Objašnjenje kratice TSZH - "Udruga vlasnika stanova". Ovo je organizacija koju su stvorili vlasnici za zajedničko upravljanje zemljištem i prostorima koji su u zajedničkom vlasništvu. Sve aktivnosti organizacije provode se u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije i regulirane su na zakonodavnoj razini (članak 135. Zakona o stanovanju Ruske Federacije).

Zašto je to potrebno i koja je njegova svrha?

Glavna svrha udruge vlasnika kuća je učinkovito upravljanje. Čemu služi i čemu služi? Zadatak organizacije je stvoriti ugodne životne uvjete za vlasnike. To uključuje:

• kolektivno upravljanje imovinom domaćinstva;
• raspolaganje zajedničkom imovinom i osiguranje njezina korištenja;
• održavanje i čuvanje imovine;
• komunalije za stanovnike kuće;
• druge radnje potrebne za uspješno upravljanje kućom.

Kome podnosi izvještaj?

HOA je partnerstvo koje formiraju izravno stanari kuće, dakle, HOA ne podliježe nikome osim trenutnom zakonodavstvu. Najviše tijelo u HOA-i je uprava, a glavna skupština partnerstva odgovorna je upravi.

Je li to trgovačko poduzeće, pravna osoba ili ne?

Udruga vlasnika stanova - ne komercijalna organizacija(Stavka 2 članka 291. Građanskog zakona Ruske Federacije). Jedini način da ova organizacija ostvari profit može biti privlačenje dodatnog izvora financiranja (iznajmljivanje prostora kod kuće, prodaja oglasnog prostora na kućama, itd.). U ovom slučaju, sva primljena sredstva koriste se za održavanje imovine, bez raspodjele među sudionicima HOA.

Je li pravna osoba? Prema trenutno zakonodavstvo, ovaj tip organizacija se odnosi na pravnu osobu. Ravnopravno s drugim pravnim osobama, organi upravljanja moraju obavljati uredske poslove, plaćati poreze, izvještavati regulatorna tijela, surađivati ​​s izvođačima i dobavljačima i sl.

Referenca. Stjecanje pravnog statusa osoba od strane zajedničkih vlasnika nastaje nakon državne registracije.

Što je Udruga vlasnika stanova?

Udruga stambenih partnerstava je udruga dviju ili više struktura za provođenje zajedničkih aktivnosti i zaštitu interesa stanovnika (članak 142. Stambenog zakona Ruske Federacije). Ova organizacija ima svoju povelju i registraciju kod porezne uprave. Aktivnosti:

• zaštita interesa stanovnika u državnim tijelima;
• zajednička usluga komunalije;
• zajednički ugovori s dobavljačima;
• razmjena iskustava u rješavanju duga.

Značajke formiranja:

• sastanak stanovnika u svakom HOA i kolektivno odlučivanje o udruživanju;
• odobrenje povelje;
• izbor ploče;
• registracija kao pravne osobe lica;
• udruživanje imovine.

Udruga je osnovana ako su na općem glasovanju u svakoj pojedinoj udruzi za tu odluku glasovali vlasnici najmanje polovice stambenog prostora kuće.

Prednosti i nedostatci

Prednosti ovog oblika vlasti uključuju:

• rješavanje svih pitanja na sastanku stanovnika;
• mišljenje svakog stanovnika se uzima u obzir;
• samostalan izbor izvođača radova;
• transparentna aktivnost.

minusi:

• nesavršenost zakonodavstva;
• ako među stanovnicima ima dužnika, sud može naplatiti iznos duga, a postoji mogućnost da stanari moraju platiti račune drugi put;
• sukobi s korisnicima;
• vjerojatnost da ćete pogriješiti u izboru predsjednika;
• iznos operativnih naknada je veći;
• nedostatak strogih mjera u zakonu za borbu protiv neplatiša.

Usporedba domova kućanstava s drugim oblicima vlasti:

Pročitajte više o prednostima i nedostacima HOA-a.

Organizacija i statut

Glavni koraci su:

1. Organizacija inicijativne grupe.
2. Vođenje opće skupštine stanovnika (glasovanje za usvajanje HOA, izbor predsjednika i članova odbora, dogovaranje povelje, sastavljanje zapisnika).
3. Registracija HOA kao pravne osobe.

Povelja partnerstva je dokument u skladu s kojim se provodi upravljanje stambenom zgradom. Ovaj dokument je pravna osnova organizacije, na temelju koje se grade sve aktivnosti u partnerstvu.

Usvajanje i odobrenje povelje događa se kolektivno osobno ili u odsutnosti na općoj skupštini stanovnika. Postupak donošenja povelje sastoji se od nekoliko faza: izrada, odobrenje, odobrenje. U postupku donošenja povelje treba se rukovoditi čl. 45 -48 Stambeni zakon Ruske Federacije.

Predsjednik i odbor

Odbor se bira među stanovnicima na općoj skupštini (članak 145. Stambenog zakona Ruske Federacije). Vlasnici određuju kandidata za ulogu člana uprave i to mjesto odobravaju glasovanjem. Zatim se na sastanku članova odbora vrši izbor glasovanjem. Obavezno stanje je prisutnost na sjednici, osim članova upravnog odbora, najmanje 50 posto članova ortačkog društva.

država

Također u državi su:

1. računovođa;
2. sigurnost;
3. tehničar;
4. dispečer;
5. službenik za putovnice;
6. bravar;
7. Čistač ulica;
8. bijeda;
9. električar.

Postupak unosa

Da biste postali član HOA, morate napisati molbu i dostaviti ga odboru zajedno s izvatkom iz državnog registra kojim se potvrđuje vlasništvo nad nekretninom. Na glavnoj skupštini, nakon rasprave, donosi se konačna odluka.

Je li moguće ne pridružiti se?

Potreba za sastavljanjem protokola

Svaki sastanak prati obvezna dokumentacija koja bilježi dnevni red i rezultat glasovanja. Glavni dio protokola je dnevni red. Ovaj odjeljak sadrži odlomke o aktualnim temama.

Zatim se u obrascu bilježi rezultat glasovanja o svakom pitanju o kojem se raspravljalo u glavnom dijelu i formulira donesena odluka. Zadnji dio dokumenta sadrži sažetak sastanka, kratke informacije o pitanjima oko kojih nije bilo moguće postići dogovor, popis obavljenih zadataka, donesene odluke. Ispravu svojim potpisom ovjeravaju predsjednik i tajnik.

Kako mogu saznati koje partnerstvo održava kuću?

Za više detalja o tome kako saznati koje partnerstvo održava kuću, pročitajte.

Plaćanje računa

Udruga vlasnika ima pravo samostalno generirati isprave za plaćanje i poslati ih stanovnicima kuće. Možete platiti gotovinom na blagajni HOA. Platite putem interneta - putem usluge GIS Stambeno-komunalne usluge, na portalu državnih usluga ili u osobni račun vaša banka. Naknada uključena:

• za zapošljavanje;
• za popravke;
• za čišćenje zajedničkih prostorija;
• veliki popravci;
• sezonski rad;
• održavanje reda u zajedničkim prostorijama (rasvjeta, manji popravci).

Više o značajkama plaćanja računa možete saznati na.

Nepravilnosti i problemi na poslu

Glavni problemi aktivnosti partnerstava uključuju:

• prisutnost dužnika za komunalne usluge;
• odnosi s investitorom (u novim kućama);
• nedostatak informacija o aktivnostima partnerstva zbog toga što stanovnici ignoriraju opće skupštine;
• ravnodušnost vlasnika i nevoljkost osobnog sudjelovanja u poboljšanju;
• vjerojatnost odabira beskrupuloznog predsjednika;
• pojava sukoba između stanara i odbora.

Glavni način rješavanja mnogih poteškoća u radu organizacije je kompetentan odabir osobe za ulogu predsjednika. Prilikom izbora predsjednika koji će donositi odluke o financijska pitanja, obavljati transakcije i donositi odluke, trebali biste pažljivo proučiti njegovu reputaciju.

Drugi način rješavanja problema je formiranje kontrolne komisije iz reda stanara koja će pratiti i kontrolirati postupanje predsjednika i članova odbora. U tom će slučaju mehanizam funkcioniranja organizacije biti vrlo učinkovit i uspješan.

Da li je moguće napustiti kompoziciju sa 1 stanom ili kućom?

Možete napustiti HOA s jednim stanom, da biste to učinili, morat ćete otplatiti sve dugove partnerstvu i podnijeti prijavu o svojoj želji za izlaskom u odboru HOA. Izlaz iz HOA s cijelom kućom moguć je u slučaju likvidacije ili reorganizacije partnerstva (članak 140. Stambenog zakona Ruske Federacije). Da bi to učinio, svaki vlasnik mora napisati pismo ostavke i podnijeti ga upravi.

Naučit ćete više nijansi o tome je li moguće napustiti HOA s jednim stanom ili cijelom kućom. Za provedbu ovog postupka potrebno je prikupiti većinu glasova za preustroj, prijaviti svakog člana organizacije na obrascu broj P12003, registrirati novo tijelo u poreznoj upravi, uplatiti pristojbu, prenijeti prava i obveze na novu organizaciju i izvršiti izmjene u Jedinstvenom državnom registru pravnih osoba.

HOA je jedan od oblika upravljanja koji omogućuje svakom vlasniku da osobno sudjeluje u rješavanju problema i pitanja funkcioniranja kuće. Ovaj oblik ima svoje prednosti i nedostatke na koje morate obratiti pozornost pri odabiru oblika uređenja stambene zgrade.

01.04.19 46 430 66

Za uštedu na grijanju i toploj vodi

Imam 30 godina i već treću godinu sam predsjednik HOA svoje kuće.

Genadij Gončarov

predsjednik HOA

Uz pomoć HOA, stanovnici sami upravljaju stambenom zgradom: mogu utjecati na njezino poboljšanje i smanjiti troškove komunalnih usluga. Na primjer, u dvije godine uspjeli smo više od pola smanjiti plaćanja za grijanje i toplu vodu. Živim u stanu od 60 m² i samo u siječnju sam uštedio više od 2 tisuće rubalja na grijanju: prije sam plaćao oko 3500 rubalja mjesečno, sada ne više od 1300.

Reći ću vam kako smo to učinili, na koje smo poteškoće naišli i kako smo ih mogli izbjeći.

Za stanovnike kuća sa vlastitom kotlovnicom

Autor govori o tome kako su, uz pomoć HOA, stanovnici njegove zgrade uspjeli osvojiti kotlovnicu na krovu od treće strane i smanjiti plaćanja za grijanje i toplu vodu. Stoga je ovaj članak prvenstveno za stanovnike kuća s vlastitom kotlovnicom, koji plaćaju previše za svoje resurse.

To ne znači da drugi čitatelji neće biti zainteresirani pročitati članak. Udruga vlasnika stanova samostalno upravlja stambenom zgradom i rješava pitanja vezana uz Društvo za upravljanje obično se ne želi baviti: visokokvalitetnim i dugotrajnim popravcima ulaza, uštedom stanara na plaćanju komunalija, ograđivanjem teritorija itd.

Ako niste zadovoljni nečim u kući u kojoj živite, možda će stvaranje HOA riješiti problem.

HOA ili TSN. 1. rujna 2014. pojavila su se partnerstva vlasnika nekretnina (TSN), koja su zakonski zamijenila HOA. Sada se može registrirati samo TSN, a postojeći HOA moraju unijeti izmjene u svoje konstitutivne dokumente. TSN - više opći koncept, što uključuje udrugu vlasnika ne samo prostorija u stambenim zgradama, već i samih stambenih zgrada, okućnica, dača, garaža itd.

Unatoč činjenici da HOA zakonski ne postoji, stambeni kodeks još uvijek sadrži izraz "udruga vlasnika stanova". HOA, a ne TSN, ima pravo upravljati stambenom zgradom. U ovom ćemo članku koristiti izraz "HOA" jer je češći. A članak je o udruzi stanara višestambene zgrade, a ne o bilo čemu drugom.

Zašto smo odlučili stvoriti HOA?

Živim u običnom provincijskom gradu - u Engelsu, ovo je regija Saratov. Ovdje živi 225 tisuća ljudi. Moja kuća je deseterokatnica, izgrađena je 2008. godine i ima 180 stanova. Cijeli prvi kat zauzimaju trgovine.

Prije nekoliko godina palo mi je na pamet da život u našem stambena zgrada možete poboljšati sami. Među susjedima sam pronašao istomišljenike. Vlastitim smo novcem postavili videonadzor, raščistili napušteni prostor usred dvorišta koji su voljeli beskućnici i razmišljali o ograđivanju teritorija kuće ogradom. Kad sam još jednom dobio ogromnu uplatu od 7 tisuća rubalja od društva za upravljanje za grijanje i toplu vodu, shvatio sam da još nešto treba promijeniti.

Odlučili smo saznati koliko je inicijativnih stanara u kući, te smo po ulazima izvjesili obavijesti o okupljanju. Došlo je samo sedam ljudi, iako zgrada ima pet ulaza i 180 stanova. Na sastanku smo zaključili da je razlog ogromnih i neshvatljivih plaćanja toplinske energije naša krovna kotlovnica. Tijekom izgradnje kuće, programer je uvjeravao dioničare da je kotlovnica ključ uštede, ali pokazalo se obrnuto.

Naša kotlovnica nije bila u zajedničkom vlasništvu, kako to nalaže zakon, već je pripadala tvrtki čiji je osnivač bio generalni direktor nositelja projekta. Prostor kotlovnice iznajmljen je drugoj tvrtki s licencom za servisiranje kotlovnica. Među njezinim osnivačima bila je osoba s istim prezimenom.

Zbog ovakvog lanca stanovnici su bili prisiljeni plaćati grijanje i toplu vodu po visokim cijenama, umjesto da plaćaju resurse kotlovnice i stvarne troškove njenog održavanja, kako bi po zakonu trebalo biti. Ova se situacija mogla ispraviti samo putem suda - i to samo ako je HOA, a ne određeni stanovnici, podnio odgovarajući zahtjev. Pojedinačni stanovnici neće moći upravljati tako opasnim objektom kao što je kotlovnica, a društvu za upravljanje ne treba nikakav dodatni posao.

Stoga smo odlučili stvoriti HOA.

Ostalo je još samo odabrati osobu koja će sve to učiniti. U to vrijeme nisam imao dovoljno razumijevanja za temu naknada za stambene i komunalne usluge, ali bio sam siguran da će, ako nisam u upravi HOA, prije ili kasnije početi krađa i neprikladna potrošnja. Također sam shvatio da da sam samo u upravnom odboru HOA-e, ne bih imao dovoljno motivacije da sve shvatim. Moj prihod u to vrijeme iznosio je više od 100 tisuća rubalja mjesečno i mogao sam si priuštiti da provodim vrijeme proučavajući novo područje. Stoga sam postao predsjednik HOA svoje kuće.

Što je HOA

U stambenoj zgradi postoji zajednička imovina stanara: zidovi, krov, podrum, ulazi, zemljište, oprema - sve što služi više stanova ili prostorija. Na primjer, uspon za hladnu vodu u kupaonici, kroz koji voda teče do susjeda iznad ili ispod, zajedničko je vlasništvo, a razvodne cijevi koje se iz njega protežu po sobi vlasništvo su stanara.

S vremenom sve propada, sve treba pratiti - to rade društva za upravljanje (MC). Ali obično društvo za upravljanje prvenstveno je komercijalna organizacija. Možda je profesionalna i isplativa, ali je ne zanima smanjenje vlasnikovih troškova ili produljenje trajanja kuće. Obično, što se više novca uštedi na održavanju kuće, to više profitira upravljanje, često nauštrb kvalitete rada i režija.

Pravi vlasnici kuće su udruge vlasnika stanova, HOA. HOA je neprofitna udruga vlasnika u stambenoj zgradi koji su odlučili zajednički upravljati zgradom, osigurati nesmetane javne usluge i održavati zajedničku imovinu.

Profesionalnost članova HOA često je daleko od savršene, ali odgovornost za vaš dom i vaše susjede dobra je motivacija koja zamjenjuje stručno znanje.

Upravna tijela HOA. Glavno tijelo upravljanja u stambenoj zgradi je skupština vlasnika. To je ono što odlučuje tko će upravljati kućom: društvo za upravljanje ili HOA. Glavna skupština također odlučuje o korištenju zajedničke imovine i može je mijenjati.

Skupština članova HOA manje je moćno tijelo. Odlučuje o djelatnosti ortaštva, bira upravu iz svojih redova, utvrđuje članarinu i sl.

Upravu čini nekoliko ljudi koji upravljaju aktivnostima HOA-e. Oni odlučuju operativne zadatke, razmislite o strategiji za aktivnosti partnerstva i podnesite prijedloge općim skupštinama vlasnika ili sastancima članova HOA. Između sebe biraju i predsjednika odbora. Svi ili neki članovi uprave mogu primati naknadu za svoj rad iz sredstava društva ako tako odluči skupština članova.

Svi zaposlenici HOA-e odgovorni su izravno predsjedniku. On po zakonu provodi odluke uprave, au stvarnosti je suprotno. Skupština članova HOA dodjeljuje mjesečnu naknadu predsjedniku.

Zakon ne zabranjuje zapošljavanje profesionalnog upravitelja u HOA uz predsjednika. Jedino pitanje su financije. U našem HOA-u plaća upravitelja sada iznosi 17 000 rubalja, plaća predsjednika je 2 900 rubalja.

HOA također mora imati revizijsku komisiju. Ona to osigurava financijske aktivnosti HOA je bila u redu u smislu registracije i poštenja. Njezin je zadatak pronaći nedosljednosti u financijskim izvješćima i provjeriti jesu li svi troškovi planirani. Na temelju rezultata svojih provjera izvještava stanare i može se žaliti nadzornim tijelima - poreznoj, stambenoj inspekciji ili tužiteljstvu.

Plan stvaranja HOA

Na internetu postoji mnogo informacija o tome kako stvoriti HOA. Ali ipak preporučujem da se obratite odvjetniku u sektoru stambenih i komunalnih usluga kako bi mogao pratiti postupak. To nas je koštalo 10 tisuća rubalja.

Inicijativna grupa. Prvo, među stanovnicima kuće morate pronaći najmanje tri istomišljenika koji dijele vaš stav osnivanje udruge vlasnika kuća i spremni su djelovati. To se može učiniti uz pomoć najava na ulazima iu chat sobi kod kuće, ako postoji.

Vaši istomišljenici su buduća uprava HOA. Kako bi glasovanje odbora uvijek donijelo odluku, broj članova mora biti neparan.

Financije. Hoas trebaju novac za rad. Oni su uključeni u račune za komunalne usluge i naznačeni su u potvrdama s linijom "Održavanje zajedničke imovine".

Novac je prije svega potreban za plaće zaposlenika – mehaničara, električara, računovođa, domara i drugih. U našem HOA sa 180 stanova, trošak plaća radnog osoblja iznosi 76 tisuća rubalja mjesečno:

• upravitelj - 20 tisuća rubalja;
• računovođa - 15 tisuća;
• mehaničari i čistačice - po 10 tisuća;
• električar, domar i dispečer - po 7 tisuća.

76 000 R

troškovi za plaće radnog osoblja u našem HOA

Razine plaća razlikuju se od regije do regije, stoga razgovarajte s predsjednicima HOA u vašem gradu kako biste odredili veličinu.

Osim na plaće zaposlenika, novac se troši i na kućanske poslove. Utvrđuju se procjenom prihoda i rashoda, koja se svake godine mora izraditi i odobriti na skupštini članova HOA.

Da biste razumjeli koliko će koštati održavanje HOA za svaki stan, morate zbrojiti ukupni iznos troškova za godinu i podijeliti ga s ukupnom površinom stanova i nestambeni prostori. Rezultat će biti stopa za održavanje i popravak zajedničke imovine po 1 m². Usporedite ga s iznosom na uplatnici: ako je stopa u HOA viša nego u društvu za upravljanje, HOA nije vaša opcija. Stanovnici neće htjeti platiti više.

Ako zgrada ne podržava održavanje HOA, možete stvoriti vijeće stambene zgrade koje će komunicirati s društvom za upravljanje i prenijeti mu želje stanovnika.

Opća skupština vlasnika kuća

Odluka o stvaranju HOA donosi se na glavnoj skupštini vlasnika. Morate se pripremiti za ovaj sastanak: sastaviti dnevni red, naručiti izvatke iz Rosreestra za sastavljanje popisa vlasnika, odabrati datume sastanka i završetka glasovanja, ispisati obrasce za glasovanje itd.

Vrlo je važno pravilno sastaviti dnevni red glasovanja kako kasnije ne biste morali ponovno održavati sastanak. Dnevni red je popis točaka na sastanku za koje će vlasnici morati glasovati za ili protiv.

Dnevni red sastanka o stvaranju HOA mora sadržavati sljedeća pitanja:

1. Odobrenje predsjedatelja i tajnika sjednice, dajući im pravo prebrojavanja glasova.
2. Odobrenje postupka brojanja glasova, na primjer, 1 m² ukupne površine nekretnine jednak je jednom glasu.
3. Odabir načina upravljanja kućom - društvo za upravljanje ili HOA.
4. Stvaranje HOA.
5. Odobrenje povelje HOA.
6. Određivanje kvantitativnog sastava odbora HOA.
7. O izboru članova Upravnog odbora HOA.
8. Određivanje kvantitativnog sastava revizijske komisije.
9. O izboru članova revizijske komisije.
10. Odobrenje osobe ovlaštene za upis HOA.
11. Prihvaća se suglasnost o načinu obavještavanja etažnih vlasnika glavna skupština odluke. Možete, primjerice, objaviti informacije na oglasnoj ploči, umjesto da ih svaki put šaljete svim stanovnicima preporučena pisma.
12. Odobrenje postupka formaliziranja odluka glavne skupštine - protokol koji potpisuju predsjedavajući i tajnik skupštine.
13. Odobrenje mjesta pohrane zapisnika i odluka glavne skupštine.
14. Odobrenje naknade za predsjednika uprave.
15. Odobrenje naziva HOA.
16. Odobrenje jednokratnog prikupljanja sredstava za stvaranje HOA. Bit će korisno nadoknaditi troškove inicijativne skupine za tiskanice, registraciju, odvjetnika itd.

Dnevni red same sjednice mora odgovarati dnevnom redu u obavijesti, tako da se popis pitanja ne može mijenjati tijekom sjednice. Pitanja na osobnom dijelu i na obrascima za odlučivanje moraju odražavati sve podatke i biti jasno formulirana kako bi se moglo glasovati za, protiv ili suzdržano bez dodatnih komentara birača. Na primjer, točka dnevnog reda „Odobrenje naknade za predsjednika uprave” u obrascu odluke može izgledati ovako: „Odobriti naknadu za predsjednika uprave u iznosu od 15 000 rubalja mjesečno.”

Dobiti trenutni popis vlasnicima, trebate naručiti izvatke za sve prostorije u kući putem usluge FSIS od Rosreestra. Jedan izvod košta 4 rublje, ali prvo morate dobiti ključ na svom osobnom računu.

Učitavanjem izvoda na jedan od servisa za održavanje općih kućnih sastanaka, na primjer na web stranici Burmistr ili Roskvartal, možete ispisati osobne obrasce za glasovanje u kojima su svi podaci o vlasniku već ispunjeni. Puno je praktičnije glasovati pomoću takvih obrazaca.

Obavještavanje svih vlasnika o sastanku. Na temelju izvadaka iz Rosreestra, trebate ispisati listove obavijesti o isporuci - tablicu s podacima vlasnika. To se može učiniti pomoću bilo kojeg servisa za održavanje sastanaka zajednice.

S tablicom treba proći stanove i nestambene prostore - trgovine ili banke u prizemlju - i prikupiti što više potpisa vlasnika da su dobili obavijest. Ostali, koji se nisu mogli osobno obavijestiti, morat će poslati preporučena pisma. Posljednja obavijest mora biti poslana najmanje 10 dana prije sastanka.

Glavna skupština vlasnika obično se održava u odsutnosti ili osobno. Odnosno, najprije se sa svima zainteresiranima održava izravni sastanak, a zatim ostali glasuju na tiskanim obrascima u odsutnosti i predaju popunjene odluke osobno ili u poštanske sandučiće članova inicijativne skupine. Na njima mora biti naznačeno mjesto preuzimanja ispunjenih obrazaca.

Tijekom dijela licem u lice morate biti spremni odgovoriti na pitanja “Što će HOA promijeniti?”, “Tko ste vi?” i "Planiraš li i ti ukrasti?" Obećajte ljudima apsolutnu transparentnost svih naknada za stambene i komunalne usluge i troškove. Važno je razumjeti svrhu stvaranja HOA i njegove razlike od društva za upravljanje: višak novca prikupljen za održavanje zajedničke imovine troši se samo na kuću, svi prihodi i rashodi mogu se kontrolirati, sva pitanja mogu se postaviti odbor osobno, jer su članovi odbora stanari kuće.

Tijekom dijela sastanka u odsutnosti, razbacivanje glasačkih listića po poštanskim sandučićima je neučinkovito: ljudi neće glasati i jednostavno će te papiriće izbaciti. Morat ćemo ići od vrata do vrata i održati mini-sastanak za sve.

Broj glasova svakog vlasnika odgovara površini njegove nekretnine. Mišljenje vlasnika trosobnog stana je značajnije od vlasnika jednosobnog stana. Da biste stvorili HOA, trebate dobiti najmanje 50% glasova plus još jedan glas "Za" za sva pitanja.

Ako koristite usluge za održavanje sastanaka zajednice, ovaj protokol se priprema automatski. Ostalo je još samo isprintati ga sa svim prilozima - registrom vlasnika prostora u kući, popisom birača, obavještenjem o skupu, punomoći i završenim odlukama vlasnika. Prijave se također generiraju automatski.

Dokumenti moraju biti ispisani u tri primjerka: jedan ostaje na čuvanje kod predsjedavajućeg sastanka, drugi se mora predati Kaznenom zakonu, treći - teritorijalno tijelo Državna stambena inspekcija (GZHI).

Protokol moraju ponovno potpisati svi vlasnici koji su glasovali za HOA. Fotokopije svih glasačkih listića možete dati u Kazneni zakon kako ne bi bilo sumnje u krivotvorenje protokola i nenadležnost sastanka. Izvorni glasački listići moraju se predati Državnoj stambenoj inspekciji.

U Kaznenom zakonu i Državnoj stambenoj inspekciji, potrebno je priložiti protokolu popratno pismo u dva primjerka za svaki: na jednom, zaposlenici Kaznenog zakona i državne stambene imovine moraju staviti oznaku o prihvaćanju protokola s prilozima. Sve to mora biti učinjeno u roku od 10 dana nakon završetka glasovanja u odsustvu. Ukupno trajanje dopisnog dijela nije ograničeno, obično ga završimo za 2-4 tjedna.

Primjerke protokola staviti i na oglasne ploče u ulazima kako bi se s njima mogli upoznati svi vlasnici prostorija u zgradi.

Registracija HOA

Kao bilo koji pravna organizacija, HOA treba biti registriran u poreznoj upravi. Štoviše, počevši od 2014. potrebno je registrirati TSN, a ne HOA: inače će registracija biti odbijena. Danas možete predati dokumente elektroničkim putem i ne plaćati državnu pristojbu, ali osobno sam registrirao TSN u poreznoj upravi.

Ispunjeni zapisnik sa sastanka i statut TSN-a priloženi su u dva primjerka uz prijavu na obrascu P11001 i potpisani u prisustvu javnog bilježnika. Protokol i povelja trebaju koristiti izraz "TSN", a ne "HOA"; to je važno. Platio sam državnu pristojbu - 4000 rubalja. Odnio sam sve dokumente u regionalni ured Federalne porezne službe, koji se bavi registracijom. pravne osobe. Svježi uzorak TSN povelje možete preuzeti na internetu - i prepraviti za sebe ako vam se nešto ne sviđa.

4000 R

državna pristojba za registraciju HOA

Naš protokol o osnivanju ortačkog društva nisu potpisali svi vlasnici koji su glasovali za HOA, pa porezna uprava nije htjela prihvatiti moj zahtjev bez popisa potpisa. Morao sam im dati potvrdu o primitku.

Nakon što primite TIN i OGRN, trebate otvoriti tekući račun, napraviti pečat, dobiti šifre statistike, podići obavijest od Mirovinski fond i potvrdu Fonda socijalnog osiguranja.

Sklapanje ugovora o nabavi resursa

Pismo o stvaranju HOA sa zahtjevom za sklapanjem ugovora o opskrbi resursima mora se poslati ili dostaviti osobno s porukom svim organizacijama za opskrbu resursima s kojima je društvo za upravljanje radilo. Obično su to vodovodi, energetici, smetlari, dizalači i portafonisti.

U roku od mjesec dana organizacije za opskrbu resursima moraju sklopiti nove ugovore s HOA-om, a društvo za upravljanje mora prenijeti tehničku dokumentaciju za kuću i druge dokumente potrebne za rad, kao i ključeve prostorija.

Naša krovna kotlovnica služi za grijanje druge kuće u blizini. Stoga, idealno, morali smo stvoriti HOA za dvije kuće odjednom kako bismo smanjili troškove upravljanja - plaće računovođe i upravitelja, dispečera, uredske troškove itd. Ali sve je pošlo po zlu. Zakon vrlo malo govori o stvaranju HOA za nekoliko kuća, a ni na Internetu ne možete pronaći gotovo ništa o ovoj temi.

Imali smo zajedničku kotlovnicu, a prema javnom katastarskom planu parcele ispod kuća imale su zajedničku granicu. Ali pokazalo se da zapravo zemljišne čestice kuća nisu formirane, a komisija uz sudjelovanje predstavnika gradske uprave nije pronašla zajedničke komunalije. Nakon razgovora s desetak različitih pravnika, došli smo do zaključka da moramo napraviti HOA za jednu kuću.

Prihvaćanje kuće od društva za upravljanje

Prije nego što preuzmete kuću od društva za upravljanje, morate sastaviti list s greškama - popis vidljivih problema s kućom. To je učinjeno tako da će u budućnosti HOA imati razlog tužiti društvo za upravljanje za novac koji nije potrošen na popravke kuće, iako je trebao biti. Uspjeli smo tužiti oko 380 tisuća rubalja za tekuće popravke, što tvrtka za upravljanje nije učinila.

Uz proviziju od društva za upravljanje, morat ćete ponovno proći kroz kuću i istaknuti sve točke s popisa. Bolje je pozvati poznatog bravara ili iskusnog predsjednika drugog HOA-a da prošeta podrumom i tehničkim katom kako bi mogli vidjeti probleme za koje možda niste znali: začepljenja u koritu kanalizacije, kompenzacijski spremnici koji ne rade, začepljeni izmjenjivači topline itd.

Dokumenti za upravljanje domom Društvo za upravljanje mora ga obnoviti o vlastitom trošku i prenijeti ga na HOA u roku od tri mjeseca. Ovaj:

1. Tehnička putovnica kuće.
2. Dokumenti za mjerne uređaje.
3. Dokumenti o prijemu rezultata rada, predračun i popis rada.
4. Izvješća o inspekciji, provjere stanja.
5. Izvješća o inspekcijskom nadzoru i izdane potvrde o spremnosti za ogrjevno razdoblje.
6. MKD upute za uporabu.
7. Katastarski plan zemljišne čestice.
8. Izvod iz Rosreestra.
9. Urbanistički plan uređenja zemljišne čestice.
10. Isprave o valjanosti prava služnosti ili drugog tereta.
11. Projektna dokumentacija.
12. Popisi vlasnika, stanara i najmoprimaca.
13. Ugovori o korištenju zajedničke imovine stambenih zgrada.
14. Odluke i zapisnici skupština vlasnika.
15. Ostali dokumenti koji se odnose na upravljanje stambenom zgradom, čiji se popis utvrđuje odlukom skupštine vlasnika prostora.

Zatražite sve dokumente, čak i ako mislite da su beskorisni. Pružajući mi hrpu prašnjavih građevinskih projekata da ih ponesem kući, direktor tvrtke za upravljanje sarkastično je izjavio da se njima stalno koriste. U tim "beskorisnim" projektima otkrili smo da su ulazi u kuću morali biti opremljeni kosim dizalima za osobe s invaliditetom. Sada naš HOA podnosi tužbu protiv investitora, navodeći građevinske projekte.

Podaci o brojilima. Također, kada prihvaćate kuću, morate potpisati popise mjerača s očitanjima: oni se koriste za konačno poravnanje društva za upravljanje sa stanovnicima. Vrlo je važno proći kroz sve stanove zajedno s upravnim osobljem kako biste ispravno sastavili te popise: to će uštedjeti novac stanara i vaše vrijeme u budućnosti.

Mnogi stanovnici ne predaju iskaze Kaznenom zakonu, posebno u posljednjih mjeseci prijelaz na HOA. Tada društvo za upravljanje naplaćuje naknade prema standardu. A onda ljudi prenose očitanja brojila u HOA s brojevima manjim od onih koje prenosi tvrtka za upravljanje. Odnosno, vaša kuća je u prvom mjesecu potrošila, primjerice, 500 kubika hladne vode, a ljudi dostavljaju očitanja s negativnim volumenom, u kojem vodu ne morate plaćati oni, nego vi. ih. To je velika glavobolja za HOA: morat ćete dodavati kocke prema standardu i mijenjati početna očitanja brojila koja se unose u program.

Borba za kotlovnicu

Stekavši kontrolu nad kućom, naš HOA nije dobio ono najvažnije - krovnu kotlovnicu. Budući da je službeno uknjiženo vlasništvo nad prostorom kotlovnice tvrtka treće strane, podnijeli smo tužbu radi priznanja prava zajedničkog vlasništva nad spornom kotlovnicom. Prije toga održali smo kućni sastanak kako bismo HOA-u dali pravo podnošenja zahtjeva.

U tužbi smo se pozvali na činjenicu da je krovna kotlovnica zajednička imovina, koja po zakonu ne može pripadati niti jednom trećem vlasniku. Također smo napisali da svaki vlasnik prostora u kući, koji bi trebao imati i udio u kotlovnici, može se obratiti sudu za povrat svoje imovine od nezakonitog korištenja.

Kako je prostor bio u vlasništvu jedne organizacije, a održavanje je obavljala druga, sve skupocjene kotlove navodno je kupila druga organizacija i njihovo su vlasništvo. Stoga smo u tužbi tražili da nam se prizna pravo zajedničkog vlasništva i na prostoru i na cjelokupnoj opremi u njemu. Prema zakonu, to su dva odvojena zahtjeva, pa smo platili dvije državne pristojbe od po 6000 rubalja.

U tužbi smo također tražili nadoknadu troškova odvjetnika u iznosu od 30 tisuća rubalja.

Optuženiku ovo nije bila prva kontroverzna krovna kotlovnica, a suđenje nije bilo lako: postupak je trajao 6 mjeseci. 20. rujna 2017. podnijeli smo tužbu, bilo je pet ročišta, a još pet puta je ročište odgađano iz ovih ili onih razloga - nedolazak tuženika, nedostatak tražene dokumentacije, prijedlog za odgodu. Dana 26. ožujka 2018. potpisali smo nagodbu: kotlovnica je postala zajedničko vlasništvo, a tuženik je morao ostaviti svu opremu u njoj, koja je također postala vlasništvo kuće. Prema sporazumu o nagodbi, tuženik nije u potpunosti nadoknadio troškove odvjetnika - samo 21 tisuću rubalja.

Borba za smanjenje plaćanja

HOA je počeo s radom kada još nije počelo ispitivanje za kotlovnicu. Stoga smo najprije morali sklopiti ugovor za opskrbu toplinskom energijom i toplom vodom s organizacijom koja je prethodno opsluživala kotlovnicu, te sami shvatiti kako ova kotlovnica radi. Sporazum je bio iskreno bezobrazan: organizacija opskrbe toplinom Postojala su samo prava, ali HOA je imao odgovornosti; bili smo obvezni platiti grijanje na prvom mjestu.

Nekoliko mjeseci kasnije, stanovnici su s iznenađenjem počeli primjećivati ​​da naknade postupno postaju sve veće i veće. Nismo razumjeli što se događa: temperatura tople vode bila je ista, ali morali smo plaćati sve više i više za kocku. U susjednoj kući, koja je dobivala toplinu iz naše kotlovnice, kubik tople vode već je koštao 400 rubalja umjesto 250, koliko je prije bio prosjek.

Izračun troškova tople vode. Dokument o plaćanju sadrži tablicu za izračun naknada, a svaki redak u njemu zasebna je usluga ili komunalni resurs. Tablica ima pet glavnih stupaca:

1. Naziv usluge.
2. Individualni volumen potrošnje.
3. Obujam potrošnje u svrhu održavanja zajedničke imovine.
4. Tarifa po jedinici volumena.
5. Ukupni iznos za uslugu.

Najčešće se za izračunavanje tople vode u modernim kućama koristi dvokomponentna metoda: hladna voda i rashladno sredstvo - topla voda s otopljenim reagensima protiv korozije cijevi - dovode se u kuću, a topla voda se priprema pomoću izmjenjivača topline. To jest, kada otvorite slavinu za toplu vodu, ne primate rashladnu tekućinu koja dolazi odnekud kroz cijev, već vodu zagrijanu na potrebnu temperaturu već u vašem domu. U tom slučaju na uplatnici se ne pojavljuje jedan redak “PTV”, već dva: “Opskrba PTV”, odnosno hladna voda koja je zagrijana u toplu vodu i “Toplinska energija za pripremu PTV”.

U našoj kući to radi ovako: u podrumu se nalazi izmjenjivač topline koji zagrijava toplu vodu, a rashladna tekućina teče do njega iz krovne kotlovnice. Iznos na računu povećan je upravo za toplinsku energiju potrebnu za pripremu tople vode. Stoga smo se prvo počeli baviti toplinskim gubicima.

Width="1350" height="1612" class="outline-bordered" style="max-width: 1350px; height: auto" data-bordered="true"> Primjer dokumenta plaćanja s obračunima za opskrbu toplom vodom i toplinska energija za njegovu pripremu. Za siječanj 2018. cijena je bila 242 rublja po 1 m³ tople vode: (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 R

Gubici topline. Ako topla voda teče od točke A do točke B kroz dugu cijev, a temperatura zraka oko te cijevi je mnogo niža od temperature vode, tada će voda u točki B biti hladnija nego u točki A. Ova pojava se naziva Gubitak topline.

U modernim stambenim zgradama, poput naše, topla voda konstantno cirkulira po svim katovima, tako da kad otvorite slavinu za toplu vodu, odmah vam postane vruća. Ako nema cirkulacije, morate svaki put ispustiti svu vodu između svoje slavine i grijaćeg uređaja dok ne poteče vruća. I dok voda kruži kućom, ona se hladi. Što se više hladi, potrebno je potrošiti više toplinske energije da se ponovno zagrije.

Potrošili smo otprilike 65 tisuća rubalja na podrum, 16 tisuća rubalja na tehnički kat. Osim cijevi, toplinski smo izolirali ulaze u podrum, kao i spojeve između dijelova kuće na tehničkom katu, tako da je ledeni zrak u prostoriju ulazio samo kroz ventilacijske otvore, a cijevi su se manje hladile.

Tako je bilo moguće smanjiti prosječnu temperaturnu razliku između dovoda i povrata za 5-7%. Ali nemoguće je reći da su ljudi to primijetili iz svojih uplata - temperaturne razlike iz dana u dan bile su prevelike: promijenila se temperatura zraka izvan prozora i temperatura vode na ulazu.

Analiza temperature. Problemi s kotlovnicom su se povećavali: prečesto je topla voda prestajala biti topla i nije uvijek bilo jasno zna li upravljačka soba servisne organizacije za to.

Moja glavna djelatnost je web programiranje. Nakon što sam malo savladao programiranje mikrokontrolera, napravio sam uređaj koji mi omogućuje da putem interneta u realnom vremenu vidim graf promjena temperatura tople vode i rashladne tekućine iz kotlovnice. Kad padnu temperature, odmah dobijem obavijest u Telegramu, a iz rasporeda mogu razabrati je li došlo do havarije u kotlovnici ili je problem u nečem drugom.

Analiza temperature pomogla je pronaći glavni razlog nestabilnosti opskrbe toplinom: vruća rashladna tekućina pomiješana je s vodom, koja prolazi kroz otvorene ventile na isključenim kotlovima, u kotlovnici, a ne na putu do izmjenjivača topline.

Održavanje kotlovnice. U svibnju 2018. konačno smo dobili kotlovnicu sa svom opremom u zajedničko vlasništvo i prestali plaćati toplu vodu po tarifi. Pronašli smo organizaciju koja nam je pomogla preuzeti kotlovnicu i sastaviti iskaz neispravnosti kako bismo mogli podnijeti zahtjev za naknadu troškova popravka sve neispravne opreme.

Ista organizacija trebala je servisirati kotlovnicu za 55 tisuća kuna mjesečno. Iznos je podijeljen na sve vlasnike prostora u dvije kuće razmjerno površini, što je rezultiralo 2,91 R po četvornom metru. Također smo odlučili prikupiti 1,5 R od svakog kvadratnog metra za fond za popravak kotlovnice za nadolazeće popravke. Ukupno su za održavanje kotlovnice vlasnici plaćali 4,41 R po četvornom metru.

Nekoliko mjeseci kasnije počeli smo primjećivati ​​da se u stanovima s minimalnom potrošnjom tople vode - umirovljenici, primjerice, pokušavaju štedjeti vodu - zbog naknada za održavanje i popravak kotlovnice iznos za ljetni mjesec nije mijenjan uopće. Kubik tople vode umjesto 250 koštao je 150 rubalja, ali je za održavanje kotlovnice potrošeno oko 100 rubalja više. Iako na kotlovnici nisu izvedeni radovi. Stoga smo pronašli drugu servisnu organizaciju za 35 tisuća rubalja mjesečno. Sada, uzimajući u obzir doprinos za buduće popravke, održavanje kotlovnice košta vlasnike 2,86 R po četvornom metru.

Kao rezultat toga, pokazalo se da razlog čestih problema s toplom vodom i visokim plaćanjima nije samo visoka cijena vode, već i nepravilno održavanje kotlovnice: topla voda se ohladila zbog nedostatka toplinske izolacije i problema s rashladnom tekućinom , a servisne organizacije uzele su novac za popravke koji nisu izvršeni. Tek kada je naš HOA riješio sve probleme i registrirao kotlovnicu kao zajedničko vlasništvo tako da su stanovnici prestali plaćati tarifu, plaćanja za vodu i grijanje su se smanjila.

"Krađa" u privatnim kućama i društvima za upravljanje

Kada saznamo kakav posao obavlja društvo za upravljanje često se iznenadimo golemim iznosima. Nakon tri godine rada u Hoa-u, shvatio sam da to nije uvijek znak krađe ili mita. Poteškoće u pronalaženju izvođača koji rade na bezgotovinskoj osnovi dovode do ozbiljno prenapuhanih cijena. Takvi izvođači ne žele raditi sitne radove pa im cijena još više raste. Potrošeno je puno energije tražeći ponudu razumne cijene uz jamstvo kvalitete. Ispada da izvana prilično jednostavan rad zbraja okruglu svotu.

A tu su i radovi za koje nitko od stanara i ne sluti da su potrebni: ispiranje izmjenjivača topline, preventivno održavanje kanalizacijskog sustava. Ove usluge su skupe i moraju se obavljati redovito. Velika količina oprema u kući zahtijeva popravak i održavanje, a stanari smatraju da plaćaju samo čišćenje u predsoblju iu dvorištu. Vlasnici nestambenih prostora, od kojih se isti iznos ubire za održavanje zajedničke imovine, uglavnom su u nedoumici zašto plaćaju novac, jer zasebno plaćaju i domara ispred dućana i čistačicu.

Rezultati: koliko smo smanjili troškove grijanja i tople vode

Tijekom sezone grijanja konačno je stiglo ono na čemu smo radili dvije godine: plaćanja za grijanje i toplu vodu osjetno su niža. Sada je plaćanje grijanja i tople vode razlog za hvalisanje prijateljima. U siječnju 2017. platio sam 229 rubalja za 1 kubni metar tople vode, a 2997 rubalja za grijanje. U siječnju 2019. platio sam 88 rubalja za 1 kubni metar tople vode, 1091 rublju za grijanje i još 206 rubalja za održavanje kotlovnice. Istodobno, temperatura tople vode sada je u prosjeku 5 stupnjeva viša nego što je bila, pa bi njezina mjesečna potrošnja trebala biti manja.

88 R

Platio sam kubik tople vode u siječnju 2019. Godinu dana ranije platio sam 229 rubalja

Znajući ukupnu površinu kuće u vlasništvu i ukupnu količinu tople vode potrošene tijekom ovih mjeseci, možete usporediti ukupne iznose koji se plaćaju iz cijele kuće.

Troškovi grijanja i grijanja tople vode za naš dom

Održavanje grijanja i kotlovnice za cijelu kuću

siječnja 2019

241.775,48 RUB

siječnja 2018

360 522,53 RUB

siječnja 2017

551.032,21 R

Održavanje grijanja i kotlovnice za stan od 61,1 m²

siječnja 2019

1297,77 R

siječnja 2018

1935.16 R

siječnja 2017

2957,76 R

Održavanje grijanja i kotlovnice po 1 m²

siječnja 2019

21,24 R

Biti vlasnik imovine ne znači samo imati prava na nju, već i odgovornosti. Dakle, svaki vlasnik stana je odgovoran za svoj stan, a donekle i za cijelu kuću, za ono što se tamo događa. Postoji nekoliko načina upravljanja stambenom zgradom, morate odabrati najprikladniju opciju zajedno sa svim stanovnicima.

Jedna od opcija je HOA. Postavlja se pitanje: što je HOA i kako je strukturiran njegov rad?

Koncept HOA

HOA je neprofitno poduzeće koje su osnovali vlasnici stanova za upravljanje svojom stambenom zgradom, to se odobrava na općoj skupštini stanara.

Udruga vlasnika stanova je pravna osoba, stoga je registrirana u skladu sa svim zakonima i propisima, izrađena je statuta, naznačena pravna adresa, odabran pečat i otvoren bankovni račun.

Svi članovi društva i vlasnici stanova dužni su platiti troškove koji ovise o veličini njihovog udjela. Štoviše, ako jedan od njih prekrši zakon ili se miješa u rad HOA-e, može biti izbačen iz partnerstva.

Važno je razumjeti što je to upravljati stambenom zgradom uz pomoć HOA, jer zakoni precizna definicija Ne.

Stoga je potrebno utvrditi koje se značajke odnose na upravljanje, to je proces aktivnosti, dosljednost i jedinstvo zadataka, akcije moraju biti svrhovite, što je objekt i subjekt.

S kojim se problemima vlasnici stambenih objekata suočavaju?

Unatoč činjenici da je HOA pravna osoba, proces upravljanja i upravljanja njime razlikuje se od upravljanja redovnim poduzećem.

Na primjer, ako se u organizaciji pojave nesuglasice oko upravljanja ili se otkrije nepoštenje i nepoštenje nekog od zaposlenika, direktor tvrtke ga može jednostavno otpustiti i nastaviti s radom.

Uprava Udruge vlasnika stanova, zovu ga predsjednik, sve je drugačije. Budući da učinkovitost upravljanja HOA uvelike ovisi o odnosima sa stanovnicima.

A ako u običnoj organizaciji menadžer može samostalno i pojedinačno donijeti neku odluku, onda je to nemoguće, računovođa i revizijska komisija moraju biti prisutni prilikom donošenja odluke.

Također, jedan od problema s menadžmentom je što nije fleksibilan. Za donošenje čak i najjednostavnije odluke potrebno vam je najmanje 6 ljudi, inače se može smatrati nezakonitom.

Može se reći da učinkovitost HOA rad Zbog toga se ponekad smanjuje. Također, članovi odbora i rukovodstvo HOA-a moraju se povremeno ažurirati.

Problem Udruge vlasnika stanova je činjenica da mnogi vlasnici stanova imaju različite poglede na upravljanje kućom i korištenje prostora.

Primjerice, neki stanari uređuju prostor, sade cvijeće, prave gredice, zabranjuju vlasnicima pasa da ne šetaju travnjacima, ali drugim stanovnicima to nije toliko važno, te smatraju da se takvim površinama može samo diviti. i nisu korišteni nisu potrebni .

U sastavni dokumenti HOA označava razdoblje na koje se bira predsjednik. Predsjednik HOA mora stalna osnova dostavljati računovodstvene isprave poreznoj upravi, sklapati ugovore.

Kako funkcionira HOA?

Upravom Udruge vlasnika stanova u višestambenoj zgradi smatraju se njen voditelj ili predsjednik, upravni odbor i skupština.

Ima situacija da nije bilo moguće izabrati predsjednika, pa se imenuje upravitelj. S njim se zaključuje ugovor o radu, prema kojem HOA zapošljava upravitelja.

Prema ugovoru, upravitelj HOA mora biti odgovoran za:

• za normalan rad svih komunikacija u kući,
• ustrojavanje proračuna i predračuna za iduću godinu, za uspostavljanje komunikacije sa građanima,
• za komunikaciju s općinom, organiziranje poslova s ​​izvođačima,
• za rad s dužnicima među stanovnicima i praćenje otplate duga i druge aspekte predviđene poveljom HOA.

Odbor HOA također ima svoje funkcije. Odbor mora izraditi plan rada za sljedeću godinu i osigurati da građani poštuju sve zakone.

Priprema izvješća za opću skupštinu o obavljenom poslu, izrada procjena i prepisivanje njihovih članaka za analizu na sjednici, zapošljavanje radnika za čišćenje kuće i teritorija i druge dužnosti prema povelji.

Prava i obveze sudionika HOA

Prava sudionika HOA uključuju činjenicu da mogu raspolagati svojom imovinom bez suglasnosti drugih sudionika partnerstva.

Kao i mogućnost sudjelovanja na sastancima, iznošenja svojih prijedloga za poboljšanje kvalitete života, pristup zajedničkoj imovini, mogućnost izbora članova uprave i kandidiranja.

Odgovornosti članova HOA uključuju:

• Možete koristiti kuću i teritorij u skladu sa sanitarnim i protupožarnim standardima, a prema zakonu morate platiti stambene i komunalne usluge na vrijeme iu cijelosti,
• u skladu sa zahtjevima zakona koji se odnose na upravljanje kućom, svi sudionici su dužni sudjelovati u održavanju i većim popravcima kuće.

Udruga vlasnika stanova može samostalno:

U procesu ostvarivanja svojih prava, HOA je dužan prvenstveno se usredotočiti na zakonodavstvo naše zemlje, u mjeri u kojoj će to utjecati na interese trećih osoba, posebno stanara kuće.

Ako slijedite Uvjete stambenog zakonika, naime članak 136., stanovnici jedne stambene zgrade također imaju pravo stvoriti samo jednu HOA.

Ako su dvije ili više kuća uključene u jednu zemljišnu česticu, ili stoje na česticama koje graniče jedna s drugom, tada se može stvoriti jedna HOA s više kuća.

U ovom slučaju se ne mogu spojiti dva HOA-a; u ovom slučaju organizira se savez ortaštva ili druga višedomna organizacija koja se može zvati sindikat, udruga, to će biti prisutno u nazivu.

Važno je zapamtiti da prilikom osnivanja udruge vlasnika stanari preuzimaju odgovornost za sve što se u kući događa.

U praksi se HOA-i suočavaju s činjenicom da je zgodno delegirati upravljanje HOA-om, ali često stanovnici pokazuju nedostatak inicijative i ne žele plaćati članarinu.

Upravljanjem stambene zgrade možete upravljati na različite načine - sve povjeriti tvrtki za upravljanje kućama ili se ujediniti u HOA i preuzeti sve u svoje ruke. Razumjet ćemo zašto se stvaraju HOA, kako te organizacije funkcioniraju i koji zakoni reguliraju njihove aktivnosti.

Što je HOA

Iz članka 135. Zakona o stanovanju doznajemo da vlasnici stanova sami biraju tko će i kako upravljati njihovim domom:

☝Ako zgrada ima manje od 50 stanova, njome mogu upravljati vlasnici: stanari izravno plaćaju račune za plin, struju, vodu itd. tvrtkama koje pružaju takve usluge. U ovom slučaju ostaje problem održavanje i popravak zajedničkih prostorija u kući – ulaza, stubišta, tavana i podruma. Stanovnici se često ponašaju prema shemi "moja kuća je na rubu": teško je zahtijevati da nemarni susjed ukloni smeće sa stepenica, još je teže pozvati Vodokanal ili drugu organizaciju na odgovornost. Upitni su i popravci kuća: među 50 stanova uvijek će se naći 5-10 onih koji te popravke ne mogu platiti.

✌Kućom može upravljati i gospodarska organizacija - DUK ili tvrtka za upravljanje kućama. Vodi sve poslovne poslove, prati kvalitetu komunalnih usluga i pravovremene popravke. Stanari kuće plaćaju račune koje izdaje DUK, što obično uključuje i proviziju za njegov rad. Stanovnici mogu zahtijevati obračun gdje se novac troši.

☝✌ I treća opcija - udruživanje etažnih vlasnikaudruga vlasnika kuća ili kuća.

Što kaže Zakon o stanovanju:

• HOA - neprofitna organizacija;
• U HOA se mogu učlaniti samo vlasnici stanova u višestambenoj zgradi – zgradi s dva ili više stanova;
• Zadatak HOA je upravljati kućom kako bi se stanovnici osjećali ugodno živjeti i koristiti prostorije.

Obično se vlasnici udružuju u HOA kako bi održavanje i održavanje kuće učinili "transparentnijim": HOA vam omogućuje da jasno kontrolirate primitak i trošenje novca.

Koje su odgovornosti HOA?

HOA je dužan sklopiti ugovore s izvođačima i organizacijama za opskrbu resursima i održavati red u svemu: od popravka krova do čišćenja. Zakon o stanovanju jasno navodi odgovornosti HOA:

👍 opskrbite kuću toplom i hladnom vodom;

👍 osigurati grijanje;

👍 osigurati plin;

👍 osigurati električnu energiju;

👍 čistiti prostor i pratiti odvoz otpada;

👍 održavajte hodnike čistima;

👍 pratiti broj parking mjesta;

👍 Pravovremeno popravljati prometnice i javnu imovinu.

HOA bi trebao biti svjestan svih stvari - planiranih prekida vode ili struje, nadolazećih popravaka ceste na ulazu u kuću. HOA također mora obavijestiti stanovnike o svim promjenama putem najava na katovima ili putem pošte. Kako bi to olakšali, uprava kreira grupu na društvenim mrežama ili chat na Whatsappu, gdje stanovnike obavještava o svim važnim informacijama.

Kako funkcionira HOA?

Svaki vlasnik stana koji je glasovao za njegovo stvaranje postaje član HOA. No budući da u zgradi ima mnogo stanova, svi stanari ne mogu sudjelovati u radu organizacije. Stoga se na glavnoj skupštini biraju članovi uprave: to su stanovnici koji su dio osnivača HOA-e i upravljaju njome. Članovi odbora mogu se birati općim glasovanjem. Također možete imenovati predsjednika - glavnu odgovornu osobu budućeg HOA. Svaki član HOA može biti imenovan za predsjednika.

Nakon formiranja upravljačkog tima, sastavlja se i potpisuje Povelja. U Statutu se navodi adresa kuće, popis osnivača, prava i obveze HOA-a, te sve bitne formalnosti vezane uz održavanje kuće. Povelja se registrira u Federalnoj poreznoj službi, a kopiju ovjerava javni bilježnik.

HOA prikuplja naknade za održavanje reda. Iznos se utvrđuje na sastanku: zakon ne regulira ovo pitanje, stanovnici mogu sami odrediti iznos doprinosa ili uključiti računovođu koji će izračunati koliki bi budžet HOA trebao imati godišnje. Godišnji iznos je "podijeljen" na mjesečne ili tromjesečne isplate.

Na sastancima sami vlasnici određuju sudbinu svog doma. Okupljanjem stanari odlučuju koliko će često popravljati ulaze, hoće li bojati fasadu kuće i stepenice te hoće li postaviti barijeru. Članovi HOA-e ne trebaju dopuštenje "odozgo" za kupnju novih klupa ili opremanje igrališta: oni jednostavno glasaju za to na sastanku, a zatim prikupljaju novac i angažiraju graditelje.

Ako je nešto pošlo po zlu...

Šarmantan iu isto vrijeme glavni nedostatak HOA je da svaki stanovnik postaje odgovoran za kuću i imovinu koja mu pripada. Među aktivistima mogu biti pravno nepismeni ili nesposobni ljudi čiji bi postupci mogli naštetiti kući i njezinim stanovnicima.

Ne plaćaju svi stanari naknade i režije na vrijeme, zbog čega HOA gomila dugove. Budući da se radi o neprofitnoj organizaciji, temeljni kapital udruge vlasnika stanova obično je vrlo mali - možda jednostavno nema dovoljno novca za plaćanje dugova.

Često odbor HOA izbjegava svoje odgovornosti: na primjer, u ponedjeljak isključe vodu na dva tjedna, ali ne obavijeste stanovnike.

Prema zakonu, vi, kao i drugi vlasnici domova, imate pravo zahtijevati izvješće od HOA: kako, gdje i za što je novac potrošen, koji su ugovori i sporazumi sklopljeni i s kim, koliko brzo će vaši zahtjevi biti ispunjeni. Zakon ne propisuje kako to izvješće treba izgledati, pa predsjednici mogu jednostavno dići ruke ili ga ne znati napisati.

Gdje se žaliti na HOA

1. Izravno odboru HOA: napišite zahtjev predsjedniku u dva primjerka, jedan zadržite.

2. Rospotrebnadzoru.

3. Državnoj stambenoj inspekciji.

4. Tužiteljstvu.

1. Zajednica vlasnika nekretnina priznaje se kao vrsta zajednice vlasnika nekretnina, a to je zajednica vlasnika prostora u stambenoj zgradi radi zajedničkog upravljanja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi ili, u slučajevima navedenim u dijelu 2. članka 136. ovoga Zakona, vlasništvo vlasnika prostorija u više stambenih zgrada ili vlasništvo vlasnika više stambenih zgrada, osiguravajući vlasništvo, korištenje i utvrđena zakonom u granicama raspolaganja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi ili zajedničkog korištenja stvarima u vlasništvu vlasnika prostorija u više stambenih zgrada, odnosno imovinom vlasnika više stambenih zgrada, obavljanje poslova za stvaranje, održavanje, očuvanje i povećanje takva imovina, pružanje komunalnih usluga osobama koje koriste u skladu s ovim Zakonom prostore u tim stambenim zgradama ili tim stambenim zgradama, osim slučajeva iz članka 157. stavka 2. ovog Zakonika, kao i za obavljanje drugih aktivnosti usmjerenih na postizanje za potrebe upravljanja višestambenim zgradama ili za zajedničko korištenje imovine u vlasništvu vlasnika prostorija u više stambenih zgrada, odnosno imovine vlasnika više stambenih zgrada.

2. Statut udruge vlasnika stanova donosi se na glavnoj skupštini, koja se održava na način utvrđen ovim Kodeksom, većinom glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Statut udruge vlasnika mora sadržavati podatke o njezinu nazivu, uključujući riječi "udruga vlasnika stanova", mjesto, predmet i svrhu djelovanja, postupak osnivanja i prestanka članstva u udruzi vlasnika stanova, sastav i nadležnost udruge. tijela upravljanja ortaštvom i postupak njihova odlučivanja, uključujući i pitanja o kojima se odluke donose jednoglasno ili kvalificiranom većinom glasova, sastav i nadležnost revizijske komisije (nadležnost revizora) ortaštva, kao kao i druge podatke predviđene ovim Kodeksom.

(vidi tekst u prošlom izdanju)

2.1. Pravila udruge vlasnika kuća mogu predvidjeti korištenje sustava ili drugog informacijski sistem prilikom rješavanja pitanja vezanih uz upravljanje u udruzi vlasnika stanova, uzimajući u obzir funkcije ovih sustava.

3. Broj članova udruge vlasnika stanova koji su osnovali partnerstvo mora biti veći od pedeset posto glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi.

4. Udruga vlasnika stanova osniva se bez ograničenja razdoblja djelovanja, osim ako statutom udruge nije drugačije određeno.

5. Udruga vlasnika stanova je pravna osoba od trenutka državne registracije. Udruga vlasnika ima pečat sa svojim nazivom, tekućim i drugim žiro-računima i drugim podacima.

6. Udruga vlasnika stanova odgovara za svoje obveze cjelokupnom svojom imovinom. Udruga vlasnika stanova ne odgovara za obveze članova udruge. Članovi udruge ne odgovaraju za obveze udruge.

7. Ako vlasnici prostorija u stambenoj zgradi izaberu način upravljanja stambenom zgradom, udruga u roku od pet radnih dana od dana odluke o državnoj registraciji udruge od strane tijela koje provodi državna registracija pravne osobe, zajednice vlasnika stanova dostavljaju tijelu državnog stambenog nadzora obavijest o izboru načina upravljanja stambenom zgradom od strane zajednice vlasnika stanova i obavijest o početku obavljanja poslova upravljanja stambenom zgradom na način koji utvrđuje federalno tijelo. Izvršna moč, obavljajući funkcije razvoja i provedbe javne politike te zakonska regulativa u području stambeno-komunalnih djelatnosti.

(vidi tekst u prošlom izdanju)

7.1. Ako udruga vlasnika stanova sklopi ugovor o upravljanju stambenom zgradom s upravljanje organizacijom zajednica vlasnika stanova u roku od pet radnih dana od dana sklapanja navedenog sporazuma dostavlja tijelu državnog stambenog nadzora podatke o sklapanju navedenog sporazuma na način koji utvrđuje savezno izvršno tijelo koje obavlja poslove izrade i provedbe državna politika i pravna regulativa u području stambenih komunalnih djelatnosti.

7.2. U slučaju raskida ili raskida ugovora o upravljanju stambenom zgradom sklopljenog između udruge vlasnika stanova i organizacije za upravljanje, udruga je dužna u roku od pet radnih dana od dana prestanka ili raskida ovog ugovora dostaviti tijelo državnog stambenog nadzora informacije o sklapanju ugovora o upravljanju stambenom zgradom s drugom organizacijom upravitelja ili obavijest o početku aktivnosti udruge vlasnika stanova za upravljanje stambenom zgradom na način koji utvrđuje savezno izvršno tijelo koje obavlja funkcije razvoja i provođenje državne politike i pravne regulative u području stambeno-komunalnih djelatnosti.

8. Ako skupština vlasnika prostorija u višestambenoj zgradi donese odluku o promjeni načina upravljanja stambenom zgradom od strane zajednice vlasnika, u roku od pet radnih dana od dana donošenja ove odluke zajednica vlasnika će dostaviti informacije o državnom nadzornom tijelu za stanovanje o prestanku upravljanja stambenom zgradom od strane zajednice vlasnika na način koji je utvrdio federalni izvršni organ koji obavlja funkcije razvoja i provedbe državne politike i zakonske regulative u području stambenih i komunalnih usluga.