Lühendi TSZH – “Majaomanike Liit” selgitus. See on omanike loodud organisatsioon ühisomandis oleva maa ja ruumide ühiseks haldamiseks. Kogu organisatsiooni tegevus toimub vastavalt Vene Föderatsiooni elamukoodeksile ja on reguleeritud seadusandlikul tasandil (Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 135).

Miks see vajalik on ja mis on selle eesmärk?

Majaomanike ühistu põhieesmärk on tõhus juhtimine. Milleks see mõeldud on ja mida see teeb? Organisatsiooni ülesanne on luua omanikele mugavad elamistingimused. Need sisaldavad:

• majapidamisvara kollektiivne haldamine;
• ühisvara käsutamine ja selle kasutamise tagamine;
• vara hooldus ja ladustamine;
• kommunaalkulud maja elanikele;
• muud maja edukaks haldamiseks vajalikud toimingud.

Kellele see aru annab?

HOA on seltsing, mille moodustavad otse maja elanikud Seetõttu ei kehti HOA suhtes keegi muu peale kehtivate õigusaktide. HOA kõrgeim organ on juhatus ja seltsingu üldkoosolek on aruandekohustuslik oma juhatuse ees.

Kas see on äriettevõte, juriidiline isik või mitte?

Majaomanike ühing – mitte kaubanduslik organisatsioon(Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 291 punkt 2). Selle organisatsiooni ainus võimalus kasumit teenida võib olla lisafinantseerimisallika kaasamine (koduruumide rentimine, majade reklaamipinna müük jne). Sel juhul kasutatakse kõiki saadud rahalisi vahendeid vara hooldamiseks, ilma HOA osalejate vahel jaotamata.

Kas see on juriidiline isik? Vastavalt kehtivad õigusaktid, seda tüüpi organisatsioon viitab juriidilisele isikule. Juhtorganid peavad teiste juriidiliste isikutega võrdsetel alustel tegema kontoritööd, tasuma makse, aru andma reguleerivatele asutustele, tegema koostööd töövõtjate ja tarnijatega jne.

Viide. Õigusliku staatuse saamine isikute ühinemine toimub pärast riiklikku registreerimist.

Mis on majaomanike liit?

Eluasemeühistute ühendus on kahe või enama struktuuri ühendus ühistegevuse läbiviimiseks ja elanike huvide kaitsmiseks (Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 142). Sellel organisatsioonil on oma harta ja registreerimine maksuametis. Tegevused:

• elanike huvide kaitsmine valitsusorganites;
• jagatud teenus kommunaalteenused;
• ühised kokkulepped tarnijatega;
• võlgade käsitlemise kogemuste vahetamine.

Moodustamise tunnused:

• elanike koosolek igas HOA-s ja ühist puudutavate kollektiivsete otsuste tegemine;
• harta kinnitamine;
• juhatuse valik;
• registreerimine juriidilise isikuna näod;
• varade ühendamine.

Ühistu luuakse, kui iga üksiku ühistu üldhääletusel hääletasid selle otsuse poolt vähemalt poole maja elamispinna omanikud.

Eelised ja miinused

Selle valitsusvormi eelised hõlmavad järgmist:

• kõigi küsimuste lahendamine elanike koosolekul;
• arvestatakse iga elaniku arvamust;
• sõltumatu töövõtjate valik;
• läbipaistev tegevus.

Miinused:

• seadusandluse ebatäiuslikkus;
• kui elanike hulgas on võlgnikke, võib kohus võlasumma sisse nõuda ja on võimalus, et elanikel tuleb arveid teist korda tasuda;
• kokkupõrked kasusaajatega;
• esimehe valikul vea tegemise tõenäosus;
• tegevustasude suurus on suurem;
• rangete meetmete puudumine seaduses mittemaksjate vastu võitlemiseks.

HOA-de võrdlus teiste valitsemisvormidega:

Lugege lisateavet HOA-de plusside ja miinuste kohta.

Organisatsioon ja harta

Peamised sammud on:

1. Algatusrühma organiseerimine.
2. Elanike üldkoosoleku läbiviimine (HOA vastuvõtmise hääletamine, juhatuse esimehe ja liikmete valimine, põhikirja kokkuleppimine, protokolli koostamine).
3. HOA registreerimine juriidilise isikuna.

Ühingu põhikiri on dokument, mille kohaselt kortermaja haldatakse. See dokument on organisatsiooni õiguslik alus, mille alusel on üles ehitatud kogu partnerluses toimuv tegevus.

Harta vastuvõtmine ja kinnitamine toimub kollektiivselt isiklikult või tagaselja elanike üldkoosolekul. Harta vastuvõtmise protsess koosneb mitmest etapist: eelnõu koostamine, kinnitamine, kinnitamine. Harta vastuvõtmisel tuleks juhinduda artiklist. 45 -48 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks.

Esimees ja juhatus

Juhatus valitakse elanike hulgast üldkoosolekul (Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 145). Omanikud määravad kindlaks juhatuse liikme kandidaadi ja kinnitavad selle ametikoha hääletamise teel. Järgmisena toimub juhatuse liikmete koosolekul valik hääletamise teel. Nõutav tingimus koosolekul osaleb lisaks juhatuse liikmetele vähemalt 50 protsenti seltsingu liikmetest.

osariik

Osariigis on ka:

1. raamatupidaja;
2. turvalisus;
3. tehnik;
4. dispetšer;
5. passiametnik;
6. lukksepp;
7. tänavapuhastaja;
8. ikaldus;
9. elektrik.

Sisenemise kord

HOA liikmeks saamiseks peate kirjutama avalduse ja esitama selle juhatusele koos vara omandiõigust kinnitava riikliku registri väljavõttega. Üldkoosolekul pärast arutelu tehakse lõplik otsus.

Kas on võimalik mitte liituda?

Protokolli koostamise vajadus

Iga koosolekuga on kaasas kohustuslik dokumentatsioon, kuhu fikseeritakse päevakord ja hääletustulemus. Protokolli põhiosa moodustab päevakord. See jaotis sisaldab lõike jooksvate probleemide kohta.

Järgmisena märgitakse vormile hääletustulemus iga põhiosas käsitletava küsimuse kohta ja vormistatakse tehtud otsus. Dokumendi viimane osa sisaldab koosoleku kokkuvõtet, lühiinfot küsimuste kohta, milles ei õnnestunud kokkuleppele jõuda, täidetud ülesannete loetelu, tehtud otsused. Dokument on kinnitatud esimehe ja sekretäri allkirjaga.

Kuidas ma saan teada, milline seltsing maja hooldab?

Lisateavet selle kohta, kuidas teada saada, milline partnerlus maja hooldab, lugege.

Arvete tasumine

Omanike ühistul on õigus iseseisvalt vormistada maksedokumente ja saata need maja elanikele. HOA kassas saab maksta sularahas. Makske veebis - GIS-i elamu- ja kommunaalteenuste teenuse kaudu, riigiteenuste portaalis või sisse isiklik konto teie pank. Tasu sisaldab:

• rentimiseks;
• remonditöödeks;
• üldkasutatavate ruumide puhastamiseks;
• kapitaalremont;
• hooajatöö;
• üldkasutatavates ruumides korra hoidmine (valgustus, pisiremont).

Lisateavet arvete tasumise funktsioonide kohta saate aadressilt.

Ebakorrapärasused ja probleemid tööl

Seltsingutegevuse peamised probleemid on:

• kommunaalteenuste võlgnike olemasolu;
• suhted arendajaga (uutes majades);
• info puudumine seltsingu tegevuse kohta elanike üldkoosolekute eiramise tõttu;
• omanike ükskõiksus ja vastumeelsus parenduses isiklikult osaleda;
• ebaaus esimehe valimise tõenäosus;
• konfliktide tekkimine elanike ja juhatuse vahel.

Peamine viis paljude organisatsiooni töös tekkivate raskuste lahendamiseks on esimehe ametikohale pädeva inimese valimine. Valides esimehe, kes teeb otsuseid rahaasjad, teha tehinguid ja teha otsuseid, peaksite hoolikalt uurima selle mainet.

Teine võimalus probleemide lahendamiseks on moodustada elanike hulgast kontrollkomisjon, mis hakkab jälgima ja kontrollima juhatuse esimehe ja liikmete tegevust. Sel juhul on organisatsiooni toimimismehhanism väga tõhus ja edukas.

Kas kompositsioonist on võimalik jätta 1 korter või maja?

HOA-st saab lahkuda ühe korteriga, selleks peate tasuma kõik võlad seltsingu ees ja esitama HOA juhatusele avalduse oma lahkumissoovi kohta. HOA-st väljumine kogu majaga on võimalik seltsingu likvideerimise või ümberkorraldamise korral (Vene Föderatsiooni eluasemeseadustiku artikkel 140). Selleks peab iga omanik kirjutama lahkumisavalduse ja esitama selle juhatusele.

Saate teada rohkem nüansse selle kohta, kas HOA-st on võimalik lahkuda ühe korteri või kogu majaga. Selle protseduuri läbiviimiseks on vaja saada ümberkorraldamiseks häälteenamus, teavitada iga organisatsiooni liiget vormil nr P12003, registreerida uus organ maksuametis, tasuda tasu, anda õigused ja kohustused üle organisatsioonile. uus organisatsioon ja teha muudatusi juriidiliste isikute ühtses riiklikus registris.

HOA on üks majandamise vorme, mis võimaldab igal omanikul isiklikult kaasa lüüa maja toimimisega seotud probleemide ja küsimuste lahendamisel. Sellel vormil on oma eelised ja puudused, millele peate kortermaja valitsemisvormi valimisel tähelepanu pöörama.

01.04.19 46 430 66

Et säästa kütte ja sooja vee arvelt

Olen 30-aastane ja olen juba kolmandat aastat oma maja HOA esimees.

Gennadi Gontšarov

HOA esimees

HOA abil haldavad elanikud ise kortermaja: saavad mõjutada selle parandamist ja vähendada kommunaalkulusid. Näiteks suutsime kahe aastaga vähendada soojuse ja sooja vee eest tasumist enam kui poole võrra. Elan 60 m² suuruses korteris ja ainuüksi jaanuaris säästsin kütte pealt üle 2 tuhande rubla: varem maksin umbes 3500 rubla kuus, nüüd mitte rohkem kui 1300.

Ma räägin teile, kuidas me seda tegime, milliste raskustega me kokku puutusime ja kuidas neid oleks saanud vältida.

Oma katlaruumiga majade elanikele

Autor räägib, kuidas tema maja elanikel õnnestus HOA abiga võita kolmandalt ettevõttelt katusel asuv katlaruum ning vähendada kütte ja sooja vee eest tasumist. Seetõttu on see artikkel mõeldud eelkõige oma katlaruumiga majade elanikele, kes maksavad selle ressursside eest liiga palju.

See ei tähenda, et teised lugejad ei oleks artikli lugemisest huvitatud. Majaomanike ühistu haldab iseseisvalt korterelamut ja lahendab sellega seotud küsimusi Fondivalitseja tavaliselt ei taha tegeleda: sissepääsude kvaliteetne ja vastupidav remont, elanike raha säästmine kommunaalteenuste eest tasumisel, territooriumi aiaga piiramine jne.

Kui te pole millegi majas, kus te elate, rahul, võib probleemi lahendada HOA loomine.

HOA või TSN. 1. septembril 2014 ilmusid kinnisvaraomanike seltsingud (TSN), mis asendasid seaduslikult HOA. Nüüd saab registreerida ainult TSN-i ja olemasolevad HOA-d peavad tegema muudatusi oma asutamisdokumentides. TSN - rohkem üldine kontseptsioon, mis hõlmab mitte ainult kortermajade ruumide, vaid ka elamute endi, aiamaatükkide, suvilate, garaažide jne omanike ühistuid.

Hoolimata asjaolust, et HOA-d seaduslikult ei eksisteeri, sisaldab eluasemekood ikkagi mõistet "majaomanike ühendus". Kortermaja haldamise õigus on HOA-l, mitte TSN-il. Selles artiklis kasutame terminit "HOA", kuna see on tavalisem. Ja artikkel räägib kortermaja elanike ühingust, mitte millestki muust.

Miks me otsustasime luua HOA?

Ma elan tavalises provintsilinnas - Engelsis, see on Saratovi piirkond. Siin elab 225 tuhat inimest. Minu maja on kümnekorruseline, ehitatud 2008. aastal ja seal on 180 korterit. Kogu esimene korrus on hõivatud kauplustega.

Mitu aastat tagasi tuli mulle pähe, et elu meie juures korterelamu saab ise parandada. Leidsin oma naabrite seast mõttekaaslasi. Paigaldasime oma rahaga videovalve, koristasime kodututele armastatud mahajäetud ala keset õue ja mõtlesime maja territooriumi aiaga piiramisele. Kui sain taas kord haldusfirmalt kütte ja sooja vee eest hiiglasliku makse summas 7 tuhat rubla, mõistsin, et tuleb midagi muud muuta.

Otsustasime välja uurida, kui palju on majas omaalgatuslikke elanikke, ja panime kokkutuleku kohta teated sissepääsudesse. Kohale tuli vaid seitse inimest, kuigi majal on viis sissepääsu ja 180 korterit. Kohtumisel jõudsime järeldusele, et soojuse eest tohutute ja arusaamatute maksete põhjuseks oli meie katusekatlamaja. Maja ehitamisel kinnitas arendaja aktsionäridele, et katlaruum on kokkuhoiu võti, kuid läks vastupidi.

Meie katlamaja ei olnud kaasomandis, nagu seadus nõuab, vaid kuulus ettevõttele, mille asutaja oli arendaja peadirektor. Katlaruumi ruumid anti rendile teisele katlaruumide teenindamise tegevusluba omavale ettevõttele. Selle asutajate hulgas oli sama perekonnanimega isik.

Selle ahela tõttu olid elanikud sunnitud maksma kõrgelt kütte ja sooja vee eest, mitte maksma katlaruumi ressursside ja tegelike ülalpidamiskulude eest, nagu seadusega ette nähtud. Seda olukorda saab parandada ainult kohtu kaudu - ja ainult siis, kui HOA, mitte konkreetsed elanikud, esitaks vastava nõude. Üksikud elanikud ei saa nii ohtlikku rajatist nagu katlaruum majandada ning haldusfirma ei vaja lisatööd.

Nii otsustasime luua HOA.

Jäi vaid valida inimene, kes seda kõike teeb. Sel ajal oli mul eluaseme ja kommunaalteenuste tasude teemast vähe aru, kuid olin kindel, et kui ma HOA juhtkonnas ei ole, siis varem või hiljem algavad vargused ja ebaotstarbekad kulutused. Sain ka aru, et kui ma oleksin lihtsalt HOA juhatuses, ei oleks mul piisavalt motivatsiooni kõike välja mõelda. Minu sissetulek oli sel ajal üle 100 tuhande rubla kuus ja sain endale lubada aega veeta uue ala õppimiseks. Seetõttu sai minust oma maja HOA esimees.

Mis on HOA

Korterelamus on elanike ühisvara: seinad, katus, kelder, sissepääsud, maa, tehnika - kõik, mis teenindab mitut korterit või ruumi. Näiteks vannitoas asuv külmavee püstik, mille kaudu voolab vesi üleval või all asuvatele naabritele, on ühisvara ning sellest mööda ruumi ulatuvad jaotustorud on elanike omand.

Aja jooksul kõik laguneb, kõike tuleb jälgida - seda teevad fondivalitsejad (MC-d). Kuid tavaline fondivalitseja on eelkõige äriorganisatsioon. Ta võib olla professionaalne ja kuluefektiivne, kuid ta ei ole huvitatud omaniku kulude vähendamisest ega maja pikemast kestmisest. Tavaliselt on nii, et mida rohkem raha kodu ülalpidamisel kokku hoitakse, seda rohkem kasumit majandamine teenib, sageli töö kvaliteedi ja kommunaalteenuste arvelt.

Maja tegelikud omanikud on majaomanike ühistu HOA. HOA on korterelamu omanike mittetulundusühing, kes on otsustanud maja ühiselt majandada, tagada häireteta avalik-õiguslik teenus ja hooldada ühisvara.

HOA liikmete professionaalsus on sageli kaugel täiuslikkusest, kuid vastutus oma kodu ja naabrite ees on hea motivatsioon, mis asendab erialased teadmised.

HOA juhtorganid. Kortermaja peamiseks juhtorganiks on omanike üldkoosolek. Just see otsustab, kes maja haldab: haldusfirma või HOA. Üldkoosolek otsustab ka ühisvara kasutamise viisi ja saab seda muuta.

HOA liikmete koosolek on vähem võimas organ. Ta teeb otsuseid seltsingu tegevuse kohta, valib oma liikmete hulgast juhatuse, määrab liikmemaksud jne.

Juhatus on mitu inimest, kes juhivad HOA tegevust. Nemad otsustavad operatiivsed ülesanded, mõtle läbi seltsingu tegevuse strateegia ja esita ettepanekuid omanike üldkoosolekutele või HOA liikmete koosolekutele. Samuti valivad nad endi hulgast juhatuse esimehe. Kõik või osa juhatuse liikmeid võivad oma töö eest tasu saada seltsingu vahenditest, kui liikmete koosolek nii otsustab.

Kõik HOA töötajad alluvad otse esimehele. Seaduse järgi viib ta ellu juhatuse otsuseid, kuid tegelikkuses on asi vastupidi. HOA liikmete koosolek määrab esimehele igakuise tasu.

Seadus ei keela palgata HOA-sse lisaks esimehele ka professionaalset juhti. Küsimus on ainult rahanduses. Meie HOA-s on juhi palk praegu 17 000 rubla, esimehe palk 2900 rubla.

HOA-l peab olema ka auditikomisjon. Ta veendub selles finantstegevus HOA-l oli registreerimise ja õigluse osas kõik korras. Tema ülesanne on leida finantsaruannetes ebakõlasid ja kontrollida, kas kõik kulud on eesmärgipärased. Kontrollide tulemuste põhjal annab ta elanikele aru ja saab esitada kaebusi järelevalveasutustele – maksu-, eluasemeinspektsioonile või prokuratuurile.

HOA loomise plaan

Internetis on palju teavet HOA loomise kohta. Aga soovitan siiski pöörduda elamu- ja kommunaalvaldkonna juristi poole, et ta saaks menetlust jälgida. See maksis meile 10 tuhat rubla.

Algatusrühm. Esiteks tuleb majaelanike seast leida vähemalt kolm mõttekaaslast, kes jagavad sinu seisukohta majaomanike ühistu loomine ja on valmis tegutsema. Seda saab teha sissepääsudes ja kodus olevas jututoas olevate teadaannete abil, kui see on olemas.

Teie mõttekaaslased on HOA tulevane juhatus. Selleks, et juhatuse hääletus langeks alati otsuse vastu, peab liikmete arv olema paaritu.

Rahandus. HOA-d vajavad tegutsemiseks raha. Need sisalduvad kommunaalmaksetes ja on näidatud kviitungites real "Ühisvara hooldus".

Eelkõige on raha vaja töötajate palkadeks - mehaanikud, elektrikud, raamatupidajad, korrapidajad jt. Meie 180 korteriga HOA-s on töötavate töötajate palkade maksumus 76 tuhat rubla kuus:

• juhataja - 20 tuhat rubla;
• raamatupidaja - 15 tuhat;
• mehaanika ja koristajad - igaüks 10 tuhat;
• elektrik, korrapidaja ja dispetšer - igaüks 7 tuhat.

76 000 R

meie HOA-s töötavate töötajate palkade kulud

Palgatase on piirkonniti erinev, seega rääkige suuruse määramiseks oma linna HOA esimeestega.

Lisaks töötajate palkadele kulub raha majapidamistöödele. Need määratakse tulude ja kulude kalkulatsiooniga, mis tuleb igal aastal koostada ja kinnitada HOA liikmete koosolekul.

Et mõista, kui palju maksab iga korteri HOA ülalpidamine, peate liitma aasta kulude kogusumma ja jagama selle korterite üldpinnaga ja mitteeluruumid. Tulemuseks on ühisvara hoolduse ja remondi määr 1 m² kohta. Võrrelge seda maksekviitungil oleva summaga: kui HOA määr on kõrgem kui fondivalitsejas, ei ole HOA teie valik. Elanikud ei taha rohkem maksta.

Kui maja HOA ülalpidamist ei toeta, saate luua kortermaja nõukogu, kes suhtleb haldusfirmaga ja edastab sellele elanike soovid.

Majaomanike üldkoosolek

HOA loomise otsus tehakse omanike üldkoosolekul. Peate selleks koosolekuks valmistuma: koostama päevakorra, tellima Rosreestrist väljavõtted omanike nimekirja koostamiseks, valima koosoleku kuupäevad ja hääletamise lõpu, printima hääletusankeedid jne.

Väga oluline on hääletamise päevakorra korrektne koostamine, et te ei peaks hiljem koosolekut uuesti korraldama. Päevakord on koosoleku punktide loend, mille üle omanikud peavad hääletama.

HOA loomist käsitleva koosoleku päevakord peab sisaldama järgmisi küsimusi:

1. Koosoleku juhataja ja protokollija kinnitamine, andes neile häälte lugemise õiguse.
2. Häälte lugemise korra kinnitamine, näiteks 1 m² kinnistu üldpinnast võrdub ühe häälega.
3. Maja haldamise meetodi valimine - haldusfirma või HOA.
4. HOA loomine.
5. HOA harta kinnitamine.
6. HOA plaadi kvantitatiivse koostise määramine.
7. HOA juhatuse liikmete valimisest.
8. Revisjonikomisjoni kvantitatiivse koosseisu määramine.
9. Revisjonikomisjoni liikmete valimisest.
10. HOA registreerimiseks volitatud isiku kinnitus.
11. Korteriomanike vastuvõtmisest teavitamise viisi kinnitamine üldkoosolek otsuseid. Saate näiteks infot infotahvlile riputada, mitte iga kord kõigile elanikele välja saata tähitud kirjad.
12. Üldkoosoleku otsuste vormistamise korra kinnitamine - protokoll, millele kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija.
13. Üldkoosoleku protokollide ja otsuste hoiukoha kinnitamine.
14. Juhatuse esimehe töötasu kinnitamine.
15. HOA nime kinnitamine.
16. Ühekordse raha kogumise kinnitamine HOA loomiseks. Kasuks tuleb initsiatiivgrupi kulude hüvitamine kirjatarvete, sissekirjutuse, advokaadi jms jaoks.

Koosoleku enda päevakord peab vastama teates olevale päevakorrale, seega ei saa küsimuste loetelu protsessi käigus muuta. Küsimused näost näkku ja otsustusvormidel peavad kajastama kogu teavet ja olema selgelt sõnastatud, et nad saaksid hääletada poolt, vastu või erapooletuks ilma valijate lisakommentaarideta. Näiteks võib päevakorrapunkt “Juhatuse esimehe töötasu kinnitamine” otsustusvormis välja näha selline: “Kinnitada juhatuse esimehe tasu 15 000 rubla kuus.”

Et saada praegune nimekiri omanikele, peate tellima Rosreestrist FSIS-i teenuse kaudu väljavõtted kõigi maja ruumide jaoks. Üks väljavõte maksab 4 rubla, kuid kõigepealt peate oma isiklikule kontole võtme hankima.

Laadides üles väljavõtted mõnda maja üldkoosoleku pidamise teenust, näiteks Burmistr või Roskvartali veebisaidil, saate välja printida isiklikud hääletusvormid, milles kõik omaniku andmed on juba täidetud. Selliseid vorme kasutades on palju mugavam hääletada.

Kõigi omanike teavitamine koosolekust. Rosreestri väljavõtete põhjal peate välja printima tarneteatiste lehed - tabeli omanike andmetega. Seda saab teha mis tahes kogukonna koosolekute pidamise teenuste abil.

Tabeliga tuleb läbi käia korterid ja mitteeluruumid - esimesel korrusel asuvad poed või pangad - ning koguda omanikelt võimalikult palju allkirju, et nad on teate kätte saanud. Ülejäänud, keda ei saanud isiklikult teavitada, peavad saatma tähitud kirjad. Viimane teade tuleb saata vähemalt 10 päeva enne koosoleku toimumist.

Omanike üldkoosolek peetakse tavaliselt tagaselja või isiklikult. See tähendab, et esmalt peetakse kõigi huvilistega silmast silma kohtumine ning seejärel hääletavad ülejäänud tagaselja prinditud blankettidel ning esitavad täidetud otsused isiklikult või algatusrühma liikmete postkasti. Neile tuleb märkida täidetud vormide kogumiskoht.

Näost näkku osalemise ajal peate olema valmis vastama küsimustele "Mida HOA muudab?", "Kes sa oled?" ja "Kas sa plaanid ka varastada?" Lubage inimestele kõigi eluaseme- ja kommunaalteenuste ning kulude täielikku läbipaistvust. Oluline on mõista HOA loomise eesmärki ja selle erinevusi fondivalitsejast: ühisvara ülalpidamiseks kogutud üleliigne raha kulub ainult maja peale, kõik tulud ja kulud on kontrolli all, küsimusi saab esitada juhatus isiklikult, sest juhatuse liikmed on maja elanikud.

Koosoleku puudujate osa ajal on hääletussedelite laiali puistamine postkastidesse ebaefektiivne: inimesed ei hääleta ja viskavad need paberitükid lihtsalt välja. Peame käima ukselt uksele ja korraldama kõigile väikese koosoleku.

Iga omaniku häälte arv vastab tema kinnistu pindalale. Kolmetoalise korteri omaniku arvamus on olulisem kui ühetoalise korteri omaniku arvamus. HOA loomiseks peate kõigis küsimustes saama vähemalt 50% häältest pluss veel ühe poolthääle.

Kui kasutate teenuseid kogukonna koosolekute pidamiseks, koostatakse see protokoll automaatselt. Jääb vaid see välja printida koos kõigi lisadega - maja ruumide omanike register, hääletajate nimekiri, koosoleku kokkukutsumine, volikirjad ja omanike täidetud otsused. Ka rakendused genereeritakse automaatselt.

Dokumendid tuleb trükkida kolmes eksemplaris: üks jääb koosoleku juhataja juurde hoiule, teine ​​antakse kriminaalkoodeksisse, kolmas - territoriaalne asutus Riiklik Eluasemeinspektsioon (GZHI).

Protokollile peavad uuesti alla kirjutama kõik HOA poolt hääletanud omanikud. Kõigi hääletussedelite valguskoopiad võite anda kriminaalkoodeksile, et ei tekiks kahtlust protokolli võltsimises ja koosoleku ebakompetentsuses. Hääletussedelite originaalid tuleb esitada riiklikule eluasemeinspektsioonile.

Kriminaalkoodeksis ja Riiklikus Eluasemeinspektsioonis on vajalik protokollile lisada kaaskiri kummagi kohta kahes eksemplaris: ühele peavad kriminaalkoodeksi ja riigi elamukinnisvara töötajad tegema märge protokolli koos lisadega vastuvõtmise kohta. Kõik see tuleb teha 10 päeva jooksul pärast puudujate hääletamise lõppu. Kirjavahetuse osa kogukestus ei ole piiratud, tavaliselt täidame selle 2-4 nädalaga.

Protokolli koopiad tuleks paigutada ka sissepääsude infotahvlitele, et kõik hoone ruumide omanikud saaksid nendega tutvuda.

HOA registreerimine

Nagu iga juriidiline organisatsioon, HOA tuleb registreerida maksuametis. Pealegi on alates 2014. aastast vaja registreerida TSN, mitte HOA: vastasel juhul registreerimisest keeldutakse. Tänapäeval saab dokumente esitada elektrooniliselt ja riigilõivu mitte maksta, aga mina registreerisin TSN isiklikult maksuametis.

Täidetud koosoleku protokoll ja TSN põhikiri lisati kahes eksemplaris vormil P11001 avaldusele ning allkirjastati notari juuresolekul. Protokollis ja hartas tuleks kasutada terminit "TSN", mitte "HOA"; see on oluline. Tasusin riigilõivu - 4000 rubla. Viisin kõik dokumendid föderaalse maksuteenistuse piirkondlikku kontorisse, mis tegeleb registreerimisega. juriidilised isikud. TSN-i harta värske näidise saate Internetist alla laadida ja ise ümber teha, kui teile midagi ei meeldi.

4000 R

riigilõiv HOA registreerimise eest

Meie seltsingu loomise protokolli ei allkirjastanud kõik HOA poolt hääletanud omanikud, mistõttu maksuamet ei soovinud minu avaldust ilma allkirjade nimekirjata vastu võtta. Pidin neile kviitungilehe andma.

Pärast TIN-i ja OGRN-i saamist peate avama arvelduskonto, tegema templi, hankima statistikakoodid, võtma teate Pensionifond ja sotsiaalkindlustusfondi tõend.

Ressursi tarnimise lepingute sõlmimine

Kõigile ressursse tarnivatele organisatsioonidele, kellega fondivalitseja töötas, tuleb saata või isiklikult kohale toimetada HOA loomise kiri ressursside tarnimise lepingu sõlmimise kohta. Tavaliselt on need vee- ja energeetikatöötajad, prügivedajad, liftioperaatorid ja sisetelefoni operaatorid.

Kuu aja jooksul peavad ressursse tarnivad organisatsioonid sõlmima HOA-ga uued lepingud ning haldusfirma peab üle andma maja tehnilise dokumentatsiooni ja muud tööks vajalikud dokumendid, samuti ruumide võtmed.

Meie katusekatlaruumi kasutatakse teise läheduses asuva maja kütmiseks. Seetõttu oli meil ideaaljuhul vaja luua HOA korraga kahele majale, et vähendada majandamiskulusid - raamatupidaja ja juhataja palgad, dispetšer, kontorikulud jne. Aga kõik läks valesti. Seadus ütleb väga vähe HOA loomise kohta mitmele majale ja ka Internetist ei leia sellel teemal peaaegu midagi.

Meil oli ühine katlaruum ja avaliku katastrikaardi järgi olid majade all olevad krundid ühise piiriga. Kuid selgus, et tegelikult ei moodustatud majade krunte ja linnavalitsuse esindajate osalusel koosnev komisjon ühiseid kommunaalteenuseid ei leidnud. Pärast kümnekonna erineva juristiga rääkimist jõudsime järeldusele, et peame looma HOA ühe maja jaoks.

Maja vastuvõtmine haldusfirmalt

Enne maja haldusfirmalt ülevõtmist peate koostama defektilehe - maja nähtavate probleemide loendi. Seda selleks, et edaspidi oleks HOA-l põhjust haldusfirmalt kohtusse kaevata raha eest, mis jäi kodu remondiks kulutamata, kuigi oleks pidanud. Meil õnnestus jooksva remondi eest kaevata umbes 380 tuhat rubla, mida haldusfirma ei teinud.

Fondivalitseja vahendustasuga peate maja uuesti läbi vaatama ja kõik loendis olevad punktid välja tooma. Parem on kutsuda mõni tuttav lukksepp või mõne teise HOA kogenud esimees keldrisse ja tehnokorrusele ringi jalutama, et nad näeksid probleeme, millest te ei pruugi teadagi: ummistused kanalisatsioonivoodites, mittetöötavad kompensatsioonipaagid, ummistunud soojusvahetid , jne.

Dokumendid kodu haldamiseks Fondivalitseja peab selle oma kulul taastama ja kolme kuu jooksul HOA-le üle andma. See:

1. Maja tehniline pass.
2. Mõõteseadmete dokumendid.
3. Töötulemuste vastuvõtmise dokumendid, kalkulatsioonid ja tööde inventuur.
4. Ülevaatusaktid, seisukorra kontrollid.
5. Ülevaatusaktid ja väljastatud kütteperioodi valmisoleku tõendid.
6. MKD kasutusjuhend.
7. Maatüki katastriplaan.
8. Väljavõte Rosreestr.
9. Krundi linnaplaneerimine.
10. Servituudi või muu koormise kehtivuse dokumendid.
11. Projekti dokumentatsioon.
12. Omanike, üürnike ja üürnike nimekirjad.
13. Korterelamute ühisvara kasutamise lepingud.
14. Omanike üldkoosolekute otsused ja protokollid.
15. Muud korterelamu valitsemisega seotud dokumendid, mille loetelu kehtestatakse ruumiomanike üldkoosoleku otsusega.

Taotlege kõiki dokumente, isegi kui arvate, et need on kasutud. Mulle hunnikut tolmuseid ehitusprojekte koju kaasa ulatades nentis haldusfirma direktor sarkastiliselt, et nad kasutavad neid kogu aeg. Nendes "kasututes" projektides avastasime, et maja sissepääsud tuleb varustada kaldliftidega invaliididele. Nüüd esitab meie HOA arendaja vastu hagi, viidates ehitusprojektidele.

Arvestite andmed. Samuti tuleb maja vastuvõtmisel allkirjastada arvestite nimekirjad koos näitudega: nende alusel tehakse elanikega haldusfirma lõpparveldus. Nimekirjade korrektseks koostamiseks on väga oluline koos juhtkonnaga kõik korterid läbi käia: see säästab edaspidi elanike raha ja teie aega.

Paljud elanikud ei esita kriminaalkoodeksile ütlusi, eriti aastal viimastel kuudelüleminek HOA-le. Seejärel võtab fondivalitseja tasusid vastavalt standardile. Ja siis edastavad inimesed arvestite näidud HOA-le väiksemate numbritega kui fondivalitseja edastatud. See tähendab, et teie maja tarbis esimesel kuul näiteks 500 kuupmeetrit külma vett ja inimesed esitavad negatiivse mahuga näidud, kus vee eest ei pea maksma mitte nemad, vaid teie. neid. See on HOA jaoks suur peavalu: peate vastavalt standardile lisama kuubikuid ja muutma programmi sisestatavaid algmõõtureid.

Võitlus katlaruumi pärast

Olles saavutanud kontrolli maja üle, ei saanud meie HOA kätte kõige olulisemat - katusekatlaruumi. Kuna katlaruumi ruumide omandiõigus oli ametlikult registreeritud kolmanda osapoole ettevõte, esitasime hagi vaidlusaluse katlamaja kaasomandiõiguse tunnustamiseks. Enne seda pidasime ülemaja koosoleku, et anda HOA-le nõude esitamise õigus.

Hagis viitasime asjaolule, et katusekatlaruum on ühisvara, mis seaduse järgi ei saa kuuluda ühelegi kolmandale isikule omanikule. Samuti kirjutasime, et iga maja ruumide omanik, kellele peaks kuuluma ka osa katlaruumist, võib pöörduda kohtusse, et oma vara ebaseaduslikust kasutamisest välja nõuda.

Kuna ruumid kuulusid ühele organisatsioonile ja hooldust tegi teine ​​organisatsioon, ostis kõik kallid katlad väidetavalt teine ​​organisatsioon ja need olid nende omand. Seetõttu palusime hagis tunnustada kaasomandiõigust nii ruumidele kui ka kogu selles olevale seadmele. Seaduse järgi on need kaks eraldi nõuet, seega maksime kaks riigilõivu, kumbki 6000 rubla.

Hagis palusime hüvitada ka advokaadikulud summas 30 tuhat rubla.

See ei olnud kostja esimene vastuoluline katusekatlaruum ja kohtuprotsess ei olnud lihtne: menetlus kestis kuus kuud. 20.09.2017 esitasime hagi, oli viis kohtuistungit ja veel viis korda lükati istung ühel või teisel põhjusel edasi - kostja mitteilmumine, nõutud dokumentide puudumine, edasilükkamise avaldus. 26.03.2018 sõlmisime arvelduslepingu: katlaruum läks ühisvaraks ning kostja pidi sinna jätma kõik seadmed, mis läksid samuti maja omandisse. Kokkuleppe kohaselt ei hüvitanud kostja advokaadikulusid täies ulatuses - vaid 21 tuhat rubla.

Võitlus maksete vähendamise nimel

HOA alustas tööd siis, kui katlaruumi katsetamine polnud veel alanud. Seetõttu tuli esmalt sõlmida soojuse ja sooja vee tarnimise leping varem katlaruumi teenindanud organisatsiooniga ning ise välja mõelda, kuidas see katlaruum töötab. Kokkulepe oli ausalt öeldes nõme: soojusvarustuse organisatsioon olid ainult õigused, aga HOA-l olid kohustused, meil oli kohustus ennekõike soojuse eest maksta.

Mõni kuu hiljem hakkasid elanikud üllatusega märkama, et tasud tõusid tasapisi aina kõrgemaks. Me ei saanud aru, mis toimub: kuuma vee temperatuur tundus sama, kuid me pidime kuubi eest üha rohkem maksma. Meie katlaruumist sooja saanud naabermajas maksis kuuma vee kuubik juba 250 rubla asemel 400, nagu varem oli keskmine.

Kuuma vee maksumuse arvutamine. Maksedokument sisaldab tasude arvutamise tabelit, selle iga rida on eraldi teenuse- või kommunaalressurss. Tabelis on viis peamist veergu:

1. Teenuse nimi.
2. Individuaalne tarbimismaht.
3. Tarbimise maht ühisvara korrashoiu eesmärgil.
4. Tariif mahuühiku kohta.
5. Teenuse kogusumma.

Kõige sagedamini kasutatakse kaasaegsetes majades kuuma vee arvutamiseks kahekomponentset meetodit: majja tarnitakse külm vesi ja jahutusvedelik - kuum vesi lahustunud reaktiividega torude korrosiooni vastu ning kuum vesi valmistatakse soojusvaheti abil. Ehk siis kuumaveekraani avades ei laeku kuskilt toru kaudu tulevat jahutusvedelikku, vaid juba kodus vajaliku temperatuurini soojendatud vett. Sel juhul ei kuvata maksekviitungil ühte rida “Soe vesi”, vaid kaks: “Soe tarbevee pakkumine”, see tähendab, külm vesi, mis on soojendatud soojaks veeks, ja “Soojusenergia sooja vee valmistamiseks”.

Meie majas käib see nii: keldris on soojusvaheti, mis soojendab sooja vett ja sinna voolab jahutusvedelik katuse katlaruumist alla. Maksearvel olev summa suurenes just sooja vee valmistamiseks vajaliku soojusenergia eest. Seetõttu hakkasime esimese asjana tegelema soojakadudega.

Width="1350" height="1612" class="outline-bordered" style="max-width: 1350px; height: auto" data-bordered="true"> Maksedokumendi näide sooja veevarustuse ja arvutustega soojusenergia selle valmistamiseks. 2018. aasta jaanuaris oli maksumus 242 rubla 1 m³ kuuma vee kohta: (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 R

Soojuskaod. Kui kuum vesi voolab punktist A punkti B läbi pika toru ja selle toru ümbritsev õhutemperatuur on palju madalam kui vee temperatuur, siis on vesi punktis B külmem kui punktis A. Seda nähtust nimetatakse nn. soojuskadu.

Kaasaegsetes kortermajades, nagu meilgi, ringleb kuum vesi pidevalt läbi kõikide korruste, nii et kui avate soojaveekraani, läheb see kohe kuumaks. Kui tsirkulatsiooni pole, peate iga kord kraani ja kütteseadme vahel oleva vee tühjendama, kuni see kuumeneb. Ja kui vesi ringleb kogu majas, siis see jahtub. Mida rohkem see jahtub, seda rohkem tuleb soojusenergiat kulutada, et see uuesti üles soojendada.

Keldris kulutasime umbes 65 tuhat rubla, tehnilisele korrusele 16 tuhat rubla. Lisaks torudele soojustasime keldri sissepääsud, samuti tehnilisel korrusel majaosade vahelised liitekohad, nii et härmatisõhk pääses tuppa ainult ventilatsiooniavade kaudu ja torud jahtusid vähem.

Seega oli võimalik vähendada keskmist temperatuuride erinevust toite- ja tagasivoolu vahel 5-7%. Kuid ei saa väita, et inimesed seda oma maksetest märkasid - temperatuuride erinevused päevade lõikes olid liiga suured: õhutemperatuur väljaspool akent ja veetemperatuur sisselaskeava juures muutusid.

Temperatuuri analüüs. Probleemid katlaruumiga suurenesid: liiga sageli lakkas soe vesi olema kuum ja alati polnud selge, kas teenindusorganisatsiooni kontrollruum sellest teadis.

Minu põhitegevuseks on veebiprogrammeerimine. Olles omandanud veidi mikrokontrollerite programmeerimist, tegin seadme, mis võimaldab Interneti kaudu reaalajas näha katlaruumist tuleva kuuma vee ja jahutusvedeliku temperatuuride muutuste graafikut. Kui temperatuurid langevad, saan kohe Telegrami teate ja graafikust saan aru, kas katlaruumis juhtus õnnetus või probleem milleski muus.

Temperatuurianalüüs aitas välja selgitada soojusvarustuse ebastabiilsuse peamise põhjuse: kuum jahutusvedelik segunes veega, mis läbib lahtiühendatud kateldel avatud klappe, katlaruumis, mitte teel soojusvahetisse.

Katlaruumi hooldus. 2018. aasta mais saime lõpuks ühisvaraks katlaruumi koos kogu tehnikaga ja lõpetasime sooja vee eest tasumise tariifi järgi. Leidsime organisatsiooni, kes aitas meil katlaruumi üle võtta ja koostada vigade akti, et saaksime taotleda kõigi mittetöötavate seadmete remondikulude hüvitamist.

Sama organisatsioon pidi katlaruumi teenindama 55 tuhande eest kuus. Summa jagati kõigi kahe maja ruumide omanike vahel proportsionaalselt pindalaga, tulemuseks 2,91 R ruutmeetri kohta. Samuti otsustasime koguda 1,5 R igalt ruutmeetrilt eelseisvateks remonditöödeks katlaruumi remondifondi. Kokku maksid omanikud katlaruumi hoolduse eest 4,41 R ruutmeetri kohta.

Paar kuud hiljem hakkasime märkama, et minimaalse sooja veetarbimisega korterites - pensionärid püüavad näiteks vett säästa - katlaruumi hooldus- ja remonditasude tõttu suvekuu summa ei muutunud. üleüldse. Kuubik kuuma vett maksis 250 asemel 150 rubla, kuid katlaruumi ülalpidamiseks kulus veel umbes 100 rubla. Kuigi katlaruumis töid ei tehtud. Seetõttu leidsime teise teenindusorganisatsiooni 35 tuhande rubla eest kuus. Nüüd, võttes arvesse panust edaspidiseks remondiks, maksab katlaruumi ülalpidamine omanikele 2,86 R ruutmeetri kohta.

Selle tulemusena osutus sagedaste kuuma vee probleemide ja kõrgete maksete põhjuseks mitte ainult kõrge veetariif, vaid ka katlaruumi ebaõige hooldus: soe vesi jahtus soojusisolatsiooni puudumise ja jahutusvedeliku probleemide tõttu. , ja teenindusorganisatsioonid võtsid raha remonditööde eest, mida ei tehtud. Alles siis, kui meie HOA lahendas kõik probleemid ja registreeris katlaruumi ühisvarana, nii et elanikud lõpetasid tariifi maksmise, vähenesid maksed vee ja soojuse eest.

"Vargus" HOA-des ja haldusettevõtetes

Kui saame teada fondivalitseja tehtud töödest, üllatame sageli tohutute summade üle. Pärast kolmeaastast töötamist HOA-s mõistsin, et see ei ole alati märk vargusest või tagasilöögist. Raskused sularahata töövõtjate leidmisel põhjustavad tõsiselt paisutatud hindu. Sellised töövõtjad ei taha väikseid töid teha, mistõttu hind tõuseb veelgi. Palju energiat kulub mõistliku ja kvaliteedi garantiiga hinnapakkumise otsimisele. Tuleb välja, et väliselt üsna lihtne töö annab kokku ümmarguse summa.

Ja on ka töid, mille vajalikkust keegi elanikest isegi ei mõista: soojusvaheti läbipesu, kanalisatsioonisüsteemi ennetav hooldus. Need teenused on kallid ja neid tuleb regulaarselt osutada. Suurepärane summa majas olevad seadmed vajavad remonti ja hooldust ning elanikele tundub, et maksavad ainult esikus ja hoovis koristamise eest. Mitteeluruumide omanikud, kellelt kogutakse sama summa ühisvara korrashoiu eest, on üldiselt hämmingus, miks nad raha maksavad, sest nad maksavad nii poe ees olevale korrapidajale kui ka koristajale eraldi.

Tulemused: kui palju oleme vähendanud kütte ja sooja vee maksumust

Küttehooajal jõudis lõpuks kätte see, mille nimel oleme kaks aastat tööd teinud: kütte ja sooja vee eest makstavad maksed on märgatavalt vähenenud. Nüüd on kütte ja sooja vee eest maksmine põhjust sõprade ees uhkustada. 2017. aasta jaanuaris maksin 1 kuupmeetri sooja vee eest 229 rubla, kütte eest 2997 rubla. 2019. aasta jaanuaris maksin 1 kuupmeetri sooja vee eest 88 rubla, kütte eest 1091 rubla ja katlaruumi ülalpidamise eest veel 206 rubla. Samas on sooja vee temperatuur praegu keskmiselt 5 kraadi kõrgem kui oli, seega peaks selle igakuine tarbimine olema väiksem.

88 R

Kuubiku kuuma vee eest maksin jaanuaris 2019. Aasta varem maksin 229 rubla

Teades maja üldpinda ja nendel kuudel tarbitud sooja vee kogumahtu, saate võrrelda kogu maja pealt tasumisele kuuluvaid summasid.

Meie kodu kütte ja sooja vee küttekulud

Kogu maja kütte- ja katlaruumi hooldus

jaanuar 2019

241 775,48 RUB

jaanuar 2018

360 522,53 RUB

jaanuar 2017

551 032,21 R

61,1 m² korteri kütte- ja katlaruumi hooldus

jaanuar 2019

1297,77 R

jaanuar 2018

1935.16 R

jaanuar 2017

2957,76 R

Kütte- ja katlaruumi hooldus 1 m² kohta

jaanuar 2019

21.24 R

Vara omanikuks olemine ei tähenda ainult õiguste omamist, vaid ka kohustusi. Seega vastutab iga korteriomanik oma korteri ja mingil määral kogu maja eest seal toimuva eest. Kortermaja haldamiseks on mitu võimalust, kõige sobivam variant tuleb valida koos kõigi elanikega.

Üks võimalus on HOA. Tekib küsimus: mis on HOA ja kuidas on selle töö üles ehitatud?

HOA kontseptsioon

HOA on mittetulundusühing, mille loovad korteriomanikud oma kortermaja haldamiseks, see kinnitatakse elanike üldkoosolekul.

Majaomanike ühistu on juriidiline isik, seetõttu registreeritakse see vastavalt kõikidele seadustele ja määrustele, koostatakse põhikiri, märgitakse juriidiline aadress, valitakse pitsat ja avatakse pangakonto.

Kõik seltsingu liikmed ja korteriomanikud peavad tasuma kulud, mis sõltuvad nende osa suurusest. Veelgi enam, kui üks neist rikub seadust või segab HOA tööd, võidakse ta partnerlusest välja arvata.

Oluline on aru saada, mis on kortermaja haldamine HOA abil, sest seadused täpne määratlus Ei.

Seetõttu on vaja kindlaks teha, millised tunnused on seotud juhtimisega, see on tegevusprotsess, ülesannete järjepidevus ja ühtsus, tegevused peavad olema eesmärgipärased, mis on objekt ja subjekt.

Milliste probleemidega HOA omanikud silmitsi seisavad?

Vaatamata sellele, et HOA on juriidiline isik, erineb selle juhtimise ja juhtimise protsess siiski tavalise ettevõtte juhtimisest.

Näiteks kui organisatsioonis tekivad lahkarvamused juhtimise osas või selgub mõne töötaja ebaausus ja ebaaus, võib ettevõtte direktor ta lihtsalt vallandada ja edasi töötada.

Majaomanike liidu juhtkond, nad kutsuvad teda esimeheks, kõik on teisiti. Sest HOA juhtimise efektiivsus sõltub suuresti suhetest elanikega.

Ja kui tavalises organisatsioonis saab juht mõne otsuse teha iseseisvalt ja individuaalselt, siis see on võimatu, otsuse tegemisel peavad kohal olema raamatupidaja ja revisjonikomisjon.

Ka juhtimise üks probleeme on see, et see pole paindlik. Ka kõige lihtsama otsuse tegemiseks on vaja vähemalt 6 inimest, vastasel juhul võidakse seda pidada ebaseaduslikuks.

Võib öelda, et tõhusus HOA töö Seetõttu see mõnikord väheneb. Samuti tuleb perioodiliselt ajakohastada HOA juhatuse liikmeid ja juhtkonda.

Majaomanike liidu probleemiks on asjaolu, et paljudel korteriomanikel on erinevad arusaamad maja haldamisest ja kohaliku piirkonna kasutamisest.

Näiteks osa elanikke haljastavad ala, istutavad lilli, rajavad lillepeenraid, piiravad koeraomanikke, et nad murul ei jalutaks, kuid teiste elanike jaoks pole see nii oluline ja nad usuvad, et sellised alad, mida saab ainult imetleda. ja kasutamata ei ole vajalikud.

IN asutamisdokumendid HOA näitab perioodi, milleks esimees valitakse. HOA esimees peab alaline alus esitama maksuametile raamatupidamisdokumente, sõlmima lepinguid.

Kuidas HOA töötab?

Majaomanike ühisuse juhtkonnaks loetakse korterelamus selle juhatajat või esimeest, juhatust ja üldkoosolekut.

On olukordi, kus esimeest ei olnud võimalik valida, mistõttu määratakse juht. See sõlmitakse temaga tööleping, mille kohaselt HOA palkab juhi.

Lepingu kohaselt peab HOA juht vastutama:

• kõigi koduste kommunikatsioonide normaalseks toimimiseks,
• järgmise aasta eelarve ja kalkulatsioonide korraldamine, elanikega suhtlemise loomine,
• suhtlemiseks vallaga, töö korraldamiseks töövõtjatega,
• elanike seas võlgnikega töötamiseks ja võla tagasimaksmise jälgimiseks ning muud HOA põhikirjas sätestatud aspektid.

HOA tahvlil on ka oma funktsioonid. Amet peab koostama järgmise aasta tööplaani ja jälgima, et elanikud järgiksid kõiki seadusi.

Üldkoosolekule tehtud tööde kohta aruannete koostamine, kalkulatsioonide koostamine ja nende artiklite ülekirjutamine koosolekul analüüsimiseks, tööliste palkamine maja ja territooriumi puhastamiseks ning muud põhikirja kohased kohustused.

HOA osalejate õigused ja kohustused

HOA osalejate õiguste hulka kuulub asjaolu, et nad saavad oma vara käsutada ilma teiste seltsingus osalejate nõusolekuta.

Samuti võimalus osaleda koosolekutel, avaldada oma ettepanekuid elukvaliteedi parandamiseks, ühisvarale juurdepääsuks, võimalus valida juhatuse liikmeid, kandideerida.

HOA liikmete kohustuste hulka kuuluvad:

• Maja ja territooriumi saate kasutada vastavalt sanitaar- ja tuleohutusstandarditele ning vastavalt seadusele peate tasuma eluaseme ja kommunaalteenuste eest õigeaegselt ja täies ulatuses,
• maja haldamist puudutavate seaduse nõuete täitmiseks on kõik osalejad kohustatud osa võtma maja korrashoiust ja kapitaalremondist.

Majaomanike liit võib iseseisvalt:

HOA on kohustatud oma õiguste teostamisel keskenduma eelkõige meie riigi seadusandlusele, kuivõrd see mõjutab kolmandate isikute, eelkõige majaelanike huve.

Kui järgite eluasemeseadustiku tingimusi, nimelt artiklit 136, on ühe kortermaja elanikel õigus luua ainult üks HOA.

Kui ühele maatükile kuulub kaks või enam maja või need asuvad üksteisega piirnevatel kruntidel, saab luua ühe mitme majaga HOA.

Sel juhul ei saa kaks HOA-d ühineda, sel juhul korraldatakse seltsingute liit või mõni muu mitme majaga organisatsioon, mida võib nimetada liiduks, ühinguks, see on nimes olemas.

Oluline on meeles pidada, et majaomanike ühistu loomisel võtavad majaelanikud vastutuse kõige majas toimuva eest.

Praktikas seisavad HOA-d silmitsi tõsiasjaga, et HOA juhtimist on mugav delegeerida, kuid sageli näitavad elanikud üles initsiatiivipuudust ega soovi liikmemaksu maksta.

Elamu haldamist saab juhtida erineval viisil - usaldada kõik majahaldusfirmale või ühineda HOA-ks ja võtta kõik enda kätte. Saame aru, miks HOA-sid luuakse, kuidas need organisatsioonid töötavad ja millised seadused nende tegevust reguleerivad.

Mis on HOA

Eluasemeseadustiku artiklist 135 saame teada, et korteriomanikud valivad ise, kes ja kuidas nende kodu haldab:

☝Kui majas on vähem kui 50 korterit, saavad selle omanikud hallata: elanikud maksavad gaasi, elektri, vee jms arveid otse selliseid teenuseid osutavatele ettevõtetele. Sel juhul jääb probleemiks maja üldkasutatavate ruumide – sissepääsude, treppide, pööningu ja keldri – hooldus ja remont. Elanikud tegutsevad sageli skeemi “minu maja on äärel” järgi: hooletul naabril on raske nõuda trepist prügi ära viimist, veelgi keerulisem on Vodokanali või mõne muu organisatsiooni vastutusele võtmine. Küsitav on ka koduremont: 50 korteri hulgas on alati 5-10, kes ei suuda selle remondi eest tasuda.

✌Maja võib hallata ka äriorganisatsioon - DUK või majahaldusfirma. Ta juhib kõiki äriasju, jälgib kommunaalteenuste kvaliteeti ja õigeaegset remonti. Maja elanikud maksavad DUK poolt väljastatud arveid, mis tavaliselt sisaldab ka vahendustasu selle töö eest. Elanikud saavad nõuda raamatupidamist selle kohta, kus raha kulutatakse.

☝✌ Ja kolmas variant - korteriomanikud ühinevadmajaomanike ühing või majaomanike ühing.

Mida ütleb eluasemekood:

• HOA - mittetulundusühing;
• HOA-ga saavad liituda ainult kortermaja - kahe või enama korteriga maja - korterite omanikud;
• HOA ülesanne on majandada nii, et elanikud tunneksid end mugavalt elades ja ruume kasutades.

Tavaliselt ühinevad omanikud HOA-ks, et muuta maja hooldamine ja hooldamine läbipaistvamaks: HOA võimaldab teil selgelt kontrollida raha laekumist ja kulutamist.

Millised on HOA kohustused?

HOA on kohustatud sõlmima lepingud töövõtjate ja ressursse tarnivate organisatsioonidega ning hoidma korda kõiges: alates katuse remondist kuni puhastamiseni. Eluasemekoodeks sätestab selgelt HOA kohustused:

👍 varustada maja sooja ja külma veega;

👍 tagavad kütte;

👍 tagama gaasi;

👍 anda elektrit;

👍 koristada ala ja jälgida jäätmete äravedu;

👍 hoia koridorid puhtad;

👍 jälgida parkimiskohtade arvu;

👍 Remondi teed ja avalikku vara õigeaegselt.

HOA peaks olema teadlik kõigist asjadest – planeeritud vee- või elektrikatkestused, eelseisvad teeremondid maja sissepääsu juures. Samuti peab HOA teavitama elanikke kõigist muudatustest korrustel olevate teadete või posti teel. Selle hõlbustamiseks loob juhtkond sotsiaalvõrgustikes grupi või Whatsapi vestluse, kus teavitab elanikke kogu olulisest teabest.

Kuidas HOA töötab?

Iga korteriomanik, kes hääletas selle loomise poolt, saab HOA liikmeks. Aga kuna majas on palju kortereid, ei saa kõik elanikud organisatsiooni töös osaleda. Seetõttu valitakse üldkoosolekul juhatuse liikmed: need on residendid, kes kuuluvad HOA asutajate hulka ja juhivad seda. Juhatuse liikmeid saab valida üldhääletamise teel. Võite määrata ka esimehe - tulevase HOA peamise vastutava isiku. Esimeheks võib nimetada iga HOA liiget.

Kui juhtkond on moodustatud, koostatakse ja allkirjastatakse harta. Hartas on täpsustatud maja aadress, asutajate nimekiri, HOA õigused ja kohustused ning kõik olulised maja korrashoiuga seotud formaalsused. Harta on registreeritud föderaalses maksuteenistuses ja koopia on notari poolt kinnitatud.

HOA kogub korra säilitamise eest tasu. Summa määratakse koosolekul: seadus seda küsimust ei reguleeri, elanikud saavad sissemaksete suuruse ise määrata või kaasata raamatupidaja, kes arvutab välja, milline eelarve peaks HOA-l aastas olema. Aastane summa jagatakse igakuisteks või kvartalimakseteks.

Koosolekutel määravad omanikud ise oma kodu saatuse. Kokku saades otsustavad elanikud, kui sageli remontida sissepääsud, kas värvida maja fassaad ja trepid ning kas paigaldada tõkkepuu. HOA liikmed ei vaja uute pinkide ostmiseks ega mänguväljaku varustamiseks luba "ülalt": nad lihtsalt hääletavad koosolekul selle poolt, koguvad seejärel raha ja palkavad ehitajad.

Kui midagi läks valesti...

Võluv ja samas peamine HOA puudumine seisneb selles, et iga elanik vastutab talle kuuluva maja ja vara eest. Aktivistide hulgas võib olla juriidiliselt kirjaoskamatuid või ebakompetentseid inimesi, kelle tegevus võib kahjustada maja ja selle elanikke.

Kõik elanikud ei maksa tasusid ega kommunaalmakseid õigeaegselt, mistõttu koguneb HOA võlgu. Kuna tegemist on mittetulundusühinguga, on majaomanike ühistu omakapital reeglina väga väike – võlgade tasumiseks ei pruugi lihtsalt raha jätkuda.

Tihti hiilib HOA juhatus oma kohustustest kõrvale: näiteks esmaspäeval keeravad nad kaheks nädalaks vee kinni, aga elanikke ei teavita.

Seaduse järgi on teil, nagu ka teistel koduomanikel, õigus nõuda HOA-lt aruannet: kuidas, kuhu ja milleks raha kulutati, millised lepingud ja kokkulepped sõlmiti ning kellega, kui kiiresti teie nõudmised täidetakse. Seadus ei täpsusta, milline see aruanne välja peaks nägema, nii et esimehed võivad lihtsalt käega lüüa või ei oska seda kirjutada.

Kuhu HOA üle kaevata

1. Otse HOA juhatusele: kirjutada esimehele adresseeritud avaldus kahes eksemplaris, üks jätta alles.

2. Rospotrebnadzori.

3. Riiklikule eluasemeinspektsioonile.

4. Prokuratuuri.

1. Kinnisvaraomanike ühisuse liigina tunnustatakse majaomanike ühisust, mis on korterelamu ruumide omanike ühendus korterelamu ühisvara ühiseks majandamiseks või 2. osas nimetatud juhtudel. käesoleva seadustiku artikli 136 kohaselt mitme kortermaja ruumide omanike vara või mitme elamu omanike vara, tagades omandi, kasutamise ja seadusega kehtestatud korterelamu ühisvara käsutamise või mitme kortermaja ruumide omanikele kuuluva vara või mitme elamu omanikele kuuluva vara ühiskasutuse piires, teostades tegevusi loomiseks, korrashoidmiseks, säilitamiseks ja suurendamiseks. sellist vara, kommunaalteenuste osutamist isikutele, kes kasutavad vastavalt käesolevale seadustikule neis kortermajades või nendes elamutes ruume, välja arvatud käesoleva seadustiku artiklis 157.2 sätestatud juhtudel, samuti muude tegevuste läbiviimiseks, mille eesmärk on saavutada korterelamute majandamise või mitme korterelamu ruumide omanikele kuuluva vara või mitme elamu omanike vara ühiseks kasutamiseks.

2. Majaomanike ühisuse põhikiri võetakse vastu üldkoosolekul, mis toimub käesoleva seadustikuga kehtestatud korras, korterelamu ruumide omanike häälteenamusega. Majaomanike ühistu põhikirjas peavad olema andmed selle nime kohta, sealhulgas sõnad "majaomanike ühistu", selle tegevuse asukoht, subjekt ja eesmärk, majaomanike ühistu liikmelisuse tekkimise ja lõppemise kord, ühingu koosseis ja pädevus. seltsingu juhtorganid ja nende otsustamise kord, sealhulgas küsimustes, mille kohta otsused tehakse ühehäälselt või kvalifitseeritud häälteenamusega, seltsingu revisjonikomisjoni koosseis ja pädevus (audiitori pädevus), nagu ja muu käesolevas koodeksis sätestatud teave.

(vt eelmise väljaande teksti)

2.1. Majaomanike ühistu põhikiri võib ette näha süsteemi või muu kasutamise infosüsteem majaomanike ühisus majandamisega seotud küsimuste lahendamisel, arvestades nende süsteemide funktsioone.

3. Seltsi loonud majaomanike ühistu liikmete arv peab ületama viiskümmend protsenti korterelamu ruumide omanike häälte koguarvust.

4. Majaomanike ühistu luuakse tegevusaega piiramata, kui ühistu põhikirjaga ei ole sätestatud teisiti.

5. Majaomanike ühistu on juriidiline isik selle riikliku registreerimise hetkest. Majaomanike ühistul on oma nimega pitsat, arveldus- ja muu pangaarve ning muud andmed.

6. Majaomanike ühistu vastutab oma kohustuste eest kogu talle kuuluva varaga. Majaomanike ühistu ei vastuta ühistu liikmete kohustuste eest. Majaomanike ühistu liikmed ei vastuta ühistu kohustuste eest.

7. Kui korterelamu ruumide omanikud valivad korterelamu majandamisviisi, siis majaomanike ühisus viie tööpäeva jooksul alates majaomanike ühisuse riikliku registreerimise otsuse tegemise päevast. riiklik registreerimine juriidilised isikud, majaomanike ühendused esitavad riiklikule elamujärelevalve asutusele andmed majaomanike ühistu poolt korterelamu haldamise meetodi valiku kohta ja teatise korterelamu haldamise tegevuse alustamise kohta föderaalorgani kehtestatud korras. täitevvõim, täites väljatöötamise ja elluviimise ülesandeid avalik kord ning õiguslik regulatsioon elamu- ja kommunaalteenuste valdkonnas.

(vt eelmise väljaande teksti)

7.1. Kui majaomanike ühisus sõlmib korterelamu majandamislepingu, millega organisatsiooni juhtimine majaomanike ühing esitab viie tööpäeva jooksul nimetatud lepingu sõlmimise päevast arvates riiklikule eluasemejärelevalve asutusele teabe nimetatud lepingu sõlmimise kohta väljatöötamise ja rakendamise ülesandeid täitva föderaalse täitevorgani kehtestatud viisil. riiklik poliitika ja õiguslik regulatsioon elamumajanduse kommunaalteenuste valdkonnas.

7.2. Majaomanike ühisuse ja valitsemisorganisatsiooni vahel sõlmitud korterelamu valitsemislepingu lõpetamise või lõpetamise korral esitab majaomanike ühisus viie tööpäeva jooksul käesoleva lepingu lõppemise või lõpetamise päevast arvates 2011. aasta 1. jaanuarist 2010.a. riikliku eluasemejärelevalve organi teave korterelamu haldamise lepingu sõlmimise kohta teise valitsejaorganisatsiooniga või majaomanike ühisuse poolt korterelamu haldamiseks tegevuse alustamise kohta teatise kohta, mille on kehtestanud föderaalne täitevorgan, kes täidab arendus- ja arendusfunktsioone. riikliku poliitika ja õigusliku regulatsiooni elluviimine elamu- ja kommunaalmajanduse valdkonnas.

8. Kui korterelamu ruumide omanike üldkoosolek teeb otsuse muuta korterelamu majandamisviisi majaomanike ühisus, esitab majaomanike ühisus viie tööpäeva jooksul käesoleva otsuse tegemise päevast arvates 2011. aasta 20. detsembri 2010. aasta otsuse 2009. a. riikliku eluasemejärelevalve organi teave korterelamu haldamise lõpetamise kohta majaomanike ühistu poolt riikliku poliitika ja elamumajanduse ning kommunaalteenuste valdkonna õigusliku reguleerimise väljatöötamise ja rakendamise ülesandeid täitva föderaalse täitevorgani kehtestatud viisil.