Većina stambene zgrade prenose se na upravljanje raznim organizacijama, jer je to prilično isplativo i pogodno za stanovnike.

Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno tvoj problem- obratite se konzultantu:

PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u tjednu.

Brz je i BESPLATNO!

Jedna vrsta takvog upravljanja je partnerstvo.

Što je

HOA ili udruga vlasnika stanova, po svojoj je pravnoj prirodi, neprofitna organizacija.

To znači da jedan od glavnih ciljeva organizacije nije ostvarivanje dobiti u obliku Novac, već zadovoljenje interesa i nematerijalnih potreba osoba koje ulaze u njegov sastav.

HOA djeluje kao jedan od oblika upravljanja stambenim zgradama, čiji su stambeni prostori u privatnom vlasništvu.

Prijenosom stanova građanima kroz privatizaciju, država se oslobađa dijela obveza za njihovo održavanje, čime ih prebacuje na nove vlasnike.

Pošto građani nemaju praktično iskustvo za rad stambenih objekata, od njih se traži da izaberu jedan od oblika organiziranja procesa upravljanja - stvaranje ortačkog društva.

Dakle, HOA je oblik samouprave stanovnika u odnosu na vlastitu imovinu, odnosno stambenu zgradu i susjedno područje.

Koncept upravljanja uključuje procese kao što su održavanje, rad, popravak i pružanje komunalnih usluga vlasnicima stambenih nekretnina.

Važno je napomenuti da će većina višestambenih zgrada uključivati ​​ne samo stambene, već i nestambene prostore, čiji vlasnici imaju interes upravljati zgradom.

U tom smislu uskoro će se stvoriti ne samo udruge vlasnika nekretnina, već i partnerstva vlasnika nekretnina (TSN).

Ovakav oblik upravljanja omogućit će ostvarivanje prava i interesa šireg kruga subjekata.

Za koje svrhe?

Prije definiranja HOA ciljevi, vrijedi otkriti njegove zadatke, koji uključuju:

Na temelju glavnih ciljeva, glavni cilj partnerstva je osigurati visokokvalitetne javne usluge kod kuće, održavati opću čistoću i red, kontrolirati plaćanje naknada i ispuniti izravne odgovornosti koje su mu dodijeljene zakonodavstvom Ruske Federacije.

Video: stvaranje HOA

Okupacija

Glavni cilj partnerstva može se spojiti u jedan koncept - upravljanje. Ovaj koncept je prilično širok i uključuje različite vrste aktivnosti.

Stambeno zakonodavstvo posebno ističe upravljanje stambenom zgradom kao svoje glavno područje djelovanja.

Ako ovaj koncept promatramo šire, možemo razlikovati upravljačke funkcije kao što su održavanje i popravak, uključujući pružanje različitih vrsta javnih usluga.

Popis glavnih aktivnosti HOA uključuje:

DO ekonomska aktivnost naznačeno u i može se pripisati:

• izrabljivanje;
• servis;
• obavljanje popravnih radova na zajedničkoj imovini;
• izgradnja novih objekata;
• transakcije;
• primitak i prijenos sredstava pružateljima usluga i ugovornim tvrtkama.

Unatoč činjenici da je, prema pravilima, HOA stvorena u nekomercijalne svrhe, ima pravo primati dobit od vlastitih aktivnosti.

Prihod može koristiti samo za postizanje ciljeva za koje je stvoren.

Na primjer, upotrijebite dobivena sredstva za popravke ili poboljšanje zajedničke imovine i teritorija.

Sav primljeni prihod podliježe oporezivanju, tako da sredstva moraju biti dokumentirana, kao i sve druge radnje odbora organizacije.

Djelatnost upravljanja ortačkim društvom sastoji se od rješavanja velikog broja organizacijskih pitanja koja su u nadležnosti organa upravljanja. To može uključivati ​​sastanak vlasnika kuće.

Odgovornosti organizacije

Odgovornosti partnerstva objavljene su u stambenom zakonodavstvu.

Prema ovoj normi, HOA je dužan:

Zakonodavni okvir

HOA je posvećen Stambenom zakoniku Ruske Federacije. Nakon raskida Sovjetski Savez počele su se stvarati prve vrste partnerstava.

S tim u vezi javila se potreba za donošenjem pravnog akta kojim bi se regulirala djelatnost ortačkih društava. Tako pravni akt postao savezni zakon"O HOA."

Usvojen je 1996., a izgubio je snagu u ožujku 2005., kada je na snagu stupila trenutna verzija Stambenog zakona Ruske Federacije.

Sve prednosti i mane HOA-a

Kao što je ranije rečeno, partnerstvo je neprofitna organizacija, čiji glavni cilj nije ostvarivanje prihoda, već zadovoljenje potreba članova ortačkog društva, u smislu upravljanja zajedničkom imovinom koja se nalazi u stambenoj zgradi.

Je li za sve stanovnike? stambena zgrada Stvaranje organizacije je koristan postupak. Udruga vlasnika stanova za ili protiv - saznajte o čemu treba voditi računa.

Primljene pogodnosti

Prednosti partnerstva uključuju:

Dakle, stvaranjem HOA građani dobivaju znatan broj pogodnosti.

Kao što mnogi trgovci nekretninama primjećuju, na temelju njihove prodajne prakse, četvorni metri u stambenim zgradama u kojima se nalazi ova organizacija imaju višu cjenovnu kategoriju.

Negativni bodovi

Značajan nedostatak partnerstva je nesavršenost zakonodavstva u pogledu regulacije sustava naselja.

Ako bilo koji član organizacije odbije izvršiti plaćanja, pružatelj usluga ima pravo na povrat sredstava na sudu.

Sudu će biti svejedno odakle uplate, a moguće je da će savjesni stanari svoje račune morati plaćati dva puta.

Osim toga, nedostaci mogu biti malo prenapuhane cijene za rad, povećani rizik pri odabiru subjekta za ulogu predsjednika.

Zakon ne predviđa ozbiljne mjere protiv nesavjesnih platiša.

Usporedna tablica s drugim oblicima vlasti

Koja će se metoda odabrati ovisi o mnogim čimbenicima, uključujući karakteristike stambene zgrade, stanara, određene situacije itd.

Prilikom odabira trebali biste jasno razumjeti sve glavne točke, prednosti i nedostatke svake metode:

Referenca. HOA je oblik upravljanja imovinom utvrđen zakonom, u kojem su svi vlasnici kuće odgovorni za održavanje kuće.

Kako bi se stvorilo HOA u kojem će vlasnici snositi manje financijske gubitke uz veću operativnu učinkovitost nego s drugim oblikom upravljanja, potrebno je upoznati se s oblicima državne potpore i što to znači za ovo samoupravno tijelo. To će prije svega odrediti koliko će biti svrsishodan izbor u korist stvaranja HOA.

Mjere podrške koje HOA može dobiti od države:

• veliki popravci na teret lokalnog ili državnog proračuna;
• jednaki, u usporedbi s drugim oblicima upravljanja, uvjeti za održavanje i popravak stambenih prostorija;
• blaži uvjeti kreditiranja, sve do plaćanja dijela kamatne stope za partnerstvo.

Osim državne potpore, izvedivost stvaranja HOA ovisit će o učinkovitosti trošenja sredstava za održavanje prostorija. Često, nekompetentan ili ne baš pošten upravitelj može trošiti novac u druge svrhe; u ovom slučaju bit će potrebno održati sastanak revizijske komisije i, u slučaju neslaganja, održati sastanak za promjenu upravitelja.

Da biste izračunali koliko će biti isplativo stvoriti tijelo samouprave, morate odrediti koji su troškovi svakog člana partnerstva za održavanje kuće i isplatu plaća zaposlenicima, ovisno o površini zajedničke imovine.

Izvedivost stvaranja HOA može se izračunati pomoću formule dane u tablici:

U ovoj formuli, BSO je teret održavanja i servisa.

Ova formula je univerzalna i omogućuje vam izračunavanje izvedivosti stvaranja HOA. Što je niži BSO koeficijent, to će stvaranje ovog tijela samouprave biti isplativije.

Glavne prednosti i mane

U ovu metodu Upravljanje imovinom ima i pozitivne i negativne strane.

U upravljanju

Za početak, razmotrimo prednosti upravljanja HOA:

Osim prednosti, HOA, kao i svaki drugi oblik upravljanja, ima i svojih loših strana:

• Veliki vremenski troškovi. Kako bi riješili bilo koji problem, vlasnici kuća moraju održati sastanke i tek nakon toga donijeti odluku. Ovo zahtijeva dodatno vrijeme.
• Poteškoće organiziranja učinkovitog upravljanja. Kako bi HOA učinkovito obavljala svoj posao, a pritom bila ekonomski isplativa, potreban mu je kompetentan i pošten upravitelj kojeg je često vrlo teško pronaći.
• Neplatiše. Sve troškove održavanja zajedničke imovine HOA snose sami građani. Ako među njima ima neplatiša, to loše utječe na financiranje u cjelini, jer njihove dugove moraju plaćati pošteni najmoprimci.

U plaćanju

profesionalci:

minusi:

• Moguća su veća plaćanja za održavanje doma. Budući da HOA samostalno provodi uređenje teritorija, mogu biti potrebni dodatni troškovi za učinkovitije izvođenje radova.
• Hitni troškovi. Postoje nepredviđeni troškovi u plaćanju usluga HOA. Na primjer, ako su potrebni hitni popravci krova ili podruma, bit će potrebna velika svota novca. Ako ovaj iznos nije u rezervama partnerstva, tada će stanovnici morati hitno "uložiti" za popravke.

U službi

profesionalci:

• Mogućnost kvalitetnog uređenja zajedničkog prostora. Na inicijativu stanovnika, moguće je stvoriti dodatne pogodnosti u lokalnom području i stvoriti udobnost u ulazima. Uzete zajedno, ove mjere mogu podići tržišnu vrijednost stanova u zgradi.
• Sposobnost kontrole kvalitete obavljenog posla.
• Mogućnost brzog popravka i zamjene komunalija. Odlukom sastanka, stanovnici mogu zamijeniti komunikacije bez čekanja ozbiljnih kvarova ili trenutka kada "dođe red".

  Naknadno, to može značajno smanjiti plaćanja za komunalne usluge.

minusi:

• Nedostatak inicijative.Često se događa da većini građana nije svejedno kako će izgledati teritorij, u kakvom će stanju biti ulazi i komunikacije, ne pozdravljaju inicijativu i odbijaju platiti radove.
• Ako sredstva nisu pravilno raspoređena, može ispasti da HOA nije u mogućnosti platiti ovu ili onu uslugu, to će opet dovesti do činjenice da će stanovnici morati sami riješiti ovaj financijski problem.

Na popravku

profesionalci:

minusi:

• Napuhane cijene za popravke. Udruga vlasnika kuća u pravilu nije redoviti kupac građevinskih materijala i usluga popravka, a ugovorne strane nisu uvijek spremne dati popuste za jednokratne narudžbe.
• Velika adaptacija. Ako je kuća stara i zahtijeva velike popravke, stanovnici HOA-a morat će sami preuzeti odgovornost za popravke, a istovremeno će pretrpjeti velike financijske gubitke. Stoga, ako je zgrada stara i nije dugo obnavljana, stvaranje HOA nije praktično.

Iz svega rečenog možemo zaključiti - Stvaranje HOA preporučljivo je ako su prisutni sljedeći čimbenici::

• Dobro stanje kuće.
• Imati kompetentnog upravitelja.
• Bonitet stanovnika.
• Veliki broj stanova (što je kuća veća to je niža naknada za održavanje).

Rad HOA-a reguliran je člancima Stambenog zakona, u kojem je poglavlje 13 posvećeno ovom pitanju.

Partnerstvo je dobrovoljno udruženje stanara stvoreno za upravljanje i osiguranje normalnog funkcioniranja zgrade.

Dakle, shvatimo: "Što je HOA, njegove prednosti i mane u stambenoj zgradi?"

Pažnja! HOA je pravna osoba s pravom vođenja tekućeg računa, ali se smatra neprofitnom organizacijom.

Cilj HOA nije ostvarivanje dobiti, već racionalna organizacija upravljanja stambenom zgradom.

Na samim vlasnicima stanova je da odluče je li HOA potreban ili ne. Ako više od polovice vlasnika kuće u zgradi glasa za njezino stvaranje, onda će to biti izraz općeg mišljenja. Samo aktivnim stavom većine možete imati stvarne koristi HOA rad.

Nema smisla organizirati partnerstvo u malim kućama, jer će održavanje predsjednika, računovođe i drugog osoblja biti prilično skupo za stanovnike.

Stanovnici koji nisu članovi HOA također se mogu zanimati za djelovanje udruge i reklamirati njezin rad, jer plaćaju račune po istoj osnovi kao i članovi HOA.
Ti stanovnici jedino nemaju pravo glasa na skupštini.

Što daje?

Stvaranje HOA omogućuje vam samostalno rješavanje sljedećih problema:

• izbor pružatelja stambeno-komunalnih usluga i izvođača radova. Sklapanje ugovora i plaćanje istih iz sredstava ortačkog društva;
• samostalno utvrđivanje prioriteta aktivnosti ovisno o izrađenom predračunu prihoda i rashoda;
• određivanje iznosa plaćanja za svakog vlasnika kuće;
• mogućnost samostalnog obavljanja određenih radova kako bi se smanjili ukupni troškovi;
• nadzor nad utroškom sredstava na računu društva.

Koje su prednosti i nedostaci?

Možete analizirati rad HOA na temelju glavnih parametara koji karakteriziraju učinkovitost upravljanja domom.

Referenca! Kao iu svakoj organizaciji, u aktivnostima partnerstva postoje i prednosti i nedostaci.

Isti čimbenik ima i pozitivan učinak na proces upravljanja i unosi određene negativne aspekte u rad HOA.

Usporedna tablica: prednosti i mane

Rezultati

Analizirajući sve prednosti i mane partnerstva, možemo izvući neke zaključke:

Saznajte više o nedostacima i prednostima HOA u sljedećem videu:

Učinkovitost HOA postiže se samo uz aktivno sudjelovanje svih stanovnika zgrade u rješavanju hitnih pitanja upravljanja. Bez toga ni idealan sustav neće moći normalno funkcionirati.

Prilikom odabira predsjednika i odbora partnerstva, to je vrijedno posebna pažnja riješiti ovo pitanje. U protivnom, ako budu nepošteni, može doći do situacije da stanari moraju dva puta plaćati račune.

U našoj stambenoj zgradi organizirana je HOA (udruga vlasnika stanova).
I znate, sve mi odgovara - održavaju se skupštine, nema prekida vode i grijanja. Vodoinstalater, električar, lifter su uvijek pri ruci. Informativne ploče na ulazima se stalno ažuriraju, obavijesti se postavljaju na vrijeme. Čak osobno poznajem i predsjednika naše HOA.

Savezni zakoni koji reguliraju osnivanje HOA-a

Prije svega, želio bih napomenuti da je Savezni zakon "O udrugama vlasnika stanova" od 15. lipnja 1996. br. 72-FZ izgubio snagu 1. ožujka 2005., tj. od trenutka stupanja na snagu Stambenog zakonika Ruske Federacije. Međutim, još uvijek postoje slučajevi kada se to spominje u zapisnicima općih skupština vlasnika o stvaranju HOA iu nekim drugim dokumentima.

Sljedeći se članci odnose na udruge vlasnika stanova u Stambenom zakoniku Ruske Federacije: čl. - (vođenje skupštine vlasnika, glasovanje na skupštini, nadležnost skupštine), ogranci, (osnivanje i djelovanje HOA, pravni statusčlanovi HOA).

Naravno, u stambenom zakoniku Ruske Federacije nema detaljne upute, kako stvoriti HOA, ali, ipak, sve je u njemu prilično jasno izloženo.

Popis dokumenata potrebnih za registraciju HOA kao pravna osoba, uvjeti i postupak registracije također su regulirani Saveznim zakonom „O državna registracija pravne osobe i individualni poduzetnici» od 08.08.2001 br. 129-FZ.

Gdje se može stvoriti HOA?

Udruga vlasnika može se organizirati:

• u bilo kojoj stambenoj zgradi (u daljnjem tekstu MKD);
• spajanjem više stambenih zgrada, pa čak i blokova, čiji prostori pripadaju različitim (dvama ili više) vlasnicima tih kuća, koji se nalaze na zajedničkoj zemljišnoj čestici ili nekoliko susjednih (međusobno graničećih) parcela, s dijeljene mreže inženjersko-tehnička podrška i drugi elementi infrastrukture;
• pri spajanju nekoliko blisko smještenih zgrada, građevina, objekata, kuća namijenjenih za stanovanje jedne obitelji, seoskih kuća sa ili bez osobnih parcela, garaža i drugih koji se nalaze na zajedničkoj parceli ili nekoliko susjednih (graničnih) parcela sa zajedničkim sadržajima, komunalne mreže - tehnička podrška i drugi elementi infrastrukture.

Prednosti HOA u odnosu na društvo za upravljanje

Ovakav način upravljanja stambenom zgradom kao što je upravljanje zadrugom vlasnika, za razliku od npr. upravljanja društvom za upravljanje, ima dosta prednosti.

Prvo, otkad predsjednik HOA a sami članovi uprave žive u istoj kući, djeluju u interesu članova HOA-a, tj. brine o stvaranju što ugodnijih životnih uvjeta za sve stanovnike stambene zgrade.

Osim toga, upravno tijelo stambene zgrade, čak i ako postoji HOA, je skupština vlasnika stambenih i nestambenih prostora, koja sama ima pravo rješavati sva trenutna pitanja.

Vezano za ovo je ono financijske aktivnosti HOA je apsolutno transparentan, jer U svakom trenutku vlasnik prostora ima pravo upoznati se s financijskim dokumentima, procjenama prihoda i rashoda HOA, nalozima za plaćanje, izdanim računima, tj. saznati zašto mu npr. uzimaju novac.

Osim toga, revizijska komisija dužna je redovito provjeravati financijske dokumente HOA-a i o svom radu izvještavati vlasnike na skupštini.

Drugo, u HOA-ima, plaćanja tvrtkama za opskrbu resursima za isporučene komunalne resurse (svjetlo, voda, toplina) dolaze izravno s tekućeg računa HOA-a, stoga, HOA-i, za razliku od društava za upravljanje, uvijek imaju manji dug prema dobavljačima resursa ili ga uopće nemaju. .

Treće, prema zakonodavstvu Ruske Federacije, HOA je neprofitna organizacija, ali istodobno ima pravo sudjelovati u komercijalne djelatnosti, ako to nije u suprotnosti s ciljevima i Poveljom HOA.

1. održavanje, upravljanje i popravak nekretnina u stambenoj zgradi;
2. izgradnja dodatnih prostorija i zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
3. leasing, najam dijela zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Na primjer, osoblje HOA (električar, vodoinstalater, operater dizala, domar) može obavljati posao prema ugovoru s drugim HOA koje nemaju takvo osoblje. HOA također može iznajmljivati ​​prazne nestambene prostorije, podrume, tavane (na temelju odluke skupštine), što je također važno.

Dakle, HOA može imati vlastiti prihod.

Četvrto, organi državna vlast, lokalne samouprave vrlo često čine ustupke HOA-ima i potiču njihovo stvaranje.

Tako, na primjer, u nekim regijama vlasnici prostorija u stambenim zgradama u kojima je osnovana udruga vlasnika stanova, au kojoj, u skladu s porezno zakonodavstvo Ruska Federacija je dužna plaćati porez na zemlju, a bili su oslobođeni plaćanja. U Moskvi, na primjer, Odjel za stanovanje, komunalne usluge i poboljšanje grada Moskve organizira obuku za predsjednike HOA-a u skladu s nalogom vlade Moskve od 10. rujna 2008. br. 2062-rp „O stvaranju uvjeta za razvoj samouprave građana u stambenom sektoru” .

Istodobno, uvijek postoji mogućnost prijenosa upravljanja u ruke društva za upravljanje, čak i ako je u stambenoj zgradi stvorena udruga vlasnika stanova. U tom će slučaju sve ugovore sklapati društvo za upravljanje, a ne HOA kojeg zastupa predsjednik.

Osim toga, tvrtke za opskrbu resursima nemaju želju podnijeti zahtjev arbitražnom sudu za proglašenje bankrota HOA ako postoji nepodmireni dug veći od 100 tisuća rubalja, budući da u budućnosti nije moguće primiti nikakva sredstva ili drugu tekućinu imovine iz HOA.

Uglavnom, stručnjaci za resurse idu na sudove s takvim zahtjevima protiv društava za upravljanje koja su LLC društva, jer Oni, u pravilu, imaju likvidnu imovinu na pravu vlasništva.

Malo tko zna da HOA nema pravo vlasništva nad zajedničkim prostorijama u stambenoj zgradi, koje se mogu ovršiti za dugove HOA-a, one pripadaju vlasnicima stanova i nestambenih prostora na pravu zajedničke zajedničko vlasništvo, baš kao zemljišna parcela, na kojem se nalazi stambena zgrada, te pripadajuće mjesno područje.

Nedostaci HOA kao načina upravljanja stambenom zgradom

Osim prednosti, HOA imaju niz nedostataka: na primjer, u jednoj stambenoj zgradi može se stvoriti samo jedan HOA; postoje neke poteškoće u određivanju iznosa obveznih plaćanja pri upravljanju zajedničkom imovinom nekoliko stambenih zgrada koje su dio jednog HOA-a.

HOA također mogu nametnuti dodatne članarine za održavanje zajedničke imovine i same pravne osobe, ali to se u pravilu događa prilično rijetko i nije nepodnošljiv teret za vlasnike.

Kao što sam već napomenuo gore, HOA nema prostor na pravu vlasništva, stoga nema takvih prostora za smještaj uslužno osoblje(zaposlenici) HOA. U takvim slučajevima, predsjednik HOA najčešće priređuje domjenak u svom domu i govori na općim skupštinama.

Prilikom stvaranja HOA potrebno je uzeti u obzir da Stambeni zakonik Ruske Federacije ne propisuje da se odluka o stvaranju HOA može donijeti samo na općoj skupštini vlasnika; stoga je u takvim slučajevima glasovanje u odsutnosti dozvoljeno.

Slažem se s onima koji tvrde da mogućnost održavanja glasovanja u odsutnosti pri osnivanju HOA i odabiru članova odbora daje veću slobodu za krivotvorenje (falsificiranje), budući da nema mogućnosti promatranja glasovanja i zbrajanja njegovih rezultata.

U tom smislu, često postoje jednostavno kriminalni načini stvaranja HOA-a i odabira članova odbora (uključujući predsjednika) krivotvorenjem potpisa vlasnika prostora, a zatim, nakon registracije HOA-a, stambena zgrada se prenosi na upravljanje nekim društvom za upravljanje "kćerima". Ponekad se dogodilo da je osoba neočekivano saznala da je predsjednik HOA.

Međutim, čak i uzimajući u obzir gore navedene nedostatke, treba priznati da je, između ostalog - izravno upravljanje i društvo za upravljanje - HOA najprihvatljiviji način upravljanja stambenim zgradama.

Glavne faze stvaranja HOA

Glavne faze stvaranja HOA su:

1. Stvaranje inicijativne skupine, održavanje opće skupštine vlasnika o stvaranju HOA, odobrenje glavna skupština Statut HOA, izbor članova uprave, predsjednika uprave, izrada registra članova HOA, izbor osobe kojoj je povjerena registracija HOA kod poreznih vlasti
2. Registracija HOA kao pravne osobe kod poreznih vlasti, dobivanje potvrde o registraciji (OGRN) i registracije (TIN). Dodjela statističkih šifri, upis u izvanproračunske fondove.
3. Otvaranje tekućeg(ih) računa za HOA kod kreditne institucije za nagodbu s pružateljima usluga i primanje sredstava od javnosti. Prijenos stambenih zgrada u bilancu HOA, prijenos tehničke dokumentacije.
4. Sklapanje ugovora s organizacijama za opskrbu resursima.

O svemu što se odnosi na proceduru stvaranja HOA bit će više riječi u sljedećim dijelovima.