Enamus korterelamud juhtkonnale üle antud erinevad organisatsioonid, kuna see on elanikele üsna tulus ja mugav.

Head lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga:

AVALDUSID JA KÕNED VÕETAKSE 24/7 ja 7 päeva nädalas.

See on kiire ja TASUTA!

Üks sellise juhtimise tüüp on partnerlus.

Mis see on

HOA ehk majaomanike ühendus on oma juriidiliselt olemuselt mittetulundusühing.

See tähendab, et organisatsiooni üks peamisi eesmärke ei ole kasumi saamine vormis Raha, vaid selle koosseisu kuuluvate isikute huvide ja mittemateriaalsete vajaduste rahuldamine.

HOA toimib ühe korterelamute haldamise vormina, mille eluruumid asuvad eraomandis.

Korterite erastamise teel kodanikele üleandmisel vabastab riik end osa nende ülalpidamise kohustustest, kandes need seeläbi uutele omanikele.

Kuna kodanikel ei ole praktiline kogemus elamurajatiste käitamiseks palutakse neil valida üks juhtimisprotsessi korraldamise vormidest - seltsingu loomine.

Seega on HOA elanike omavalitsuse vorm seoses nende endi varaga, see tähendab elamu ja sellega piirneva territooriumiga.

Juhtimise mõiste hõlmab selliseid protsesse nagu hooldus, käitamine, remont ja elamukinnisvara omanikele kommunaalteenuste osutamine.

Väärib märkimist, et enamik korterelamuid ei sisalda mitte ainult eluruume, vaid ka mitteeluruume, mille omanikel on huvi maja haldamise vastu.

Sellega seoses ei looda peagi mitte ainult majaomanike ühinguid, vaid ka kinnisvaraomanike seltsinguid (TSN).

Selline juhtimisvorm võimaldab realiseerida laiema hulga subjektide õigusi ja huve.

Millistel eesmärkidel?

Enne HOA eesmärkide määratlemist tasub paljastada selle ülesanded, mille hulka kuuluvad:

Põhieesmärkidest lähtuvalt on partnerluse põhieesmärgiks kvaliteetsete avalike teenuste tagamine kodus, üldise puhtuse ja korra säilitamine, kontroll tasude maksmise üle ning Vene Föderatsiooni õigusaktidega talle pandud otseste kohustuste täitmine.

Video: HOA loomine

Amet

Partnerluse peamise eesmärgi saab ühendada üheks kontseptsiooniks – juhtimine. See mõiste on üsna lai ja hõlmab erinevat tüüpi tegevused.

Elamuseadusandlus tõstab selle peamise tegevusvaldkonnana välja korterelamu haldamise.

Kui seda kontseptsiooni laiemalt vaadelda, saame eristada juhtimisfunktsioone nagu hooldus ja remont, sealhulgas erinevate avalike teenuste osutamine.

HOA põhitegevuste loend sisaldab:

TO majanduslik tegevus märgitud ja selle võib omistada:

• ekspluateerimine;
• teenus;
• ühisvara remonditööde tegemine;
• uute rajatiste ehitamine;
• tehingud;
• raha vastuvõtmine ja ülekandmine teenusepakkujatele ja lepingulistele ettevõtetele.

Vaatamata asjaolule, et HOA on reeglite kohaselt loodud mitteärilistel eesmärkidel, on tal õigus saada oma tegevusest kasumit.

Ta saab tulu kasutada ainult nende eesmärkide saavutamiseks, milleks see loodi.

Näiteks kasutada saadud vahendeid ühisvara ja territooriumi remondi või parendamise teostamiseks.

Kõik saadud tulud kuuluvad maksustamisele, seega tuleb rahalised vahendid, nagu ka kõik muud organisatsiooni juhatuse tegevused, dokumenteerida.

Seltsingu juhtimistegevus seisneb suure hulga juhtorganite pädevuses olevate organisatsiooniliste küsimuste lahendamises. See võib hõlmata majaomanike koosolekut.

Organisatsiooni kohustused

Seltsingu kohustused on avalikustatud elamuseadusandluses.

Selle normi kohaselt on HOA kohustatud:

Õiguslik raamistik

HOA on pühendatud Vene Föderatsiooni elamukoodeksile. Pärast lahkuminekut Nõukogude Liit, hakkasid kujunema esimesed partnerlustüübid.

Sellega seoses tekkis vajadus luua seltsingute tegevust reguleeriv õigusakt. Niisiis õigusakt sai föderaalseadus"HOA kohta."

See võeti vastu 1996. aastal ja kaotas oma jõu 2005. aasta märtsis, mil jõustus Vene Föderatsiooni elamukoodeksi praegune versioon.

Kõik HOA-de plussid ja miinused

Nagu varem öeldud, on partnerlus mittetulundusühing, mille põhieesmärk ei ole tulu teenimine, vaid seltsingu liikmete vajaduste rahuldamine, nende kortermajas asuva ühisvara haldamise osas.

Kas organisatsiooni loomine on kasulik protseduur kõigile kortermaja elanikele? Majaomanike ühistu poolt või vastu – uuri, millega tuleb arvestada.

Saadud hüved

Partnerluse eelised hõlmavad järgmist:

Seega saavad kodanikud HOA loomisega märkimisväärse hulga eeliseid.

Nagu paljud kinnisvaramaaklerid märgivad, on nende müügipraktika põhjal elumajades, kus see organisatsioon asub, ruutmeetritel kõrgem hinnakategooria.

Negatiivsed punktid

Seltsingu oluliseks puuduseks on seadusandluse ebatäiuslikkus arveldussüsteemi reguleerimise osas.

Kui mõni organisatsiooni liige keeldub makseid tegemast, on teenusepakkujal õigus nõuda raha tagasi kohtu kaudu.

Kohut ei huvita, kust maksed tulevad, ja võimalik, et kohusetundlikud üürnikud peavad oma arveid tasuma kaks korda.

Lisaks võivad miinusteks olla veidi ülepaisutatud tegevushinnad, suurenenud risk esimehe rolli täitva üksuse valimisel.

Seadusandlus ei näe ette tõsiseid meetmeid hoolimatute maksjate vastu.

Võrdlustabel teiste valitsemisvormidega

Milline meetod valitakse, sõltub paljudest teguritest, sealhulgas kortermaja omadustest, elanikest, teatud olukordadest jne.

Valides peaksite selgelt mõistma iga meetodi kõiki põhipunkte, eeliseid ja puudusi:

Viide. HOA on seadusega kehtestatud kinnisvarahalduse vorm, mille puhul kõik koduomanikud vastutavad kodu korrashoiu eest.

Selleks, et luua HOA, kus majaomanikud kannavad suurema tegevusetõhususega vähem rahalisi kahjusid kui mõne teise juhtimisvormiga, on vaja õppida tundma valitsuse toetuse vorme ja mida see selle omavalitsusorgani jaoks tähendab. See määrab kõigepealt kindlaks, kui sobiv on valik majaomanike ühistu loomine.

Toetusmeetmed, mida HOA saab riigilt saada:

• kapitaalremont kohaliku või riigieelarve kulul;
• Võrreldes muude majandamisvormidega võrdsed tingimused eluruumide hoolduseks ja remondiks;
• leebed laenutingimused kuni osalise seltsingu intressimäära tasumiseni.

Lisaks valitsuse toetusele HOA loomise teostatavus sõltub rahaliste vahendite kulutamise tõhususest ruumide korrashoiu eest. Sageli võib ebakompetentne või mitte väga aus juht kulutada raha muuks otstarbeks, sel juhul on vaja korraldada revisjonikomisjoni koosolek ja lahknevuse korral juhataja vahetamise koosolek.

Et arvutada, kui tulus on omavalitsusorgani loomine, tuleb määrata, millised on seltsingu iga liikme kulud maja ülalpidamiseks ja töötajatele palkade maksmiseks, olenevalt ühisosa pindalast. vara.

HOA loomise teostatavust saab arvutada tabelis toodud valemi abil:

Selles valemis on BSO hooldus- ja teeninduskoormus.

See valem on universaalne ja võimaldab teil arvutada HOA loomise teostatavuse. Mida madalam on BSO koefitsient, seda tulusam on selle omavalitsusorgani loomine.

Peamised plussid ja miinused

IN seda meetodit Kinnisvarahaldusel on nii positiivseid kui ka negatiivseid külgi.

Juhtimises

Alustuseks kaalume HOA haldamise eelised:

Lisaks eelistele on HOA, nagu mis tahes muu juhtimisvorm, on ka oma varjuküljed:

• Suured ajakulud. Mis tahes probleemi lahendamiseks peavad majaomanikud pidama koosolekuid ja alles pärast seda otsuse langetama. See võtab lisaaega.
• Raskused tõhusa juhtimise korraldamisel. Selleks, et HOA saaks oma tööd tõhusalt teha, olles samas majanduslikult kasumlik, vajab ta pädevat ja ausat juhti, keda on sageli väga raske leida.
• Vaikimisi. Kõik HOA ühisvara ülalpidamisega seotud kulud kannavad kodanikud ise. Kui nende hulgas on maksehäireid, mõjub see finantseerimisele tervikuna halvasti, sest nende võlad peavad tasuma heausksetel üürnikel.

Tasumisel

plussid:

Miinused:

• Võimalikud on suuremad koduhooldustasud. Kuna HOA teostab territooriumi haljastustööd iseseisvalt, võib tööde efektiivsemaks teostamiseks olla vaja lisakulusid.
• Kiireloomulised kulud. HOA teenuste eest tasumisel tekivad ettenägematud kulutused. Näiteks kiireloomulise katuseremondi vajaduse korral või kelder, vajate palju raha. Kui seda summat seltsingu reservides ei ole, peavad elanikud kiiremas korras remonti tegema.

Teenistuses

plussid:

• Ühispinna kvaliteetse heakorrastamise võimalus. Elanike algatusel saab luua lisamugavusi aadressil kohalik ala, luua mugavust koridorides. Kokkuvõttes võivad need meetmed tõsta majas olevate korterite turuväärtust.
• Oskus kontrollida tehtud töö kvaliteeti.
• Kiire remondi ja kommunaalteenuste vahetuse võimalus. Koosoleku otsusega saavad elanikud kommunikatsioonid välja vahetada, ootamata tõsiseid rikkeid või hetke, mil "pööre tuleb".

  Seejärel võib see makseid märkimisväärselt vähendada kommunaalteenused.

Miinused:

• Initsiatiivi puudumine. Tihti juhtub, et suurem osa kodanikest ei hooli sellest, kuidas territoorium välja näeb, millises seisukorras on sissepääsud ja kommunikatsioonid, nad ei tervita initsiatiivi ja keelduvad tööde eest maksmast.
• Kui raha ei jaotata õigesti, võib see selguda HOA ei saa selle või teise teenuse eest maksta, viib see taas selleni, et elanikel tuleb see finantsprobleem ise lahendada.

Remondis

plussid:

Miinused:

• Paisutatud remondihinnad. Majaomanike ühistu ei ole reeglina ehitusmaterjalide ja remonditeenuste püsiklient ning vastaspooled ei ole alati valmis ühekordsetele tellimustele allahindlust tegema.
• Kapitaalremont. Kui maja on vana ja vajab kapitaalremonti, peavad HOA elanikud remondi eest ise vastutama ja kandma samal ajal suuri rahalisi kaotusi. Seega, kui hoone on vana ja seda pole pikka aega renoveeritud, ei ole HOA loomine otstarbekas.

Kõigest sellest, mida on öeldud, võime järeldada: HOA loomine on soovitatav, kui esinevad järgmised tegurid::

• Maja heas seisukorras.
• Pädeva juhi olemasolu.
• Elanike maksevõime.
• Suur hulk kortereid (mida suurem maja, seda madalam hooldustasu).

HOA-de tööd reguleerivad elamuseadustiku artiklid, mille peatükk 13 on pühendatud sellele küsimusele.

Seltsing on elanike vabatahtlik ühendus, mis on loodud maja haldamiseks ja normaalse toimimise tagamiseks.

Niisiis, mõtleme välja: "Mis on HOA, selle plussid ja miinused kortermajas?"

Tähelepanu! HOA on juriidiline isik, kellel on arvelduskonto pidamise õigus, kuid seda peetakse mittetulundusühinguks.

HOA eesmärk ei ole kasumi teenimine, vaid kortermaja haldamise ratsionaalne korraldamine.

Korteriomanike endi otsustada, kas HOA on vajalik või mitte. Kui üle poole majaomanikest hääletab selle loomise poolt, siis on see üldise arvamuse väljendus. Ainult enamuse aktiivsel positsioonil on võimalik saada tegelikku kasu HOA töö.

Väikestes majades pole mõtet seltsingut korraldada, kuna esimehe, raamatupidaja ja muu personali ülalpidamine läheb elanikele üsna kulukaks.

Ühingu tegevuse vastu võivad huvi tunda ja pretensioone esitada ka HOA mittekuuluvad elanikud, kes tasuvad arveid samadel alustel kui HOA liikmed.
Neil elanikel ei ole ainult üldkoosolekul hääleõigust.

Mis annab?

HOA loomine võimaldab teil iseseisvalt lahendada järgmised probleemid:

• eluaseme- ja kommunaalteenuste pakkujate ning töövõtjate valik tööle. Lepingute sõlmimine ja nende eest tasumine seltsingu vahenditest;
• iseseisev tegevuste prioriteedi määramine sõltuvalt koostatud tulude ja kulude kalkulatsioonist;
• maksete suuruse määramine iga majaomaniku kohta;
• võimalus teatud töid ise teha, et vähendada üldkulusid;
• kontroll seltsingukontol olevate vahendite kulutamise üle.

Millised on eelised ja puudused?

Saate analüüsida HOA tööd põhiliste parameetrite põhjal, mis iseloomustavad kodu haldamise tõhusust.

Viide! Nagu igal organisatsioonil, on ka seltsingu tegevusel nii eeliseid kui ka puudusi.

Samal teguril on nii positiivne mõju juhtimisprotsessile kui ka HOA töösse teatud negatiivsed aspektid.

Võrdlustabel: plussid ja miinused

Tulemused

Analüüsides kõiki partnerluse plusse ja miinuseid, saame teha mõned järeldused:

Lisateavet HOA-de puuduste ja eeliste kohta leiate järgmisest videost:

HOA efektiivsus saavutatakse ainult kõigi maja elanike aktiivsel osalemisel pakiliste juhtimisprobleemide lahendamisel. Ilma selleta ei tööta isegi ideaalne süsteem normaalselt.

Seltsingu esimehe ja juhatuse valikul tasub erilist tähelepanu selle probleemiga tegelema. Vastasel juhul võib ebaausa käitumise korral tekkida olukord, kus elanikel tuleb arveid kaks korda tasuda.

Meie kortermajas on korraldatud HOA (majaomanike ühistu).
Ja teate, mulle sobib kõik – peetakse üldkoosolekuid, vees ja soojas pole katkestusi. Torumees, elektrik, liftimees on alati käepärast. Infotahvel sissepääsude juures täieneb pidevalt, teated pannakse õigel ajal üles. Tunnen isegi isiklikult meie HOA esimeest.

HOAde loomist reguleerivad föderaalsed seadused

Kõigepealt tahan märkida, et 15. juuni 1996. aasta föderaalseadus “Majaomanike ühenduste kohta” nr 72-FZ kaotas kehtivuse 1. märtsil 2005, s.o. Vene Föderatsiooni elamukoodeksi jõustumise hetkest. Siiski on ikka veel juhtumeid, kui sellele viidatakse HOA loomist käsitlevate omanike üldkoosolekute protokollides ja mõnes muus dokumendis.

Järgmised artiklid puudutavad Vene Föderatsiooni elamuseadustiku majaomanike ühendusi: Art. - (omanike üldkoosolekute läbiviimine, hääletamine üldkoosolekul, koosoleku pädevus), peatükid, (HOAde loomine ja tegevus, õiguslik seisund HOA liikmed).

Muidugi pole Vene Föderatsiooni eluasemekoodeksis ühtegi üksikasjalikud juhised, kuidas HOA-d luua, kuid sellegipoolest on kõik selles üsna selgelt välja toodud.

HOA registreerimiseks vajalike dokumentide loetelu juriidilise isiku, registreerimise tingimusi ja korda reguleerib ka föderaalseadus “On riiklik registreerimine juriidilised isikud ja üksikettevõtjad» 08.08.2001 nr 129-FZ.

Kus saab HOA-d luua?

Majaomanike ühistu saab korraldada:

• igas kortermajas (edaspidi MKD);
• kombineerides mitu korterelamut ja isegi kvartalit, mille ruumid kuuluvad nende majade erinevatele (kahele või enamale) majaomanikule, mis asuvad ühisel maatükil või mitmel naabermaatükil (piirnevad üksteisega), jagatud võrgud inseneri- ja tehniline tugi ning muud infrastruktuuri elemendid;
• mitme tihedalt asetseva hoone, rajatise, rajatise, ühepereelamuks mõeldud maja, isikliku krundiga või ilma maamaja, garaaži ja muu, mis asuvad ühisel maatükil või mitme naaber (piirneva) maatüki ühiste rajatistega, kombineerimisel, tehnovõrgud - tehniline tugi ja muud infrastruktuuri elemendid.

HOA eelised fondivalitseja ees

Sellel kortermaja haldamise meetodil majaomanike ühistu juhtimisel, erinevalt näiteks haldusfirma juhtimisest, on mitmeid eeliseid.

Esiteks, kuna HOA esimees ja juhatuse liikmed ise elavad samas majas, tegutsevad HOA liikmete huvides, st. hoolivad parimate mugavate elamistingimuste loomisest kõigile kortermaja elanikele.

Lisaks on kortermaja juhtorgan, isegi kui HOA on olemas, elu- ja mitteeluruumide omanike üldkoosolek, millel on endal õigus lahendada kõik jooksvad küsimused.

Sellega on seotud see finantstegevus HOA on täiesti läbipaistev, sest Ruumi omanikul on igal ajal õigus tutvuda finantsdokumentide, HOA tulude ja kulude kalkulatsioonide, maksekorralduste, väljastatud arvetega, s.t. uurige, miks nad näiteks temalt raha ära võtavad.

Lisaks on revisjonikomisjon kohustatud regulaarselt kontrollima HOA finantsdokumente ja andma oma tööst aru omanikele üldkoosolekul.

Teiseks tulevad HOA-des maksed ressursse tarnivatele ettevõtetele tarnitud kommunaalressursside (valgus, vesi, soojus) eest otse HOA arvelduskontolt, mistõttu on HOA-del erinevalt fondivalitsejatest alati vähem võlgu ressursside pakkujate ees või üldse mitte.

Kolmandaks, vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele on HOA mittetulundusühing, kuid samal ajal on tal õigus tegeleda äritegevus, kui see ei ole vastuolus HOA eesmärkide ja hartaga.

1. korterelamu kinnisvara hooldus, käitamine ja remont;
2. korterelamusse lisaruumide ja ühisvara ehitamine;
3. üürile andmine, üürile andmine osa ühisvarast korterelamus.

Näiteks võivad HOA töötajad (elektrik, torumees, liftioperaator, korrapidaja) teha töid lepingu alusel teiste HOA-dega, kellel sellist personali pole. HOA saab üürida ka tühje mitteeluruume, keldreid, katusealuseid (üldkoosoleku otsuse alusel), mis on samuti oluline.

Seega võib HOA-l olla oma sissetulek.

Neljandaks, organid riigivõim, teevad kohalikud omavalitsused väga sageli HOA-dele järeleandmisi ja soodustavad nende loomist.

Nii näiteks on mõnes piirkonnas kortermajade ruumide omanikud, kus asutati majaomanike ühistu ja kus vastavalt maksuseadusandlus Vene Föderatsioon on kohustatud tasuma maamaksu ja oli selle tasumisest vabastatud. Näiteks Moskvas korraldab Moskva linna elamumajanduse, kommunaalmajanduse ja heakorra osakond HOA-de esimeestele koolitust vastavalt Moskva valitsuse 10. septembri 2008. aasta korraldusele nr 2062-rp „Tingimuste loomise kohta kodanike omavalitsuse arendamine elamumajanduses” .

Samas on alati võimalus anda juhtimine üle haldusfirma kätte, isegi kui kortermajas on loodud majaomanike ühistu. Sel juhul sõlmib kõik lepingud fondivalitseja, mitte HOA, keda esindab esimees.

Lisaks pole ressursse tarnivatel ettevõtetel soovi ühendust võtta vahekohus HOA pankroti väljakuulutamise avaldusega, kui võlgnevus on üle 100 tuhande rubla, kuna tulevikus ei ole HOA-lt võimalik saada raha ega muud likviidset vara.

Põhimõtteliselt pöörduvad ressursispetsialistid selliste nõudmistega kohtusse fondivalitsejate vastu, kes on OÜ-d, kuna Reeglina on neil omandiõigusel likviidne vara.

Vähesed inimesed teavad, et HOA-l puudub omandiõigus korterelamu ühisruumidele, mida saab HOA võlgade eest välja panna, need kuuluvad korterite ja mitteeluruumide omanikele ühiskasutusõigusel kaasomand, just nagu maatükk, millel kortermaja asub, ja vastav kohalik piirkond.

HOA-de kui kortermaja haldamise viisi puudused

Lisaks eelistele on HOA-l mitmeid puudusi: näiteks ühe HOA osaks oleva mitme kortermaja ühisvara haldamisel on raskusi kohustuslike maksete suuruse määramisega ühes kortermajas.

HOA-d võivad installida ka täiendavaid liikmemaksühisvara ja juriidilise isiku enda ülalpidamiseks, kuid reeglina juhtub seda üsna harva ega ole omanikele talumatuks koormaks.

Nagu ma juba eespool märkisin, ei ole HOA-l omandiõigusega ruume, mistõttu neid paigutamiseks ei ole. teeninduspersonal HOA (töötajad). Sellistel juhtudel korraldab HOA esimees kõige sagedamini oma kodus vastuvõttu ja räägib üldkoosolekutel.

HOA loomisel tuleb sellega arvestada Eluasemekood Venemaa Föderatsioon ei näe ette, et HOA loomise otsust saab teha ainult omanike üldkoosolekul, seetõttu on sellistel juhtudel lubatud hääletamine.

Nõustun nendega, kes väidavad, et HOA loomisel ja selle juhatuse liikmete valimisel annab eemaloleku hääletamise võimalus suurema vabaduse võltsimiseks (võltsimiseks), kuna puudub võimalus jälgida hääletamist ja selle tulemuste summeerimist.

Sellega seoses on sageli lihtsalt kuritegelikud viisid HOA loomiseks ja juhatuse liikmete (sealhulgas esimehe) valimiseks ruumide omanike allkirjade võltsimise teel ning seejärel pärast HOA registreerimist kortermaja võõrandatakse mõne "tütarettevõtte" fondivalitseja juhtimine. Mõnikord juhtus, et inimene sai ootamatult teada, et ta on HOA esimees.

Kuid isegi ülaltoodud puudusi arvesse võttes tuleb tunnistada, et muuhulgas - otsene haldamine ja fondivalitseja - on HOA kõige vastuvõetavam viis korterelamute haldamiseks.

HOA loomise peamised etapid

HOA loomise peamised etapid on järgmised:

1. Algatusrühma loomine, omanike üldkoosoleku läbiviimine HOA loomise teemal, kinnitamine üldkoosolek HOA harta, juhatuse liikmete valimine, juhatuse esimees, HOA liikmete registri koostamine, isiku valimine, kellele on usaldatud HOA registreerimine maksuametis
2. HOA registreerimine juriidilise isikuna maksuametis, registreerimistunnistuse (OGRN) ja registreerimistunnistuse (TIN) saamine. Statistika koodide määramine, registreerimine eelarvevälistes fondides.
3. HOA arvelduskonto(de) avamine krediidiasutuses teenusepakkujatega arveldamiseks ja avalikkuselt raha vastuvõtmiseks. Korterelamute ülekandmine HOA bilanssi, tehnilise dokumentatsiooni üleandmine.
4. Lepingute sõlmimine ressursse tarnivate organisatsioonidega.

Kõike HOA loomise protseduuriga seonduvat käsitletakse täpsemalt järgmistes osades.