11. november 2014, 23:49

Saksa autotootja Mercedes-Benz on viimastel kuudel viinud läbi erinevat tüüpi uuringuid ja turuuuring, mille tulemusena võeti kasutusele uus nimesüsteem kogu mudelivalikus. Traditsiooniliste indeksite muudatused algavad uuel 2015. aastal.

Hoolimata asjaolust, et selle ümberkujundamise eesmärk on lihtsustada uute mudelite nimede andmise loogikat ja muuta need indeksid ostjatele hõlpsamini mõistetavaks, kulub selle Stuttgarti idee kõigi keerukuste mõistmiseks veidi aega. Püüame arusaadavalt selgitada, mis on muutunud ja millest juhindub nüüd tootja oma autosid nii või teisiti nimetades.

Kuidas see töötab?

Uus nimestruktuur kodeerib nii seeriat, kuhu mudel kuulub, kui ka mootoritüüpi.

Mudeli nimi (või klassiindeks) on alati lühend, mis sisaldab ühte kuni kolme suurtähte. Kokku on Mercedesel endiselt viis põhimudelit (klassid): A, B, C, E ja S.

Mootori tüüp on märgitud nime lõpus ühe väikese tähega:

• “c” - surumaagaas;
• "d" - diisel (asendab BlueTEC ja CDI embleemid);
• “e” - elektrimootor (plug-in hübriid- ja elektriajami embleemide asemel);
• “f” - paigaldamine kütuseelementidele (F-Celli asemel);
• “h” on hübriidmootorite indeks (varem märgistati kui HYBRID või BlueTEC HYBRID).

Muidugi on sellised täheindeksid palju lühemad kui varasemad “BlueTEC HYBRID” ja “Electric Drive”, mis muidugi vähendab mõnevõrra autohiiglase kulusid pagasiruumi kaanele paigaldamise tähtede eest.

Mis puutub bensiinimootoritesse, siis nagu varem, pole nende jaoks täiendavat tähistust. Ja kõik nelikveolised mudelid kannavad endiselt nimetust 4MATIC. Mercedes vihjab ka, et kavatseb laiendada oma pakkumist nelikveoliste sõidukite valdkonnas, kuna nende järele on "järjekindlalt kasvav nõudlus".

Kus peituvad raskused

maasturid. Nüüdsest algavad kõik Mercedes-Benzi maasturid tähtedega “GL” – austusavaldus kuulsale G-klassile. Selle lühendi järel on kolmanda suurtähe kujul viide teatud klassi kuuluvuse kohta. Näiteks GLA on GL A-klass.

Kaasaegse Mercedese crossoveri mudelisarja täielik jaotus:

• = GL A-klass;
• = GL C-klass (endine GLK);
• = GL E-klass ( endine M-klass või ML);
• = GL E-klassi kupee;
• = GL S-klass (endine - GL);
• jääb muutumatuks.

Neljaukselised kupeed. Siin näeme sarnast lugu. Esimesed kaks tähte on alati “CL”, millele järgneb põhimudeli indeks. See tähendab, CLA ja CLS - kõik on sama, mis varem.

Roadsterid. Alates 2016. aastast alustavad kõik MB roadsterid "SL-iga". Edaspidi nimetatakse SLK-d SLC-ks.

AMG. Mis puutub AMG jõudlusdivisjoni, siis see on sõltumatu alambränd ja loob oma tulevaste mudelite valiku, nagu GT ja C63.

Milleks see kõik on?

Nagu juba mainitud, on uus nimestruktuur loodud selleks, et klientidele oleks lihtsam mõista mudelivalik tootja. Lisaks on Mercedes viimastel aastatel kiiresti suurendanud uute mudelite mahtu, mis vajavad samuti nimesid. Seega plaanib Mercedes 2020. aastaks laiendada oma portfelli 30 mudelini, millest 11 on täiesti uued autod, mitte arenenud praegustest. olemasolevad mudelid. Tulevane 2015. aasta tähistab näiteks tõelist “kapitaalremonti” kogu brändi maasturite sarjas.

Telli uudised ja proovisõidud!

2009. aastal kogusisend kaubanduspindületas 1 miljon ruutmeetrit. (GLA - 594,2 tuhat ruutmeetrit), mis on Moskva turu rekordiline näitaja (1,5 korda rohkem kui 2008. aasta sama näitaja). Seega moodustas kvaliteetsete kaubanduspindade kogumahu kasv 2009. aastal 19,8%, GLA kasv - 21,6%. Väärib märkimist, et kasutusele võetud rajatiste arv jäi võrreldes 2008. aastaga samaks. Kasutuspindade kasv tulenes kaubanduspindade koondamisest – enamik neist kuulub superregionaalse formaadiga kaubanduskeskustele.

2009. aastal kasutusele võetud tohutu kaubanduspindade mahu tagasid peamiselt suured kaubandus-, meelelahutus- ja multifunktsionaalsed keskused, mis olid juba 2008. aastal ehituse lõppjärgus: kaubanduskeskus Golden Babylon, kaubanduskeskus Gorod, kaubanduskeskus Filion, Metropolis. kaubanduskeskus" Nende avamine lükkus majanduslanguse ja jaemüüjate nõrga nõudluse tõttu 2009. aastasse. Kaubanduspindade tarneprobleemide, aga ka ebapiisava rahastamise ja üürnike hilise valmimise tõttu on turul üldiseks trendiks kujunenud 40-60% ulatuses tegutseva kaubandusgaleriiga objektide kasutuselevõtt, millele järgneb kaupluste avamine. rajatise töötamise ajal.

2010. aasta alguses ei laienenud Moskva kvaliteetsetes kaubanduskeskustes pinnapakkumine nii dünaamiliselt kui 2009. aasta vastaval perioodil. 2010: aasta alguses teatati 3 kaubandus- ja meelelahutuskeskuse avamisest: Viva kaubanduskeskus Põhja-Butovos, Klyuchevoy kaubanduskeskus Brateevos tänava ristmikul. Borisovskie tiigid, st. Klyuchevaya ja st. Paromnaja, Rechnoy kaubanduskeskuse 1. etapp tänaval. Festivalnaya metroojaama Rechnoy Vokzal lähedal. Planeeritava kasutuselevõtu kogupindala on 84,6 tuhat ruutmeetrit. (GLA - 55,8 tuhat ruutmeetrit). Enne märtsi lõppu avati aga Rechnoy kaubanduskeskuse esimene etapp üldpinnaga 26 tuhat ruutmeetrit. (GLA - 18,1 tuhat ruutmeetrit). Veel 2 keskuse kasutuselevõtt on edasi lükatud aprilli lõppu.

Kogupakkumine Moskva kaubanduskeskustes (GBA) I kvartali lõpus. 2010 jõudis 6 476,9 tuhande ruutmeetrini. (GLA - 3 360,5 tuhat ruutmeetrit). Seega on täna Moskva elanikele kvaliteetse kaubanduskeskuse pinna pakkumine 311,2 ruutmeetrit. (GLA) 1000 inimese kohta, mis jääb siiski alla selle näitaja keskmisele väärtusele Ida-Euroopa riikides - 470 ruutmeetrit. 1000 inimese kohta.

Senise trendi jätkuks on 2010. aastasse lükatud selliste oluliste jaemüügiprojektide nagu Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky ja Hudson avamine. Nende kogupindala moodustab umbes 60% kõigist kasutuselevõtuks kavandatavatest rajatistest. Kokku on 2010. aastaks välja kuulutatud ca 25 objekti, nende kogupindala on ca 1,5 miljonit ruutmeetrit. (GLA - veidi alla 700 tuhande ruutmeetri). Tänapäeval on üsna raske usaldusväärselt ennustada, millised kinnisvaraobjektid 2010. aastal Moskva turule tulevad. Võime suure kindlusega eeldada, et kasutuselevõtu maht on suurem kui eelmisel aastal – umbes 600 tuhat ruutmeetrit. G.L.A. Inertsiaalset kasvu võib prognoosida 2010. aasta teisel poolel, kuna viimastel aastatel on tendents ruumide ebaühtlaseks kasutuselevõtuks aastaringselt ja selle intensiivistumiseks aasta lõpuks.

Tabel 2. 2010. aastal avatavad rajatised

Allikas: NDV Real Estate ettevõtte andmed

* on näidatud multifunktsionaalse kompleksi jaemüügikomponendi kogupind

Nõudlus

Alates 2008. aasta lõpust ja 2009. aasta I poolaastal täheldati majanduslangusest tingituna jaemüüjate madalat aktiivsust ning sellest tulenevalt nõudluse vähenemist nii kaubanduskeskuste pindade kui ka tänavakaubanduse segmendis. Mõjutamine kriisiolukord jaekaubanduse arengut kinnitasid mitte ainult projektide külmutamine ja jaekaubandusettevõtjate maksejõuetused, vaid ka vabade pindade osakaalu kasv. 2009. aastal püsis vabade ametikohtade määr Moskvas ebastabiilne ning aasta kolmandas kvartalis oli see kõigi aegade kõrgeim 16%. See näitaja oli osaliselt tingitud uute kaubanduskeskuste madalast täitumusest. Ebapiisava rahastuse ja üürnike hilinenud valmimise tõttu on turul üldiseks trendiks kujunenud 40-60% ulatuses toimiva kaubandusgaleriiga objektide kasutuselevõtt, millele järgneb täitmine objekti ekspluatatsiooni käigus.

Allikas: NDV Real Estate ettevõtte andmed

Suur vabade pindade osakaal on omane ka kõrgele hinnasegmendile (kuni 35%) suunatud kaubanduskeskustele. Üürnike väljavoolu täheldatakse peamiselt multifunktsionaalsetes kompleksides ja halva asukohaga rajatistes, nõrga kontseptsiooniga keskustes (15-25%). Samas on kvaliteetsed ja läbimõeldud kontseptsiooniga kaubanduskeskused vältinud vakantsuse taseme olulist tõusu ning edukaimad rajatised (Euroopa kaubanduskeskus, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) on endiselt 100%. hõivatud.

Alates 2009. aasta III kvartalist hakkas olukord turul muutuma ja oli tunda mõningast taastumist. Üürnikud on muutunud aktiivsemaks: suurenenud on üüritehingute arv, mis on viinud üürihindade languse lõpule (ja kasv oli märgata mitmete edukamate kinnistute, aga ka mõne kaubanduskoridori puhul) ning vabade ametikohtade määra langus (aasta lõpus 7%).

2010. aasta esimese kvartali seisuga jääb Moskva endiselt alles prioriteetne suund suuremate jaemüüjate areng. Pealinna kaubanduskeskustes võib täheldada piirkondlike kettide aktiivset laienemist vabanevatele aladele. Vabade pindade osakaal vähenes 2010. aasta jaanuar-märts tulemuste põhjal 5-7%ni. Arvestades aga 2010. aastal kasutuselevõttu kavandatud suurt kaubanduspindade hulka, võib aasta lõpuks prognoosida vabade pindade kasvu kuni 10 - 12%.

Üldjuhul eelistavad jaemüüjad edukalt toimivaid kaubanduskeskusi, millel on suurepärane asukoht, tõhus kontseptsioon ja adekvaatne rendipoliitika. Samuti on jaemüüjate nõudlus suures osas keskendunud suuremahulistele projektidele, mis on ehituse lõppjärgus.

Allikas: NDV Real Estate ettevõtte andmed

Olulise rolli nõudluse struktuuris andis asjaolu, et paljud jaemüüjad vähendasid kaupluste suurust, säilitades samal ajal kasumlikkuse. Seega on üürnikule huvipakkuvate ruumide osakaal 100 - 200 ruutmeetrit. tõusis 58%-ni, on need endiselt kõige populaarsemad. Kuigi ruumid 200 - 400 ruutmeetrit. pakuvad üürnikele huvi vaid 11% juhtudest. Oluliselt on vähenenud nõudluse osakaal suurte pindade järele. Turul on selles olukorras kõige vähem nõutud ruumid üle 1000 ruutmeetri.

Kaubandustingimused

2009. aasta jaemüügikinnisvara üüriturgu võiks iseloomustada suundumusega minna „müüjaturult“ „ostjaturule“. Üürimäärade üldise taseme langus jätkus 2008. aasta lõpust ja saavutas maksimumi 2009. aasta keskpaigaks, moodustades 25% kuni 50% 2008. aasta keskpaiga tasemest.kriisieelse perioodi taseme ja vähem edukas, kontseptuaalsete puudustega või ebaõnnestunud asukohaga, kus vabade ruumide rentimisel oli tariifide alandamise skaala maksimaalne.

Moskva uued kaubanduskeskused seisavad pooltühjana, kuna esmatarbekauplused kasvavad

Foto: Andrey Rudakov / Bloomberg Getty Images kaudu

Keskmine vabade pindade määr Moskva kaubanduskeskustes moodustas esimeses kvartalis 11% - see on 560 tuhat ruutmeetrit. m GLA (renditav pind), arvutasid maakler- ja konsultatsioonifirma Magazin Magazin spetsialistid. Aasta lõpuks ennustavad nad vabade pindade taseme tõusu pealinna kaubanduskeskuses 12-14%-ni.

Alates 2014. aastast avatud Moskva suurimate kaubanduskeskuste pindade täituvuse dünaamika (Foto: Kaupluspood)

Samal ajal on paljud neist kasutusele võetud Eelmisel aastal kaubanduskeskused on pooltühjad. "Keskmiselt umbes pooled 2014. aasta algusest avatud kaubanduskeskuste pindadest ei tööta kasutuselevõtu hetkel," seisab Magazin Magazini analüütilises ülevaates. „Näitaja, mida 2014. aasta keskel peaaegu ei tajutud, on jaemüügituru turbulentsi tõttu nüüdseks muutunud peaaegu normiks. Kui varem pidid arendajate prognoosides kaubanduskeskuste avamise ajal üürnikud hõivama vähemalt 80-90%, siis nüüd on latt langetatud 60-70% peale.

Vabade ruumide tase kasutuselevõtu ajal ulatub mõnes kompleksis 94% -ni, nagu Columbuse kaubanduskeskuses. Kuigi on keskusi, kus avamisel nii palju alasid täitmata ei jäänud. Eelkõige Vesna kaubanduskeskus, kus vaid 8% kauplustest oli tühjad.

Kriisiolukorras on konsultantide hinnangul aga kaubanduskeskuse suhtelise edukuse asjakohasemaks näitajaks selle täituvuse dünaamika. "Peaaegu kõik keskused avanevad, kus on suur osa mittetöötavaid kauplusi," selgitab Magazin Magazini uurimis- ja nõustamisjuht Andrei Vasjutkin. — Meie hinnangul on oluline hinnata ka seda, kui kiiresti avanevad müügikohad neis rajatistes pärast avamist. Mõnes kaubanduskeskuses, näiteks Columbuses, hakkavad üürnikud kiiresti oma müügipunkte avama, samas kui teistes, näiteks Mosaikas, pole nad eriti aktiivsed.

Columbuse kaubanduskeskus on tõusnud ruumi neeldumise määra absoluutseks liidriks - pooleteise kuu jooksul pärast selle avamist hõivasid uued üürnikud 38,6 tuhat ruutmeetrit. m Märtsis oli kaubanduskeskuste tühjade pindade osakaal juba 67%. Store Store’i hinnangul näitasid head dünaamikat Aviaparki kaubanduskeskus ja Vegas Crocus City.

Moskvas on kaubanduskeskused avatud alates 2014. aastast

Lähikauplused

Kaubanduskeskuste populaarsust mõjutab kaudselt ka mugavuspoodide populaarsuse kasv, mida Moskvas ketid jaemüüjad aktiivselt avavad. See toob kaasa klientide osalise väljavoolu suurtest hüpermarketitest, mis on kaubanduskeskustes ankurrentnikeks.

Rahvusvahelise konsultatsioonifirma Knight Frank andmetel on viimase kümne aastaga toidukettide arv Moskva turul kasvanud 21-lt 48-le. Toidupoodide kettide koguarv kasvas vaadeldaval perioodil 3,2 korda ja 1. aprilli seisuga , 2015 ulatus üle 2,1 tuhande Jaekaubanduspinna kogupindala ületab 2,3 miljonit ruutmeetrit. m. Moskvas keskmiselt 1 ruutmeetri kohta. m kaubanduspinda on umbes 5 elanikku, võrdluseks: 2005. aastal 1 ruutmeetri kohta. oli 9 inimest.

Suurimat poodide arvu kasvu näitasid Pyaterochka, Dixie ja Magnit ketid. Lisaks on viimase kümnendi jooksul tekkinud uued toidupoe vormingud. Eelkõige hakkasid jaemüüjad rohkem tähelepanu pöörama väikeseformaadiliste kaupluste, aga ka "allahindluste" arendamisele.

Nii arendab X5 Retail Group aktiivselt Perekrestok Expressi esmatarbekauplusi ja Pyaterochka odavpoode ning Prantsuse jaemüüja Auchan arendab Ataki odavketti. Turg on täienenud uute võrkudega, nende hulgas on nii rahvusvahelisi kui ka piirkondlikke Venemaa operaatoreid. Piirkondlikke võrgustikke esindavad sellised supermarketid nagu "Bakhetle" (Tatarstan), "Magnit" ( Krasnodari piirkond), O'KEY (Peterburi), Lenta (Peterburi) jne. Rahvusvaheliste operaatorite hulgas on Globus ja Selgros Cash&Carry.

Knight Frank Russia & CIS analüüsiosakonna direktori Olga Yasko sõnul on erinevatel toiduainete jaemüügiformaatidel veel suur arengupotentsiaal. "Paljud pealinna linnaosad, eriti äärealad, kus käib massiline elamuarendus, on endiselt halvasti varustatud Toidupoed", ta ütleb.

Vladimir Mironov

2010. aastal avaldas BOMA uue standardi hoonetele, mis on mõeldud jaekaubandus. Kuigi 1996. aasta büroohoonestandardis mainiti juba kaupluste alade sätteid, on ANSI/BOMA Z65.5-2010 esimene standard, mis on spetsiaalselt loodud kaasaegse jaemüügikinnisvara jaoks.

Standard on suurepäraselt kohandatud tänavakaubanduse, kaasaegsete kaubanduskeskuste ja kaubanduskeskuste jaoks. Seda standardit soovitatakse kasutada juhul, kui hoones olev kaubanduspind võtab rohkem kui 50% objekti kogupinnast. Kui hoones domineerib kontoriruumid, sel juhul tuleks pindala mõõtmiseks kasutada büroohoonete standardit ANSI/BOMA Z65.1-2010.

Jaemüügikinnisvara standard ei arvuta täitumustegurit, mis mängib olulist rolli kontori- ja laopindade pindala mõõtmisel. Selle asemel määrab arvutus hoone üüritava brutopinna. Standard sisaldab määratlusi ja valemeid kõigi kaasaegsete kaubanduskeskuste põhielementide jaoks: kauplused, mezzaninid, kioskid, toiduväljakud ja parklad.

Üüritav brutopind

Kaubanduspinna mõõtmine erineb oluliselt kontori- või poepinna mõõtmisest. Järelikult on terminoloogias suured erinevused. Büroopindade üürimisel kasutatava mõiste "Rendipind" asemel kasutatakse jaekaubanduskinnisvaras mõistet "Brutoüüritav pind" (lühendatult GLA). Lisaks mõõdab standard ka ühist ala: avalikud vannitoad, masinaruumid, elektriruumid, puhastusruumid, turvaruumid ja kontorid. fondivalitseja. Need alad on kriitilise tähtsusega Ühispinna hoolduskoormuse määramisel, kuid see standard ei lisa üürniku ruumidele üldkasutatavat ruumi hooldust läbi täitumusteguri, nagu see juhtub büroohoone pindala mõõtmisel.

Kaubanduskeskuste üürid hõlmavad sageli kõrvalalasid, nagu väliterrassid, laod ja muud ruumid, mis asuvad väljaspool hoone piirdeseinte perimeetrit. Standard reguleerib ka kaubanduskeskustes enim levinud elementide kasutamist: kioskid, saared, toiduväljakud jne. Büroohoonetes kasutatakse ruumide perimeetri määramiseks mõistet Dominant Portion. Jaemüügikinnisvaras seda definitsiooni ei kasutata – selle asemel kasutatakse uut mõistet – Üüriliin.

ANSI/BOMA Z65.5-2010 ei ole büroohoonete standardi muudetud versioon – see on täiesti uus standard, mis keskendub ainult jaemüügiobjektidele. Standardil on ühine alus ja on kooskõlas teiste standarditega, eriti hoone kogupindaladega: mõõtmismeetodid (ANSI/BOMA Z65.3-2009). See loob tööriistakomplekti hoonete mõõtmiseks kõikides etappides alates projekteerimisest, ehitamisest ja rahastamisest kuni ostu, müügi, haldamise ja liisinguni.

Üürile anda pind järgmises kaubanduskeskus, soovib üürnik olla kindel, et tema kasumilootused ei lähe asjata. Loomulikult mängib olulist rolli liiklus ja üürnike valik, kuid eduka kaubanduskeskuse peamine tingimus on kvaliteetne kontseptsioon. Mis see on ja millest see koosneb, rääkis avatud loengus “Kaubanduskeskuste kontseptsioonid” Andrey Shuvalov, Cushman&Wakefieldi jaemüügikinnisvara vanemdirektor.

Edu retsept

Kaubanduskeskuse kontseptsioon ei ole pelgalt planeeringuline lahendus, see on tulevase kaubanduskompleksi selge äriidee. Kontseptsioon võimaldab meil määrata, millist kompleksi saab sisse ehitada see koht omanikule tuua maksimaalne sissetulek V pikaajaline, võttes arvesse muutujat konkurentsikeskkond. See hõlmab mõlemat tehnilised näitajad nagu optimaalne pindala konkreetse jaemüügipiirkonna jaoks, poe esipaneelide laius ning ankurüürnike ja väikesed poed, ja kvalitatiivsed - soovitused üürnike koosseisu kohta, sortimendi maatriks, objekti arhitektuurne välimus ja stiil. Kuid see pole ainus, mis loeb: kaubanduskeskus peab looma hoolikalt läbimõeldud keskkonna, millel on oma karakter. See väljendub detailides, seega on oluline nimi, sisevalgustus, disain ja ruumikorraldus.

Kaubanduskeskuse kasumlikkus sõltub tugevalt sellest, kas selle juhtidel on konkreetsed teadmised jaekinnisvara vallas ning kui tõhus on objekti praegune turundus. Ei tohi unustada, et kaubanduskeskuse üürnikel on õigus üürileping ühepoolselt lõpetada, kui nad leiavad, et objektil on vähe külastatavust või haldamine. Seetõttu ei loota ükski terve mõistusega ettevõtja ainult sellele isiklik kogemus ja ehitada oma arusaama järgi kaubanduskeskus. Lisaks võimaldab koostöö konsultantidega olla kursis üürnike viimaste trendide ja tujudega, sest nende vahetu ülesanne on hoida pöialt turul toimuval pulsil. Näiteks konsultandid teavad, et kui varem oli Mediamarkt üürinud pinda vähemalt 5 tuhat ruutmeetrit. m, siis täna alandas ta alampiiri 3800 ruutmeetrile. m, Auchan vähendas nõudeid 19-lt 10-12 tuhandele, rõivasegmendi operaatoritele - 1800-1200 ruutmeetrile. m.

Kvaliteetse kaubanduskeskuse komponendid

Märkimisväärse osa kaubanduskeskuse ümbritsevast ruumist peaks hõivama parkimine, mille tõhusust hinnatakse spetsiaalse koefitsiendiga, võttes arvesse kaubanduskeskuse asukohta. Kaubanduskeskuse parkimiskohtadega varustamise heaks koefitsiendiks loetakse 2, kui kaubanduskeskus asub kesklinnas, ja 4, kui kaubanduskeskus on ehitatud linnast välja ja seal on ankurtoidukaupade hüpermarket. See erinevus on seletatav sellega, et põhiosa linna kaubanduskeskuse külastajate voost saab ära kasutada ühistransport. Näiteks Peterburis asuva Galereya kaubanduskeskuse koefitsient on 1,35, kuid see ei tähenda, et rajatis oleks halvasti parkimiskohtadega varustatud, sest põhiline klientide voog tuleb metroost.

Teine oluline parameeter kvaliteetses kaubanduskeskuse kontseptsioonis - ala efektiivsus. See on määratletud kui renditava brutopinna (GLA) ja renditava brutopinna (GBA) suhe. Ei saa olla sada protsenti efektiivsust: suure kaubanduskeskuse jaoks, mida peetakse objektiks, mille GLA on 50 tuhat ruutmeetrit. m, pindala kasuliku kasutuse koefitsient võib olla kuni 80%, keskmisel - 70%, väikesel - 67%. Selline kummaline vähenemine on seletatav mastaabiefektiga: väikestes kaubanduskeskustes võtavad palju ruumi avalikud ja tehnilised alad, mis mõjutab suuresti kasutatava pinna kogumahtu. Väikeste kaubanduskeskuste omanikel on võimalik efektiivsuse suhet tõsta, paigutades koridoridesse ostukioskeid ja muutes kaubandusgaleriide formaati. Seega suurendavad nad rendipinda ja vastavalt sellele ka selle renditamisest saadavat tulu. Kasutegurit enda kasumiga tõsta on aga lõpmatult võimatu: peamistes kaubandusgaleriides vabanevad pinnad hõivavad ankurüürnikud, kelle rendihinnad on viis korda madalamad, ja kaubanduskeskus hakkab raha kaotama.

Ankurüürnike, kelle hulka kuuluvad operaatorid pindalaga üle 1000 ruutmeetri, ja muude poodide suhe on veel üks kvaliteedikontseptsiooni edu saladus. Siin on reegel lihtne: mida suurem on kaubanduskeskus, seda rohkem "ankruid" sellel peaks olema. Lisaks, kui kaubanduskeskus asub suure jalakäijate vooluga piirkonnas, peaksid “ankrud” moodustama 30-40% renditavast pinnast. Kui objekt on ehitatud väljapoole suuri jalakäijate voogusid, siis ostjatele tõmbekeskuse tekitamiseks tuleb ankrutele anda vähemalt 60%. Hea näide: Auchani hüpermarket on võimeline looma 35 tuhande inimese voolu päevas. Selle renditasu ei ole kõrge, kuid väiksemad üürnikud saavad rohkem külastajaid ja üldine sünergia toob kaasa suurenenud üüritulu. Kui kaubanduskeskus asub linna keskosas või metroo läheduses, siis pole Auchani taolise rentniku olemasolu enam põhimõtteliselt oluline: seal on loomulik külastajate voog. Kaubanduskeskuse omanikul jääb üle vaid koht teatud kogus kvaliteetsed “ankrud” moesegmendist.

Selleks, et kaubanduskeskus vastaks üürnike nõuetele, on vajalik kompleksi teatud kõrgus. Arvatakse, et mitmekorruselised kaubanduskeskused ei ole eriti efektiivsed, sest ülemiste korruste külastatavus on palju väiksem kui esimesel: kui võtta esimene korrus 100%, siis teise korruse külastatavus on 90%. kolmas - juba 70%. Mis puutub iga korruse kõrgusse, siis massturu ja keskmise hinnasegmendis töötavate operaatorite jaoks peaks ruumi minimaalne kõrgus laest põrandani olema 3,5 meetrit, keskmise ja kõrge hinna segmendis - 4 meetrit "puhas". Hüpermarketite ja kinode puhul on olukord muidugi pisut erinev: esimesel juhul peaks rack-hoiusüsteemi tõttu ruumi kõrgus olema 6–7,5 meetrit ja teisel juhul 8–11 meetrit. saalid vastavalt 100 ja 300 istekohaga.

Konkreetne tähelepanu nõudev ala on kaubanduskeskuse toiduplats. Tänapäeval on trend toitlustuse osakaalu suurenemise suunas kaubanduskeskuste projektides ja see on omane kogu Venemaale. Kvaliteetsetesse kaubanduskeskustesse on valitud föderaalsel tasandil tuntud populaarsed toiduasutused, millest igaühe klientidele on piisavalt istumisnurka. Eksperdid soovitavad, et piirkondlikud kaubanduskeskused ei jätaks tähelepanuta föderaalseid kaubamärke, kuna iga uus kaubanduskeskus, kus on vähemalt üks neist, pakub kohalikele kaubamärkidele märkimisväärset konkurentsi.

Lõpuks on kaubanduskeskuse üks olulisemaid elemente keskne aatrium. Seal viibides peavad külastajad olema hea arvustus ja vaadake poode teistel korrustel, sest see on ülemiste korruste liikluse võti. Aatriumi minimaalne laius peaks olema 5-6 meetrit, rõdu laius peaks olema 3-4 meetrit. Lisaks peaks esimesel korrusel olema avarust külastajate peade kohal: kõrge kuppel loob imetunde, midagi üle igapäevase ja see mõjutab külastajate meeleolu.

Kontseptsiooni esiletõstmised

Kaubanduskeskuse kontseptsiooni arendajate ülesanne ei ole ainult kõigiga arvestada tehnilised omadused, saidi konfigureerimine, tsoneerimine ja kliendivoogude arvutamine. Teil peab olema lai nägemus, sealhulgas arhitektuurilises mõttes. Näiteks ei ole vaja minna klassikalist uusehituse teed – vahel saab kasutada seda, mis sul juba on. Oletame, et saate uue hoone "mahutada" olemasolevasse: katta hoonetevaheline ruum klaaskorgiga, et luua eraldi sissepääsuga siseruum. Samuti on kasvava konkurentsi tingimustes väga oluline välja pakkuda idee, omadus, miski, mis eristaks projekti paljudest turul pakutavatest. Mõnikord võib tipphetk olla kaubanduskeskuse kujundus. Näiteks võib tuua Krasnodari OZ kaubanduskeskuse lähedal asuva ainulaadse kaubanduskeskuse, mis on üks Euroopa suurimaid (GLA 164 tuhat ruutmeetrit). Sellel on ainulaadne futuristlik disain: sujuvate voolujooneliste kujudega hoone meenutab hiiglast kosmoselaev. Siiski suurejooneline välimus ei tähenda, et rajatises ei tekiks kitsaskohti. Mõned eksperdid märgivad, et OZ-i kaubanduskeskuse puuduseks on rõngamustri puudumine, mistõttu külastajate voog jaguneb osadeks ja iga tiib töötab "iseenda jaoks". Olukorda raskendab ka asjaolu, et selle kaubanduskeskuse ankurhüpermarket - “O’Key” - asub eraldi tiivas ning selle kliendivood ei segune kaubanduskeskuse üldise liiklusega.

Lisaks silmapaistvale disainile on jaemüügikinnisvaraturul konkureerimiseks ka teisi võimalusi, näiteks pakkudes selget üürnike kogumit. Näidet ei pea kaugelt otsima: Moskvas ehitatakse Evropeisky kaubanduskeskuse kõrvale uus kaubanduskeskus. Näib, et vastastikune konkurents ei tähenda midagi head, kuid Evropeisky renditav pindala on vaid 6 tuhat ruutmeetrit. m., seega võite soovi korral täita uue rajatise üürnikega, keda seal pole. Tulemuseks on huvitav sünergiline efekt.

IN Hiljuti Uue põlvkonna kaubanduskeskuste hulgas on palju mittestandardseid projekte. Nende hulka kuulub projekt Mitino-Park, mille puhul on tehtud suur eelarvamus kvaliteetseks puhkuseks ja ajaveetmiseks tingimuste loomisel. Algul taheti ankurrentnikuna projekti kutsuda Spari hüpermarket, kuid siis otsustati, et rajatis vajab originaalsemat toidukontseptsiooni. Selle tulemusena lõid nad Mitino parki ebatavalise planeeringuga nn “värske turu”, kus poed talutooted, värske toit ja muud koduse toiduvalmistamise rõõmud. On uudishimulik, et tänu sellele otsusele hakkasid rahvusvahelised kaubamärgid projekti kaaluma, mis on Moskva äärelinnas asuva kaubanduskeskuse jaoks üsna ootamatu.

Üks uusimaid trende kaubanduskeskuste mitmekesisuse otsimisel on huvi laste- ja kultuurimeelelahutuse vastu. Kavandatavad objektid kujundavad aktiivselt hirmutubasid, tohutuid akvaariume, teatreid, muuseume ja isegi raamatukogusid. Eksperdid soovitavad aga nende komponentide tähtsusega mitte liialdada: probleem on selles, et tarbijad külastavad sellist meelelahutust peamiselt vaid korra, samas kui traditsioonilise kino juurde pöördutakse ikka ja jälle. Seega võib öelda, et ideaalse kaubanduskeskuse retsept on ammu leitud: hea asukoht, jalakäijate ja transpordiga ligipääsetavus, sarnase kontseptsiooniga konkurentide puudumine lähiümbruses, kvaliteetne jaemüüjate “valik”, restoranid ja mugavad kinosaalid. Kõik see tagab juba külastajate kõrge huvi ja kinnistu optimaalse tasuvuse.

Teises kaubanduskeskuses pinda üürides soovib üürnik olla kindel, et tema kasumilootused ei lähe asjata. Loomulikult mängib olulist rolli liiklus ja üürnike komplekt, kuid peamine...