresse und eine optimale Rentabilität des Objekts.

Bei der Anmietung von Flächen im nächsten Einkaufszentrum möchte der Mieter sicher sein, dass seine Hoffnungen auf Gewinn nicht umsonst sind. Natürlich spielen der Verkehr und die Mieterschaft eine wichtige Rolle, aber die Hauptsache…